Salut, c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo. Nous sommes dans l’un de mes appartements, et aujourd’hui, je souhaite répondre à la question de savoir dans quelle ville il est bon d’investir en France ?

Je vous ai fait une sélection de 5 villes, ce n’est pas un classement, mais une sélection des villes dans lesquelles il est bon d’investir, dans lesquelles vous aurez une bonne balance entre le risque que vous prenez et le résultat que vous pouvez en attendre.

Volontairement, je ne vous ai pas sélectionné des villes dans lesquelles il y a énormément de possibilités de plus-value, tout simplement parce que mon but pour vous est que vous investissiez pour toucher des rentes et non pas que vous investissiez et que vous n’en dormiez pas la nuit.

Donc on y va tout de suite, avec la première ville et ses explications.

La première ville que j’ai sélectionnée pour vous c’est la ville de Toulouse.

Pour plusieurs raisons, mais principalement à un prix moyen au mètre carré de 3 000 euros, mais pas seulement, une évolution du prix moyen au mètre carré de plus de 30 % sur 10 ans, ce qui fait 3 % en plus chaque année de prise de valeur sur votre appartement, et donc clairement vous n’avez pas seulement un loyer, vous avez également un bien qui prend de la valeur dans le temps. Vous avez également une population qui évolue dans un sens qui est assez intéressant, un indicateur qui est vraiment important, c’est l’évolution du nombre d’habitants, ce qui est le cas dans la ville de Toulouse, mais surtout de comment est-ce qu’elle évolue ?

Dans la ville de Toulouse, nous avons plus de 35 % de personnes qui ont moins de 25 ans, ce qui fait qu’il y a une grande part d’étudiants. Il y a aussi de plus en plus de personnes de moins de 25 ans, ce qui fait que cette ville deviendra mathématiquement de plus en plus étudiante. Vous avez également le programme d’études à l’étranger Erasmus, qui permet à de plus en plus d’étudiants de venir étudier à Toulouse, et c’est selon moi tous ces critères, qui fait que investir dans l’immobilier à Toulouse, par exemple dans une colocation ou une division proche de l’université, sera un excellent investissement dans le temps.

La deuxième ville que j’ai sélectionnée pour vous est la ville de Nantes.

On a des critères relativement similaires à la ville de Toulouse, mais là, on a un petit plus, particulièrement pour les personnes qui souhaitent investir pour faire grossir leur patrimoine. On a un prix moyen au mètre carré avoisinant les 3 200 euros. Et surtout, on a une plus-value sur 10 ans en moyenne de plus de 42,2 %. Cela signifie que même si votre bien immobilier ne se loue pas, ça veut dire pas du tout, aucun locataire sur dix ans, vous prenez quand même +4,2 % par an. Imaginez avec simplement un locataire en plus dedans, normalement, voilà, à peu près 5 à 6 % par an, vous êtes déjà à 10 % de rentabilité sur votre bien immobilier.

Ce qui est également intéressant, c’est le niveau de la population et comment elle évolue. On voit que là, la part des personnes qui ont moins de 25 ans ça représente plus de 35 % de la population dans la ville de Nantes, ce qui fait encore une fois une très forte demande au niveau des étudiants. À mon sens également dans cette ville, j’investirais à mon avis dans des quartiers vraiment centraux que je vais appeler hyper-centre, pourquoi ? Tout simplement parce que là, on a vraiment une très grosse plus-value. Ou alors dans des quartiers où il va y avoir des constructions, ou alors des transports en commun qui vont s’élargir de plus en plus.

La troisième ville que j’ai sélectionnée pour vous est la ville de Bordeaux.

Attention, cette ville a ses spécificités, puisque vous le savez, depuis quelques années, il y a une ligne de train qui relie directement la ville de Bordeaux à la ville de Paris, ce qui fait que des parisiens, qui en ont marre d’être dans les bouchons qui vont finalement mettre le même temps qu’un train par exemple, et bien vont aller vivre à Bordeaux où on va avoir peut-être un cadre de vie qui est différent.

Et donc, du coup-là, on a un prix moyen de 4 400 euros au mètre carré, ce qui est relativement haut. On a une évolution sur 10 ans par contre qui est très importante, + 44,9 %, attention cependant, j’estime que ce n’est pas représentatif puisqu’on voit vraiment une hausse depuis début 2016, une hausse qui est vraiment importante et là je pense qu’il y a même des biens immobiliers qui ont été surévalués, ce qui fait que depuis moins d’un an, on perd un peu plus de 1 % de valeur sur les biens immobiliers à Bordeaux.

