Pour tout propriétaire de biens immobilier, il survient une période morte où les logements en location sont en inoccupation, qu’ils ne sont pas loués. Cette période d’absence de locataire est la vacance locative. Et la seule solution à cette situation est de trouver un locataire au plus vite.

Vacance locative : qu’est-ce que c’est ?

C’est une période plus ou moins longue, où les biens immobiliers restent inoccupés, non loués, vides de locataire. C’est aussi le temps entre deux contrats de location suivant un locataire qui part et un autre qui rentre. Elle est la cause directe à une perte financière puisque toute absence de locataire dans l’un des biens conduit à une non-rentabilité sur l’investissement du propriétaire bailleur. Plusieurs conditions sont la cause de cette période sombre pour les propriétaires.

• Un montant de loyers trop élevés pour un type de logements dans certaines zones peut-être une cause à la vacance locative. Aussi, lorsque la procédure de location est longue et remplie de paperasse, cela aussi peut faire fuir un locataire potentiel.
• D’autre part, ce sont les propriétaires suite aux enquêtes qu’ils effectuent sur les futurs locataires, qui causent la vacance locative de leurs biens immobiliers, avec aussi les travaux d’entretien et de rafraîchissement du logement. Plus, les travaux à effectuer sont importants, plus la vacance locative sera longue. De plus, si le bien est très mal entretenu, c’est une évidence qu’il sera en vacance locative à longue durée.

Il existe quand même des moyens pour éviter cette période et toujours avoir des clients dans vos biens immobiliers.

Voici 10 astuces pour éviter la vacance locative

Le montant du loyer

La première des choses est toujours d’avoir un montant de loyer dans les normes avec la situation de votre bien (type de logements, la situation géographique). Fixer un loyer à son logement est souvent problématique pour beaucoup de propriétaires bailleurs. Si un loyer est au-dessus de la norme par rapport à un logement locatif selon la zone où il est situé, il devient évident qu’y trouver un locataire sera un problème.

Il devient donc important au promoteur immobilier de s’informer sur le montant des loyers en vigueur dans la zone où il a son bien, et aussi des changements qui s’imposent sur l’aspect interne ou externe des logements dans la zone. Ceci intervient aussi dans le cas d’un processus d’augmentation de loyer. Avec ces principes respectés, éviter une vacance locative de vos biens sera plus que possible.

Entretien permanent des logements

Aussi, il faut penser à un entretien régulier du logement pour éviter les travaux à long terme. De ce fait, des visites régulières ou des appels fréquents à vos locataires en raison de l’état du logement sont conseillés. Il ne s’agit pas d’importuner le locataire, mais de faire preuve de diplomatie en étant courtois, respectueux et amical. Au cas où il y a dégradation par le locataire quittant, l’assurance de dégradation vous permettra un gain de temps et d’argent aussi.

Le dispositif visale

Le visa pour le logement et l’emploi (VISALE) qui a remplacé la GRL, était garanti pour les futurs locataires en contrat d’une nouvelle embauche à l’origine. Mais, il sera étendu le 30 septembre 2006 pour tous jeunes de moins de 30 ans, fonctionnaires salariés ou non salariés et même chômeurs et étudiants, si ces derniers ne sont pas attachés au foyer fiscal de leurs parents et qu’ils sont non boursiers. Il concerne les logements vides ou meublés du secteur privé.

Ainsi, tout jeune de moins de 30 ans est donc éligible à ce dispositif si le montant total de son loyer et de ses charges mensuelles cumulées n’excèdent pas la moitié de son revenu. Il est plafonné à 1500 € à Paris et 1300 € dans les autres villes du territoire français. Pour les plus de 30 ans, il est de mise si celui-ci est sous contrat d’embauche.

Le dispositif est totalement gratuit pour les propriétaires bailleurs et les locataires aussi. Le propriétaire est sûr de recevoir son loyer sans délai et le locataire quant à lui, est confiant d’être sans retard de payement de loyer.

Le dispositif visale est un moyen bien sûr pour éviter la vacance locative. Il permet d’avoir beaucoup plus de candidatures, même des locataires peu qualifiés pour votre logement et aussi de mettre en valeur votre choix de fiche de paie. Il vous permet de sécuriser votre revenu locatif, surtout avec les jeunes nouveaux locataires.

Multiplier les annonces locatives

Mettre sur plusieurs sites les annonces de location de vos biens immobiliers aide à éviter la vacance locative. En plus des sites, notons la grande activité des réseaux sociaux de nos jours. Beaucoup passent leur temps dessus à la recherche aussi de logements locatifs. C’est ici qu’intervient le sens de la bonne photographie.

Faites réaliser les photos par un photographe professionnel et trouver les meilleurs vues et aspects qui peuvent attirer l’attention d’un locataire potentiel. Ensuite, faites par jour un nombre considérable de publications locatives sur les réseaux en mettant en valeur le prix (être sûr du prix normal suivant le type de logements et la zone du logement) et les caractéristiques de votre bien (la superficie exacte du logement, nombre de chambres et leurs superficies, un jardin ou une terrasse, etc.)

Trouver rapidement un locataire

En location nue, vous disposez d’assez de temps (3 mois) pour trouver un autre locataire. Sauf si le locataire, encore dans votre local, ne respecte pas son temps de préavis. Dans ce cas en général, un administrateur de biens connait les dispositions à prendre. Néanmoins, il reste à la charge du locataire de payer le loyer durant le temps qu’il occupera le logement. Et, il n’est pas nécessaire qu’il soit hors du logement pour que les visites soient faites.

