Vous êtes étudiant ou retraité et cherchez la meilleure ville pour étudier ou vous reposer au soleil ? Connaissiez-vous le tensiomètre locatif ? C’est un outil qui vous permettra d’évaluer la meilleure offre de logement en location selon chaque ville. Vous pourrez ainsi faire des comparaisons au niveau de la surface des habitations et des loyers médians afin de trouver la ville qui vous correspond le mieux.

Qu’est-ce que le tensiomètre locatif ?

LocService, ça vous dit quelque chose ? Depuis 2005, ce site spécialiste de l’immobilier locatif publie des observatoires et études sur l’offre et la demande du marché locatif. Mais ce qui nous intéresse particulièrement c’est son innovation, déposée à l’INPI (institut national de la propriété industrielle), le tensiomètre locatif, permet comme son nom l’indique de mesurer la tension locative d’un secteur, plus particulièrement d’une ville.

Directement depuis son site, LocService propose donc l’utilisation de son tensiomètre, gratuitement et en toute simplicité de ce nouvel outil et s’adresse à un large public :

• Un particulier cherchant la location idéale
• Un propriétaire voulant trouver un logement à louer dans le meilleur endroit
• Des investisseurs désirant évaluer le marché
• Des collectivités territoriales souhaitant maîtriser le parc locatif
• Des promoteurs pour déterminer les propriétés en termes de construction et rénovation
• Des organismes HLM pour conseiller leurs clients
• Des institutions gouvernementales souhaitant évaluer les tensions locatives et mettre en place des mesures

Le tensiomètre locatif touche donc différents secteurs et permet à un large public de bénéficier de ces conseils pour différents objectifs. Pour cela, rien de plus simple, il vous suffit de renseigner le code postal de la ville et la superficie du logement et vous obtiendrez un détail de la tension locative de cette ville. Tout d’abord, sera évaluée la facilité à trouver une location, indiquée par un baromètre allant de très difficile à très facile puis le budget des locataires selon le même baromètre.

L’analyse de la tension du marché (tendu ou  détendu) résulte du fait que la demande et l’offre ne s’équilibre pas. Ces tensions sont le résultat d’une offre inadaptée ou trop faible par rapport au budget des locataires ou à leurs désirs. Sachez aussi que le tensiomètre peut comparer la tension locative entre deux villes.

Il est donc essentiel de trouver des réponses à cette tension locative afin de trouver des solutions quant aux questions de l’habitat locatif, connaître les secteurs prioritaires pour construire de nouveaux logements tout en encadrant les loyers afin d’éviter les abus de certains propriétaires.

Sachez également que LocService propose d’autres simulateurs comme le locamètre qui permet de mesurer le prix d’un logement selon sa superficie et sa ville. C’est l’outil idéal pour optimiser son budget en aillant le plus grand logement possible. Il peut être intéressant surtout si vous cherchez la ville périphérique la moins chère autour d’une grande métropole.

La méthodologie du tensiomètre

Le tensiomètre locatif est donc le rapport entre l’offre et la demande du marché de l’immobilier locatif. Comment est calculer ce rapport et quels critères rentrent en compte pour l’évaluer ?

Le tensiomètre prend en compte deux éléments essentiels afin de calculer la tension locative :

• La facilité à trouver un logement en location ou un locataire: un baromètre vous indiquera s’il y a beaucoup de logements vacants à la location ou non, selon la ville et le type de logement renseigné.
• Le budget des locataires par rapport aux loyers pratiqués: en comparant le budget moyen des locataires avec les loyers pratiqués dans la ville sélectionnée, le baromètre vous indiquera s’il sera facile ou non de trouver un logement économique.

Ces deux composants permettent donc de comparer l’offre de logement par rapport au budget des locataires et donc de déterminer si un secteur est tendu ou détendu.

D’autres éléments rentrent en jeux car ce n’est pas aussi simple que ça. En effet, dans l’offre de logement, il est primordial de distinguer la surface du logement, sa localisation, ici la ville en l’occurrence ainsi que le nombre de logements disponibles à la location.

