L’investissement immobilier s’est largement accru ces dernières années à cause des taux d’intérêt très bas. Mais comme tout bon projet, un investissement locatif doit pouvoir rapporter une valeur ajoutée au bout d’un certain temps. Cette rentabilité est évaluée grâce à la valeur actuelle nette de l’investissement. À quoi réfère cette valeur et comment la calcule-t-on ?

La valeur actuelle nette, un moyen d’estimation

La valeur actuelle nette est une notion assez complexe qui fait intervenir de nombreux paramètres.

Décryptage de la valeur actuelle nette (VAN)

La valeur actuelle nette (VAN) peut être définie comme l’enrichissement additionnel que rapporte un investissement sur une certaine période. Elle est généralement comparée à un autre placement qui sert de référence et représente l’objectif minimum à atteindre.

Généralement, le livret d’épargne ou l’assurance-vie sont les placements de référence parce qu’ils sont considérés comme des placements non risqués en raison de la stabilité des flux. Car en général, l’investissement est frappé par un taux d’intérêt fixe sur une certaine période.

Or, un investissement immobilier, lui, fait intervenir beaucoup plus de flux. À cela, il faut ajouter les risques liés à l’instabilité du marché. Quand on compare à ce type de placements sûrs un investissement immobilier, si l’enrichissement additionnel engendré par l’investissement immobilier est en dessous de celui d’un placement de référence, alors il vaut mieux ne pas faire votre investissement immobilier.

Intérêt de la valeur actuelle nette (VAN)

L’objectif de la détermination de valeur actuelle nette est de vous permettre de comparer deux ou plusieurs projets d’investissement et d’évaluer lequel est le plus rentable au bout de la durée fixée.

Si par exemple, un investissement immobilier de 10.000€ doit sur 4 ans vous rapporter 12 873€, la valeur actuelle nette de cet investissement est de 2 873€. Dans le même ordre, lorsqu’un placement en assurance-vie avec un taux d’intérêt de 3% sur la même période vous rapporte 11 255€, la valeur actuelle nette de ce placement est de 1 255€.

Cela signifie que pour gagner 12 873€ ou 11 255€ dans 4 ans selon l’investissement choisi, vous devriez investir 10 000€ aujourd’hui. Les valeurs actuelles nettes sont votre enrichissement par rapport à l’investissement initial.

Dans le cas d’espèce, la valeur actuelle nette de l’investissement immobilier est supérieure à celle du placement en assurance-vie, autrement dit le projet immobilier est plus rentable. Sans la valeur actuelle nette, vous n’aurez pas pu aboutir à cette conclusion.

Généralement, entre le montant de l’investissement immobilier (10 000€) et le rendement final (12 873€), il y a les flux ou cash-flow qui interviennent.

La valeur actuelle nette (VAN) et les cash-flows

Encore appelés flux financiers ou flux de trésorerie, les cash-flows représentent tous les flux entrants et les flux sortants chaque année tout au long de l’investissement. En cas de rentrée d’argent dans la trésorerie, on parle de flux positif tandis qu’en cas de sortie on parle de flux négatif.

Dans le cas d’un investissement immobilier, tous les flux sortants sont représentés par le prix d’achat du bien, les taxes et impôts fonciers, les réparations, les rénovations, etc. quant aux flux entrants, il s’agit généralement du loyer, du prix de vente du bien, etc. Chacun de ces flux influe sur la valeur actuelle nette de votre investissement.

Prenons l’exemple d’un investissement locatif (achat d’appartement sur Paris) de l’ordre de 200 000€ fait sur fonds propres. Vous décidez de louer cet appartement à 750€ par mois, soit 9000€ l’an. Quand vous faites le point des différentes redevances foncières (taxe foncière, impôt sur le revenu, etc.), vous arrivez à une estimation de 800€ par an. Vous souhaitez louer votre bien pendant 6 ans et le revendre ensuite (dans le cadre de la loi Pinel par exemple) à la somme de 250 000€.

