Lorsque vous demandez un prêt immobilier ou un prêt à la consommation auprès d’une banque, le taux d’intérêt qu’elle vous applique ne constitue pas exactement la totalité des intérêts que vous payez. La totalité des intérêts que vous payez, en fin de compte, s’appelle techniquement : taux effectif global ou TEG. De quoi s’agit-il ?
Taux effectif global : les éléments constitutifs
À chaque prêt immobilier et crédit à la consommation que vous faites, s’applique un taux d’intérêt global ou TEG. Ce dernier s’appréhende donc comme une transcription en taux du montant réel, ainsi que le total d’un prêt selon certaines normes de calculs appliquées en France. Les banques et les organismes de prêt ont l’obligation de le faire figurer dans l’offre de prêt proposée aux clients.
Il n’est pas aisé de déterminer le montant réel d’un crédit ou prêt, en raison de nombreuses clauses financières susceptibles de figurer dans l’offre de crédit ainsi qu’à la non-évidence des calculs actuariels. Le taux effectif global prend en compte de nombreux éléments et permet, au destinataire du crédit, de connaître le coût exact du crédit qu’il a contracté.
L’élément central du TEG est bien évidemment : le taux d’intérêt autour duquel viennent se greffer plusieurs autres éléments moins importants et non négligeables.
Principal élément du TEG
Le taux d’intérêt prend techniquement la dénomination de taux débiteur, ou encore taux nominal. C’est le taux d’intérêt que les banques réclament généralement par mensualité ou de manière annuelle, en fonction des termes souscrits. Il est peut-être fixe ou révisable, tout dépend des stipulations du contrat de prêt.
En cas de taux fixe, le calcul du TEG est relativement simple. Lorsque le taux nominal est révisable, le calcul du TEG se complique un peu. Avant 2008, il n’était pas tenu compte du caractère révisable du taux d’intérêt nominal, lors du calcul du taux effectif Global. Seul le taux nominal initial était pris en compte, étant donné qu’il était le seul connu à la date de la signature du contrat de prêt.
Choisir un taux révisable relativement bas au taux initial présentait donc des avantages certains pour l’emprunteur. Cela lui permettait, d’une part, de profiter d’un taux révisable très bas les premières années (qui sont souvent les plus rudes), qui peut accélérer le remboursement au cours des années plus souples.
Depuis les accords de place signés par les établissements bancaires et de crédit sous la houlette des autorités publiques, la donne a changé. Il a été convenu que pour le calcul du TEG, il serait désormais pris en compte la valeur du nouveau taux nominal souscrit lors de la révision dudit taux, qu’il s’étende sur 3 ans ou sur 10 ans.
En réalité, avec le taux révisable, le calcul du TEG ne peut être exact. Il est seulement indicatif puisque l’indice varie en fonction des différentes révisions du taux nominal.
Les divers frais : éléments secondaires du TEG
Les principaux coûts obligatoires attachés aux prêts doivent aussi être pris en compte pour le calcul du TEG. Ceux-ci ne doivent pas être négligés, car ils font gonfler la somme totale à rembourser par l’emprunteur. Ce qui pourrait conduire à franchir le taux d’usure. Ces frais sont aussi nombreux que variés. À titre indicatif, il s’agit des frais de dossier, des primes d’assurance emprunteur et des frais de garantie ou de sûretés réelles.
- Les frais de dossier
En dépit du fait que ces frais peuvent être négligeables, ils ne sont pas à négliger. Leur incidence sur le TEG est moindre, mais entre en ligne de compte. Ils sont encore appelés frais d’ouverture de compte prêt ou droit d’instruction.
Dans la pratique, ces frais sont le plus souvent extraits de la somme prêtée. Dans ce cas, les mensualités restent inchangées et le taux effectif global est déterminé sur ces nouveaux socles.
- Les frais d’assurance
Les frais d’assurance sont aussi autant de dépenses connexes, qui viennent augmenter le coût total du crédit. Le TEG doit donc les prendre compte. Le montant de ceux-ci diffère selon que le taux de la prime d’assurance s’applique sur le capital restant, dû ou sur le capital emprunté. La première alternative est généralement plus coûteuse.
