Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, bienvenue dans l’un des appartements qui est encore en cours de rénovation, et aujourd’hui je souhaitais répondre à la question, Théo comment est-ce que je peux faire le meilleur investissement immobilier possible ? Quel est-il ?
Comment trouver le meilleur investissement immobilier
Et bien en fait la réponse va surtout dépendre de vous, mais va aussi dépendre de deux autres critères et je vais vous le partagez tout de suite dans cette vidéo. Déjà, comment faire le meilleur investissement immobilier possible ? Et bien déjà tout le monde ne recherche pas la même chose dans l’investissement immobilier.
La plupart du temps quand on parle d’investissement immobilier, on parle de rendement, on parle de voilà, quel est le retour sur investissement que tu as obtenu. En réalité, il n’y a pas simplement le fait que vous allez toucher des loyers, il y a aussi le fait que votre bien va prendre ou perdre de la valeur. Par exemple un bien immobilier qu’on va appeler cash-flow, par exemple ce type de bien dans lequel nous sommes actuellement, le quartier n’est pas en train de monter, le quartier n’est pas en train de descendre, c’est très stable. Par contre, ici on a une vraie stratégie d’optimisation pour la colocation et donc du coup ça va générer des loyers qui sont relativement élevés par rapport à l’emplacement, la taille, la stratégie. Donc ça, c’est ce premier type de stratégie.
Les stratégies immobilières
Cependant, vous avez d’autres types de stratégie. Par exemple hier j’ai acheté deux appartements, il y en a un qui était dans une stratégie de cash-flow, donc ce même type de configuration et le deuxième appartement il a également une configuration de cash-flow, c’est à dire qu’il va faire en sorte de générer beaucoup loyers par rapport à sa taille, mais c’est pas son but premier, puisque son but premier sera de prendre de la valeur puisque là, on a acheté environ 40 % en dessous du prix moyen au mètre carré, et simplement le fait de le rénover et de le revendre et bien je peux revendre au moins 10 % en plus le prix moyen au mètre carré dans cet endroit, ce qui nous fait une plus-value d’à peu près 50% du bien immobilier, en rajoutant les travaux en l’espace de trois-quatre mois.
Donc vraiment des transactions qui sont très rapides avec très peu de maintien, très peu de gestion, et finalement générer de l’argent très rapidement. Donc vous voyez qu’il n’y a pas une réponse à le meilleur investissement immobilier possible: c’est ça. Puisque non ça n’existe pas, c’est en fonction de vos objectifs. Moi aujourd’hui je sais que mes objectifs c’est d’atteindre un certain niveau de revenus tous les mois avec mes appartements, mais par exemple si je peux prendre par exemple, une plus-value de 50-60 % en l’espace de trois à quatre mois avec un appartement, si j’ai de l’argent qui dort pourquoi pas, ou si je peux emprunter et tout de suite faire une transaction rapide, même si j’ai déjà trouvé le futur acheteur c’est parfait, c’est rapide; moi ça me convient.
Donc vous voyez qu’il y a pas vraiment de stratégie parfaite, c’est surtout en fonction de vos objectifs. Et je dirais qu’ensuite, la stratégie exploitable va surtout découler de deux choses, va découler de l’emplacement de votre bien, et va découler de la taille de votre bien. Par exemple la taille de votre bien, on va commencer par ça puisque c’est plus simple, ça va être le fait que votre bien sera plus rentable s’il est petit, pourquoi ?
Parce que quand on parle d’achats immobiliers, on parle de prix moyen au mètre carré. Par contre quand on parle de location, et bien les locataires font pas du tout le rapport en fait entre le prix qu’ils vont payer et le prix moyen au mètre carré de location, ça c’est un critère qui est connu auprès des investisseurs mais la plupart des personnes qui vont louer en tant que particulier ne font pas du tout attention à ce critère, elles vont surtout attendre un coup de cœur, elles vont rentrer, elles vont voir une belle déco, un bon emplacement, boum, coup de cœur direct, et en fait elles vont pas faire le rapport entre la taille du bien et le prix de la location.