Pour éviter toute anomalie due aux saisons, à la périodicité, le simulateur étudie les données de 12 mois et s’adapte aux fluctuations du marché. Chaque ville, agglomération ou région possède ses propres spécificités que ce soit au niveau de grands chantiers ou de l’évolution des loyers et seront ainsi évaluer à la demande pour calculer la tension locale.

La typologie du logement rentre bien entendu dans le calcul. Le simulateur vous demandera par ailleurs de choisir, ou non, un type de logement : grande maison, petite maison, chambre, studio, appartement T1, T2, T3,T4,T5+. Les souhaits et les nécessités des locataires ne sont pas les mêmes, il est donc essentiel d’évaluer une offre ciblée par rapport à une certaine demande.

Locservice utilise les données de plus de 200 000 personnes cherchant des locations et contactant les propriétaires via ce site. Ces données recueillies permettent ainsi d’estimer la tension locative d’une ville. Cependant n’oubliez pas que le tensiomètre ne peut pas remplacer une expertise professionnelle.

L’offre locative

L’offre locative correspond aux logements qui sont disponibles à la location que ce soit pour des particuliers ou des professionnelles. C’est une donnée primordiale pour calculer la tension locative d’une ville.

Ainsi, comme vu précédemment, l’offre regroupe différentes typologies de logement, maison ou appartement allant de la maison de 200m2 avec jardin au studio avec kitchenette pour étudiant. La tension locative d’une ville pourra donc être tendue en fonction d’une certaine demande. Il sera par exemple plus difficile de trouver une grande maison avec un jardin à Paris plutôt qu’un 9m2, il est donc important de savoir relativiser la tension locative en fonction des nécessités.

Sachez également qu’il existe deux manières de définir la surface d’un logement, en mètre carré (la taille minimale pour louer doit être de 9m2) ou avec les indices T ou F (T1,T2,F3…) cela indique le nombre de pièces en plus de la pièce principale, de la cuisine et de la salle de bain. Par exemple un T2 comprendra une pièce principale, une cuisine, une salle de bain et une chambre.

L’autre point essentiel qui rentre en compte dans la tension locative est le loyer moyen des logements disponibles à la location dans une ville.  Depuis 2015, suite à la loi ALUR (accès au logement et pour un urbanisme rénové), Paris et Lille bénéficiaient d’une mesure d’encadrement des loyers afin de calmer l’ardeur du marché et de certains propriétaires un peu trop gourmand. Ce dispositif interdisait de dépasser de 20% la somme du loyer par rapport aux loyers médians de la ville. Cependant le tribunal administratif a annulé cette mesure en novembre dernier, explicitant qu’une telle mesure ne pouvait pas être attribuée à une seule commune.

Les loyers moyens des logements dépendront essentiellement de l’attractivité d’une ville, d’un quartier, d’un territoire. En effet, plus un secteur est convoité, plus la demande sera forte et ainsi les loyers augmenteront. Les raisons de l’attractivité peuvent être différentes, travail, activités culturelles, commerciales, tranquillité, climat, plage, montagne…

Malgré les efforts mis en place par le gouvernement avec des mesures tels que la taxe sur les logements vacants ou les avantages fiscaux pour les propriétaires mettant en location des logements sociaux, il existe encore un déficit d’offre locative dans les grandes villes françaises. Alors que certains territoires ruraux se vident, d’autres métropoles croulent sous les demandes de location et le tensiomètre locatif devient de plus en plus tendu.

La demande locative

En phase avec l’offre locative, la demande locative correspond aux personnes physiques ou morales (entreprise, association…) qui cherchent un logement à louer. Pour un investisseur souhaitant investir dans le locatif, il est donc essentiel de se renseigner à l’avance sur la tension locative d’une ville, d’où l’intérêt du simulateur de LocService.

Cette demande locative pourra être évaluée selon l’attractivité d’un territoire. Une ville étudiante, une métropole offrant de nombreux emplois, une cité balnéaire pour retraités… ces critères expliqueront une forte demande du fait de son attractivité.  La demande sera donc différente selon les territoires, dans la typologie de logement, dans une ville étudiante la demande en studio sera importante alors que sur des territoires ruraux la demande sera davantage axée sur de grandes maisons.

