Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, aujourd’hui on se trouve encore une fois dans mon appartement et j’aimerais aujourd’hui vous montrer comment rénover un bien immobilier, comment rénover surtout un appartement. Je sais qu’il y a beaucoup de personnes justement qui cherchent à savoir comment faire pour rénover leur propre appartement dans lequel habiter et je sais également qu’il y a des personnes qui me posent cette question par rapport à l’investissement immobilier, comment faire pour rénover un appartement, pour le mettre ensuite en location. Je vais vous le dire dans cette vidéo, comment faire, justement je vais vous donner justement des erreurs à ne pas faire, que moi-même voilà, j’ai évité en faisant appel à des professionnels qui m’ont appris des choses et j’aimerais vous les retransmettre dans cette vidéo.
Faire un appartement neutre
Déjà la première chose que j’aimerais vous partager, c’est le conseil de ma décoratrice d’intérieur, c’est le fait de ne jamais suivre une mode. Si demain vous souhaitez par exemple même vivre dans votre bien immobilier ou alors acheter un bien immobilier pour le mettre en location, si vous suivez une mode et bien ce n’est peut-être pas les goûts de tout le monde. Donc moi ce que je vous invite à faire, c’est déjà de vous dire, OK, si je mets un appartement el location, est-ce que j’ai réellement besoin d’avoir le coup de cœur pour cet appartement ?
Honnêtement ne personnalisez pas beaucoup votre appartement si vous souhaitez le mettre en location, tout simplement parce que chacun a ses goûts, chacun aime des couleurs différentes. Donc je vous dis très honnêtement, vous voyez ce magnifique blanc, et bien tout simplement c’est ce qui marche le mieux, donc n’essayez pas de faire des choses extravagantes, si vous souhaitez ajouter de la couleur il est préférable de prendre par exemple un canapé par exemple, dans ce type de configuration, un canapé par exemple qui sera gris, non pas un canapé qui sera, qui sera par exemple clair, puisque voilà si vous avez des tâches dessus, ben très honnêtement vos locataires ils risquent de, voilà soit ils vont pas l’aimer, il vont salir etc.
Et si vous souhaitez ajouter de la couleur, ajoutez plutôt des coussins de couleur, ou par exemple de la décoration de couleur, apportez plutôt voilà, des choses qui sont facilement modifiables, puisque très honnêtement je pense qu’il est préférable de faire ça plutôt que de suivre une mode et de rénover tout son appartement en fonction d’une mode et si dans cinq, dix, quinze, vingt ans ce n’est plus la mode vous allez devoir repayer des rénovations et au final si c’est dans le cadre justement d’un investissement et bien ce ne sera pas intéressant. Déjà première chose, ne suivez pas une mode mais faites quelque chose de classique, donc du blanc, des choses assez modernes. Moi ce que j’aime beaucoup, c’est le style scandinave, ça va être tout simplement quelque chose de très moderne, juste avec des petits éléments de bois, ce qui va donner un peu plus de chaleur aux biens immobiliers.
Agences de rénovation
Ensuite, deuxième chose j’aimerais vous parler, c’est est-ce qu’il faut faire appel à des agences de rénovation, ou est-ce qu’il faut faire ses travaux tout seul ? Je vais vous le dire très honnêtement, faisons un petit calcul, admettons que vous souhaitez devenir investisseur immobilier et admettons que cet appartement c’est le vôtre, vous avez deux possibilités.
Première possibilité, vous faites tout, tout seul, donc potentiellement vous faites des erreurs, c’est à dire que par exemple vous ne, vous n’avez pas fait, par exemple les rainures, par exemple vous n’avez pas fait les sillets, vous n’avez pas fait les tranchées, vous n’avez pas, par exemple, bien mis la plomberie, vous n’avez pas, par exemple, pensé à mettre une sortie par exemple d’électricité ici, par exemple là, ben mes artisans ils ont pas encore fait la rainure ici pour pouvoir mettre les câbles en association avec tout ce qui est la télévision etc.
Et bien tout simplement ça par exemple, ils ont oublié de le faire, donc ça va pour l’instant l’appartement est en cours de rénovation, donc peut-être qu’ils l’ont pas fait, c’est tout à fait normal, l’électricité n’est pas finie, il a simplement été posé. Mais concrètement, si vous faites tout seul dans votre appartement, vous risquez de ne pas faire les choses correctement. Par exemple, si voilà vous souhaitez agrandir le, ce que j’appelle la surface perçue, c’est à dire le fait que voilà, quand on rentre dans votre appartement, on se dit waouh c’est grand, vous pouvez potentiellement casser des murs.
