Avec l’évolution de la technologie, on peut aujourd’hui faire de multiples activités sur Internet. La vente de biens immobiliers ne se dérobe point à la règle. Mais une question se pose, est-ce vraiment prudent de faire une transaction immobilière sur Internet ?

La vente de biens immobiliers : résumé

La vente immobilière est réalisée à travers un contrat qui établit les conditions du transfert d’un bien immobilier entre un propriétaire vendeur et un acquéreur en échange d’une compensation financière. Pour ce faire, les deux parties, c’est-à-dire le vendeur et l’acheteur, ont la possibilité de trouver un accord sans une procédure formelle. Toutefois, la pratique la plus courante reste le recours à un agent immobilier détenteur d’un mandat ou à un notaire. Les différents intermédiaires jouent un rôle spécifique. L’agent immobilier, par exemple, se charge de la commercialisation du bien. D’autre part, il peut aussi accompagner un acquéreur dans sa quête d’un bien immobilier selon des critères définis par le client.

Autour de ce bien, les deux parties devront trouver un accord par la négociation et s’entendre sur un prix de vente. Durant la négociation, chaque partie fait ses propositions pour parvenir à un terrain d’entente. L’acquéreur fait ce qu’on appelle des offres d’achat, tandis que le vendeur formule un prix de mise en vente. Avant la vente définitive de la maison ou de l’appartement, les deux parties s’engagent à un accord de principe. Cela est matérialisé par la signature d’un avant-contrat, il s’agit de la promesse de vente. On distingue communément deux formats : la promesse unilatérale de vente (PUV) et le compromis de vente (promesse synallagmatique).

Dans le contrat de vente, on retrouvera toutes les informations nécessaires comme le nom et prénom des contractants, la situation géographique du bien, les différentes clauses suspensives, etc. Pour la vente d’un immeuble, le législateur contraint le vendeur à donner un maximum d’informations aux acquéreurs. Pour cela, il est essentiel de faire plusieurs diagnostics techniques. Il s’agit notamment de l’état de l’installation intérieure de gaz, des risques d’exposition au plomb, de l’état des installations électriques, de la vérification de la performance électrique, de l’état des risques naturels et technologiques ou encore de l’assainissement.

Si vous disposez d’un bien immobilier à vendre, sachez qu’il existe différentes manières de vendre son bien immobilier de nos jours. Vous pouvez le faire via un agent immobilier, un notaire, ou encore vous mettre en lien directement avec des particuliers. Cette dernière option, c’est-à-dire, la vente de particulier à particulier est la solution la plus répandue aujourd’hui. En effet, passer par les agents immobiliers pour vendre, engendrera des frais auxquels plusieurs personnes ne sont pas en mesure de faire face. Néanmoins, vous profiterez de certaines garanties qui n’existent pas dans une vente directe, si ce n’est celle stipulée dans un compromis de vente.

Vente de particulier à particulier, c’est quoi ?

Pendant de nombreuses années, l’achat ou la vente d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’un professionnel, c’est-à-dire, par une agence immobilière, les réseaux franchisés ou encore un agent mandataire, était la seule solution recommandée. Mais avec l’évolution de la technologie, une nouvelle tendance a pris le dessus. Il s’agit de la vente et de l’achat immobilier entre particuliers. Cette activité est même aujourd’hui en plein essor. Ce mode de vente ou d’acquisition présente plusieurs avantages notables. Pour ce faire, acheteurs et vendeurs particuliers passent par des plateformes de mise en relation comme les services de petites annonces dans la presse écrite et les sites Internet d’annonce en ligne.

Nombreux sont les sites qui proposent des annonces gratuites, mais vous pouvez également publier une annonce sur un site payant qui proposera en contrepartie des services supplémentaires. Notez qu’il n’existe pas de cadre juridique spécifique concernant la régularisation des transactions immobilières entre particuliers. Néanmoins, chaque partie, acheteur ou vendeur, détient les mêmes droits et est soumis aux mêmes obligations que dans une transaction via un professionnel. C’est le cas, par exemple, de l’obligation de présentation des superficies en conformité avec la loi Carrez ou encore d’un diagnostic de performance énergétique. De plus, le vendeur est dans l’obligation de donner à l’acheteur toutes les informations dont il aura besoin sur la situation de l’immeuble.

Comment vendre son bien immobilier sur Internet ?

