Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui je m’adresse aux personnes qui justement ont un bien immobilier en location et souhaitent avoir le meilleur taux de remplissage possible. Qu’est-ce qu’un taux de remplissage ? C’est très simple, c’est justement le taux à laquelle va être occupé votre bien immobilier. Concrètement, si vous avez un appartement et il n’est jamais occupé, vous avez 0 % de taux de remplissage, et si il est occupé par exemple 30 jours ou 31 jours par mois, il est occupé à 100 %, et vous allez voir qu’il est même possible d’obtenir des taux de remplissage supérieurs à 100%, je vais vous en parler, il va falloir utiliser des outils, je vais tout vous expliquer dans cette vidéo.
Comment obtenir des taux de remplissage élevés ?
Déjà avant tout, qui je suis pour vous dire ben voilà comment faire pour trouver des locataires toute l’année, pour ma part j’ai un peu moins d’une vingtaine de locataires à l’heure où je fais cette vidéo et je compte bien avoir beaucoup plus d’ici ces prochains mois et ces prochaines années, et concrètement j’utilise une stratégie qui m’a été recommandée par mon premier coach immobilier, qui m’a dit voilà il faut que tu aies un bien immobilier que tu mettes approximativement en location longue durée neuf mois par an, puis trois mois par an en courte durée.
Donc bien évidemment ça va dépendre du type de location et du type de demande locative que vous avez, par exemple si vous avez un bien immobilier dans une zone dans laquelle il n’y a strictement aucune demande de location longue durée, ou à l’inverse que vous êtes dans une zone où justement il n’y a pas de demande locative à courte durée et bien très concrètement vous allez devoir vous passer de ces stratégies. Mais très concrètement, si aujourd’hui vous avez la possibilité de pratiquer cette même stratégie, qu’il y a une demande locative long terme généralement toute l’année mais une demande locative courte durée plus importante sur le mois de juin, juillet, août, et bien je vous recommande de faire cette stratégie-là.
Alors pour ma part je vais vous donner un exemple très concret, parlons chiffres, j’ai acheté un bien immobilier 150 000 euros, je touche en moyenne sur la longue durée, 1 500 euros par mois en location longue durée, et sur la courte durée je vais louer ce même appartement approximativement entre 3 500 et 5 000 euros par mois durant trois mois. Donc concrètement, cette stratégie me permet d’avoir un taux de remplissage qui est relativement élevé, mais aussi une très grosse rentabilité sur mon bien et même d’avoir parfois plus de 100 % de rentabilité grâce à un logiciel, je vais vous en parler juste après.
Donc concrètement, comme je vous l’ai dit, si vous souhaitez trouver des locataires toute l’année, il est intéressant de diversifier vos différents types de location, location longue durée, location courte durée. Mais pas seulement, il sera également intéressant de voir aujourd’hui s’il y a une réelle demande locative en fonction également de la plateforme qui est utilisée.
Comment trouver des locataires ?
Puisque par exemple, si vous avez un bien immobilier, alors je sais que ce n’est pas le cas de beaucoup de personnes, mais pour vous grossir l’exemple, pour que ce soit beaucoup plus apparent, si vous avez un bien immobilier qui se trouve en Chine vous n’allez pas utiliser les mêmes plateformes pour la mettre en avant, si vous avez un bien immobilier en France, qui est dans une zone par exemple qui est extrêmement demandée, vous allez utiliser d’autres plateformes et bien évidemment si vous avez un bien immobilier qui est aux États-Unis ce sera encore un autre type de plateforme. Pourquoi est-ce que je vous dis ça ?
Parce que je vois beaucoup de personnes qui ne jurent que par une seule plateforme, notamment pour ne citer qu’elle, Airbnb, qui est honnêtement je pense, une très bonne plateforme pour trouver des locataires ou vraiment toute l’année je pense que c’est une des plateformes sur laquelle il y a le plus de demande locative courte durée, uniquement sur des logements prévus à la base pour des particuliers, donc sans des services d’hôtellerie. Maintenant je vous dis très franchement, selon moi la meilleure des plateformes reste Booking. Pourquoi Booking ?
