Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo.

Aujourd’hui, je vous montre comment faire, comment trouver une bonne affaire immobilière. Alors, pourquoi est-ce que je dis faire, plutôt que trouver, parce qu’à mon sens, il est beaucoup plus facile et plausible de savoir transformer une affaire moyenne en bonne affaire, plutôt que de trouver une bonne affaire, déjà, entre guillemets, du  » tout cuit « .

Donc, dans cette vidéo, je vous propose de vous faire visiter rapidement ce bien immobilier-là, c’est un bien immobilier que j’ai acheté il y a de ça quelques mois, et qui tout simplement ben va être en location d’ici peu. Et en me basant sur les loyers que j’applique déjà sur mes autres appartements, et bien, je sais déjà combien est-ce que cet appartement va me rapporter.

Cet appartement, tout compris, achat de l’appartement, destruction totale, plus rénovation, plus l’ameublement, plus taxes de l’entreprise qui va s’occuper de tout. Et bien ça me coûte 150 000 euros, ce bien immobilier va me rapporter en moyenne 1 500 euros de loyer par mois, en longue durée, donc, c’est-à-dire 9 mois par an. Et 3 mois par an, je vais mettre en location courte durée, entre 3 000 et 5 000 euros par mois.

Alors, concrètement, comment se fait ce bien immobilier ? Ben, c’est très simple, ici, j’ai décidé de créer une colocation. Donc, là ici, juste là-bas, vous avez donc une chambre, tout au bout ici, je propose qu’on voit très rapidement. Donc ici, nous avons tout simplement, une première chambre, et en fait, par rapport à la configuration de l’appartement, et bien, on a décidé de faire une colocation. Mais parfois, selon les appartements, selon les configurations, on va plutôt préférer plutôt des divisions immobilières, dans le sens où on va plutôt faire, plusieurs appartements, au sein d’un seul même. On va faire plutôt de la division.

Ici, j’ai plutôt choisi de faire une colocation, parce que l’appartement s’y prêtait, et qu’il y a tout simplement une demande locative qui est très forte par rapport aux étudiants Erasmus, et leur demande est plus en rapport avec ce type de bien, donc plus des colocations. Donc, ici, vous avez une chambre, faut vous dire qu’il y a 5 chambres comme ça. Ici, juste sur votre droite, vous avez ici un premier toilette. Ici, là, vous avez un autre toilette, avec une autre salle de bain. Ici, nous arrivons dans l’espace commun, vous allez avoir télé, canapé, cuisine équipée également, une petite table pour manger tous ensemble. Là-bas, vous une, deux, trois, puis quatre chambres. Et ici, vous avez de nouveau, une salle de bain, avec un toilette, qui se trouve juste ici. Et donc là, je vous propose qu’on aille dans cette chambre-là, pour continuer cette vidéo.

Et donc, concrètement, donc cet appartement, moi, j’estime que c’est une bonne affaire, mais j’estime que c’est une bonne affaire pour deux raisons. Beaucoup de personnes se font un petit peu avoir dans l’immobilier parce que voilà ben les professionnels de l’immobilier jouent et savent jouer sur les chiffres pour justement vous cacher des choses. Et donc, ici, dans cette vidéo, je vais vous dire, ben concrètement, qu’est-ce que c’est qu’une bonne affaire.

Comment est-ce que vous allez faire une bonne affaire ? Et bien, une bonne affaire, c’est quoi ? Une bonne affaire, c’est, un logement ou un bien immobilier donc, qui va vous permettre d’encaisser plus de loyers tous les mois que vous ne payez de crédit, si vous avez utilisé un crédit. Une bonne affaire c’est également le fait de toucher, au minimum, au minimum, 8 % net de rendement annuel, si vous en avez moins, il faut comprendre que, tout compris, vos déclarations, vos impôts, la gestion, etc, le déplacement et tout, en dessous de 8 %, honnêtement, vous ne gagnerez rien du tout.

Donc, bien comprendre que 8 % c’est le minimum, minimum, minimum, en dessous, vous allez simplement, au maximum, au mieux, vous allez simplement rentabiliser l’effet de l’évier, c’est-à-dire que vous allez simplement, ben, gagner de l’argent sur le fait d’attendre que votre locataire rembourse votre crédit.

Maintenant, je vous le dis très franchement, pour moi, une bonne affaire c’est pas que ça, c’est pas juste une histoire de loyer. C’est aussi une histoire de revente. C’est-à-dire qu’aujourd’hui, admettons que vous achetez le même bien que moi. Admettons que je vous vends mon bien immobilier ici, 150 000 euros, et vous touchez en effet, 1 500 euros par mois sur la longue durée, et vous touchez entre 3 500 et 5 000 euros par mois de location par mois sur ce bien immobilier en courte durée. Et, donc voilà, pendant un an, admettons, que vous avez encaissé donc 30 000 euros en louant mon appartement. Et donc, du coup, vous dites, ok, super, donc c’est une bonne affaire.