La vente de biens immobiliers sur Internet consiste à fixer soi-même le prix de vente de son bien en demandant l’avis, si besoin, d’un notaire ou d’un expert immobilier. Ensuite, il faudra rédiger une annonce détaillée et réaliste avec une description complète du logement à vendre (distribution des pièces, superficie, prix, performance énergétique, équipements, services, etc.). Il est recommandé d’accompagner l’annonce de plusieurs photos de qualité et du plan du bien. Ensuite, l’annonce sera publiée en ligne sur le site d’annonces immobilières de votre choix. Pour maximiser vos chances de vendre plus rapidement, vous pouvez publier la même annonce sur plusieurs sites différents.

Certains sites mettent à votre disposition leurs conseillers pour vous aider dans la rédaction de l’annonce immobilière, dans la fixation du prix et le choix des photos. Par la suite, les acheteurs contactent directement le vendeur via un message électronique ou par téléphone (si le numéro a été renseigné) pour visiter le bien et vérifier si la description correspond à la réalité et si les caractéristiques de la maison ou de l’appartement répondent à leurs attentes. Les personnes intéressées transmettent par la suite une offre d’achat. C’est pour cette facilité d’utilisation qu’Internet est un outil de recherche privilégié par les particuliers voulant acquérir un bien. L’avantage indéniable est qu’il permet au vendeur de diffuser une annonce à l’échelle nationale, voire mondiale.

Fixation du prix de vente

La présence d’un notaire sera toujours obligatoire à un moment donné dans le processus de cession ou d’acquisition d’une maison ou d’un appartement. Tout particulier voulant mettre en vente son bien est confronté au casse-tête du prix à fixer. C’est un paramètre très important dans le processus de vente. Fixer le bon prix permet d’augmenter les contacts et les visites, mais également de déclencher chez l’acquéreur potentiel le désir de faire une offre d’achat. Pour le définir, il vous faudra calculer d’abord le prix de revient en ajoutant au prix d’achat, les frais d’éventuels travaux de rénovation et les frais de notaire.

Aussi, selon le marché dans lequel le vendeur se trouve, celui-ci pourra faire une plus-value plus ou moins intéressante au moment de la vente. Il est aussi recommandé de faire une étude du secteur en prenant en compte les avantages et inconvénients du bien et en se renseignant sur les offres similaires. Cela permettra de faire des comparaisons et de voir si des logements de meilleure qualité sont proposés à des prix plus compétitifs que le vôtre, vous devrez alors revoir votre prix à la baisse. Dans le cas contraire, l’annonce risque de ne pas retenir l’attention des potentiels acheteurs. A moins de disposer d’atouts particuliers, un prix juste sera toujours nécessaire pour la vente de son bien immobilier.

Certains sites mettent à votre disposition leur service d’estimation. Il suffit de répondre en quelques minutes aux différentes questions sur votre logement. En peu de temps, vous recevrez par e-mail ou courrier un avis de leur expert en évaluation immobilière. Autre chose à savoir, votre agent immobilier ne donnera pas toujours une estimation fiable. En effet, bien que ce dernier connaisse généralement les prix pratiqués dans le secteur, il s’opposera rarement au prix décidé par le propriétaire vendeur.

Que doit contenir votre annonce ?

Le contenu de votre annonce doit répondre à toutes les questions que peuvent se poser les potentiels acheteurs, et aussi inclure des photos qui vont permettre aux acheteurs de se projeter. Déjà dans la rédaction de l’annonce, vous devrez indiquer l’emplacement, la superficie ou encore le nombre de niveaux s’il s’agit d’une maison. Ensuite, faites la liste des différentes pièces et de leurs caractéristiques, notamment s’il existe un grand séjour ou des rangements dans une chambre. Vous pouvez aussi indiquer la présence d’un ascenseur ou d’un parking. Il est recommandé de mettre en avant les points forts du bien : proximité avec les écoles, les transports, les centres commerciaux, maison en pierre de taille, balcon ou terrasse, refaits à neuf, etc.

Les photos à poster doivent être de qualité. Pour cela, vous pouvez faire appel à un professionnel ou les prendre vous-même. Choisissez le moment de la journée où les pièces sont les plus lumineuses pour les photos d’intérieur. Pour celles d’extérieur, choisissez une journée ensoleillée qui pourra mettre en valeur votre logement. En plus, des photos, on peut joindre une vidéo de qualité. Cela permettra à l’acheteur d’avoir une vision complète de la maison de l’intérieur comme de l’extérieur. La vidéo permet de mettre en valeur les atouts de votre logement et permet aux acheteurs de s’approprier la maison et de mieux se projeter.