Ce qui fait que vraiment, on voit qu’il y a eu une toute petite bulle, et là, il y est en train d’avoir une correction. Donc là ville de Bordeaux, j’estime qu’il ne faut pas investir dans l’hyper-centre, mais plutôt aux alentours, et proche des universités. Pourquoi ? Tout simplement parce qu’on a encore une très forte population qui est étudiante, on a plus de 35,2 % de la population qui a moins de 25 ans, et encore une fois des budgets en Erasmus qui augmentent du côté du Bordeaux. Donc Bordeaux, oui, mais pas n’importe où.

La quatrième ville que j’ai sélectionnée pour vous est la ville de Rennes.

Et là, on a un vrai avantage. Donc pour les personnes qui souhaitent investir pour avoir vraiment du cash-flow tous les mois, c’est-à-dire vivre très rapidement de l’immobilier, particulièrement locatif, je vous recommande vraiment d’investir dans des colocations. Pourquoi ? Parce que là, ici, on va avoir une très forte population étudiante, on a un prix moyen au mètre carré de 2 954 euros. Nous avons surtout une plus-value sur 10 ans de 35,1 %, ce qui fait que vous prenez à peu près +3,5 % par an de plus-value, simplement en achetant un bien immobilier. Mais là vraiment où on va avoir un vrai avantage comparément aux autres villes, c’est que là on a plus de 38,3 % de la population qui a moins de 25 ans.

Ce qui fait que là on a vraiment énormément d’étudiants, énormément de demandes locatives au niveau des étudiants et en terme d’offre, on a surtout des maisons de résidence pour les personnes qui ont des familles, les personnes qui sont un peu plus âgées, et pourtant, la population étudiante augmente très fortement ces dernières années, les universités sont très présentes. Donc si vous souhaitez investir dans des colocations, c’est selon moi une des meilleures villes de France actuellement, si vous souhaitez prendre peu de risques.

La cinquième ville que j’ai sélectionnée pour vous est la ville de laquelle je suis originaire : Lille.

Pourquoi j’ai sélectionné cette ville ? Alors tout simplement parce que là aussi, pour les personnes qui ont une stratégie d’achat et de conservation, donc buy and hold, pour les personnes qui souhaitent acheter et investir dans l’immobilier vraiment le conserver très, très longtemps, donc plus de 10 ans, j’estime que cette ville est très bien. Pourquoi ? Alors, déjà, on a un prix moyen au mètre carré avoisinant les 2 800 euros. Sur 10 ans, on a très peu de prise de plus-value puisque sur 10 ans, les biens immobiliers à Lille n’ont pris que 23,4 % en moyenne, ce qui n’est vraiment pas beaucoup. Par contre, là où vraiment cette ville va se démarquer, c’est que là on a plus de 40 % de la population qui a moins de 25 ans. Autant vous dire que c’est l’une des villes en France où il y a le plus d’étudiants. Alors faites également attention, ne vous mettez pas trop, trop, trop dans l’hyper-centre, pourquoi ? Parce que Lille est également la ville où il y a le plus de bars et de bistrots au mètre carré et par habitat en France. Donc vraiment faites attention à ça. N’investissez pas non plus à côté des bars et des boites, tout simplement parce que vous risquez d’avoir des étudiants qui seront très souvent tentés d’aller en soirée et de revenir un petit peu bourrés, d’abîmer votre appartement. Donc faites attention à ne pas trop investir à côté des boites et des bars, puisque ce sera au dépit de la détérioration de votre bien immobilier. Je sais ce que c’est, j’ai un appartement qui est parallèle à une rue dans laquelle il y a beaucoup de vie nocturne, et tous les deux ans et demi, trois ans, nous sommes obligés de changer les tables, les chaises, les murs, les canapés, parce qu’on a des traces d’alcool un petit peu partout qu’on arrive pas à retirer.

Donc dites-moi dans les commentaires ce que vous pensez de ces différentes villes. Dites-moi également si vous connaissez d’autres villes dans lesquelles il est bon d’investir en France. Et si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, j’ai mis dans la description de la vidéo une série de 4 vidéos que vous pouvez recevoir par e-mail totalement gratuitement, qui vous montrera comment emprunter sans apport, comment trouver une bonne affaire, comment trouver des locataires et vous protéger contre les impayés, mais aussi comment ne payer strictement aucun impôt sur la totalité de vos revenus immobiliers.

Je vous dis à très bientôt et merci pour votre attention.

Ciao, ciao.