Le marché immobilier français a atteint en 2017 des records en termes de nombre de ventes. Ce dynamisme est en partie lié à la baisse des taux d’intérêt enregistré depuis 2015. Sera-t-il toujours intéressant d’investir dans l’immobilier en 2018 ?

Les tendances actuelles

Pour déterminer si un investissement immobilier est intéressant, il faut tenir compte de plusieurs paramètres qui définissent l’état du marché :

• Le niveau des prix de l’immobilier : ils permettent de définir l’opportunité d’acheter avant que les prix ne continuent de grimper, ou celle d’acheter car les prix ont baissé ;
• Les taux de crédit proposés par les banques pour souscrire un crédit immobilier ;
• Les coûts du logement : l’analyse de ces coûts permet de définir s’il est plus intéressant de payer un crédit plutôt qu’un loyer, mais également de calculer la rentabilité locative dans le cas d’un investissement locatif

Il existe également des dispositifs d’aides gouvernementaux favorisant l’investissement qui peuvent jouer sur la rentabilité globale.

Les taux immobiliers

Profiter d’un taux faible lors d’un achat immobilier permet de :

• Respecter le taux d’endettement imposé par les banques, à savoir 33 %, tout en bénéficiant d’une baisse des mensualités ;
• Réduire la durée des emprunts, ce qui fait également baisser le coût total du crédit. En effet, le taux d’intérêt est calculé selon divers paramètres, notamment la durée du prêt. Il est bien plus rentable d’emprunter sur 15 ans que sur 25 ans.

Depuis les années 40, les taux immobiliers n’ont jamais été aussi bas.

Depuis la crise de 2008, la BCE a renforcé sa politique monétaire en faveur de l’économie, et prête désormais à taux zéro aux banques. Celles-ci se financent à bon compte et peuvent proposer en retour des crédits à faible taux.

De plus, le taux d’emprunt à 10 ans de la France (OAT), référence pour les emprunts à taux fixe des particuliers, évolue lui-même à des niveaux plancher inédits.

Depuis 2016, le taux moyen d’emprunt est descendu sous la barre des 2% et a même atteint le record historique de 1,52% en 2016. L’année 2017 s’est clôturée sur un taux moyen de 1,65%.

En 2018, au regard des prévisions liées à la croissance économique et à l’inflation, il est attendu que les taux d’emprunts restent bas, soit deçà des 2%.

.Si le taux d’intérêt à toute son importance dans l’optique d’un emprunt immobilier, il ne faut pas négliger de s’intéresser à l’assurance emprunteur.

Celle-ci garantit à l’organisme prêteur qu’il sera bien remboursé en cas de défaut de l’emprunteur. Depuis 2010, la loi Lagarde, permet de bénéficier de la délégation d’assurance : un emprunteur a ainsi la possibilité de souscrire un crédit immobilier dans une banque et de choisir l’assurance dans un autre établissement.

Enfin, le taux d’intérêt du crédit immobilier n’influence que peu le coût total d’un achat, car il ne joue que sur le prix de l’emprunt. Il ne garantit pas un coût de financement total d’un projet immobilier moins élevé. Le taux d’intérêt doit ainsi être confronté au prix du logement, qui a une influence très forte sur le coût de l’investissement.

Les prix de l’immobilier

Tout acheteur, dans l’optique de maximiser la rentabilité de son investissement, cherche à acheter au point bas des prix du logement. Cependant, ceux-ci ne sont connus qu’a posteriori, lorsque les prix remontent. En revanche, il est possible de savoir quand les prix des biens immobiliers sont surévalués. Il convient donc d’éviter d’acheter en période de bulle immobilière pour éviter de réaliser à l’avenir une moins-value.

Depuis la fin des années 90, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter.

Depuis le 2^ème trimestre 2015, les prix ont augmenté en moyenne de 2% sur le territoire métropolitain.

Les prix et leur évolution sont très contrastés, qu’ils s’agissent de la localisation ou du type de biens.

En 2016, les prix ont dépassé les plus hauts historiques, connus en 2006 et 2012. En 2017,

Les prix des logements anciens en France ont progressé de 3,4% sur un an, selon l’indice Notaires-Insee. Cette hausse se révèle plus forte pour les prix des appartements (+4,2%) que pour ceux des maisons (+2,9%).