Choix du site

Le choix du site d’annonce immobilière est très important. Il ne suffit pas de mettre votre annonce sur Internet, mais il faut aussi qu’elle soit le plus visible possible par les internautes. L’idéal est de passer par une société spécialisée dans la diffusion d’annonces immobilières. Il est préférable de choisir une société dont la diffusion d’annonces de vente immobilière est le cœur de métier, plutôt qu’un site mélangeant plusieurs rubriques.

Les avantages de la vente entre particuliers

Un gain économique et financier

Acheteur ou vendeur, lorsque vous passez par un agent immobilier pour une transaction, vous devez lui payer des honoraires, appelés communément frais d’agence ou encore commission d’agence. Cette commission est payée par le vendeur quand il s’agit d’un mandat de vente, mais par l’acquéreur quand il s’agit d’un mandat de recherche.

Réaliser soi-même la transaction immobilière permet d’économiser la rémunération d’un professionnel de l’immobilier. De plus, cela augmente votre pouvoir d’achat, car ainsi vous économiserez une partie du budget initial et gagnerez en pouvoir d’achat, vous permettant de viser un bien plus onéreux. Pour un vendeur, cela lui permettra de renforcer sa plus-value immobilière.

Sécurité juridique

La transaction entre particuliers offre les mêmes garanties juridiques que lorsque vous passez par un agent immobilier. En effet, toute transaction immobilière ayant pour objet le transfert d’un bien passe légalement devant un notaire. Le point commun entre ces deux modes de vente est l’exigence de l’acte authentique. Certes, un agent immobilier pourra vous accompagner dans le processus de vente ou d’achat d’un bien, mais sa présence n’est pas obligatoire, alors que les services et conseils du notaire ont l’avantage d’offrir à la transaction immobilière des garanties juridiques supplémentaires.

Recourir au notaire dès le début de la procédure est la meilleure solution pour sécuriser le déroulement de la vente.

Transactions personnalisées

Enfin, vendre sans agence immobilière permet de faire une transaction immobilière plus personnalisée. En effet, le vendeur a une connaissance exhaustive de son bien et le maîtrise mieux que quiconque. Il est le seul capable de faire visiter à l’acheteur son bien, tout en faisant ressortir ses atouts. Une présentation convaincante sur les qualités du bien vous mettra en bonne position lors des négociations, surtout en ce qui concerne le prix de vente souhaité.

Inconvénients et risques de la vente immobilière entre particuliers

Le délai de vente

Le fait de se passer de l’expertise d’un agent immobilier lors de la vente de votre logement peut allonger le délai de vente. Le logement peut donc rester invendu pendant des mois, voire plusieurs années. Cela peut être causé par la fixation d’un prix dit hors marché pour votre bien immobilier.

Faites attention si l’immobilisation de votre bien dure trop longtemps, elle pourra entraîner des travaux d’entretien ou de réfection, entraînant des coûts supplémentaires à votre charge. Aussi, ayez du temps à consacrer à la vente de votre bien. Il faudra vous montrer disponible pour faire visiter le bien aux potentiels acquéreurs.

Le manque d’expertise

Lorsque l’on ne maîtrise pas les réglementations techniques et juridiques, on aura tendance à tâtonner dans les démarches à effectuer. Par exemple, pour la réalisation des diagnostics techniques obligatoires sur le plan juridique, il faudra s’assurer que le bien ne présente pas de vices apparents ou cachés, et apprendre à rédiger l’avant-contrat soi-même.

L’échec de la transaction

C’est le principal risque des transactions de particulier à particulier. Les causes sont souvent la non-maîtrise et le non-respect du prix du marché et une évaluation difficile de la capacité d’achat de l’acheteur.

Cambriolage et arnaques

Vendre sur Internet expose à certaines arnaques. Aussi lors des visites, votre bien pourra être cambriolé par des personnes qui se feront passer pour des acheteurs. Veillez bien à cacher tout objet de valeur. Pensez aussi à bien fermer toutes les issues après chaque visite pour éviter toute tentative de squat. Et surtout n’indiquez jamais l’adresse complète du bien dans une annonce. Il est parfois même conseillé d’éviter de rendre votre numéro de téléphone visible quand un site Internet vous le propose, et plutôt de le préciser ultérieurement lors des échanges avec les acquéreurs potentiels les plus sérieux.

En somme, la vente immobilière est un acte juridique de vente par lequel le vendeur consent à transférer la propriété du bien immobilier à son nouveau propriétaire. Cependant, elle nécessite prudence et préparation. Internet reste néanmoins un moyen d’accéder à un marché plus important.