Déjà c’est la plateforme de logements la plus utilisée au monde sur la courte durée, donc tous ceux qui me diront Airbnb c’est génial etc., je trouve qu’en effet c’est vraiment optimisé pour, c’est vraiment optimisé pour les, les propriétaires, je dirais que c’est aussi optimisé pour les locataires mais très honnêtement d’un point de vue optimisation, c’est surtout optimisé pour ses petits films, puisque bien évidemment ils vont vous prendre, ben des taux de commission et je vous le dis franchement à l’année ça commence à chiffrer beaucoup et justement je vous n’allez pas pouvoir faire facturer en fait une nuitée aussi cher que sur d’autres plateformes. Je vous expliquer pourquoi dans un instant.
AirBNB
Sur Airbnb il y a tellement une concurrence qui est très forte, que finalement et bien il va falloir être très compétitifs et donc avoir un bien immobilier très optimisé, très lumineux, très spacieux, très bien positionné, avoir justement tout le temps des bonnes notations et donc ça demande un certain, une certaine énergie, un certain effort, un certain temps pour pouvoir entretenir cette bonne notoriété qu’à votre bien immobilier, votre annonce immobilière sur Airbnb.
À l’inverse sur Booking, ben vous allez voir que honnêtement vous allez pouvoir déjà facturer beaucoup plus cher la nuitée mais en plus de ça, juste après je vais vous l’expliquer, vous allez pouvoir associer un logiciel qui va gérer en fait toutes vos toutes vos plateformes.
Par exemple admettons que vous avez un bien immobilier et que vous mettez en location courte durée, vous le mettez par exemple, par exemple en location courte durée du 1er au 30 août, OK, admettons que vous l’avez mis sur Booking et bien mettons que vous allez trouver, par exemple disons quelqu’un qui va vous louer votre appartement pendant 20 jours, admettons que c’est du 1er au 20 pour le faire simplement, et que sur Airbnb vous avez également une autre demande, par exemple du 10 au 30, donc également une demande locative de 20 jours, en admettant que le prix soit le même, chose qui n’est peut-être pas la réalité puisque vous allez pouvoir comme je le vous l’ai dit pouvoir facturer plus cher sur Booking, puisqu’il y a moins de concurrence sur les appartements, davantage sur les hôtels mais moins sur les appartements.
Donc concrètement vous allez pouvoir vous dire déjà, OK, quelle annonce je vais choisir, quelle réservation je vais valider et donc du coup, ben ce sera à vous de choisir laquelle est la plus intéressante financièrement pour vous.
Logiciels de gestion locative
Ce que vous allez pouvoir faire, donc comme je vous l’ai dit depuis le début de cette vidéo, c’est associer des logiciels de gestion locative. Alors qu’est-ce qu’un logiciel de gestion locative ? Il y a des tonnes d’utilisation sur ces logiciels, par exemple l’édition de factures, le fait d’envoyer automatiquement les quittances de loyer, le fait par exemple d’encaisser les cautions; ou de les renvoyer, le fait par exemple d’envoyer automatiquement un email à votre locataire pour lui dire comment est-ce qu’il va pouvoir venir à l’intérieur de votre bien immobilier.
Donc je trouve ça extrêmement bien, mais selon moi l’utilisation la plus efficace c’est le fait de pouvoir connecter tous les, tous les sites de petites annonces de gestion locative, de propositions pardon de biens en courte durée, ils vont tous être liés et ils vont être synchronisés avec un calendrier que vous avez sur ce logiciel de gestion locative. Donc admettons que vous avez votre appartement qui en location courte durée par exemple sur Booking du 1er au 30 août et que vous voyez que vous avez reçu une réservation du 1er au 20, et bien concrètement si vous avez également votre bien sur Airbnb et bien automatiquement lorsque quelqu’un va réserver votre bien sur Booking, et bien les dates ne seront plus disponibles sur Airbnb.