Sont considérés comme flux sortants :

• Le prix d’achat de l’appartement soit 200 000€
• Les redevances foncières soit 800€

Sont considérés comme flux entrant :

• Le loyer annuel soit 9000€
• Le prix de revente de l’appartement soit 250 000€

C’est de la différence entre ses différents cash-flows qu’est estimée la valeur actuelle nette. Dans le cas de notre exemple, la première année le cash-flow net représente la différence entre le prix d’achat, les redevances foncières et le loyer :

Cash-flow année N+1 = (-200 000) -800 + 9000 = – 191 800€

Pendant les 4 années qui suivront, le cash-flow correspond à la différence entre le loyer et les redevances foncières :

Cash-flow année N+2+3+4+5 = (9 000 – 800) x 4 = 32 800€

Pour la dernière année, le cash-flow correspond à la différence entre le prix de vente, le loyer et les redevances foncières :

Cash-flow année N+6 = 250 000€ + (9000-800) = 258 200€

La valeur actuelle nette (VAN) sera calculée par rapport à un placement en assurance-vie avec un taux d’intérêt de 3%.

[8 200 / (1+3%) ²] + [8 200 / (1+3%) ³] + [8 200 / (1+3%) ⁴] + [8 200 / (1+3%) ⁵] + [(50 000+8 200) / (1+3%) ⁶]

C’est le résultat à cette équation qui déterminera si oui ou non, cet investissement immobilier est plus rentable qu’un placement en assurance-vie. La valeur actuelle nette permet de déterminer si la valeur actuelle des flux des années à venir (année n+1, n+2, n+3, etc.) sera supérieure à la valeur de votre investissement initial. Une fois que vous aurez évalué la VAN de tous les projets d’investissement dont vous disposez, c’est celui qui aura la valeur la plus élevée qui est la plus rentable.

La valeur actuelle nette fait également intervenir la notion de taux de rendement intérieur (TRI).

La valeur actuelle nette (VAN) et le taux de rendement intérieur (TRI)

Le taux de rendement intérieur (TRI) est un indicateur de la rentabilité financière d’un projet ou d’un investissement. Autrement dit, il sert à voir à quel point un projet d’investissement est rentable sur une certaine période. Exprimé en pourcentage, le taux de rendement intérieur est influencé par plusieurs facteurs tels que le taux d’actualisation des flux de trésoreries entrants et sortants.

Le taux de rendement intérieur et les modes de financement

Dans le cas d’un investissement immobilier, le taux de rendement intérieur varie selon que vous financez votre projet sur fonds propre ou selon que vous le financez avec un crédit immobilier. En effet, en tant qu’investisseur immobilier, vous devez privilégier l’option la plus rentable pour votre projet. Or, le financement sur fond de crédit immobilier est généralement plus rentable que le financement sur fonds propres.

En effet, dans le cas d’un investissement sur fond de crédit immobilier, vous bénéficiez de l’optimisation fiscale, même si c’est sous certaines conditions. L’optimisation fiscale implique que les intérêts du crédit sont déductibles à 100% de vos revenus fonciers (loyers).

Ainsi, si vous mettez en location un appartement qui vous rapporte 700€ par mois, alors que vous payez des mensualités estimées à 500€, la banque est autorisée à déduire la totalité de la mensualité de votre revenu. Le revenu imposable est donc désormais de 200€. Dans le cas d’un financement propre, il n’y a pas de mensualités à soustraire. Aussi, ce sont les 700 euros dans leur totalité, qui sont imposables.

Cette nuance influence complètement le calcul du taux de rendement intérieur, parce que celui-ci est calculé en prenant en compte la source du financement. Le rendement classique ne fait pas cette distinction.

Le taux de rendement intérieur et les types de crédits immobiliers

De la même manière, le fait de demander un crédit amortissable n’aura pas le même impact sur votre taux de rendement intérieur que s’il s’agissait d’un prêt in fine. Un prêt amortissable est un crédit immobilier qui se singularise par le mode de remboursement des mensualités. En effet, les mensualités sont composées d’une part des intérêts et d’autre part du montant du prêt.

Cependant, ni le montant des intérêts ni celui du prêt ne sont fixes. Les montants varient constamment tout le temps que dure le remboursement avec une tendance à la baisse des intérêts contre une tendance à la hausse du montant du prêt.

Avec le prêt in fine, le montant du prêt est remboursé à la fin de l’échéance du prêt tandis que les mensualités sont composées uniquement des intérêts. C’est un crédit immobilier avec apport, c’est-à-dire qu’il s’adosse à un capital, généralement un contrat d’assurance-vie ou un contrat d’assurance décès à travers le nantissement. D’autre part, selon les termes de contrat de prêt, le capital peut être constitué par les revenus de la vente du bien à la fin de l’échéance de remboursement.

En somme, le mode de répartition des modalités de paiement est un facteur déterminant dans l’évaluation du taux de rendement intérieur.