Par exemple si vous ne savez pas voilà, comment rénover votre appartement et que vous faites tout, tout seul, potentiellement ça vous ne savez pas que c’est un mur porteur ou alors vous allez commencer à le détruire et seulement après vous allez réaliser que c’est un mur porteur. Même chose par exemple, on va filmer juste derrière là, par exemple ici on a du placo voilà, tout ça, tout ça, ça peut se faire sauter. Donc comment rénover son appartement? Ben si vous le faites tout seul et que par exemple voilà, vous décidez d’agrandir l’espace, et que vous ne pétez pas par exemple un mur comme ça, alors que vous pétez plutôt un mur porteur, vous commencez à le détruire et vous vous rendez compte que quand même ça fait bizarre qu’il soit aussi épais, et puis après vous dites, ah ben c’est peut-être parce qu’il porte le voisin du dessus.
Sous traiter sa rénovation
Donc tout ça pour vous dire que moi je vous recommande de ne pas faire les choses vous-même. Non seulement pour une histoire de connaissances, parce qu’il y a des choses que vous n’allez pas détecter tout seul, mais aussi pour des histoires de coûts et de rapidité. C’est à dire que si vous faites tout, tout seul, par exemple vous n’auriez pas vu, par exemple ce que je vais vous montrer dans un instant, c’est par exemple ce type de dommages là, ici là, par exemple c’est voilà, un particulier qui a fait un petit peu les choses lui-même et voilà il a très mal posée la fenêtre, il a fait n’importe quoi, il a posé une mauvaise fenêtre avec très très peu d’isolation, c’est une fenêtre avec du vitrage simple, donc il y a de la chaleur qui s’en va.
Là par exemple on voit que la personne qui a fait les rénovations, ben ici il y avait de la laine de verre pour cacher ça, pour faire en sorte que voilà, on allait perdre un minimum de chaleur mais voilà, il ne sait pas que la laine de verre ça laisse passer le vent mais ça garde également l’humidité, le son, mais ce n’est pas fait pour, ce n’est pas fait pour éviter les, les pertes de chaleur associées à des trous carrément dans le mur. Donc c’est plus pour justement poser sur des briques au-dessus ou derrière par exemple du bois ou des choses comme ça, mais ça ne va pas couper le vent.
Donc encore une fois, c’est plein de petites choses comme ça, que vous ne pouvez pas savoir tout seul. Il y a également le fait, au-delà du fait que vous allez mettre aussi énormément d’efforts dans la rénovation de votre bien si vous le faites tout seul, et bien il y a également l’aspect rapidité. Si vous faites tout seul, vous vous doutez bien que vous n’allez pas faire les choses aussi rapidement que si vous faites appel à une agence de rénovation. Pour vous donner un exemple très concret, moi généralement dans un appartement où on détruit tout et on refait tout, tout compris, ça prend à peu près entre quatre à six mois au maximum si y a un petit peu de retard. Et donc du coup, ben si vous faites tout, tout seul, moi sur mes chantiers je sais pas, je dirais qu’il y a, à peu près trois à quatre ouvriers qui travaillent en permanence.
Rénover rapidement son bien immobilier
Ben très concrètement, si vous faites tout, tout seul, vous multipliez ne serait-ce que par quatre cette durée, donc c’est à dire que si vous souhaitez rénover un appartement tout seul, il vous faudra à peu près deux ans. Je suis pas sûr que vous souhaitez impliquer deux années de votre vie dans la rénovation d’un appartement que soit vous mettez en location ou soit dans lequel vous souhaitez vivre par la suite. Et il y a également l’aspect déductions d’impôts, parce que si vous faites faire rénover votre appartement par une agence de rénovation, et bien ça va être des charges que vous allez pouvoir déduire de vos revenus, enfin de l’imposition sur vos revenus immobiliers.