Un autre point important est le budget moyen des locataires. Chacun dispose en effet d’un budget dédié au loyer, selon une étude de OpinionWay, le budget logement représente 35% des revenus des locataires, c’est donc une part importante que certaines personnes peuvent diminuer en vivant en couple ou sinon en déménageant dans un quartier ou une ville moins chère. Le loyer étant une charge fixe, à payer mensuellement, les français cherchent toujours le meilleur plan à moindre frais.

Certaines personnes préfèrent vivre dans une petite ville ou à la campagne pour payer un loyer moins cher ou avoir une surface habitable plus grande quitte à devoir faire de plus long trajet en voiture tous les jours.  Le choix d’un logement est aussi une question de priorité. Un investisseur à toutefois plus intérêt à trouver une ville où la demande est forte et où l’offre est faible. Sachez qu’il existe de nombreux conseiller immobilier qui pourront renseigner autant les investisseurs que les locataires afin de trouver les meilleures opportunités.

Enfin, n’oubliez pas que la demande peut aussi être saisonnière, particulièrement pour les endroits touristiques qui se remplissent durant la saison et se vident hors saison (station de ski, station balnéaire…)

Différences géographiques

Composante majeure du tensiomètre locatif, le territoire, c’est-à-dire le secteur géographique (quartier, ville, région), est la base de l’offre et de la demande. En effet, tout se joue sur l’attractivité d’un territoire. Vous vous doutez bien qu’un loyer à Paris ou à Bordeaux ne sera pas le même qu’à Auxerre ou à Pontivy. Cela peut aussi dépendre du quartier, un loyer dans un HLM d’un quartier prioritaire sera beaucoup moins élevé qu’un loyer dans le centre ville d’une grande métropole.

L’attractivité d’une ville ou d’un quartier explique donc en grande partie le prix des loyers. On aura donc des différences de prix en fonction des secteurs géographiques. Cependant, il faut savoir que l’attractivité dépend des intérêts de chaque personne, un étudiant cherchera une ville qui propose le cursus universitaire qui lui correspond, un chômeur cherchera une ville proposant de nombreux emplois et un retraité ira certainement dans un lieu où il pourra se reposer tranquillement.

Une stratégie adoptée par de nombreuses personnes consiste à habiter dans une ville périphérique à une grande ville et ainsi bénéficier de l’attractivité d’une métropole tout en payant un loyer moins cher, en étant légèrement excentré.

Face à la désertification de certains milieux ruraux et à la baisse de la demande locative dans certains villages de nombreux propriétaires bradent les prix des loyers pour attirer de nouveaux locataires, les occasions sont parfois alléchantes notamment pour des personnes souhaitant avoir une résidence secondaire à la campagne tout en payant un petit loyer.

Il ne faut pas oublier non plus qu’un territoire peut connaître des époques de croissance ou de déclin de l’immobilier mais aussi de démographie. Souvent lié à l’emploi, d’anciennes villes industrielles n’ayant pas su faire leurs transitions vers le tertiaire pourront voir leur demande locative fortement chuter à cause des pertes d’emplois et d’éventuels déménagements professionnels.

Le tensiomètre de LocService vous permettra de trouver les secteurs les moins chers mais aussi de faire des comparaisons entre deux villes. Vous pourrez ainsi facilement comparer le prix des loyers et la surface des habitations entre plusieurs villes en toute facilité.

Vous avez désormais tous les outils en main pour trouver l’endroit idéal pour votre futur déménagement. Grâce au tensiomètre locatif, vous pourrez comparer toutes les villes d’une agglomération pour trouver la commune qui propose les logements les plus grands à moindre frais. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, prenez le temps de faire vos comparaisons pour mettre toutes les chances de votre côté et rentabiliser au maximum votre logement pour en tirer de généreux revenus locatifs tout au long de l’année.