Le TRI et la notion d’actualisation

L’actualisation peut être définie comme la détermination de la valeur d’une somme d’argent dans le futur à une échéance précise. En d’autres termes, recherchez le taux d’actualisation d’une somme d’argent consiste à savoir quelle sera l’évolution de sa valeur actuelle à une date ultérieure.

L’investissement de 50€ aujourd’hui n’a pas le même taux d’actualisation que l’investissement de 50€ dans un an. Pour la simple raison que si vous pouvez acheter 50 briques de lait à 1€ avec 50€ en investissant aujourd’hui, les 50€ n’auront pas la même valeur dans 3 ans. Au bout de 3 ans, le prix de de la brique de lait aurait peut-être évolué à 1.10€. À ce moment-là, vos 50€ ne vaudront plus 50 briques de lait, mais plutôt 45 briques.

Lorsqu’on transpose ce principe dans le domaine de l’immobilier, le taux d’actualisation de votre investissement immobilier revient à savoir quelle valeur aura cet investissement sur une certaine échéance. Dans le cas d’un investissement de 200 000, on considère qu’aujourd’hui, ce montant permet d’acheter un appartement de deux pièces sur Paris. L’actualisation permettra de savoir si avec 200 000€, il sera toujours possible un tel bien dans 5 ans.

Si avec 200 000€, il n’est pas possible d’acheter un tel bien dans 5 ans, cela veut dire que la valeur du bien augmente. Au cas où le bien vaudrait peut-être 220 000€, cela veut dire que vos 200 000€ investis aujourd’hui prendront de la valeur de 220 000€ dans 5 ans. Dans l’optique selon laquelle vous ambitionnez de revendre votre bien, c’est une bonne nouvelle. Votre investissement fait aujourd’hui aura une valeur supérieure dans 5 ans. Investir cette même somme dans 1 an ne vous rapportera pas le même rendement.

Avec le taux de rentabilité interne, vous pourrez évaluer ce que vaut cette évolution de votre investissement.

Les risques de la valeur actuelle nette et du taux de rentabilité interne

Lors de l’évaluation du taux de rentabilité interne d’un investissement immobilier, il faudra prendre en compte des données telles que les cash-flows entrants et sortants. Dans le cas d’un prêt immobilier, le calcul du taux d’intérêt se fera en fonction de tous les flux liés (TEG).

Malheureusement, en dehors de ces facteurs qu’on pourrait qualifier de fixes, il faut aussi prendre en considération les facteurs de risques. N’oublions pas que le taux de rentabilité interne se fonde sur les données prévisionnelles. Or, l’immobilier n’est pas un secteur stable. Cela accroît les risques et l’incertitude.

La politique de l’offre et de la demande

Les politiques de l’offre et de la demande en sont des exemples concrets. Lorsque l’offre augmente dans un secteur, les prix chutent. À contrario, lorsque la demande est supérieure à l’offre, les prix montent. Ces changements ne peuvent pas toujours être prévus.

Les variations des taux d’intérêt des crédits immobiliers

Les taux d’intérêt des crédits sont aussi des facteurs qui peuvent influencer les prix de l’immobilier. Leur mode de variation répond au même principe que celui de l’offre et de la demande. Actuellement, les prix sont encore assez bas, ce qui a créé un engouement pour l’immobilier. La faiblesse de la réponse de l’offre à l’accroissement soudain de la demande a contribué à une hausse des prix dans certaines régions de France.

La fiscalisation

Le dernier facteur de risque est la fiscalisation. Depuis des décennies, le législateur multiplie les lois de défiscalisations dans le but d’inciter à l’investissement locatif. Ces mesures de défiscalisation vont de pair avec la fixation des plafonds de loyers et de revenus, mais aussi par la délimitation des zones dans lesquelles les réductions foncières s’appliquent.

Acheter dans une zone 100% défiscalisation en loi Pinel par exemple implique qu’à terme, le prix de votre bien chute à cause des offres concurrentes d’autres propriétaires qui, comme vous, souhaitent vendre au même moment.

De même, il existe aussi un risque à investir en loi Pinel dans une zone où le prix du neuf est surcoté de plus de 30% par rapport à l’ancien. Les risques de perte sont également avérés.

Voilà autant de données qui influencent aussi bien la VAN que le TRI. Aussi, est-il recommandé de recourir à un simulateur en ligne de valeur actuelle nette pour avoir des estimations exactes. En cas de doute, il est préférable de contacter un professionnel qui saura vous apporter des réponses en prenant en compte les particularités de votre investissement.