Aujourd’hui, beaucoup de personnes investissent dans l’immobilier, plus précisément dans l’immobilier locatif. Et ceci parce qu’il favorise un rendement très intéressant. Cependant, il suffit que le propriétaire subisse une vacance locative ou une carence locative, et son investissement commence à prendre l’eau. Comment trouver les moyens pour remédier à ce problème ?
La vacance locative : le pire cauchemar de l’investisseur locatif
Bien qu’investir dans l’immobilier soit lucratif et très avantageux, il suffit parfois de quelques absences de loyer pour que le rendement de votre investissement locatif diminue. L’investissement immobilier locatif concerne toute activité liée de près ou de loin aux opérations effectuées sur ce genre de bien. Généralement, il s’agit d’appartements ou de maisons, ainsi que de places de stationnement, d’immeubles, une partie d’un bâtiment, un terrain, ou encore une cave.
L’objectif de cet investissement est d’acheter un logement dans une ville ou un quartier de préférence attractif, de l’aménager et d’en faire la location. Cela permet de percevoir mensuellement le montant du loyer. Cependant, il peut arriver que le bien soit confronté à une absence de locataires.
Pendant cette période de vacance, on est quand même tenu de couvrir les frais liés au financement du bien immobilier, sans oublier les risques qui doivent être aussi impérativement couverts. C’est à ce moment que le pire cauchemar d’un investisseur en immobilier locatif commence.
Vacance locative : de quoi s’agit-il ?
Il arrive que quelques mois après le départ d’un locataire, le propriétaire n’arrive toujours pas à signer un nouveau contrat de location. Durant cette période le logement est vacant. Le propriétaire ne perçoit aucun loyer, on parle alors de vacance locative. C’est une période qui peut durer assez longtemps. Et plus cette période d’absence de locataire dure, plus cela portera atteinte à la rentabilité de l’investissement locatif du propriétaire.
Selon pap.fr, « la vacance locative est la conséquence de la non-location du bien immobilier entre deux contrats ». Aujourd’hui, c’est un phénomène que craignent beaucoup d’investisseurs immobiliers locatifs. Et en France, d’après les études effectuées entre début 2013 et début 2015 sur le marché immobilier locatif, le taux de vacances locatives ne cesse de croître. Il a augmenté de 14,7 %, une augmentation de 28 % par rapport à l’indice 2007 et 2008.
Face à cet accroissement du taux de vacances locatives, certains propriétaires préfèrent garder vides leurs logements, en espérant que le prix de l’immobilier puisse connaître une hausse, et donc profiter de cette hausse des prix pour rentabiliser au maximum leurs investissements immobiliers locatifs. Cependant, ils courent le risque d’être déçus, et de finalement voir leurs capitaux et leurs biens immobiliers s’effondrer.
Carence locative : qu’est-ce que c’est ?
De la même façon qu’une vacance locative, il peut arriver lors de la première mise en location du bien immobilier, que le propriétaire puisse ne pas trouver de locataire. C’est une chose qui se produit généralement durant la première livraison d’un programme neuf, et elle est désignée par le terme de « carence locative ». Les promoteurs ou professionnels immobiliers rassurent sur l’obtention d’un loyer théorique dès la mise en location du bien immobilier. Malheureusement, il s’avère que ce loyer théorique n’est pas obligatoire par le marché de l’immobilier locatif.
Lorsqu’on assure soi-même la gestion locative de son bien immobilier, l’investissement risque de perdre de sa rentabilité, si on ne se rapproche pas au plus vite d’un assureur par lettre recommandée avec accusé de réception. Mais dans le cas de figure où la gestion de son bien immobilier est assurée par un professionnel (notamment un agent immobilier), alors vous pouvez faire jouer l’assurance. Parce que le promoteur ou le gestionnaire de biens locatifs s’occupera des tâches administratives et vous serez dédommagé pour chacune des redditions de comptes concernées.
Comment éviter une carence locative ?