Les anomalies de marché
Alors forcément, si on met 1 100 m² pour par exemple 1 000 euros par mois et d’un côté on met un 50 mètre carré pour 2 000 euros par mois, forcément la personne va le voir, par contre elle ne va vraiment pas voir les petites fluctuations qui vont se faire, c’est ce qu’on appelle des anomalies de marché, c’est ce qui fait qu’aujourd’hui les investisseurs comme vous et moi pouvons vivre de l’immobilier. C’est parce qu’on achète des biens à un prix inférieur, on rénove et on le met en location ou on leur vend forcément plus cher, c’est ce qu’on va appeler un bien qui s’autofinance.
Et donc ensuite, vous avez donc l’emplacement. Pourquoi l’emplacement est important en fonction de votre stratégie ? Par exemple donc hier je vous l’ai dit, j’ai acheté deux appartements, j’ai acheté un appartement qui en hypercentre, donc au niveau de tout ce qui est, les étudiants, les universités, ce qui va être par exemple les très gros centres commerciaux, donc vraiment des quartiers qui bougent, très touristiques, en hypercentre.
Comment louer votre bien immobilier
Donc ça, ça se prête plus à la location courte durée, là même toute l’année on peut faire la location courte durée. Moi c’est pas ma stratégie; je préfère faire neuf mois par an pour les étudiants et trois mois par an pour des touristes.
Donc sur Airbnb et Booking; ce qui va faire que douze mois par an notre bien sera en location. Ensuite le deuxième appartement que j’ai acheté, que je vous montrerai d’ailleurs dans une prochaine vidéo, et bien cet appartement est vraiment dans un quartier qui est résidentiel, c’est celui-ci que j’ai acheté à peu près 30 à 40% en dessous du prix moyen au mètre carré dans cette partie-là et là on est vraiment dans un quartier résidentiel, c’est à dire que c’est un peu plus calme et vous avez tout ce que je vais appeler en anglais les commodities, donc les, ce que les personnes vont avoir besoin pour vivre au quotidien autour d’eux, par exemple les supermarchés, ça peut être une gare, il va y avoir également un très gros centre commercial, il va avoir beaucoup de bureaux juste à côté, donc les personnes qui travaillent là c’est très pratique pour eux, et donc là dans ce type de bien immobilier puisque l’emplacement est différent, la stratégie est différente et donc du coup l’optimisation du bien est différente. Puisque dans le premier bien, également comme dans celui dans lequel nous sommes actuellement, ça va être une colocation, donc un espace commun et cinq chambres.
Par contre, l’un des deux bien que j’ai acheté hier, et bien là, on a pris l’appartement et on l’a coupé en quatre, on a mis un SAS au milieu. Ce qui fait que dans ce même appartement vous avez quatre appartements qui sont indépendants, c’est à dire que vous avez un petit couloir, ensuite vous avez différentes portes et donc là c’est une autre stratégie puisque on loue le bien immobilier toute l’année, on fait des contrats d’un an jusqu’à 5 ans. Et donc du coup, là on est tout à fait sur quelque chose de différent, puisque chaque appartement va avoir sa propre cuisine, va avoir sa propre salle de bain, tandis qu’ici dans une stratégie de colocation, ça va être une cuisine commune, un espace commun avec une télé, avec un canapé, mais également des salles de bains communes, des toilettes commun.
Donc vous voyez, il n’y pas de réponse à » Quel est le meilleur investissement immobilier possible ? ». C’est surtout en fonction de votre stratégie.
Voilà, dites-moi dans les commentaires votre stratégie pour investir dans l’immobilier, pourquoi est-ce que vous souhaitez atteindre cet objectif, je trouve ça intéressant également d’échanger, de savoir ce que vous recherchez, pourquoi est-ce que vous le faites. C’est également intéressant de voir également la réponse des autres, donc mettez-le moi dans les commentaires. Vous retrouverez dans la description de la vidéo également une série de quatre vidéos de formation 100 % gratuite sur l’investissement immobilier, je vous y retrouve de l’autre côté et je vous souhaite d’excellents investissements immobiliers, à très bientôt, ciao, ciao.