Non seulement la loi permet de donner un préavis de 3 mois, mais elle demande au locataire d’accorder 2 h par jour pour permettre de faire visiter le bien à d’autres locataires potentiels. C’est un temps à vraiment prendre en profit, non seulement pour les visites, mais aussi pour établir la liste des travaux de réhabilitation. Durant les visites, on peut noter les aspects qui font hésiter les futurs locataires potentiels et avoir une longueur d’avance.

Faire appel à une agence immobilière ou un administrateur de biens.

Les agences immobilières sont souvent les premières contactées par les futurs locataires à cause de leur immense réseau de communication et aussi leur professionnalisme. Du ce fait, il est très avantageux pour un propriétaire bailleur d’être en relation avec l’une de ces agences.

D’un autre côté, confier la gestion locative de vos biens à un administrateur de biens est aussi très rentable et peut permettre d’éviter la vacance locative, car tout comme les agences immobilières, il maîtrise ce secteur d’activité et donc peuvent vite trouver un remplaçant au locataire sortant.

Au cas où ce serait une agence immobilière ou un administrateur de biens qui gère votre bien immobilier, faites pression sur elle en cas de préavis émis par le locataire, qui est encore dans le logement. Car, il arrive de tomber sur des administrateurs qui gèrent l’immobilier, mais qui sont trop gentils et donc font un peu de lest avec les locataires. Dans ce cas, être sur leur mettre la pression pourrait être utile. La gestion locative de votre patrimoine immobilier par un administrateur de biens n’est certes pas gratuite, mais, elle apporte une rentabilité locative plus sûre.

Avoir toujours des locataires pour des baux locatifs est le moyen le plus sûr d’éviter la vacance locative. Il arrive souvent que des procédures d’expulsion soient entamées aussi avec des fins de bail qui ne sont pas respectées ou lorsque le locataire reste trop longtemps sans payer son loyer. Toutefois, le recouvrement de loyer peut être négocié sur un terrain d’entente sur la gestion immobilière.

S’assurer du revenu du futur locataire.

Dans le processus d’accroitre ses chances d’un recouvrement de loyer selon les contrats de bail et d’un faible taux de dégradation de son bien, trouver un bon locataire reste un enjeu majeur pour un propriétaire bailleur. Ceci est inévitablement un sérieux souci pour les investisseurs immobiliers qui se sont fait octroyer un prêt pour leur projet. Voici donc quelques conseils pour avoir un bon locataire.

Le premier bon locataire est celui qui a un bon revenu mensuel ou tout simplement un revenu pour s’acquitter des frais de loyers. Ainsi, dans ce cas vous pouvez faire le tri, en demandant qu’un futur locataire ait au moins 2 fois ou 3 fois le montant de son loyer comme revenus mensuels. On peut aller jusqu’à 3,5 si le locataire par exemple doit exonérer certaines dettes. Mais dans ces cas, il faut faire attention, car ces critères peuvent amener le locataire à refuser le contrat de bail.

Vérifier les justificatifs du futur locataire

Elle est désormais fixe et limitative, la liste justificative qu’un propriétaire bailleur peut demander au futur client grâce à la loi Alur. Avec cette loi, il est d’ores et déjà établi une liste exhaustive de documents que l’investisseur immobilier peut réclamer au futur entrant en possession de son logement locatif. Avec cette liste, le propriétaire peut s’informer sur l’identité exacte, la fonction (activité professionnelle), les revenus et l’adresse actuelle du locataire entrant.

Entretemps, il est aussi de votre droit en tant que propriétaire de demander l’original de ces documents pour plus de sécurité. Parce que bon nombre de locataires savent qu’il est possible d’avoir de tels documents contrefaits sur le net.

Par exemple, selon le FNAIM il y a eu 20 % de faux dossiers selon les enquêtes de 2014. Dans le but de contourner cette méthode de tricherie, le propriétaire peut mener lui-même ses enquêtes. Il peut commencer par appeler le service dans lequel l’intendant suppose travailler ou faire des recherches approfondies sur Internet. Cherchez à voir s’il y a effectivement une cohérence entre les contrats de paie, les avis de fiscalité, et les contrats de travail du futur locataire. En cas de défaut de temps et avec l’accord du futur locataire, le propriétaire peut confier cette tâche à d’autres structures spécialisées dans le domaine.

Avoir une garantie en cas de loyer impayé

Pour se préserver des redevances de loyers, les propriétaires ont une multitude de solutions.

Il y a la méthode de la personne garant. Il s’agit d’une tierce personne responsable de l’entourage du nouveau locataire qui s’engage à s’acquitter des frais en cas de retard de payement ou de non-paiement du loyer par le futur locataire. Dans ce cas, il est conseillé tout comme il a été fait avec le futur locataire, de demander des justificatifs à la personne qui se porte garant. Faites bien attention quand il s’agit des parents directs de votre futur locataire.

Néanmoins pour les étudiants, il y a des structures qui se portent garant comme « la clé » et le Pack Fast Plus pour les personnes intermédiaires.

Confirmer le Sérieux de la Personne du nouveau locataire

En raison de la bonne utilisation du logement, de la franchise et des qualités civiques du nouveau locataire, il est conseillé de vous assurer du sérieux de ce dernier. Et il existe plusieurs moyens pour y arriver. Être attentif à sa façon de parler lors des échanges, que ce soit au téléphone ou lors des visites. Faire attention à ses gestes et son comportement à répondre aux questions, la latence à décrocher les appels ou répondre aux mails.

On peut aussi contacter son ancien propriétaire pour se renseigner sur l’état d’usage des lieux, sa régularité au payement du loyer et demander plus sur sa personne.

En somme, la vacante locative reste la bête noire de tout investisseur immobilier, d’autant plus qu’elle est une période de biens inoccupés et par conséquent non rentable. Trouver des locataires peut s’avérer très difficile. Néanmoins, il existe toujours des moyens pour parer à cette crise et toujours garder une longueur d’avance sur elle.