D’accord. Admettons, que l’année prochaine, vous vendez votre bien immobilier et que du coup, vous le vendez 40 000 euros moins cher que ce que vous l’avez acheté. Ben, vous avez compris que vous avez fait une mauvaise affaire.

Donc tout ça pour vous dire qu’aujourd’hui, quand vous avez des personnes qui vous proposent des investissements et qui vous disent, oui, mais tu sais le pourcentage à l’année etc, c’est parce que tout simplement, elles sont dans une stratégie de gain d’argent sur la revente. Donc, du coup, vous devez vous concentrer sur deux choses : premièrement, est-ce que le bien va être rentable en location, mais également, si vous devez le revendre pour X raison, un imprévu ça peut arriver, vous avez besoin de sortir de l’argent, donc vous devez revendre, malheureusement, votre actif. C’est tout à fait possible. Même si je vous recommande de faire ça vraiment en cas d’extrême, extrême urgence. Mais très honnêtement, il faut bien faire attention à ces deux éléments.

Donc location, mais également valeur potentielle de revente.

Maintenant, je vais vous dire, comment est-ce que j’ai fait, ma stratégie complète, pour acheter ce bien-là. Donc je vais pas vous parler toutes les stratégies du monde, immobilières, pour trouver une bonne affaire. Mais je vais vous dire comment est-ce que moi, j’ai trouvé cette bonne affaire-ci.

Donc, déjà, ce que j’ai fait, c’est que, bien évidemment, le bien faut le trouver. Donc, je vais vous passer la partie crédit etc, je vais refaire d’autres vidéos à ce sujet, mais concrètement, admettons que vous avez l’argent pour investir, vous avez trouvé un accord auprès d’une banque, vous pouvez emprunter. Bam, vous cherchez un appartement.

Deux possibilités. Première possibilité, vous cherchez vous-même. Donc vous allez devoir éplucher les petites annonces, très concrètement, comment on fait pour savoir si on achète une bonne affaire, ou une mauvaise affaire. C’est très simple, vous allez sur le site meilleuragent.com, je vous le mettrais dans la description de la vidéo, donc si vous investissez en France, vous allez pouvoir connaître le prix moyen au mètre carré, dans la zone dans laquelle vous souhaitez acheter.

Ça peut même être très précis. Allant jusqu’à la rue près. Par exemple, ce bien immobilier, avant rénovation, avant installation etc, et bien tout compris, cet appartement je l’ai payé un truc comme 97 000 euros, et donc, du coup, sachant que c’est un 108 m2, ben ça fait moins de 1 000 euros le mètre carré, donc on arrive à quelque chose comme, de tête, quelque chose comme 800 euros le mètre carré. Sachant que, la ville dans laquelle j’ai investi, le prix moyen au mètre carré, approximativement, je crois qu’il est entre 1 500 et 2 500 euros, le mètre carré. Donc, concrètement, dès le départ, on peut se dire que, plutôt, c’est une bonne affaire.

Ensuite, je me suis renseigné dans la rue, j’ai appelé différentes personnes qui vendaient leur appartement, j’ai fait une moyenne, et voilà, je me suis rendu compte que le prix de ce logement était beaucoup moins cher au prix au mètre carré, que les autres personnes qui vendaient leur appartement.

Ce que j’ai également remarqué, c’est que l’appartement était découpable. Donc ça, on y reviendra juste après. D’abord, j’aimerais vous parler de la deuxième possibilité, pour trouver des logements. C’est le fait d’engager un chasseur immobilier. Moi, c’est ce que j’ai fait pour ce bien ci là, c’est-à-dire que, ben j’ai payé quelqu’un, je lui aie dit, écoute, je te donne autant, en contrepartie tu dois me trouver un logement qui respecte toutes mes conditions.

C’est-à-dire, prix moyen au mètre carré de moins de 900 euros, vous devez également avoir, je crois que j’avais demandé 5 fenêtres, pour qu’il y ait, ben, 5 fenêtres, enfin, une fenêtre par chambre, puisque je souhaitais faire 5 chambres à l’intérieur. Et je voulais un minimum, une surface de 100 m2. Et donc du coup, ben, le chasseur immobilier, a trouvé un bien immobilier qui respecte tous mes critères, il me l’a présenté, donc je suis venu ici, je l’ai visité, et comme personnellement, et bien je connais le marché, j’ai pas eu besoin de visiter 50 000 autres biens, je savais déjà que ce bien immobilier-là était intéressant, et surtout découpable.

Donc c’est là où est-ce qu’on va vraiment rentrer un peu plus dans le détail, comment est-ce qu’on fait pour trouver une bonne affaire ?

