Avec des outils tels que les prêts conventionnés ou ici la TVA réduite en zone ANRU, le gouvernement tend à vouloir favoriser la mixité sociale et à réduire les inégalités d’accession à la propriété. Ces avantages financiers permettent aux foyers n’ayant pas d’apport personnel et des revenus modestes de pouvoir devenir propriétaire. Avec l’avantage fiscal de la zone ANRU le gouvernement espère attirer de nouveaux investisseurs immobiliers dans ces zones.

L’ANRU et ses zones prioritaires

L’ANRU, l’Agence Nationale pour le Renouvellement Urbain, créée en 2004 suite à la loi de programmation de la ville et de rénovation urbaine, est un EPCI (établissement public industriel et commercial) qui a pour but de renouveler le tissu urbain vieillissant et d’insérer plus de mixité sociale en ville.

Cette agence nationale conseille et soutient financièrement les collectivités locales dans leurs projets de rénovation urbaine (PRU) dont les principaux projets sont :

• La construction de logements neufs
• La création d’espaces publics
• Le développement des commerces de proximité
• Actions en faveur du développement économique et sociaux-culturel local
• La destruction ou la réhabilitation de logements anciens
• Favoriser la mixité sociale

La collectivité locale est porteuse de projet ANRU, il est a sa charge de monter le projet et dossier pour valider la qualité prioritaire de certains de ses quartiers. Elle devra alors expliquer avec clarté les projets de renouvellement urbain nécessaires. La zone dite ANRU est donc une zone d’aménagement et de rénovation urbaine validée par cette agence nationale, on en compte plus de 500 sur tout le territoire français (une liste complète est disponible sur le site de l’ANRU).

L’agence est financée par l’État et ses partenaires sociaux, avec un budget de plus de 12 milliards d’euros pour la période 2004/2013 et elle finance des projets qui concernent plus de 5 millions d’habitants.

Depuis le 21 février 2014, la loi de Programmation pour la Ville et la Cohésion urbaine confie à l’ANRU la réalisation du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) sur l’horizon 2014-2024. Un budget de 5 milliards d’euros lui a été attribué pour la réalisation de projets concernant 200 quartiers prioritaires.

Cette nouvelle pléthore de projets de renouvellement urbain s’amorce dans le cadre fixé par les contrats de ville, afin d’apporter une réponse aux enjeux urbains des quartiers prioritaires qui soit cohérente avec l’ensemble des autres dimensions de la politique de la ville (emploi, développement économique et cohésion sociale). Les besoins et l’expertise d’usage des habitants des quartiers seront pris en compte dans le cadre de ces projets via leur association à la définition, la mise en œuvre et l’évaluation de ces projets.

C’est un chantier d’envergure qui permettra de transformer le cadre de vie de deux millions d’habitants dans plus de 460 quartiers.

Dans une vision de mission sociale, l’investissement immobilier dans ces zones bénéficie d’une TVA à taux réduit à 5,5%, pour l’acquisition d’un logement neuf pour les foyers aux revenus modestes, au lieu de 20%, tout comme dans les quartiers prioritaires qui bénéficient de ce même taux depuis 2015.

Ces quartiers dits prioritaires de la politique de la ville sont des quartiers socialement et économiquement défavorisés, on en compte environ 1500 en France. Ils obtiennent comme les zones ANRU des programmes de renouvellement urbain et de cohésion sociale grâce à des contrats de ville coordonnés entre les collectivités locales et l’État.

C’est donc ici un énorme investissement économique qu’engage l’État, non seulement pour répondre aux problèmes sociaux-économiques de ces quartiers prioritaires mais aussi pour permettre une démocratisation de l’accession à la propriété des foyers ayant des revenus modestes. En plus d’une nouvelle cohésion sociale c’est aussi un rajeunissement du parc immobilier pour lesquelles les acquéreurs bénéficient d’avantages fiscaux qui est souhaité.

