L’année 2018 s’annonce complexe et imprévisible pour le paysage immobilier. Est-ce le bon moment d’investir ? Quelles évolutions attendre pour les taux de crédit immobilier ? Sont-ils réellement sur une tendance à la hausse ? Comment construire un bon dossier et négocier le meilleur taux ? Voici les meilleurs conseils pour 2018.
Les tendances des taux de crédit immobilier pour 2018
Vers une tendance à la hausse cette année ?
2017 a connu des taux de crédits extrêmement bas, qui s’inscrivent dans une tendance à la baisse, constatée depuis au moins 3 ans. Les taux d’emprunt sont bas en partie car les banques se font une concurrence féroce pour tenter d’attirer les meilleurs emprunteurs. Ils ont atteint des seuils record à la baisse. Une aubaine pour qui souhaite acquérir un bien immobilier ou se lancer dans l’investissement locatif ? C’est certain ! Mais… pour combien de temps ?
L’an passé a également vu naître la reprise de la croissance, particulièrement au dernier trimestre. Une croissance positive et une inflation timide mais présente. Ainsi, les taux immobiliers sont aujourd’hui plus faibles que le taux de croissance nominale (croissance économique et taux d’inflation). Une situation anormale qui ne semble pas pouvoir durer encore longtemps.
Une hausse des taux de crédit immobilier est ainsi très probablement à prévoir pour 2018.
Pourquoi une augmentation des taux d’emprunts ?
Pourquoi le conte de fées des taux de prêt si faibles ne va pas pouvoir durer ? Plusieurs raisons à cela.
Si 2017 a été l’année des taux d’intérêts très attractifs, le prix de l’immobilier est lui reparti à la hausse. Les taux bas attirent de nombreux acheteurs, la demande augmente, mais en parallèle les vendeurs, ayant l’embarras du choix pour vendre leur bien, se permettent d’augmenter les prix, en sachant qu’ils vendront quand même.
Cette montée des prix immobilier a entraîné un léger recul de la demande, le nombre de demandes de prêts immobilier a légèrement fléchi et les clients acquéreurs se sont fait plus rares. Certaines banques ont alors tiré les taux d’emprunt encore plus vers le bas pour tenter de relancer les demandes de dossiers de financement. La conséquence de ces taux bas n’a pas manqué de se faire ressentir sur le prix des habitations.
En Ile de France, bien que la hausse des prix y soit plus forte qu’ailleurs, le prix des appartements est de 4,9% plus élevé qu’un an auparavant. (Note de conjoncture immobilière des notaires de France)
Cette tendance risque de se confirmer pour 2018 si les taux restent aussi faibles… Afin d’éviter une flambée trop importante du prix du marché, les taux devront indéniablement remonter.
Le risque étant d’entrer dans un cercle vicieux : hausse du prix l’immobilier donc baisse des crédits immobiliers et ainsi de suite. Il s’agit de trouver l’équilibre entre des taux raisonnable et un marché de l’immobilier accessible.
A ceci s’ajoute la loi Hamon et la loi Sapin 2, qui permettent, depuis le 1er Janvier 2018, de résilier l’assurance décès associée au prêt quand on le souhaite durant les 12 premiers mois suivant la signature du crédit immobilier ou à la date d’anniversaire si le délai d’un an est passé. Seule contrainte : s’assurer que les garanties sont équivalentes. Les clients ayant contracté un prêt peuvent ainsi faire jouer la concurrence pour l’assurance emprunteur et ne sont plus liés à un seul organisme.
Peut-être faites-vous partie des 20% des emprunteurs qui ne savent même pas qu’ils paient chaque mois pour une assurance ? Pourtant, il y a de belles économies à réaliser en choisissant l’assurance qui colle vraiment à vos besoins et au meilleur tarif. On parle de centaines voire de milliers d’euros.
Cette opportunité pour les clients représente à l’inverse pour les banques une potentielle perte de marges, de l’ordre de plusieurs millions d’euros, et pour compenser, elles risquent de l’imputer sur les taux d’intérêts des crédits immobiliers et ainsi de les faire augmenter.