Pour le calcul du TEG, il est tenu compte des frais d’assurance additionnés aux mensualités de crédit. Il faut distinguer deux types de couvertures, qui sont susceptibles d’influer différemment sur le calcul du TEG. D’une part, l’assurance constante et d’autre part l’assurance dégressive. Le montant de l’assurance constante ne pose pas de problème, car il est invariable sur le temps.
L’assurance dégressive, quant à elle, est reconsidérée chaque mois en raison de la régression du capital dû restant sur lequel elle se fonde. Ici, les primes d’assurances issues des premières années sont plus élevées que les primes appliquées dans le cadre d’une assurance constante.
Dès lors que le montant du capital dû baisse et que l’assurance est recalculée, l’assurance dégressive devient plus bénéfique que l’assurance constante. Pour une prime totale similaire sur toute la durée du remboursement, l’assurance constante aura un effet légèrement inférieur sur le TEG comparativement à l’assurance dégressive.
- Les frais de sûretés réelles ou de garantie
Il est impossible aux particuliers d’obtenir un prêt immobilier ou un prêt à la consommation, sans garantie. Les garanties étant obligatoires, leurs frais sont obligatoires. Ceux-ci doivent être pris en compte dans le calcul du taux effectif global.
Le calcul des frais de garantie suit le même principe, que celui du calcul des frais de dossier. Il est donc possible de les soustraire du montant prêté pour calculer le TEG. Les frais de garantie concernent la caution, l’hypothèque, les frais de nantissement de contrat d’assurance-vie, mais aussi les frais de notaire.
Il faut quand même remarquer que ce n’est pas tous les frais de notaire qui sont pris en compte pour le calcul du TEG. Les frais de commissions versés aux intermédiaires de banque doivent aussi être pris en compte pour un calcul complet du taux effectif global. Mais, quelle est l’utilité de ce taux ?
Taux effectif global : utilité
La mise sur pied et l’exigence du taux effectif global ne sont pas gratuites. Le TEG a une importance spécifique dans le cadre des prêts immobiliers. Deux fonctions particulières permettent de comprendre l’importance, et même la raison d’être de ce taux.
Le TEG : outil de comparaison des offres de crédit
Lorsque vous souhaitez faire un emprunt immobilier ou d’un emprunt sur la consommation, il est nécessaire de choisir une meilleure banque. Vous pouvez certainement contacter un courtier en crédit, mais il faut aussi connaître soi-même comment cela fonctionne. Dans la quête du prêt, l’élément le plus important n’est pas de trouver le prêt (car il existe de nombreuses banques qui vous accorderont certainement votre prêt), plutôt la meilleure offre de prêt.
Le critère déterminant ici est le taux d’intérêt. Les banques font leur possible pour offrir chacune le meilleur taux, en raison de la concurrence. Mais, il faut être vigilant, puisque le taux d’intérêt qu’elles vous proposent peut paraître bon, mais certains éléments tels : les frais peuvent vous conduire à dépenser plus que prévu. Aussi que rehausser le coût total de la dette. C’est là qu’entre en jeu le TEG.
Le TEG, lui, ne néglige aucun élément et permet de connaître le coût global de la dette. Les organismes bancaires sont contraints par des dispositions légales d’inclure le TEG dans leur offre de prêt. Cela permet donc aux prêteurs de faire un choix judicieux qui convient à leurs attentes.
Le TEG : instrument de contrôle
Dans le cadre des crédits de consommation et des crédits immobiliers, les banques ont une liberté de fixer le taux qui les arrange. Tout de même, l’addition de ce taux avec les frais liés à la procédure et au contrat de prêt ne doit pas dépasser un certain seuil appelé : taux d’usure.
Le taux d’usure est un taux maximal d’intérêt applicable aux prêts en France. Il est fixé trimestriellement par la banque de France. Le taux d’usure n’est pas le même pour tous les prêts.
