En réalité, il faut le moins d’apport possible. Le but est d’emprunter sans apport afin de faire financer la totalité du projet par une banque et se faire rembourser les mensualités de votre crédit par vos futurs locataires. Dans la pratique, parfois un apport minimum est nécessaire pour obtenir un prêt avec de meilleurs conditions.

Il n’existe pas de méthode universelle car les situations de chaque investisseur et chaque banque sont différentes. Il y a tout de même des éléments de réponse qui se répète comme votre stabilité financière. Le tout n’est pas de gagner beaucoup mais, de savoir épargner. Une banque préfèrera prêter à un épargnant qui met 10% de son salaire de côté qu’à un cadre qui gagne plus mais qui dépense la totalité de ses revenus.

Dans une stratégie de rendement pour vivre rapidement de vos premiers investissements immobilier, il faut chercher à étendre le plus possible la durée de remboursement. Au premier abord, vous pensez aux intérêts de l’emprunt qui augmenteront et vous avez raison. Cependant, ceux-ci vont-être déduit de vos impôts sur vos revenus locatifs donc, ne les prenons pas en compte. Plus vous étendez la durée de remboursement de votre prêt, plus les mensualités seront faibles. Cela signifie que votre bien pour plus facilement s’auto-financer grâce aux loyers de vos locataires et dégager un excédent. Dans une stratégie de développement de votre patrimoine, je recommanderais une durée plus courte mais, pas trop afin de ne pas avoir trop d’inquiétude quant à votre solvabilité de remboursement.

Votre dossier de prêt immobilier doit être préparé minutieusement avant d’être remis au banquier. Il présente de manière limpide votre situation financière et la nature de votre projet immobilier. Votre situation financière peut facilement se présenter à l’aide de bulletin de salaire, contrat de travail, fiche d’imposition et tout autres document prouvant de votre solvabilité (une précédente acquisition immobilière déjà remboursé par exemple). Le second facteur le plus important est la capacité de la banque à revendre votre bien en cas d’impayé. Il faut donc lui présenter un bien à un prix inférieur au prix du marché afin de rassurer la banque si, défaut de paiement il y a. 

La plupart du temps, une bonne affaire toute prête à être acheté est très rare car d’autres investisseurs sont vigilants. Il est beaucoup plus facile de trouver une affaire dites « moyenne » pour ensuite la transformer en bonne affaire. Typiquement, un appartement proche de l’abandon effrayera les acheteurs classiques donc, une offre agressive justifiée par des travaux sera plus facilement accepter. Il faut analyser l’agencement de l’espace et veiller à ce que le syndicat de copropriété acceptent vos éventuelles démarches comme la division immobilière ou encore la mise en location en courte durée.

Négocier un appartement ou une maison est un jeu psycholigique qui tourne souvent à l’émotionnel. Les vendeurs sont souvent attachés sentimentalement à leurs biens et vous, en tant qu’investisseur, avez souvent les chiffres en tête pour atteindre vos objectifs de rentabilité. Je vous recommande de ne jamais donner un avis négatif sur les biens que vous visiterez mais simplement d’évoquer au vendeur le budget que vous estimez pour les rénovations. Expliqué que vous êtes investisseur et que, si les chiffres collent vous enverrez une offre par email. Envoyez ensuite une première offre agressive par email et laissez un délai imparti maximum au vendeur pour se décider. Justifiez le montant de l’offre par le fait que votre banque ne vous prête pas plus afin que la négociation soit rapide et ne tombe pas dans l’émotionnel. Si le vendeur refuse et que vous aimeriez proposez plus, revenez vers lui quelques jours plus tard avec une offre plus intéressante en justifiant qu’une autre banque vous accorde un prêt plus important.

Faut-il faire ses travaux de rénovation soit même ou le déléguer à une entreprise de rénovation? D’expérience, je recommande dès le dossier de prêt d’inclure le prix des travaux, quitte à prendre un bien immobilier moins cher. La raison est simple, les travaux peuvent être déduit des impôts sur vos revenus fonciers si vous adoptez le bon statut. Autrement dit, vous allez encaisser des loyers plus vite et obtenir un travail de qualité professionnel. À moins que vous ne soyez tous les corps de métier et que vous puissiez vous démultiplier, je pense que c’est un mauvais calcul que de faire ses travaux soit-même. Prenez un compte la responsabilité de l’entreprise de rénovation qui sera évoqué en cas d’accident à vos locataires également. Par expérience, choisissez de payer maintenant pour ce que vous risquez de payer plus tard et plus cher. Pour trouver de bons artisans, je vous recommande de visiter leurs chantiers et d’imposer des majorations de retard sur le chantier.

Encore une fois, ces frais peuvent être déduit de votre imposition sur vos revenus locatifs. A moins que vous ne vouliez vous improvisez service client hotelier et service de nettoyage, je vous recommande de déléguer la gestion locative. Pour choisir la bonne agence de gestion locative, observez les prix qu’ils pratiquent avec les biens des autres clients et regardez par vous même le taux de remplissage d’une dizaine de bien différent. Notez que les agences sérieuses en courte durée ont des logiciels qui synchronisent les agendas de différentes plateformes comme AirBnb et Booking. La gestion des cautions et la qualité des ménages sont également des critères à vérifier. Pourquoi ne pas louer votre propre bien anonymement ces prochaines semaines afin de vous assurer de leur professionnalisme?

La réponse n’est encore une fois pas universelle car cela dépend de la situation de chaque investisseur, du projet immobilier et du statut sous lequel il est réalisé. Dans les grandes lignes, davantage de déductions d’impôts sont applicables avec la location meublée. La plupart des charges en association à votre investissement peuvent être déduits ainsi qu’un déficit comptable peut-être créé. Cette manipulation comptable vous permettra de ne pas payer d’impôt pendant quelques années et, lorsque votre bien sera remboursé il faudrait envisager de créer une société immobilière afin d’englober une nouvelle dette avec votre première acquistion afin de réduire l’imposition globale.

Vous avez la possibilité de vous receuillir gratuitement des informations de différentes sources sur internet, à conditions d’avoir du temps et d’analyser ce qui respecte votre stratégie ou pas. Vous pouvez aussi choisir de rejoindre notre formation IMMO INVESTOR qui est un condensé de toute notre expérience tourné vers l’action pour permettre à ceux qui démarrent de zéro, de vivre progressivement de l’investissement immobilier locatif. Le simple fait d’apprendre à négocier, d’optimiser votre bien pour la location ou d’appliquer nos méthodes de réduction d’impôts couvreront largement le coût de la formation. Vous accéderez également à un groupe privé d’investisseurs pour échanger à propos de votre projet. L’accès à des redifusion de séminaires vous sera également offert ainsi qu’un support par email 24/7. Vous aurez également accès à tous nos contacts pour investir sereinement.