Par exemple ici, je sais que dans quelques mois voilà, je vais avoir cinq personnes qui vont louer cette colocation, chaque personne va me donner 300 euros, donc ce qui fait envoyer total de 1 500 euros sur cet appartement. Je vous évite le calcul mais en gros je dois payer sur cet appartement 3 600 euros d’impôts par an, et donc du coup, ben de mes impôts je vais déduire les rénovations que je fais ici. C’est à dire que je vais avoir des factures, ces factures je vais les ajouter comme étant des charges et donc du coup je ne vais pas payer d’impôts sur ce bien immobilier pendant des années, puisque je vais étaler en fait les coûts de rénovation sur des années, des années d’imposition sur ce, sur cet appartement-là.
Donc pour moi, faire appel à des rénovateurs, à une agence d’artisans, ce n’est même pas une question qui se pose, c’est un gain de temps, c’est également un gain d’argent puisque tout simplement, ben là potentiellement ça, ben voilà je le savais pas, ça allait pouvoir potentiellement faire en sorte qu’il y allait, je sais pas, par exemple avoir beaucoup plus de pertes de chaleur, donc du coup le chauffage, ben voilà, il y aurait beaucoup plus d’électricité, donc c’est du loyer, enfin c’est des charges en plus tous les mois.
Si vous ne savez pas comment rénover votre bien immobilier, par exemple vous pouvez sans faire exprès faire des erreurs concernant les murs, par exemple si vous ne saviez pas par exemple, que vous ne pouvez pas de casser un mur et que vous avez l’un de vos colocataires par exemple, qui dit » Bah ouais mais ça c’est un mur porteur vous l’avez pété, moi j’ai peur », du coup il se peut qu’il peut, enfin voilà il peut prévenir la mairie ou les autorités et donc du coup ils peuvent venir et carrément bloquer votre appartement et ne laisser personne vivre à l’intérieur. Donc ça peut être des mois, voire des années de de non-location de votre bien immobilier. Et donc comme je le dit également, l’aspect déduction d’impôt qui est très intéressant.
Comment rénover un bien immobilier ?
Alors avant de rentrer davantage dans le détail, pour vous dire comment rénover un bien immobilier, déjà si tout comme moi vous souhaitez par exemple faire des, de la division, parce que pour ma part, je sais pas si on le voit là-bas, mais en gros je suis en train d’ici, enfin l’entreprise que j’ai fait appel est en train de créer des chambres là-bas de l’autre côté mais très concrètement, tout ça, ça n’aurait pas été possible si le syndicat, si la copro, n’auraient pas été d’accord. C’est à dire que si tout simplement voilà, techniquement je n’avais pas, enfin plutôt légalement si je n’avais pas le droit de faire ce type d’optimisation dans cet appartement-là, et bien tout le reste n’est pas possible d’un point de vue légal.
Donc moi ce que je vous recommande, c’est déjà de consulter le syndicat de copro de votre, de l’immeuble dans lequel vous êtes, pour demander si en effet il autorise les divisions, mais également les, les rénovations, tout le bruit qui va être associé à ça. Si également ils acceptent, enfin ça c’est plutôt au niveau de la mairie, au niveau des heures de travaux par exemple, si à minuit il y a quelqu’un qui commence à claquer un coup de perceuse voilà, dans son mur, vous vous doutez bien que vous avez le droit à un certain, enfin vous avez des recours.
Donc très concrètement, avant de commencer à entamer des rénovations, fait appel, donc d’abord, d’abord allez voir le syndicat de copropriétaires, pour voir si vous avez le droit, et ensuite demandez, donc ça simplement pour savoir si vous avez le droit de faire une division, mais ensuite également allez voir la mairie pour savoir quelles sont les heures dans lesquelles vous ne pouvez pas faire de bruit. Donc tout ça je peux pas vous le dire, parce que ça dépend de la ville dans laquelle vous habitez, tous les heures de, toutes les heures justement dans lesquelles vous pouvez faire des, ce qu’on appelle du gros œuvre ou même des petits travaux, ça dépend de la mairie, enfin dépend de la ville dans laquelle vous habitez. Donc ça dépend de vous.
