Que ce soit pour votre résidence principale, un logement secondaire ou un logement locatif, vous pourriez être amené à emprunter les fonds nécessaires à votre investissement auprès d’une banque. Et qui dit prêt à la banque dit forcément taux d’intérêt. Dans le cas des crédits immobiliers, l’opération peut être soumise à différentes modalités de taux d’intérêt, notamment un taux fixe ou un taux variable. La différence est simple : toutes les mensualités d’un taux fixe sont identiques, à l’opposé d’un taux variable. Comment choisir alors ?
De quoi est fonction le taux d’un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier classique (non réglementé) peut être sujet à un taux d’intérêt fixe ou un taux variable. Le taux d’intérêt est pris en compte dans le calcul du coût global du prêt, caractérisé par le taux effectif global (TEG).
Le taux nominal d’un crédit immobilier dépend principalement des taux du marché et de la durée du prêt. Il faut noter que la durée du prêt est fonction du montant que vous êtes capable de rembourser à chaque annuité. Plus le montant que vous êtes capable de rembourser à chaque annuité est élevé, et plus la durée du prêt est courte. Durée courte correspond à taux d’intérêt faible.
Définition : taux fixe
Lorsqu’un prêt immobilier est soumis à un taux fixe, cela veut dire que le taux ne sera pas modifié sur toute la durée du prêt (sauf en cas de remboursement par anticipation où vous devrez généralement payer des indemnités contractuellement prévues dans les clauses de l’acte de prêt). C’est un choix de sécurité qui vous met à l’abri d’une hausse éventuelle des taux d’intérêt.
Avec le régime du taux fixe, le montant de vos mensualités est déterminé à l’avance et reste le même sur toute la durée de remboursement. Sauf dans le cas où vous bénéficiez d’un prêt à mensualités modulables. Ce type de prêt vous apporte la souplesse nécessaire pour mieux adapter votre budget à l’évolution de votre situation financière.
Qu’est-ce qu’un taux révisable (ou taux variable) ?
Lorsqu’un prêt immobilier est à taux révisable, le taux du prêt est fixé en fonction d’un indice de référence, la plupart du temps c’est le taux interbancaire de la zone euro (Euribor). La révision du taux a lieu chaque année en fonction de l’évolution de l’indice de référence, soit à la hausse soit à la baisse. Le niveau du taux d’intérêt révisable est souvent inférieur à celui d’un prêt à taux fixe mais il ne reste pas statique.
Selon la formule prévue dans le contrat de prêt, une hausse des taux peut avoir des répercussions sur la durée de remboursement du prêt (qui peut se voir allongée de 5 ans au maximum) avec des mensualités constantes. Au cas où l’ajustement de la durée ne suffirait pas, c’est le montant des mensualités qui sera revu à la hausse. De la même manière, la hausse de taux peut d’abord se traduire par une augmentation des annuités (avec un plafond), puis, au cas où cela ne suffirait pas, celle de la durée du prêt.
En cas de baisse de taux, c’est généralement la durée du prêt qui diminue.
Pour parer les risques de fortes hausses des taux, vous pouvez opter pour un taux révisable « capé ». Il s’agit d’un taux variable avec un plafond à la hausse (voire aussi une limite à la baisse selon le taux « capé » choisi). Cela vous permet de cadrer pendant toute la durée du crédit le montant des mensualités dans une fourchette donnée avec plafond connu à l’avance.
Quelle différence y a-t-il entre taux révisable et taux variable ?
On utilise souvent indifféremment les termes : prêt à taux révisable et prêt à taux variable. En réalité, il existe une différence entre les deux notions. Un taux variable évolue selon la variation d’un indice financier à chaque échéance. En revanche, le taux révisable ne varie qu’à l’issue d’une période de référence (généralement un an) et en fonction de l’évolution générale de l’indice de référence.
Qu’est-ce que le taux effectif global (TEG) ?