En attendant cette hausse attendue et étant donné le nombre d’acheteurs restreints actuellement, c’est le bon moment si vous êtes acquéreur pour négocier votre prêt. En effet, si votre dossier est solide, les banques seront plus à même de vous proposer de bonnes offres de prêt, les clients se faisant plus rares. Vous serez plus libres de négocier et d’obtenir les meilleures conditions pour vous.
Une hausse qui devrait cependant rester relativement modérée
Si une hausse des taux d’emprunt est à prévoir dans le courant de l’année 2018, il ne semble malgré tout pas y avoir lieu de s’alarmer.
En effet, une hausse trop marquée des taux de prêt immobilier impacterait négativement le pouvoir d’achat de la population (on pourrait constater une perte allant jusqu’à 20% pour 1% d’augmentation des taux immobilier) et par conséquent l’économie. Or vous l’avez vu, l’économie reprend doucement et une hausse trop prononcée des taux d’intérêts risquerait de chambouler ce fragile équilibre. Aucun risque donc d’atteindre des taux comme ceux de 2008 qui avaient flambés jusqu’à 4,50%.
Une légère hausse en 2018 permettrait juste de stabiliser les prix du marché de l’immobilier sans trop impacter le pouvoir d’achat, ce qui relancerait la demande de prêts immobilier. Tout le monde en sortirait bénéficiaire. Si vous souhaitez acquérir un bien en 2018, vous pouvez continuer à dormir tranquille et prendre votre temps pour monter votre dossier de prêt et effectuer des simulations.
Retrouvez d’ailleurs dans cet article de précieux conseils pour constituer le meilleur dossier possible. Par ailleurs, les taux d’intérêts ne varient pas de la même façon dans toutes les banques, n’hésitez pas à comparer plusieurs d’entre elles via des comparateurs de crédit pour trouver la plus avantageuse pour vous.
Comment négocier au mieux son taux de crédit immobilier
Deux mots d’ordre : rentabilité et long-terme
Vous le savez, ce qui intéresse les banques c’est avant tout que vous soyez pour elle un client rentable. Et cela se joue également sur le long terme. La concurrence des banques en ligne a rendu les établissements bancaires très réticents à accepter des clients one shot, qui ne sont là que pour obtenir le meilleur taux pour s’enfuir ensuite au plus vite.
Si vous avez déjà des revenus importants et un patrimoine conséquent, vous aurez indéniablement un avantage, mais même sans tout cela, vous pouvez espérer obtenir un taux avantageux.
Comment ? En montrant à la banque vous souhaitez établir une vraie relation durable et que vous allez être très rentable pour elle.
En effet, une personne qui contracte un prêt auprès d’une banque représente non seulement un client fidèle pendant 15, 20 voire 30 ans, sauf en cas de rachat de crédit, mais également un potentiel futur client pour d’autres contrats, qu’il s’agisse de crédits ou d’assurances, habitation, voiture, contrats d’épargne, etc.
En effectuant une demande de crédit, proposez également de domicilier vos revenus dans le même établissement ou de signer une assurance automobile. Vous montrez ainsi votre bon vouloir et votre rentabilité potentielle.
Montrez patte blanche pour obtenir le meilleur taux de crédit immobilier
Pour que votre dossier soit qualifié d’excellent, quelques critères peuvent jouer en votre faveur.
Essayez évidemment d’avoir un apport personnel conséquent, qui prouve non seulement votre capacité actuelle à épargner, mais diminuera également le niveau de risque de votre dossier.
Si vous n’avez pas ou que peu d’apport, pensez aux prêts à taux zéro qui peuvent, si vous y avez droit, vous aider à constituer une bonne base d’apport personnel.
Soyez capables de montrer des comptes bancaires irréprochables, sans avoir été à découvert dans les mois précédents et en prouvant si possible, que vous êtes déjà capables de rembourser le prêt que vous souhaitez contracter, ou que votre projet immobilier est solide en ce sens.
De même, un emploi stable, idéalement en CDI plait aux banques et prouve votre capacité de remboursement. En résumé, montrez que vous savez gérer vos finances et que le risque de non-paiement de votre part est minime.
Attention à votre taux d’endettement : la plupart des banques refusent de prêter si votre taux d’endettement (tous remboursements de crédits additionnés) est supérieur à 33%, autrement dit si le montant cumulé de vos mensualités de remboursement n’excède pas 33% de vos revenus chaque mois. Si vous avez d’autres crédits en cours, tentez si possible de les réduire au maximum et vérifiez bien votre taux d’endettement par rapport au nouvel emprunt que vous souhaitez souscrire.