Une bonne affaire, comme je vous l’ai dit, ça se trouve pas, ça se créé. En fait, une bonne affaire, vous devez faire en sorte que la configuration du logement que vous achetez, pour le mettre en location, respecte une certaine configuration. Comme je vous l’ai dit, cet appartement, nous l’avons transformé en colocation, parce que l’appartement s’y prêtait. Maintenant, il faut comprendre que si vous avez un appartement plutôt en largeur ou plutôt en longueur, vous allez pouvoir le couper en deux et créer, à l’intérieur de cet appartement, deux autres petits appartements.

C’est ce qu’on appelle, une division, et bien ça va tout simplement vous permettre de doubler quasiment votre rentabilité locative. Alors pourquoi je dis, quasiment, doubler ? C’est pas réellement vrai, puisque si vous perdez de la surface, vous n’allez pas pouvoir le louer au même mètre carré que si vous aviez un appartement plein. Donc tout ça pour vous dire que, une bonne affaire ça se créé, et honnêtement, à mon sens, moi, je ne connais que deux façons de les créer. C’est soit en faisant une coloc, soit en faisant une division.

Mais comment est-ce que, concrètement, on sait qu’on peut faire une division ou une colocation ? Ben, c’est très simple. Vous voyez la fenêtre qui se trouve juste derrière moi ? Et bien ça, c’est un indicateur qu’on peut créer une chambre. Par exemple, ben dans les salles de bain, vous vous doutez bien qu’il n’y a pas forcément besoin d’une fenêtre, on peut ajouter, ben des aérations, on peut ajouter de la clim, des choses comme ça qui vont venir, ben, balayer toute l’humidité. Il y a également, ben voilà, je ne vais pas rentrer forcément dans le détail des matériaux qu’on utilise, mais en gros, on utilise des matériaux qui ne vont pas absorber l’humidité.

Et en fait, c’est tous ces éléments, c’est-à-dire l’arrivée, les sorties d’eau, le fait par exemple qu’on ait une fenêtre par chambre potentiellement, et bien c’est ça qui nous permet de nous dire que l’on va créer, par exemple, une colocation, ou une division. Par exemple, ici, ce mur-là, à l’époque, et bien il n’existait pas. Il n’existait pas. Là, c’est, alors, comme par hasard, je tape sur un des seuls murs qui, voilà, je tape sur un des seuls murs qui était en fait plein. Euh, non. Ouais, voilà, voilà. Donc, ça il me semble que c’était un mur, il me semble pas que c’était un mur porteur, mais bizarrement il a l’air de sonner creux, ouais, je crois que c’est un mur porteur celui-ci. Et, concrètement, en gros, bon là, c’est un mur porteur donc la division était assez logique. Mais, concrètement, on va, je vais vous montrer l’autre côté plutôt, ce sera plus simple. Hop, et surtout je sais que celui là-bas n’est pas porteur.

Donc, là, oui en effet ça c’est un mur porteur, mais ça, par exemple, voilà, je pense que vous entendez bien la différence, ça par exemple, c’est un mur qu’on a créé. Et pourquoi est-ce qu’on l’a créé là ? Tout simplement parce que vous voyez également ici que nous avons une fenêtre, et donc du coup, c’est ce qui nous a permis, de nous dire, ok, ici, on peut également créer une chambre. Et donc, du coup, ce mur porteur là, qui est ici, et bien du coup, on l’a utilisé pour créer une nouvelle chambre.

Et je vais vous montrer encore à côté, c’est le même système. Donc, du coup, ce qui nous indique qu’on peut créer une bonne affaire, dans cet appartement, ben, c’est tout simplement parce que, ben voilà, on a un vu un certain nombre de fenêtres. Can we going ? Thank you. Et donc du coup, ben voilà, vous voyez que ce me même mur, donc est du coup juste ici, et donc du coup, on a encore une fenêtre et donc du coup, vous voyez, même configuration. Donc, tout ça pour vous dire que comment est-ce qu’on créé une bonne affaire dans l’immobilier ? Ben déjà, c’est en sachant que, voilà, il y a un certain nombre de fenêtres, et qu’il faut, au minimum, à mon sens, au moins une fenêtre par chambre, bien évidemment ce n’est pas obligatoire, mais je vous le dis très honnêtement, moi je pars toujours du principe où, je ne créé pas de chambre si moi-même je ne me verrais pas vivre dedans.

Donc, moi ce que je vous recommande, si aujourd’hui vous avez peur de vous dire, ok, je ne sais pas si je vais pouvoir découper ou pas ce bien. Ben, faites appel à un architecte. Moi, personnellement, lorsque j’ai un doute, je fais appel à un architecte, à un professionnel de l’investissement immobilier, je leur demande leur avis, et par rapport aux sorties d’eau, par rapport au plan, par rapport au positionnement des fenêtres, par rapport à l’exposition, par rapport également à un tas de choses, par exemple là, là-bas on a un espace commun dans lequel nous étions arrivé au début.