Le taux d’usure varie selon qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou d’un crédit à la consommation (crédit conso) ou encore qu’il s’agisse de prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale.
Ou encore, qu’il s’agisse de prêts aux personnes physiques agissant pour leurs besoins professionnels et aux personnes morales ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale prêt. Il varie aussi selon la durée de l’emprunt.
Pour vérifier si le taux d’usure n’est pas atteint, il faut donc efficacement calculer le TEG. Il est donc prescrit par le code de la consommation, une mention obligatoire dans les contrats de prêt.
Le TEG : réglementation relative
Le TEG prend ancrage dans la réglementation en vigueur qui impose aux organismes de prêt, d’en faire mention expresse et exacte.
La réglementation relative au TEG
Le TEG prend ancrage dans la disposition législative N° 66- 1010 adoptée en la date du 28 décembre 1966. Celle-ci définit le prêt usuraire comme un prêt consenti à un TEG n’excédant pas de plus du quart, le taux effectif moyen appliqué par les autres banques.
En vue de faire en sorte que le montant réel d’un crédit (incluant le taux nominal et divers frais), ne soit pas supérieur au taux de l’usure, il a été institué le TEG (instrument de calcul actuariel des coûts attachés au crédit).
Le TEG devient donc une mention obligatoire que les banques doivent faire figurer dans tous les contrats de prêt.
Sanction et obligation de mention du TEG
La mention du TEG dans les contrats de prêt est obligatoire, pour les organismes de prêt. Aussi, la mention faite doit être véritablement le TEG applicable au prêt objet du contrat. En cas de non-mention du TEG, cela est assimilé à une fraude. Il peut aussi avoir des cas où l’organisme de crédit a effectivement mentionné le TEG dans le contrat de prêt, mais que ce TEG mentionné ne soit pas exact.
S’il n’est pas exact et qu’il reste inférieur au taux d’usure, il n’en sera pas tenu rigueur. Mais, si le taux effectif global finalement calculé s’avère supérieur à celui prescrit par les normes françaises relatives au taux d’intérêt légal ; la sanction juridictionnelle pourra être opérée.
Il faut noter que ce dernier (le taux d’intérêt légal applicable en France) est publié au Journal Officiel de la République Française, et varie au début de chaque trimestre et également au début de l’année civile. Lorsqu’il est constaté que le TEG applicable à un prêt est au-dessus de la norme française, le juge prend généralement deux dispositions.
D’une part le rabais du TEG dudit crédit au niveau du taux légal autorisé en France. D’autre part, le juge peut décider d’un certain remboursement à l’emprunteur, d’indemnités correspondant au surplus d’intérêt qu’il a déjà payé pour les mensualités précédentes. Le juge s’abstient de prononcer une annulation du prêt ou du contrat de prêt.
L’activité récente du juge permet de constater que, ce dernier sanctionne beaucoup plus ce genre de cas par une indemnité prononcée en Euros, plutôt qu’une réduction du taux d’intérêt au bénéfice de l’emprunteur. Le juge est très strict sur le respect de la prescription légale relative à l’usure pour que les banques n’abusent point des novices et des emprunteurs qui sont prêts à tout accepter pour obtenir un prêt. Mais tombe dans la forclusion.
Le code civil et le code de la consommation recommandent clairement un délai de prescription, pour exercer son action en justice en cas de taux effectif global erroné. Ce délai est de cinq (prescription quinquennale). Il commence à courir dès la date de signature du contrat de prêt, si l’erreur est très manifeste et peut-être découverte en parcourant le contrat. Au cas contraire, la prescription court à partir de la date à laquelle l’emprunteur a eu connaissance de l’erreur sur le TEG.
Conclusion
Le taux global effectif ou TEG a été remplacé depuis la transposition d’une norme communautaire européenne en date du 1er octobre 2016. C’est dorénavant son homologue le TAEG (taux annualisé global effectif) qui est appliqué aux prêts immobiliers, ainsi qu’aux prêts à la consommation octroyés aux particuliers.