Dans certaines régions et grandes villes, la hausse des prix de l’immobilier est plus forte que dans d’autres.

C’est par exemple le cas à Paris, où la hausse a été la plus forte, avec +6,2% sur un an. Le marché immobilier parisien semble même d’ailleurs surévalué et un risque d’apparition de bulle immobilière y est donc possible.

Dans le département de Paris, le prix moyen du mètre carré, appartements et maisons confondus, est estimé à 8 786 € euros au 1er décembre 2017. Ainsi, les personnes qui chercheraient à acheter à tout prix pour profiter d’un taux immobilier bas pourrait faire les frais de l’explosion d’une bulle immobilière.

L’emplacement du bien est ainsi un critère essentiel dans le choix d’un investissement immobilier. Pour connaitre les prix de l’immobilier dans la région, vous pouvez consulter le baromètre immobilier des Notaires de France.

 

En 2018, les différents analystes ne prévoient pas d’inversion de tendance : les prix de l’immobilier devraient continuer de grimper. Ces prix ne compromettent toutefois pas le dynamisme immobilier français.  Celui-ci est attribué à la faiblesse des taux immobiliers, au succès du PTZ et du Pinel.

Les prix du logement

L’analyse du prix du logement permet de définir s’il est plus rentable d’investir dans une résidence principale plutôt que de louer son logement, ou de définir la rentabilité d’un investissement locatif.

Après une forte augmentation des prix des logements entre 1998 et 2008, l’immobilier a connu une période de crise avec des baisses de prix entre 2008 et 2010. Après un rebond en 2010-2011, les prix sont de nouveau orientés à la baisse depuis 2012 et ont de fortes probabilités de baisser en 2018.

La demande locative

Dans le cas d’un investissement locatif, il est très important d’évaluer la demande locative, qui permet de définir si le bien acheté se louera facilement.

Celle-ci s’évalue en fonction de la ville choisie, mais également de critères plus précis comme le quartier, la présence de biens d’équipement ou d’espaces verts. Raisonnez également en termes de cible de clientèle : Si vous souhaitez louer à un étudiant, le campus et le centre-ville à proximité seront attractifs.

En France, la demande locative est la plus forte dans les grandes villes, où l’activité économique attire de nombreux locataires. Ainsi la capitale est la ville la plus recherchée par les locataires, bien qu’elle soit aussi la plus chère. Suivent ensuite dans les recherches des locataires : Lyon, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nantes, Strasbourg, Nice et Lille.

Quel investissement : résidence principale ou investissement locatif ?

Quel que soit le type d’investissement, vous devez limiter votre taux d’endettement à 33%, voire moins en fonction de votre revenu. Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, il est plus intéressant de regarder votre « reste à vivre » pour évaluer jusqu’à quel point vous pouvez aller au niveau de votre taux d’endettement.

Pour plus de sécurité, il est recommandé de recourir au crédit amortissable classique. L’assureur emprunteur ne doit pas être négligée : le taux peut être négocié et il est possible de bénéficier, depuis la loi Lagarde, de la délégation d’assurance.

Enfin l’absence de pénalités en cas de remboursement anticipé peut être également négociée ainsi que le report des premières mensualités de 3 à 6 mois pour vous donner le temps de réaliser des travaux

Investir dans son habitation

Quel que soit l’état du marché immobilier, il faut généralement rester plus de cinq ans dans sa résidence principale avant de commencer à gagner de l’argent par rapport aux coûts d’un même bien en location. Avec des prix toujours très élevés, ce chiffre dépasse facilement les sept à huit ans aujourd’hui.

Il est ainsi primordial d’avoir une bonne vision de ses besoins en termes de logement et de surface pour les 5 à 10 années à venir.

Etant donné que le coût du crédit dépend fortement de la durée du prêt, il est recommandé de ne jamais dépasser les 20 ans sur un emprunt immobilier voire de respecter un maximum de 15 ans. Chaque mois supplémentaire de crédit coûte de plus en plus en intérêt d’emprunt.

L’investissement locatif

L’achat d’un appartement ou d’une maison pour faire de l’investissement locatif ne s’étudie pas de la même manière qu’un achat pour se loger. Lorsqu’on achète pour louer, les éléments principaux à étudier sont la rentabilité locative et le risque.