Cet espace commun, il a fallu également le créer, puisque, je vais vous montrer un truc qu’on a fait qui est très, qui est très, très, très, optimisé, c’est le fait, par exemple, d’avoir, vous voyez, la poutre en bois, par exemple qui est tout le long ici, ben tout ça auparavant, c’était donc, un mur porteur, et on a pu le péter, puisqu’il y a beaucoup de personnes qui vont vous dire, on ne peut pas casser les murs porteurs, ce n’est pas vrai. On peut les casser, mais il faut les remplacer, et donc ici, on est venu créer un immense espace commun, en ajoutant, justement, une poutre, qui est venue, ben, qui est venue pour supporter le poids de l’immeuble.

Et donc, du coup, tout ça pour vous dire que, quand vous vous y connaissez en immobilier, c’est comme ça que vous créez des bonnes affaires. Donc pas de secret, il faut pratiquer, il faut commencer par des petites choses progressivement, mais sûrement. Et concrètement, quand vous ne savez pas, par exemple, ce genre de choses, et bien faites appel à un architecte ou à un professionnel de l’investissement. À mon sens, c’est également pour ça qu’il est important de se former sur l’immobilier, puisque ce que vous apprenez dans l’immobilier, vaut des dizaines ou des centaines de milliers d’euros, en fonction du nombre de biens que vous vous voyez acheter.

Et ensuite, et enfin, je dirais, pour terminer, comment est-ce que l’on fait pour faire une bonne affaire ? Et ben, voilà, il y a pas de secret, c’est des maths. Si vous gagnez de l’argent grâce à votre bien immobilier, c’est que c’est une bonne affaire. Voilà. En étant un petit peu vulgaire, entre gros guillemets. Mais concrètement, ce qu’il faut comprendre, c’est que, si aujourd’hui vous ne trouvez pas de locataires, ben vous avez beau avoir le bien le plus optimisé du monde, si vous n’avez pas de locataires, il y a pas de rentabilité, votre bien devient une mauvaise affaire.

Donc, moi, ce que je fais, c’est que je fais appel à des agences de gestion locatives, pour plusieurs raisons. Déjà, tout simplement pour le fait que je peux déduire de mes impôts le coût, justement, de l’agence de gestion locative. En plus de ça, ben, j’ai un taux de remplissage du coup qui est beaucoup plus élevé. Et en plus de ça, ben ce qui est intéressant, c’est que je peux avoir pleins de biens immobiliers, de ce fait, je n’ai pas à être limité, puisque je vais pas devoir faire moi-même les entrées-sorties, gérer les locataires, puisque nous n’avons que 24 heures dans la journée, et vous vous doutez bien que vous ne pourrez pas vous occuper vous-même de 10-15-20-30-50 appartements, si vous faites les sorties, les entrées, si vous changez les draps etc, etc, si vous postez les petites annonces, si vous gérez le calendrier des disponibilités de votre bien sur Booking, Agoda, Airbnb, etc, et je ne sais quoi encore, vous n’aurez pas le temps de tout faire.

Donc, c’est pour ça que pour ma part, je fais appel à des entreprises de gestion locative, elles gèrent mes appart, je suis tranquille, je peux voyager à travers le monde, j’ai pas besoin de rester ici, dans cet appartement-là, et c’est ce qui me permet de vivre pleinement de l’immobilier.

Voilà, et bien nous arrivons maintenant à la fin de cette vidéo, j’espère que cette visite d’appartement vous aura plu, et vous aura inspirée pour savoir comment faire réellement pour créer une bonne affaire. Je sais, voilà, que j’aurais pu faire cette vidéo, honnêtement, un peu plus rêveuse, mais j’ai préféré vous la faire sur le terrain, vous montrer comment ça se passe dans un chantier bien crade mais bien réel. Comment est-ce que ça se passe concrètement la création d’une bonne affaire. J’espère beaucoup que cette vidéo vous aura plu. Voilà, là, on est dans le réel, on est dans le dur.

Si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’investissement immobilier, regardez dans la description de la vidéo, vous allez pouvoir cliquer sur un lien qui va vous permettre de télécharger une série de 4 vidéos de formation offerte, qui va vous expliquer comment investir dans l’immobilier. À commencer par la case crédit immobilier. En passant par la case, trouver la bonne affaire, création de bonne affaire. Passer par la case, trouver des locataires. Passer également par la case, ne pas payer d’impôts sur vos revenus immobiliers.

Je vous explique tout ça dans la description de la vidéo, vous cliquez sur le lien, ou directement sur le lien qui apparaît juste ici.

Bon investissement à tous, bonne recherche, ciao ciao.