Chose importante à retenir, c’est que si vous effectuez ce genre de technique mais sans le logiciel que je vous recommande, et bien malheureusement vous risquez d’être déclassé sur les moteurs de recherche des différents sites d’annonces de location en courte durée. Je vous donne un exemple très concret, si vous avez votre bien immobilier par exemple qui est noté disponible sur Airbnb et que lorsque vous recevez une demande de location de votre bien, vous la déclinez trop de fois, et bien Airbnb va dire, d’accord donc finalement je ne fais pas beaucoup d’affaires avec ce propriétaire, donc je ne vais pas mettre en avant son annonce sur notre site. Donc concrètement, je vous recommande très fortement d’utiliser, donc cette méthode mais uniquement avec le logiciel de gestion locative de gestion des entrées et les sorties et des calendriers.
Le surbooking
Selon les logiciels de gestion locative, vous allez pouvoir aussi effectuer un réglage de surbooking. Alors qu’est-ce que c’est que le surbooking Prenons un exemple très concret, admettons que vous avez un appartement qui est en location du 1er au 30 août et qu’il est sur Airbnb, que quelqu’un le loue, et bien votre bien donc je vous le rappelle, est également par exemple sur Booking, sur Agoda ou d’autres plateformes, et bien ce qui est intéressant c’est que quelqu’un va pouvoir surbooké votre bien, par exemple quelqu’un qui dira, ah ben voilà moi je souhaite, voilà par exemple avoir votre bien du 20 au 30 août et bien tout simplement sur Booking vous allez le laisser comme disponible, la personne va vous payer, vous allez recevoir l’argent non pas directement mais après la location puisque vous le savez certainement si vous faites du Booking, vous n’encaissez pas l’argent tout de suite, c’est comme sur Airbnb, vous avez un petit délai simplement pour vérifier qu’il n y a pas eu d’accroc sur votre bien immobilier durant la location.
Et donc concrètement, ce qui est bien, c’est que vous avez recevoir donc cette réservation, alors que votre bien est déjà réservé. Qu’est-ce que vous allez pouvoir faire ? Vous allez pouvoir revendre cette nuitée à d’autres propriétaires. Je vous donne un exemple très concret, admettons que j’encaisse 5 000 euros par mois pour la location de mon bien en courte durée sur Airbnb et que quelqu’un m’a payé par exemple 2 000 euros pour louer mon bien sur une période par exemple de 10 jours, et bien ce que je vais faire c’est que je vais encaisser ses deux mille euros, du moins sur mon compte Booking et je vais ensuite revendre cette nuitée à un autre propriétaire sur Booking.
Ce qui est intéressant c’est que je vais prendre une commission et du coup mon taux de remplissage sera à quelque chose comme 133 %, alors que normalement on ne peut qu’aller jusqu’à 100 %. Donc encore une fois, cette technique est extrêmement puissante puisqu’elle va vous permettre d’optimiser votre rentabilité mais aussi d’augmenter largement votre taux de remplissage à l’année.
Comment trouver beaucoup de locataires ?
Maintenant j’aimerais vous donner un hack pour trouver énormément plus de locataires en fonction des centres d’intérêt, notamment sur des plateformes du type Le Boncoin, Se Loger et d’autres plateformes et j’en passe, concrètement sur tous les sites vous allez pouvoir proposer votre bien immobilier en location longue durée, vous allez pouvoir mettre du texte. Je vous le dis très honnêtement, je vais faire le locataire une seconde qui voit votre annonce, j’arrive sur votre annonce.
Qu’est-ce que je regarde en premier ? Les photos ou le texte ? Ça va être les photos et le titre de l’annonce. Donc concrètement, le texte ne sert pas forcément à attirer l’attention, mais il sert, il peut être optimisé pour positionner votre bien en top recherche, je m’explique. Comment est-ce que me trouve un locataire ? Il faut que votre annonce soit bien positionnée dans les résultats des moteurs de recherche de petites annonces immobilières et donc concrètement il faut que vous apparaissiez le plus haut possible. Deux possibilités.