Une carence locative peut arriver sans prévenir, et généralement porte directement atteinte à la rentabilité d’un placement immobilier. Ainsi, que l’on soit à l’abri sous la responsabilité d’une agence immobilière ou d’un professionnel immobilier locatif ou pas, il convient de savoir comment prévenir une telle chose. Et pour y parvenir, il faut commencer par se poser les questions suivantes. Le loyer fixé est-il adapté à la nature du logement ? Le loyer du bien immobilier est-il en adéquation avec le prix du marché locatif ?
Le marché locatif dans lequel se situe le bien immobilier est-il saturé ou non ? La ville, le quartier, ou encore le bâtiment où se trouve le logement est-il attractif ? Le logement est-il de bonne qualité ? Est-il ancien ou neuf ? Le logement est-il situé à proximité d’éléments avantageux pour un locataire ? Il peut s’agir d’éléments tels que : un restaurant, des parcs d’attractions pour un locataire ayant des enfants, les transports, etc. Et surtout s’assurer d’avoir fait le nécessaire pour faire connaître l’offre concernant la location de son bien immobilier.
Il ne faut pas hésiter à revoir à la baisse le loyer de son bien immobilier, de telle sorte qu’il soit au même niveau que celui du marché locatif local. Et il ne faut surtout pas se priver de mettre tous les moyens de promotion ou de publication en œuvre pour passer des annonces par rapport à son bien immobilier. Cela permettra de donner davantage de visibilité à ce dernier. On peut donc exploiter les médias sociaux, qui représentent aujourd’hui, de puissants moyens de propagation des annonces. On peut également utiliser les sites internet, etc.
Assurance et garantie locative
La plupart des personnes préfèrent assurer la gestion locative de leurs biens immobiliers par eux-mêmes. C’est compréhensible, dans la mesure où cela épargne certains frais liés aux honoraires d’un professionnel de l’immobilier. Cependant, lorsqu’un bien immobilier subit une vacance locative ou une carence locative, il faut alors être préparé car l’investissement sera forcément atteint. En général, cela entraîne une baisse progressive de la rentabilité de l’investissement immobilier.
Afin d’éviter cela, il faut confier la gestion locative de son bien immobilier à un assureur, expert dans le domaine du placement immobilier locatif, ou à une compagnie d’assurances spécialisée dans les risques locatifs. Dans l’un ou l’autre des cas, ces professionnels proposent un panel de garantie locative ou garantie loyer, composé d’assurances contre la vacance ou la carence locative. Dans le cas où, on désigne un assureur comme responsable de la gestion, ce dernier offre une garantie des risques locatifs qui couvre une période donnée.
La période de la garantie commence dès la livraison du bien et s’achève au moment où le premier locataire entre en possession du bien immobilier. Pendant cette période, si le bien immobilier souffre d’une vacance locative ou d’une carence locative, alors l’assureur verse mensuellement une indemnité correspondant à un pourcentage du loyer brut. Par exemple, si la période de carence locative dure 3 mois, on recevra l’indemnité à chaque fin du mois, donc trois fois. Par contre, pour les agences d’assurances c’est un peu plus complexe.
En effet, si on préfère confier la gestion locative de son bien à une agence d’assurances, on bénéficiera d’un contrat de groupe avec des taux et des garanties qui sont généralement plus intéressants que ceux des contrats d’un assureur individuel. Ainsi, lorsque le bien est confronté à une carence immobilière, l’agence d’assurances dédommage les loyers que l’on n’a pas pu percevoir durant toute la période de carence, et ceci pendant une période d’indemnité prédéfinie. Les conditions et critères de remboursement sont tous indiqués dans le contrat d’assurance.
On peut parfois compter sur un pourcentage de remboursement compris entre 2 % et 3 % du loyer annuel, y compris les charges locatives. Généralement, il s’agit de contrat en règle et sans ambiguïté. Mais au lieu de payer pour limiter les risques de vacances ou carences locatives, vous avez la possibilité de diminuer votre taux de non-location par quelques autres moyens efficaces. Cela ne veut pas dire que souscrire une assurance et une garantie constitue une perte de temps. Bien au contraire, elles sont vivement recommandées.