Faire de la division immobilière
Ensuite, comment faire des rénovations ? Ben si tout comme moi vous faites de la division immobilière, vous devez faire appel à un architecte. Puisque encore une fois, si vous-même vous vous dites, OK, c’est bon je peux m’improviser architecte pour l’investissement immobilier, honnêtement je ne pense pas que vous sachiez faire un meilleur travail qu’un architecte immobilier, donc fait appel à un architecte. Encore une fois ce sont des charges que vous pourrez déduire de vos impôts. Donc en gros, moi ce que je fais, c’est que je fais appel à un architecte qui va venir, il va prendre toutes les mesures etc., enfin je vais les prendre auparavant ou je fais appel à quelqu’un qui va venir les prendre, on va ensuite les transmettre, on va transmettre les plans exacts à l’architecte et ensuite lui, et bien il va nous dire, OK, on peut faire ça, on peut faire ça, on peut faire un trois chambres, on peut faire un cinq chambres, ou non il est préférable de faire plutôt une division, c’est à dire prendre l’appartement, le couper en deux et faire deux appartements quasiment identique l’intérieur d’un seul même bien.
Donc tout ça pour vous dire que la rénovation va aussi dépendre des dessins de l’architecte, va dépendre également de, des dispositions que vous avez de la configuration de l’appartement.
Donc comment rénover un bien immobilier ? Vous avez vu que, ce n’est pas, voilà on peut pas le faire sur un coup de tête, il y a un certain processus à respecter, et surtout si vous souhaitez avoir une rénovation qui va être optimisée pour la location.
Faire faire plusieurs devis
Ensuite, ce que je vous recommande c’est de faire appel à plusieurs agences de rénovation, des entreprises de rénovation, vous appelez ça comme vous voulez, moi pour ma part je fais venir tout le temps, tout le temps, tout le temps, au minimum deux agences de rénovation. Donc la plupart du temps, on entend dans le domaine de l’immobilier, dire que ce sont des entrepreneurs, mais en gros ce sont simplement, ben voilà des personnes qui ont des boîtes de rénovation.
Donc ces personnes-là viennent et vous font un devis. Pourquoi est-ce que je vous recommande de faire appel à plusieurs entrepreneurs entre guillemets ? Tout simplement parce que pour ma part, dans ce bien immobilier là, d’ailleurs très concrètement le premier entrepreneur qui est venu, il m’a dit ouais, il y en a au moins pour 35 à 40 mille euros de travaux. Le deuxième que j’ai fait venir, il m’a dit il y en aura pour entre 25 et 30 mille euros de travaux. Donc moi ce que je vous recommande c’est de faire appel à plusieurs types d’entrepreneurs et de savoir s’ils vous ont bien compris puisque le budget de votre rénovation va dépendre énormément de ce qu’a compris l’entrepreneur par lequel vous souhaitez passer.
Je m’explique, admettons que vous souhaitez un bien, voilà en mode de luxe, on met que des matériaux qui coûtent bien cher et qui sont extra beaux, et bien je vous le dis très honnêtement, si ça c’est ce que vous voulez et bien ce n’est pas peut-être ce que va comprendre l’entrepreneur. Peut-être que l’entrepreneur avec qui vous travaillez est plus habitué à travailler avec des personnes qui investissent dans l’immobilier, donc du coup il va utiliser uniquement des matériaux qui sont beaucoup plus rentables et qui visuellement font en effet, qui font pas cheap, qui font pas, pas cher, mais justement qui font simplement, voilà c’est le meilleur ratio qualité-prix optimisé pour la location. Donc faites en sorte de travailler avec des personnes surtout, pas qui ne vous font des devis pas cher simplement, mais des personnes qui ont surtout bien compris ce que vous attendez.
Choisir le bon artisan
Moi ce que je vous recommande également, c’est lorsque vous choisissez un artisan en question, c’est de le lui demander de visiter l’un de ses chantiers, pourquoi ? Parce que ça va vous permettre de voir comment est-ce que travaillent les artisans et même si vous ne vous y connaissez pas dans l’immobilier, si vous allez voir plusieurs fois des chantiers qui sont en cours, surtout pas des, pas des définitions, pas des appartements qui sont terminés, mais surtout des appartements qui sont en cours, ça va vous permettre de vous dire, OK.
Par exemple, si vous arrivez dans un chantier d’un entrepreneur et que vous voyez qu’il y a strictement personne et que vous repassez la semaine prochaine et qu’il y a toujours personne et que dans deux semaines y a toujours personne, posez-vous la question de savoir pourquoi. Ensuite, par exemple si vous arrivez dans un chantier et que vous voyez que la personne, par exemple a pété un mur porteur ou qu’elle a fait un trou dans le sol, ou que par exemple, par exemple je vous montre un petit détail ici, ce que j’aime bien montrer, c’est que si vous avez par exemple une entreprise de rénovation qui voilà, met par exemple du placo qui n’est pas spécifique pour l’absorption de l’humidité et bien tout ça, ce sont des éléments qui peuvent vous dire, OK cette agence de rénovation est sérieuse ou alors c’est des guignols, qui tout simplement achètent des matériaux et les posent.
