On rencontre plusieurs formes de transactions liées à l’investissement immobilier. Parmi celles-ci, on s’intéressera plus particulièrement à la VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement qui est par ailleurs très prisée sur le marché. Cette méthode d’acquisition pour un logement neuf permet aujourd’hui de conclure la signature de nombreux contrats de réservations sur l’immobilier en construction. Cet article a pour but de vous apporter plus d’éclairage sur la VEFA en France.

Définition de la VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement

La vente en état futur d’achèvement ou VEFA est un contrat par lequel vous réalisez un investissement immobilier neuf qui vous lie de fait et de droit avec un promoteur immobilier au moment où vous prenez la décision d’acheter un logement neuf sur plan. Ce contrat vous offre une garantie de parfait achèvement du programme immobilier. En y souscrivant, vous vous engagez à acheter un bien immobilier neuf, même si vous vous retrouvez face à une situation de défaillance du promoteur.

Cependant, la garantie financière d’achèvement (GFA) protège votre bien en état futur d’achèvement de même qu’elle vous assure que la construction de votre immobilier sera effective. Le contrat de VEFA vous rassure également sur le fait que le bien pour lequel vous avez souscrit correspondra trait pour trait à celui qui vous sera livré. Les aspects ci-dessous font également partie des exigences figurant dans le contrat et qui devront être absolument respectés :

• La qualité du bien à construire qui vous sera livré ;
• Les différentes surfaces de votre logement ;
• Le nombre de pièces du logement ;
• Les dépendances ;
• Les dégagements ;
• Les équipements et les pièces collectives, etc.

En clair, la Vefa est une vente qui vous permet d’acheter un appartement ou maison qui n’existe pas encore, mais dont le processus de construction a déjà été enclenché. La VEFA est effectuée sur la base d’un plan et s’apparente beaucoup à une transaction traditionnelle. Ici, un contrat de vente sera conclu entre une personne désirant acheter une maison et un promoteur constructeur qui s’engage en outre à respecter sa part d’obligations contractuelles. Au terme de la signature du contrat, l’acheteur du bien immobilier va accéder à la propriété et devenir le propriétaire d’abord du terrain, ensuite de l’appartement  ou maison prévu par le programme de construction.

Le contrat de vente VEFA en France

Suivant la législation en vigueur en France, un contrat de réservation en vente VEFA doit apporter trois principales informations. La première information principale concerne le promoteur immobilier et l’acquéreur du bien immobilier, leurs identités et coordonnées respectives. La deuxième information principale concerne le logement neuf ou ancien en question et certains éléments relatifs (l’adresse, le plan du bien immobilier, l’ensemble des surfaces disponibles, les équipements et les annexes, la qualité des matériaux utilisés, la situation du bien immobilier dans l’ensemble, l’assurance dommages-ouvrages, le règlement du lotissement ou de la copropriété…).

Enfin, la dernière information principale qu’exige la législation est liée à la vente à proprement dit. Ici, le contrat doit mettre en exergue la date de livraison du bien immobilier, les informations sur les pénalités de retard, le prix d’acquisition du logement. Il apporte aussi des informations sur  les modalités de révision du montant, les conditions dans lesquelles le paiement des travaux va se faire, la condition de suspension de l’obtention du prêt devant protéger le promoteur vendeur en cas d’opposition de la banque.

Signature, notification du contrat de VEFA et délai de rétractation et vente VEFA

Dans le cadre d’une vente VEFA, le promoteur vendeur doit obligatoirement adresser une notification à l’acheteur du bien par l’entremise de son notaire. Cette notification porte sur un projet d’acte de vente qui devra être adressée au moins un mois avant la date de signature du contrat de vente.

La notification peut cependant se faire en main propre ou simplement être acheminée par courrier électronique suivi ou non d’un accusé de réception. Dès l’instant où le promoteur et l’acheteur tomberont d’accord sur les dispositions du contrat de réservation, ils devront se rendre auprès d’un notaire pour signer le contrat VEFA. Le notaire lui, devra par la suite se charger de la publicité foncière du bien immobilier devant le service des hypothèques de son ressort.

