Patrimoine durable, qui requiert peu d’entretien et génère des charges moindres, le foncier n’est pas toujours rentabilisé comme il le faut. Et pourtant, il peut cacher un potentiel énorme. Par rapport aux autres investissements immobiliers, la vente de terrain constructible est encore peu courante. S’agit-il d’un investissement intéressant ou non ? Réponses.
La vente de terrain constructible : les étapes préalables
Avant de répondre à la question, il convient de comprendre les démarches de vente d’un terrain qui diffèrent de celles d’un logement sur certains points.
Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous voulez le mettre en vente ? Un certain nombre de formalités doivent être effectuées :
Vérifiez si votre terrain est constructible ou agricole
Répondre à cette question est essentiel pour évaluer le prix de votre terrain. En effet, s’il s’agit d’un terrain agricole, la valeur est inférieure à celle d’un terrain constructible. Pour savoir si un terrain est constructible ou agricole, il faut se rendre auprès de la mairie et consulter le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS).
Ces deux documents officiels renseignent, entre autres, sur la possibilité ou non de vendre le terrain, les servitudes, les conditions de viabilisation et la surface minimale de la construction. Si votre terrain se trouve en zone U, cela signifie qu’il est constructible. Certaines communes peuvent ne pas avoir de PLU ou POS. Dans ce cas, la carte communale et le Règlement National d’Urbanisme peuvent aussi être utilisés.
Attention, certaines zones peuvent changer de statut au fil du temps et passer du statut agricole à celui de constructible. Vendre un terrain dans ces zones peut s’avérer intéressant, car sa valeur peut être multipliée par 10 ou 100.
Le bornage
Dès qu’on envisage de vendre un terrain, que ce soit dans sa totalité ou en partie seulement, le bornage est un passage obligé. Cette étape préalable nécessite le recours à un géomètre-expert. Elle consiste à mesurer l’étendue réelle du terrain à vendre au travers d’un relevé de la surface.
Une fois ceci effectué, le géomètre procède au bornage du terrain.
Si le terrain est entouré par d’autres propriétés, il étudie le titre de propriété de tous les voisins. Il définit ensuite la limite de chaque terrain et fait signer le PV pour chaque propriétaire.
Au cas où le terrain est indépendant, la pose des bornes n’est pas obligatoire. Cette étape est néanmoins recommandée pour montrer à votre acheteur votre sérieux.
Estimation du terrain
Dès que le terrain est borné, il en faut estimer la valeur. Pour réaliser cette tâche, vous pouvez faire appel soit à un expert foncier, soit à un notaire, soit à un agent immobilier. De nombreux facteurs peuvent influencer la valeur d’un terrain à vendre, dont sa superficie, les éventuels raccordements, les modalités d’accès à la voie publique, l’inclinaison du terrain et la nature du sol…
Un terrain à pente élevée nécessitant des travaux de nivellement onéreux ou encore un sol calcaire requérant des fondations bien solides peut avoir moins de valeur. En fonction des caractéristiques de votre terrain, il peut donc être intéressant ou non de réaliser la vente de terrain constructible.
Outre les critères de localisation et d’environnement, l’expert va aussi analyser les caractéristiques du terrain qui peuvent influencer sa constructibilité. C’est le cas de la configuration. Une forme rectangulaire est idéale pour accueillir une maison. Néanmoins, une configuration plus irrégulière est acceptable s’il s’agit d’un programme collectif. Pour construire une zone pavillonnaire, il faut aussi au moins une largeur égale ou supérieure à 8 mètres et une profondeur qui ne dépasse pas le double de la façade.
Viabilisation du terrain
Le propriétaire d’un terrain n’y pense pas forcément, et pourtant c’est un excellent moyen d’augmenter davantage la valeur du terrain : la viabilisation. Cette opération consiste à le nettoyer tout d’abord en débroussaillant et en enlevant les gravats… Viabiliser, c’est aussi réaliser des travaux comme apporter des remblais pour faciliter l’accès au terrain ou encore raccorder la parcelle aux réseaux publics (eau, gaz, électricité…). Ces travaux peuvent être onéreux. Néanmoins, ils augmenteront de manière significative la valeur de votre bien.
Vente de terrain constructible : la finalisation
Quand le terrain est constructible et que vous estimez qu’il est suffisamment viabilisé, vous pouvez passer à l’étape suivante : la mise en vente. Pour trouver un acquéreur pour votre bien, vous pouvez soit choisir l’option classique de la vente entre particuliers en utilisant les journaux d’annonces immobilières, les sites spécialisés…, soit faire appel à une agence immobilière. Pour optimiser vos chances de trouver preneur, n’hésitez pas à vous rapprocher des constructeurs de maisons individuelles ou des promoteurs immobiliers.
Quel que soit le mode de diffusion choisi, en général, il faut préparer le dossier de vente, sélectionner les offres d’achat, signer la promesse de vente ou le compromis de vente et signer l’acte définitif de vente. La période entre la signature du compromis et de l’acte de vente est de 6 mois environ.
La vente de terrain constructible et les intérêts fiscaux
La vente d’un terrain constructible, tout comme celle de n’importe quel bien immobilier, est susceptible de générer une plus-value immobilière. Néanmoins, cette première bénéficie d’une taxation plus intéressante grâce au nouveau régime d’imposition en vigueur depuis le 1er septembre 2014. Ce dernier prévoit un abattement exceptionnel de 30% sur les plus-values nettes imposables et un abattement pour durée de détention totale pour les terrains détenus depuis au moins 22 ans.
Optimiser la rentabilité d’un terrain
Même si vendre un terrain constructible, dont vous avez hérité ou dans lequel vous avez investi, est intéressant d’un point de vue financier, vous avez la possibilité d’optimiser vos gains avec certaines techniques dont la division foncière.
Quand vous possédez un terrain supérieur à 500m², vous pouvez songer à le scinder en vue de créer plusieurs parcelles et augmenter ainsi vos gains. Assurez-vous cependant que chaque parcelle soit détachable. La division d’un terrain ne doit pas se faire au hasard. Cette opération doit respecter certaines règles dont le respect des contraintes d’urbanisme et la configuration de la parcelle de son environnement. En principe, la division foncière se prépare avec un géomètre-expert.
En mettant en vente votre terrain constructible à un promoteur, vous pouvez également doper vos gains. En effet, ce dernier peut acheter votre terrain à un prix plus élevé, surtout si celui-ci présente pour lui beaucoup d’avantages. Si vous vendez votre bien à un particulier, la démarche peut être très longue, car la majorité des particuliers préfèrent encore aujourd’hui investir dans un logement déjà bâti plutôt que dans un terrain nu.
Donc, à la question « vendre un terrain constructible est-il intéressant ou non ? », il faut répondre oui et non. Oui, car la transaction permet de jouir d’une fiscalité plus intéressante sur la plus-value. Un terrain situé dans une zone à fort potentiel peut aussi se vendre cher. Non, car la recherche d’un candidat à l’achat d’un terrain nu peut être longue et fastidieuse.