Les spécificités de la TVA

La TVA, taxe sur la valeur ajoutée est assujetti à toutes entreprises ou professionnels qui réalisent une transaction économique, elle est facturée au client à un taux de 20% du prix du bien ou du service. Son taux normal est de 20% en France continentale mais est réduit à 8,5% dans les DOM-TOM. Il existe aussi des taux dit intermédiaires ou réduits sur certains produits ou services tels que l’hébergement en hôtel, la vente de boissons sans alcool ou encore les transports de voyageurs.

Pour toutes acquisitions de biens immobiliers neufs et sous certaines conditions de ressources, dans les zones ANRU et sur un périmètre de 300 mètres autour de ces zones, les futurs accédants peuvent bénéficier d’une réduction de TVA de 20% à 5,5%. Les conditions exactes d’attribution sont détaillées dans le chapitre suivant.

Il est également important de savoir que toutes les transactions immobilières ne sont pas soumises à la TVA. En effet, les ventes de particuliers à particuliers n’y sont pas assujetties. De plus, il faut distinguer la fiscalité des immeubles neufs et des immeubles anciens. Alors que la vente de logements neufs achevés depuis moins de 5 ans sont soumis à la TVA classique de 20%, les logements ou immeubles anciens, de plus de 5 ans sont quant à eux exonérés de TVA.

Il faut également savoir que depuis le 1er janvier 2014, le fameux triptyque de TVA qui était de 19,6%, 7% et 5,5 % a légèrement été modifié :

• le taux normal, qui s’applique à la majorité des biens et des services, est passé de 19,6 % à 20 %
• le taux intermédiaire, qui concerne notamment la restauration, la vente de produits alimentaires préparés, les transports, les travaux de rénovation, est relevé de 7 % à 10 %
• le taux réduit, applicable aux produits considérés comme de première nécessité (produits alimentaires, boissons sans alcool, cantine scolaire et énergie), les pièces de théâtre, cirque, concerts mais aussi le cinéma, reste fixé à 5,5 %. Il s’applique également aux travaux d’amélioration énergétique des logements de plus de 2 ans.

L’avantage fiscal de réduction de la TVA opère dans les actions de la politique de la ville que se fixe le gouvernement. Réduire les inégalités d’accession à la propriété, favoriser la cohésion sociale, redynamiser le tissu urbain vieillissant tels sont les objectifs que se donne le gouvernement pour développer les zones ANRU et les quartiers prioritaires. Cet avantage d’investissement immobilier permettra aussi une plus grande mixité en attirant des nouveaux acquéreurs.

 

Zones ANRU et conditions d’attribution

Le prêt à taux zéro renforcé, le prêt social location accession, le prêt action logement ou encore ici la réduction de TVA à 5,5% en zone ANRU sont toutes des mesures conventionnées par le gouvernement dans le but d‘inciter les ménages les plus modestes à investir dans l’immobilier grâce à des avantages financiers accessibles sous certaines conditions. Que ce soit une réduction des frais de notaire, une exonération de taxe foncière ou des taux d’intérêts avantageux, ces dispositifs permettent une démocratisation de l’accession à la propriété.

L’article 29 de la loi de finances pour 2014 modifie le régime de la TVA, passant à 5,5% dans les zones ANRU. Pour pouvoir profiter de cet avantage fiscal il est essentiel de répondre à des conditions précises.

L’objectif de cette réduction de TVA étant l’accession sociale à la propriété, l’accédant ou les membres de son foyer doivent respecter des plafonds de ressources à ne pas dépasser. De plus l’acquéreur doit être une personne physique et le logement neuf doit être sa résidence principale.

Les plafonds de ressources à respecter dépendent de la composition du foyer fiscal en fonction de l’avis d’imposition de l’année N-2 ainsi que du lieu où est localisé le bien.