Bien entendu, plus le prix d’achat est bas et plus l’investissement à des chances d’avoir une rentabilité intéressante.  Acheter un bien à bas prix permet de percevoir des revenus tandis que le bien prend de la valeur. Il est ainsi possible d’espérer obtenir une plus-value en cas de revente.

Les français ont ainsi beaucoup investi dans les petites surfaces en période de forte hausse des prix. Toutefois, si le marché immobilier entame un cycle baissier, il y a un risque de moins-value. Dans le cas d’une revente, l’achat d’un appartement reste exposé à la possibilité d’une perte de capital si la valeur du bien diminue.

En investissant sur le long terme (plus de 15 ans), ce risque diminue. Les cycles d’évolution en immobilier étant longs (5 à 10 ans en moyenne), un investissement au prix fort peut donc demander d’attendre de nombreuses années avant de pouvoir revendre sans pertes.

Taux de rendement

En temps normal, un taux de rendement brut de 6 % paraît un minimum acceptable pour réaliser un investissement locatif. Cela permet, une fois les différentes taxes, impôts et frais payés d’obtenir une rentabilité nette un peu plus élevée qu’un livret bancaire.

Avec un bien qui a une probabilité non négligeable de perdre de la valeur à court et moyen terme, il peut être judicieux de choisir un seuil plus élevé de rentabilité. Il semble cependant aujourd’hui peu aisé d’obtenir un tel rendement dans les grandes villes.

Il est alors intéressant d’étudier les différents dispositifs, présentés en fin d’article, permettant de défiscaliser pour rentabiliser son investissement.

D’autres pistes d’investissement

Il existe d’autres formes d’investissements immobiliers qui sont moins classiques, mais qui peuvent toutefois se révéler rentables :

• La pierre-papier : Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) collectent des fonds auprès des particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers sûrs. Ce placement présente une rentabilité intéressante tout en présentant de sérieux atouts pour l’investisseur : mutualisation du risque, délégation de la gestion à des professionnels, ticket d’entrée à partir de 5 000 €, etc.
• Les parkingspermettent d’atteindre une rentabilité de 6 à 9 %
• Les caves ou les espaces de stockage, permettent également d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ raisonnable.

Pour les primo accédant, le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) a été reconduit en 2018. Toutefois son périmètre géographique a été modifié et ses modalités ajustées.

Les primo-acquérant ne dépassant pas une certaine catégorie de revenus peuvent faire baisser le coût de leur crédit en contractant un PTZ. Ils financent alors une partie de leur achat immobilier à taux zéro.

Pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, l’aide est limitée à :

• 20% du montant maximal de l’acquisition dans les zones rurales et hors grandes agglomérations (zones B2 et C)
• 40% du montant maximal de l’acquisition dans les grandes agglomérations (Zone A, A Bis et B1).

Pour l’achat d’un logement ancien, Le PTZ peut aussi être accordé dans les zones B2 et C , sous la condition de réaliser un budget de travaux à hauteur d’un tiers du prix d’acquisition.

Pour l’investissement locatif, le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, en faveur de l’investissement locatif, est reconduit jusqu’en 2021, mais seulement pour les zones A, A bis et B1. Cette loi accorde jusqu’à 6.000 euros d’économie d’impôt par an (pendant 9 ans) au contribuable qui investit dans un logement neuf pour le louer.

Le logement (non meublé) doit être loué au moins six ans en tant qu’habitation principale (engagement de location). Les locataires doivent satisfaire à un plafond de ressources et les loyers être inférieurs d’environ 20 % aux prix du marché. Ce dispositif fait partie des niches fiscales (plafonnées à 10.000 euros par an). Il a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2021.

Pour diminuer son revenu imposable sans recourir à une niche fiscale, il est toujours possible de générer du déficit foncier. Ce mécanisme du « déficit foncier » autorise la déduction des travaux des loyers et le report du déficit sur votre revenu global dans la limite de 10.700 euros par an. Ce dispositif est limité aux logements anciens.

Enfin, louez meublé permet de disposer de revenus peu ou pas taxés. Les loyers sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) moins pénalisant que celui des revenus fonciers qui s’applique en cas de location nue.

Investir dans l’immobilier en 2018 reste rentable, à condition d’acheter au prix du marché, d’optimiser son financement et la fiscalité. Il semble envisageable que la bulle immobilière explose et que les prix baissent.