Pensez également à étudier votre PEL (Plan épargne logement) ou CEL (Compte épargne logement), si vous en possédez, même dans une autre banque, ils peuvent vous donner droit à des taux très avantageux et montrent également votre capacité d’épargne.
Enfin, plus vous êtes jeunes, mieux c’est ! En effet les banques apprécient fortement que la fin du remboursement de l’emprunt arrive avant la retraite, afin de, encore une fois, limiter le risque de non-paiement. Si vous vous rapprochez malgré tout de la retraite, faites un savant calcul des mensualités possibles pour vous et essayez d’en augmenter le montant pour diminuer la durée de remboursement. Vous limiterez par la même occasion le montant des intérêts à rembourser, qui est proportionnel à la durée du prêt.
Comparez, faite des simulations de prêts immobiliers et prenez le temps de choisir
Il existe désormais des comparateurs très performants, n’hésitez pas à en user et abuser. Chaque banque a son propre taux de crédits et ses propres conditions, comparez, prenez rendez-vous dans les banques, posez des questions, effectuez différentes simulations avec différentes conditions. Ne vous précipitez pas pour signer avec la première banque venue, prenez votre temps et réfléchissez bien.
N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à indiquer les conditions que vous avez réussi à trouver ailleurs pour faire bouger les curseurs et obtenir potentiellement la même chose dans votre banque actuelle.
Par ailleurs, même si tous vos comptes et contrats sont à l’heure actuelle regroupés au même endroit, n’hésitez pas à changer de banque. Sans pour autant faire la girouette et changer tous les mois, vous avez tout à fait le droit de migrer tous vos comptes dans une nouvelle banque qui vous propose un taux plus avantageux. Les banques aiment les nouveaux clients qui montrent qu’ils sont là pour durer et si votre banque actuelle n’a pas su vous proposer de conditions bénéfiques pour vous, partez voir si l’herbe est plus verte ailleurs.
Un dernier point non négligeable à prendre en compte dans le coût de votre crédit immobilier : l’assurance prêt immobilier. Celle-ci peut fortement impacter le montant final, n’hésitez donc pas à vous renseigner sur le montant total et à comparer plusieurs établissements.
Renégociez un crédit immobilier déjà souscrit
Vous avez souscrit un crédit logement il y a quelques années, à un taux bien supérieur aux taux actuels et vous vous en mordez les doigts ? Rien n’est perdu !
Il est tout à fait possible de renégocier votre prêt sans pour autant changer de banque et ainsi réaliser de précieuses économies. Sachez cependant que certaines banques seront réticentes car cela représente une perte d’argent potentielle pour elle… Préparez bien votre négociation et montez un dossier solide grâce aux conseils évoqués plus haut.
N’hésitez pas également à aller voir dans d’autres organismes de crédit ce qui pourrait vous être proposé. Vous serez ainsi mieux armé et pourrez montrer à votre banque qu’en cas de refus, vous avez d’autres recours ailleurs. Pensez également à renégocier votre assurance décès-invalidité, vous pouvez ainsi économiser plusieurs centaines voire milliers d’euros, ne négligez pas cet aspect.
Si votre banque refuse, il est parfois possible d’obtenir un rachat d’emprunt de la part d’une autre banque. Vous aurez cependant probablement à changer tous vos comptes et domiciliations par la même occasion.
Prenez en compte qu’une renégociation de crédit ou un rachat de prêt engendre des coûts, vérifiez bien que cela en vaut la peine par rapport aux nouvelles conditions que vous réussirez à obtenir. Une renégociation s’avère en général moins chère qu’un rachat de crédit immobilier.
Une année résolument optimiste
Vous l’aurez compris, il n’y a pas lieu de s’alarmer pour 2018, si les taux de crédit immobilier vont très probablement augmenter, cette hausse restera minime et il sera toujours possible d’obtenir de bonnes conditions de prêts. Rappelez-vous que la banque a autant besoin de vous que vous avez besoin de son financement, restez serein, préparez bien votre dossier et négociez avec confiance !