Le taux effectif global (TEG) de votre prêt doit obligatoirement être mentionné dans votre offre de prêt. Il représente en effet le coût réel du prêt immobilier, puisqu’il prend en compte tous les coûts du prêt :
- le taux d’intérêt (taux nominal),
- les frais de dossier, les frais de constitution de garantie (hypothèque, par exemple),
- les impôts, taxes et droits, sont à votre charge dès qu’ils augmentent la charge de l’emprunt,
- la cotisation d’assurance décès invalidité (ADI) et l’assurance incendie, sauf si le fait de contracter l’assurance est laissé à votre discrétion,
- les honoraires du notaire si le montant est indiqué avec précision avant la conclusion définitive du contrat,
- les commissions des intermédiaires qui ont, le cas échéant, rendu possible l’obtention du prêt.
Pour comparer plusieurs offres de prêt, ne vous limitez pas à comparer les TEG. Considérez aussi la possibilité de moduler le montant de vos échéances pendant la durée du prêt de même que les garanties d’assurance décès invalidité (ADI) qui permettront de sécuriser toute la famille.
Pourquoi choisir le taux fixe ?
Le taux fixe a le mérite de vous permettre de savoir exactement combien vous coûtera le bien immobilier sur toute la durée du prêt. C’est la raison pour laquelle le taux fixe est recommandé pour les résidences principales et secondaires.
Pourquoi choisir un taux variable ?
En optant pour un taux variable, vous pourriez voir vos annuités augmenter. C’est la raison pour laquelle cette option est plus associée aux investissements dans l’immobilier locatif. Les loyers perçus pourront compenser les éventuelles augmentations des annuités, tandis que les baisses donneront lieu à des bénéfices.
La formule est surtout intéressante si vous souhaitez revendre à court ou moyen terme. Vous avez en effet plus de chances de négocier la levée des pénalités de remboursement anticipé avec un crédit à taux variable. La loi autorise l’évolution du taux variable tant à la hausse qu’à la baisse. Cependant, il peut au maximum doubler. Par exemple : un taux de 3 % ne pourra pas excéder 6 % suite à une augmentation. A la baisse, le taux peut descendre jusqu’à 0 %.
Il faut noter que les mensualités des prêts à taux variables demeurent souvent stables la première année, voire les deux premières années.
Or, les mensualités des deux premières années sont composées à 60 % d’intérêt, par conséquent : avoir un taux inférieur de 0,70 % à un taux fixe représente une économie substantielle qui rendra l’opération avantageuse par rapport à un taux fixe, et ce même s’il y a une augmentation des taux par la suite.
Vous devez absolument prendre en considération tous les risques de remontée des taux pour vous assurer que, le cas échéant, vous soyez en mesure de payer l’annuité maximale prévue.
Les contrats à double palier : la solution du taux mixte ou hybride
Certaines banques peuvent vous proposer des contrats « à double palier ». Il s’agit en réalité d’un prêt unique, objet d’un contrat unique, étalé sur deux phases dénommées paliers.
Au niveau du premier palier, le taux est fixe, et il ne saurait y avoir de révision de taux.
Par contre, le taux du deuxième palier suit l’évolution d’un taux de référence fixé à la souscription du prêt, à la hausse ou à la baisse. Il ne peut cependant dépasser un certain seuil, appelé « le cap » qui sert de plafond. Ce seuil est déterminé avec vous à la souscription du prêt.
Le prêt immobilier à taux mixte inclut une première partie fixe et une deuxième variable. La particularité que présente cette option est que le taux nominal du premier palier est plus ou moins avantageux. C’est un taux d’appel qui a pour but de compenser le risque que prendra l’emprunteur, une fois arrivé au second palier.
Bien protéger son prêt à taux variable
Le crédit immobilier à taux variable repose sur un indice de référence. La plupart du temps, cet indice est EURIBOR. Il représente la moyenne des taux interbancaires sans garantie des 50 plus importantes banques européennes. Les annuités de remboursement ne pourront être modifiées que proportionnellement aux variations de cet indice. Il faut donc que vous choisissiez la période de révision avec une extrême précaution. Plus cette période est courte, et plus les mensualités risquent de varier.