Déjà première possibilité, vous devez en effet avoir une bonne annonce immobilière, il faut qu’elle soit bien localisée etc., donc ça là-dessus il n’y a pas vraiment de secret, par contre là où est-ce que je voudrais vous emmener c’est que dans le texte de votre annonce, je vous invite à noter tous les points d’intérêt et des points importants qui sont à proximité, pourquoi ? Tout simplement parce que, je vais vous prendre un exemple très concret, admettons que moi j’ai un appartement qui n’est pas dans le centre-ville d’une grande ville importante, entendu, ce que je vais faire c’est que je vais prendre toutes les rues qui sont hyper connues, les noms de bars, les noms des rues de où les personnes sortent, par exemple les noms des très bons restaurants, les noms des rues qui sont très connues, les noms des voilà, par exemple la Tour Eiffel ou des choses comme ça, je prends tout ça, je vais le mettre dans mon annonce et je vais noter les points d’intérêt et je vais noter à combien de minutes à pied ou en voiture ils sont.
Bien référencer votre annonce
Ce qui est intéressant c’est que lorsque quelqu’un par exemple va taper, si on prend l’exemple de Paris « Tour Eiffel », et bien même si mon bien n’est pas situé à côté de la Tour Eiffel mais que dans mon annonce j’ai noté que c’était à peu près 30 minutes en voiture, et bien très concrètement lorsque quelqu’un va noter Tour Eiffel sur une petite annonce immobilière pour rechercher, et bien tout simplement il va tomber sur mon annonce immobilière même si mon bien immobilier n’est pas situé à proximité de la Tour Eiffel.
Tout ça pour vous dire que le texte dans les agences, enfin dans les annonces immobilières, c’est à mon sens très mal utilisé, puisque les personnes non pas des notions de ce qu’on appelle SEO, donc pour les personnes qui font un peu plus de webmarketing savent de quoi je veux parler et c’est le fait de donner un maximum d’éléments textes à un logiciel, par exemple à un moteur de recherche, pour pouvoir faire monter votre annonce immobilière. Donc concrètement, ce que vous devez retenir c’est que vous devez établir une liste dans votre annonce, dans le texte, de tous les lieux d’intérêt, avec par exemple le temps à pied ou en voiture pour accéder à ce lieu d’intérêt.
Agence de gestion locative ou pas ?
Alors maintenant j’aimerais répondre à une question qui est non pas tabou mais je sais qui est importante pour vous, c’est: agence de gestion locative ou pas agence de gestion locative ? Est-ce que vous souhaitez faire appel à une entreprise qui va vous trouver des locataires, ou est-ce que vous souhaitez trouver vos locataires et les gérer tout seul ?
Bien très honnêtement, je dirais que d’une façon générale ça dépend surtout de votre situation et ça dépend de vos objectifs dans l’immobilier. Par exemple si vous avez un très gros bien immobilier, avec très peu de locataires à l’intérieur, admettons l’exemple d’une villa, par exemple que vous allez toucher des loyers par exemple à 4 000- 6 000 euros par mois, bien très honnêtement le fait d’avoir une agence de gestion locative, je pense n’est pas forcément nécessaire. En revanche, une assurance loyers impayés peut être vraiment intéressante dans ce type de cas.
À l’inverse, si vous avez par exemple tout comme moi à peu près une vingtaine de locataires ou plus, ou même à partir d’une dizaine, honnêtement ça commence à devenir assez ingérable, surtout si vous avez une activité à côté. Par exemple pour ma part, vous le savez certainement mais je développe mes entreprises, je n’ai pas le temps ni l’envié de gérer mes locataires, les entrées et les sorties, appeler les pompiers quand il y a une erreur de plomberie, voilà appeler par exemple l’électricien si y a un problème d’électricité et j’en passe. Donc très concrètement, je dirais que ça dépend de vous, ça dépend aussi de comment fiscalement est-ce que vous vous situez. Par exemple pour ma part, pour vous donner un exemple très concret, sur un bien immobilier donc à 150 000 euros sur lequel je vais toucher 1 500 euros par mois de loyer, et bien à la fin de l’année je vais devoir payer 3 600 euros d’imposition sur ce bien immobilier.