Face à une vente sans contrat de réservation, l’acheteur du bien immobilier dispose d’un délai de 10 jours pour réfléchir sur son acte d’achat, à compter du jour qui suit celui de la remise de l’acte de vente. En cas de renonciation pour l’acquisition du bien, ce dernier doit automatiquement le notifier au vendeur dans les limites imparties de ce délai. En cas de renoncement, il devra par conséquent lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception.

Quelle TVA et quels frais pour le notaire dans une VEFA ?

En France la VEFA est soumise à une TVA à hauteur de 20 % du coût total du bien immobilier mis en vente. Le promoteur ou le vendeur se doit de reverser ce pourcentage à l’Etat. Cependant, dans le cas particulier d’un acheteur dit primo-accédant, lorsqu’il a recours à une VEFA, dans une des zones d’aménagement et de rénovation urbaine définie par l’ANRU, celui pourra profiter d’une TVA réduite de 5,5 % sur la vente. De plus, les personnes qui revendent leurs biens immobiliers 5 ans après les avoir achetés en VEFA sont totalement exemptes de TVA à la faveur de la réforme intervenue en France sur la TVA immobilière.

En ce qui concerne les frais alloués au notaire, il faut dire que le calcul des frais du notaire dépend de plusieurs paramètres. Il s’agit notamment, de la nature de l’immobilier en question (s’agit-il d’un bien immobilier neuf ou ancien, d’un terrain sur lequel on peut construire ?), de la situation géographique du bien, de l’association de mobiliers dans la vente de ce bien immobilier, etc. Ces paramètres peuvent entraîner une grande variabilité dans le pourcentage moyen du prix de vente qui reviendra au notaire. Cependant, on estime communément aujourd’hui en France, les frais de notaire à un peu plus de 7 à 8 % du prix d’acquisition d’un logement ancien, et de 2 à 3% pour ce qui est du logement neuf.

Pour finir, récapitulons les frais de notaire renferment les émoluments auxquels il a droit dans le cadre de la vente VEFA, nous retrouvons les émoluments de formalités qui représentent en moyenne 800 euros TTC, les frais divers qui se chiffrent à 400 euros TTC, une taxe de publicité foncière à hauteur de 0,715 % du prix Hors Taxes du logement, et enfin la contribution de la sécurité immobilière de 0,10 % qui est reversée à l’Etat.

Qu’en est-il du paiement des différentes étapes de travaux dans une VEFA ?

Le contrat de VEFA établit un échéancier précisant les règlements à effectuer à chaque étape des travaux réalisés sur le logement. Par conséquent, les paiements y afférents obéissent à un pourcentage qui tient compte du coût total du bien immobilier. Selon les pourcentages, ils se situeront à 95 % pour ce qui est de la finalisation des travaux, 70 % du coût total du bien au terme de la mise hors eau, et enfin 35 % du montant après que l’on est achevé les fondations.

Comment se fait le transfert de propriété dans une VEFA ?

A partir du moment où les différentes parties au contrat ont signé le contrat de vente VEFA, le transfert de propriété est automatiquement engagé dans la mesure où, par ce contrat, le propriétaire du bien immobilier abandonne ses droits sur le bien au profit de l’acheteur ou de l’acquéreur. Cette situation fait de l’acheteur du bien le nouveau propriétaire de l’ensemble des constructions qui auront lieu sur le terrain jusqu’à leur achèvement.

Conditions de livraison dans une VEFA

Une VEFA obéit à des conditions de livraisons qu’il convient de mettre en exergue pour bien comprendre de quoi il ressort. Ainsi, dans une VEFA, la date limite pour livrer le bien immobilier entièrement achevé se présente sous deux formes principales. La première forme rend compte d’une période ou d’une date qui s’étale sur 15 à 22 mois. Cette première forme est recommandée dans la mesure où, en cas de retard, vous pourrez facilement exiger une réparation financière en bonne et due forme.