 

Composition du foyer fiscal	Paris et communes limitrophes	Reste Île-de-France	Province
1 personne	33 372 €	33 372 €	29 014 €
2 personnes	49 877 €	49 877 €	38 746 €
3 personnes	65 384 €	59 957 €	46 596 €
4 personnes	78 063 €	71 817 €	56 251 €
5 personnes	92 879 €	85 017 €	66 173 €
6 personnes	104 515 €	95 671 €	74 577 €
Majoration par personne supplémentaire	11 645 €	10 661 €	8 319 €

Les prix d’achat des biens immobiliers sont aussi assujettis à des plafonds à ne pas dépasser, en fonction de la localisation de la zone ANRU. Ces prix de vente sont fixés en €/m2.

 

Zone	Prix de vente (€/m2 )
Zone A bis	4534  €
Zone A	3 437  €
Zone B1	2 753  €
Zone B2	2 402  €
Zone C	2 102  €

Zone A bis : Paris et sa proche banlieue
Zone A : reste de la banlieue parisienne.
Zone B1 : grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse et les DOM
Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants
Zone C : le reste du territoire.

Depuis le 1er janvier 2014, les caractéristiques géographiques pour obtenir les avantages fiscaux de la zone ANRU ont changé. En effet le périmètre de réduction fiscale de la zone ANRU a diminué de 200 mètres.

Auparavant la réduction de TVA à 5,5% prenait effet dans le périmètre de la zone ANRU et dans une bande de 500 mètres autour de cette zone. Dorénavant il convient de distinguer les logements situés dans un périmètre autour de 300 mètres de la zone ANRU et ceux qui sont situés entre 300 et 500 mètres de la zone qui ne bénéficieront plus de réduction de la TVA.

Pour les investissements situés dans un périmètre de moins de 300 mètres, la TVA est réduite à 5,5% pour l’acquisition d’un logement neuf (selon les conditions vu précédemment) et s’applique aux opérations de livraisons d’immeubles, livraisons à soi-même d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété, dont le fait générateur (livraison d’immeuble ou déclaration d’achèvement à la mairie) intervient à compter du 1er janvier 2014. Ce taux concerne aussi les contrats préliminaires signés avant le 1er janvier 2014.

Pour les investissements situés dans un périmètre entre 300 et 500 mètres de la zone ANRU, une dérogation permet aux investisseurs ayant réalisé des opérations avant le 31 décembre 2013 de bénéficier d’un taux de TVA de 7% sinon la TVA normale s’appliquera à 20%.

Il est également important de signaler qu’a partir du 1er janvier 2014, en cas de changement d’affectation d’un logement qui a bénéficié d’un taux réduit de TVA (vente, mise en location, résidence secondaire) n’interviendra que dans les dix années suivant l’acquisition du bien avec un abattement d’un dixième par année de détention dès la première année (au lieu de 15 ans avec un abattement d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année).

La réduction du taux de TVA initialement accordé sur avis d’imposition pour l’année N-2 ne sera pas remise en cause si les plafonds de ressources ne sont plus respectés pendant l’ensemble de la phase d’accession à la propriété. L’attribution du logement avec une TVA réduite à 5,5% ne prend en compte les ressources que lors de la constitution du dossier. Il en résulte que le taux réduit ne pourra être remis en cause que lorsque la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif…)

Certains accidents de la vie ne remettent pas non plus le bénéfice de la réduction du taux de la TVA. Les événements pris en compte sont les suivants :

• décès de l’acquéreur ou d’un descendant du foyer
• mobilité professionnelle de plus de 70km
• chômage de plus d’un an
• invalidité totale ou partielle
• divorce ou dissolution d’un PACS

Le nouveau programme national de renouvellement urbain de l’ANRU tend à optimiser les actions sur les

zones ANRU et les quartiers en difficultés, dit d’intérêt national malgré la diminution du périmètre d’attribution de la réduction fiscale de la TVA. Incubateurs de la ville de demain, notamment via cette réduction de la TVA, permettant d’attirer de nouveaux acquéreurs dans ces quartiers, les zones ANRU offrent un avenir social prometteur.