Les coûts d’une gestion locative
Donc ce qu’il faut retenir, c’est que pour ma part je fais appel à une agence de gestion locative qui va me coûter 300 euros par mois, donc 3 600 euros à l’année. Je vous fais pas un dessin, vous avez compris que je ne paie pas d’impôt sur mes revenus locatifs puisque je déduis la gestion locative de ma fiche d’imposition sur mes revenus locatifs. Donc je dirais que tout dépend de vous, admettons que par exemple vous avez un bien immobilier que vous remettez, enfin que vous rénovez par exemple chaque année, sachez que vous allez pouvoir déduire les rénovations que vous faites à l’intérieur de votre bien immobilier, donc vous n’aurez peut-être pas d’intérêt à déduire justement les frais d’une agence de gestion locative, donc peut-être que vous aurez plus d’intérêt à le gérer vous-même.
Donc très concrètement, agence de gestion locative ou pas, ça dépend de votre situation et ça dépend de votre stratégie aussi, puisque pour ma part ma stratégie c’est d’avoir beaucoup de locataires pour avoir des revenus le plus lissé possible toute l’année et non pas avoir, par exemple de très gros loyers sur un seul bien immobilier qui coûte très cher et justement le mois d’après, ben voilà être surpris à avoir tout simplement beaucoup moins de revenus locatifs, donc ça c’est ma propre stratégie, ce n’est peut-être pas la meilleure, ce n’est peut-être pas la même que la vôtre, mais concrètement c’est la mienne. Donc tout ça pour vous dire que, je dirais qu’il n’y a pas de meilleure stratégie dans l’immobilier, il y a une stratégie qui vous convient et qui vous intéresse. Maintenant c’est à vous de savoir si vous souhaitez faire appel à une agence de gestion locative ou pas.
Maintenant pour les personnes qui déterminerait qu’elles ont en effet besoin d’une agence de gestion locative pour trouver des locataires, les gérer et faire les entrées/sorties, et bien je vais vous le dire très honnêtement, je pense que le fait de choisir une agence de gestion locative va surtout dépendre d’un seul critère, en fait c’est leur capacité à trouver des bons locataires. Puisque, moi en fait ce qui m’a freiné pendant un petit moment à passer par une agence de gestion locative, c’est le fait que je me suis dit, ben voilà les agences de gestion locative, elles gagnent de l’argent quand elles me trouvent des locataires, donc elles vont faire en sorte de retrouver le plus rapidement et le plus facilement et d’une façon volumineuse, beaucoup de locataires et donc pas forcément les meilleurs.
Bien rénover son bien
Donc du coup, admettons que par exemple ici que vous avez un super bien immobilier qui est vraiment hyper bien rénové mais que vous avez un locataire, par exemple voilà qui, voilà ne respecte pas vraiment le mobilier de votre bien, qui voilà vont donner des coups dans les murs, des choses comme ça, très honnêtement votre bien immobilier va demander des rénovations et au final ben ce que vous allez gagner en faisant appel à une agence, un agence de gestion locative, ben vous avez le perdre en mettant, voilà des frais dans des rénovations et dans le changement de l’ameublement.
Donc concrètement, ce que vous devez faire, c’est choisir votre agence de gestion locative, si vous en avez besoin, en fonction de sa capacité à trouver des bons locataires. Donc concrètement, il n’y a pas cinquante mille possibilités, ce que je vous recommande c’est de demander à une entreprise de gestion locative de vous présenter par exemple trois, quatre, ou cinq biens qui sont actuellement en gestion et essayez de rencontrer également les propriétaires qui ont mis leurs biens en gestion depuis un petit moment.
Nous arrivons maintenant à la fin de cette vidéo, j’espère que vous aurez retenu des clés et des solutions concrètes pour améliorer votre taux de remplissage à l’année, et même le dépasser si vous utilisez le logiciel dont je vous ai parlé. Pour les personnes qui souhaitent investir concrètement dans l’immobilier locatif, je vous invite à regarder dans la description de la vidéo, vous avez également un lien qui apparaît juste ici, vous allez pouvoir recevoir une série de quatre vidéos de formation offerte, qui va vous expliquer comment emprunter auprès d’une banque pour acheter une mauvaise affaire et la transformer en bonne affaire, vous verrez également comment trouver des locataires, vous verrez également comment rénover votre bien et vous verrez même comment ne plus payer d’impôts sur vos revenus locatifs immobiliers. On se retrouve de l’autre côté, bons investissements à tous, ciao, ciao.