Dans une VEFA, le délai de livraison renvoie au moment où le promoteur constructeur va remettre les clés du bien immobilier à l’acheteur. Ce processus marque le moment à partir duquel l’acheteur peut envisager d’habiter son logement. Il est prudent à cette étape de vérifier tous les points contenus dans le contrat signé pour vous assurer que toutes les clauses engageant la responsabilité du promoteur ont bien été respectées. Veillez aussi à ce que vous soit remise la copie relative à l’acte de réception de tous les travaux. Cela vous permettra d’identifier les aspects litigieux et d’émettre des réserves sur le travail effectué.

Faites aussi le tour de la maison ou de l’appartement afin de pouvoir détecter les points défaillants, et les notifier au promoteur constructeur sous la forme d’un procès-verbal de livraison. Il vous est accordé un délai de 30 jours maximum pour faire part de vos notifications, d’où l’importance de toujours adresser un courrier de notification avec accusé de réception. Vous aurez aussi la possibilité de stopper le paiement de vos factures en fonction de la nature des défaillances que vous aurez observées sur le bien achevé.

Les principales garanties dans le cadre d’une VEFA en France

Dans une Vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur ou le constructeur a l’obligation de justifier auprès de l’acquéreur d’une garantie d’achèvement du logement pour assurer à l’acheteur que ledit logement sera effectivement achevé si jamais celui-ci (promoteur) se montre défaillant. Cette garantie se traduit par le versement d’un montant qui sera nécessaire pour réaliser cet achèvement. C’est une garantie qui est souvent versée auprès d’un établissement bancaire. On distingue ainsi, deux principaux types de garanties :

VEFA et garantie biennale

La garantie biennale dans un contrat VEFA s’étend sur une période de deux années dès réception des travaux par le promoteur du bien. Cette garantie a pour objet de couvrir les dysfonctionnements observés sur certains aspects d’équipements que l’on peut dissocier. Ces dysfonctionnements peuvent concerner les portes, les fenêtres, la tuyauterie, les murs, les fissures sur cloisons, les aspects sanitaires, le caractère défectueux de la robinetterie, etc.

VEFA et garantie décennale

La garantie décennale dure 10 années. Elle a pour but de gérer tous les dommages qui affectent la solidité du bien immobilier et risquant de le rendre inhabitable. Il peut s’agir des dommages liés à l’étanchéité des toitures, des problèmes d’isolation thermique qui entraînent des moisissures, des problèmes de charpente ou de fissuration des murs, des fondations, l’affaissement des escaliers, des malfaçons sur les conduites d’eau et d’électricité dans la maison ou l’appartement, etc.

Quels avantages dans le cadre d’une VEFA

Avec un contrat de vente en l’état de futur achèvement VEFA vous disposerez de certains avantages.

• D’abord, ce contrat vous donne la garantie que votre futur logement fera l’objet d’une approbation. Cette approbation doit être appréciée par les services compétents de la municipalité, les architectes qui jouent un rôle de conseillers auprès des communes. On peut ainsi citer des organismes comme le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) ou bien les ABF ou Architectes des Bâtiments de France ;
• Ensuite, il y a la maîtrise de l’ouvrage par le maître d’ouvrage tout au long de la construction de votre bien immobilier. Il en est le principal responsable jusqu’à l’achèvement et la livraison du bien ;
• Enfin, le contrat VEFA vous garantit la sécurité du bien (études techniques, réglementation, etc.), l’allègement des frais du notaire à environ 2,5 % lorsque le bien acheté est neuf, le respect scrupuleux du plan d’urbanisme. En outre, la VEFA contraint le promoteur du bien à satisfaire aux exigences sécuritaires tout au long du chantier jusqu’à l’achèvement de la construction et la remise des clés.

 

Conclusion

On retient au final que la VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) est un contrat par lequel l’acquéreur d’un logement obtient du promoteur de ce logement la garantie que le programme immobilier établi pour construire son logement ira jusqu’à son achèvement. La VEFA présente de nombreux avantages qui touchent à la fois au cadre réglementaire et aux aspects sécuritaires qui donnent à votre futur maison/appartement, une valeur inestimable.