Comment diminuer son taux de carence locative ?
Investir dans l’immobilier a pour principal objectif d’augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier locatif, en achetant des biens immobiliers et en les louant à des personnes ou entreprises. Cependant, certains pensent que pour réussir dans ce type de placement, il faut placer la barre du loyer le plus haut possible pour empocher beaucoup de bénéfices. Mais en réalité, lorsque le loyer dépasse de loin celui d’un bien immobilier similaire, existant sur le marché locatif, on risque de rapidement voir le bien, être sujet à une vacance ou carence locative.
Et on connaît déjà les conséquences que peuvent avoir de telles situations sur la rentabilité de l’investissement. Ainsi, le plus important pour réussir son investissement immobilier locatif est de louer très régulièrement son bien, à un loyer intéressant, qui ne serait pas trop élevé ou trop inférieur à celui pratiqué sur le marché locatif. De plus, si les logements locatifs sont bien aménagés, et offrent beaucoup plus de caractères positifs que les logements existant sur le marché, la rentabilité de l’investissement connaîtra une augmentation considérable.
Cependant, même dans un cas pareil, il est possible à un moment ou à un autre, que le bien soit sujet à une vacance ou carence locative. Et pour chaque jour de vacance ou de carence locative, les revenus locatifs du placement immobilier locatif connaîtront une réduction progressive. Mais il ne faut pas s’inquiéter, il existe des moyens pour diminuer cette carence. Mis à part les astuces exposées ci-dessus, et afin de mettre toutes les chances de son côté, on doit prendre en compte d’autres points très importants.
Les points à prendre en compte avec les vacances locatives
La première des choses est de maîtriser le marché immobilier locatif de la ville, du quartier, ou encore du secteur géographique. Ainsi, on peut connaître la fourchette des loyers pour un bien immobilier du même genre que le sien dans la région. Cela aidera à définir un loyer en fonction de la qualité du bien, et des particularités de ce dernier. Ensuite vient le facteur qualité proprement dit du bien immobilier. En effet, lorsqu’on achète son bien immobilier, bien avant de le mettre sur le marché locatif, il faut l’aménager.
On doit également l’entretenir, apporter une touche d’originalité au bien, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Toutes ces démarches permettront de rendre plus attrayant le logement, et surtout plus agréable à vivre.
C’est un point très important, dans la mesure où, lorsque les locataires potentiels viendront visiter le site immobilier ou l’état des lieux, l’aspect de ce dernier sera un atout important pour motiver les locataires potentiels à louer le bien. Entretenir une relation durable de qualité avec ses locataires est aussi un point qu’il ne faut pas négliger.
En effet, le fait d’avoir un locataire ne suffit pas le garder. Ce qui veut dire que le locataire d’aujourd’hui peut prendre congé du logement demain. Et si on ne trouve pas rapidement un autre locataire, le logement sera sujet à une vacance ou carence locative. Pour éviter cela, il faut entretenir un rapport gagnant/gagnant et surtout de confiance avec les locataires. Il faut surtout apprendre à fidéliser un bon locataire. Il existe des locataires qui sont qualifiés « d’exemplaires ». Ils paient leurs loyers régulièrement et toujours à temps.
Plus encore, ils prennent parfaitement soin du bien immobilier. Pour ces genres de locataires, il faut mettre en place le maximum pour les garder aussi longtemps que possible. Et pour y parvenir, il faut par exemple quelques fois baisser leurs loyers, participer aux charges d’entretien et d’amélioration du bien immobilier. Cela ne fera qu’entretenir le statut de bon propriétaire bailleur et donc attirera davantage de locataires. Ensuite, dans le cas où on ne trouve toujours pas de locataire, il faut penser à réduire légèrement le loyer.
En somme, investir dans un placement immobilier locatif augmente le rendement immobilier. Cependant, même si cela constitue un bon investissement, il suffit de quelques mois de vacance locative ou de carence locative, pour que la rentabilité de l’investissement soit remise en question. Il faut donc prendre les mesures nécessaires pour éviter cette situation.