Comme mesure supplémentaire de protection, il est possible de mettre en place un pourcentage maximum d’augmentation, appelé cape. Un prêt à taux variable capé ne pourra pas augmenter de plus de 1%. La banque peut elle aussi limiter les possibilités de baisse du taux variable, afin de se protéger.
Rembourser un prêt immobilier avant sa fin prévue
Si vous remboursez un prêt à taux fixe avant l’échéance prévue, vous vous exposez à des pénalités de remboursement anticipé. C’est par exemple le cas si vous revendez un logement avant la fin du prêt ou que vous faites un rachat.
Par contre, les contrats de prêt à taux variable ne comprennent souvent pas d’indemnité de remboursement anticipé. Cependant, vous ne serez pas trop prudent de n’accepter un taux variable que si le prêteur lève les indemnités.
Faut-il convertir un taux révisable en taux fixe aujourd’hui ?
Si le taux d’intérêt qui est actuellement appliqué à votre crédit immobilier à taux variable excède 3,50 %, renégocier votre emprunt en un crédit immobilier à taux fixe pourrait s’avérer intéressant. Le choix d’un prêt à taux fixe est d’autant plus intéressant qu’il vous apporte la sécurité et la stabilité pour votre budget.
À l’inverse, considérant présentement le bas niveau des taux variables, beaucoup de personnes ayant emprunté au moment où les taux étaient aux alentours de 5 % pourraient à juste titre être tentés de convertir leur taux fixe en taux variable… Mais les taux variables étant actuellement bas avec un risque élevé de hausse rapide, nous vous recommandons les taux fixes si vous avez une forte aversion pour le risque.
En outre, renégocier son contrat de prêt peut occasionner des frais dont il faudra tenir compte lors du calcul de la rentabilité d’une telle opération :
- nouveaux frais de dossier,
- nouvelle garantie,
- pénalités de remboursement anticipé…
Bon à savoir
Comment sont fixés les taux ?
Les crédits à taux fixe sont fonction des taux d’intérêt à long terme.
Les taux fixes sont fixés par le marché financier en fonction des taux à long terme et donc : de la politique monétaire de la banque centrale européenne ; des prévisions d’inflation sur la période du crédit ; de la prime de risque, liée à la qualité du client ; et de la durée du crédit.
Les crédits immobiliers à taux variables sont quant à eux fonction des taux d’intérêt à court terme.
S’agissant d’un crédit immobilier à taux variable, le taux d’intérêt du crédit dépend des taux d’intérêt à court terme et non des taux d’intérêt à long terme comme c’est le cas pour le crédit immobilier à taux fixe.
C’est sur cette différence qu’il convient d’attirer l’attention : selon l’anticipation économique réalisée, le crédit à taux variable pourrait bien être préférable au crédit à taux fixe.
L’euribor 3 mois et l’euribor 12 mois servent souvent de taux de référence pour la détermination du niveau des crédits à taux variable. Le taux Euribor à 3 mois est le taux d’intérêt auquel certaines banques européennes s’accordent mutuellement des crédits en euros, les prêts ayant dans ce cas-ci une durée de 3 mois.
Ainsi, les déterminants du taux d’intérêt du crédit à taux variable sont différents de ceux des crédits à taux fixes. D’un côté, les taux fixes sont déterminés par les marchés en fonction du niveau d’inflation escompté sur la durée totale du crédit, par la prime de risque du marché, etc. De l’autre, les crédits immobiliers à taux variable dépendent principalement de la politique monétaire de la banque centrale européenne et par conséquent, des taux de la banque centrale européenne.
Dans un contexte économique où le bas niveau des taux d’intérêt de la banque centrale européenne a pour but le retour vers une croissance économique, le recours au crédit immobilier à taux variable pourrait être un choix judicieux.