Puisque je vous dis très honnêtement, comment devenir donc investisseur immobilier, comment rénover son appartement, je vous le dis très franchement, ça dépend surtout de l’entreprise par laquelle, enfin ça dépend de votre réseau et ça dépend de l’entreprise par laquelle vous allez passer pour faire les rénovations de votre appartement. Si vous payez trop cher et que même si c’est intéressant et bien vous avez une mauvaise rentabilité immobilière. A l’inverse, même si vous payez pas cher et que du coup vous avez un bien immobilier qui fait très cheap et qui au final par exemple peut avoir des problèmes, au niveau par exemple de la pose du placo, ou par exemple un dépassement de budget puisque l’entrepreneur n’a pas l’habitude de travailler avec des investisseurs immobiliers et bien tout simplement vous risquez de ne pas devenir investisseur immobilier aussi rapidement que vous souhaitez le devenir.
Bien rénover un bien immobilier
Donc voilà tout ça pour vous dire que, comment est-ce qu’on rénove son bien immobilier, ben c’est un processus à respecter, c’est d’abord est-ce que vous pouvez le faire légalement, ensuite auprès de qui faire appel et justement ensuite comment, comment justement prendre des nouvelles de votre chantier, comment faire en sorte d’assurer les bons délais, puisque ce qui peut faire également vous que vous allez avoir une mauvaise rentabilité, c’est le fait que par exemple votre chantier prennent cinq, six, dix mois de plus un an de plus que ce qui était prévu.
Si par exemple l’entrepreneur en question par lequel vous passez n’a pas réellement de connaissances approfondies dans l’achat des matériaux par exemple, et bien c’est ce qui peut faire que, il va vous dire dans un mois, deux mois, trois mois, cinq mois, un an, qui va vous dire, ouais ben finalement les fenêtres double vitrage ça coûte beaucoup plus cher que ce que je pensais, donc il va falloir rajouter ben de l’argent. Je vous le dis très honnêtement.
Ou vous signez des contrats, signez des contrats avec les entrepreneurs, en disant OK on s’engage sur telle somme et pour telle somme vous devez fournir ce type de prestation, comme ça tout ce qui est au-dessus du budget que vous aviez prévu et bien sera pris en charge par l’entrepreneur en question et il perdra sur sa marge puisque il s’est engagé auprès de vous comme étant le responsable de la bonne délivrabilité, que ce soit d’un point de vue temporel, c’est à dire qu’il s’engage à une date précise à laquelle le chantier est terminé, tout ce qui dépasse de, tout le temps qui sera supplémentaire en plus sera considérés comme des agios, c’est à dire qu’il va vous reverser de l’argent à chaque jour en plus ou si chaque mois en plus qui va dépasser la date de fin justement des travaux, puisque c’est de l’argent que vous perdez puisque vous ne mettez pas en location votre bien immobilier.
Donc tout ça pour vous dire que c’est un tout; comment rénover son appartement; mais surtout c’est le fait de bien choisir l’entreprise avec laquelle vous allez travailler.
Voilà nous arrivons maintenant à la fin de cette vidéo, j’espère que vous avez appris des choses concrètes et justement des erreurs surtout à éviter dans l’immobilier à propos de la rénovation. Et si vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement immobilier, je vous invite à regarder dans la description de la vidéo, vous avez également un lien qui apparaît juste ici, vous cliquez dessus, vous mettez votre mail et vous allez pouvoir recevoir 100 % gratuitement une série de quatre vidéos de formation sur l’investissement immobilier qui va vous expliquer comment faire un crédit auprès d’une banque pour acheter un bien immobilier. Vous allez avoir un locataire à l’intérieur qui va vous payer plus que les mensualités de votre crédit, donc vous aurez un bien qui s’autofinance. Je vais vous montrer comment trouver une bonne affaire, comment faire des rénovations, comment trouver des locataires et comment ne plus payer d’impôts sur vos revenus immobiliers, tout ça, ça se passe dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît juste ici, bon investissement à tous, ciao, ciao.
