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L’immobilier est un domaine très rentable pour un placement. Devenir propriétaire et très riche est le rêve de tous. Mais, il ne faut pas négliger certaines notions clés lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Il y a par exemple la surface habitable qui est très importante pour un bien immobilier. Quelle est sa définition, son mode de calcul et sa législation ?

Comment bien choisir la localité pour investir dans l’immobilier ?

Lorsqu’un investisseur décide de se lancer dans l’immobilier, il doit au préalable faire quelques analyses avant de décider des biens qu’il va acquérir. Il s’agit généralement de l’emplacement de la location ou du bien immobilier. C’est ce qu’on appelle le zonage. C’est une étape très importante pour un investissement immobilier. Le zonage est la recherche du lieu où l’investissement sera le plus rentable. Trouver une zone bien positionnée pour la location et où la demande est croissante.

Pourquoi le zonage est-il important ?

Surface habitable - zonage

Avant d’investir dans l’immobilier, il faut faire une analyse minutieuse afin de choisir la zone. En tant qu’investisseur dans le domaine locatif, il faut prendre en compte le zonage Pinel. La loi Pinel divise le territoire en cinq types de zones. Ces zones sont nommées A, A bis, B1, B2 et C. Faire un choix en zone Pinel pour un investisseur n’est pas toujours facile. Etant donné leur récente apparition, il n’existe pas encore de recul suffisant pour savoir leur pertinence réelle.  De plus, il est à noter que les zones B2 et C sortiront du dispositif à partir de 2018.

En termes de classification, la zone A bis inclut la ville de Paris et sa banlieue. C’est une zone où la probabilité de trouver des appartements à louer est très forte, mais où le prix des loyers est très élevé. Un placement dans l’immobilier dans cette zone sera très rentable pour un investisseur immobilier. De la même façon, les régions A et B1 offrent des opportunités en immobilier très prometteuses. Les villes de la zone A et B1 disposent d’une croissance démographique forte, laissant espérer des besoins importants en termes de logement.

Néanmoins, il s’agit d’une évaluation moyenne, car les villes et certains quartiers ne sont pas tous attrayants pour un investisseur locatif. Pour faire le tri entre les différentes villes situées dans la même zone, il faudra prendre en compte des critères comme le dynamisme économique, un bassin d’emplois, un campus universitaire, un projet de développement à venir comme la création d’un réseau de tram ou un programme de rénovation urbaine comme la destruction de barres HLM. Aucune de ces villes ne possèdent les mêmes atouts.

Enfin, le propriétaire bailleur peut imposer librement le montant du loyer. Deux logements avec le même confort, les mêmes dispositions et situés dans la même zone, voire le même immeuble, peuvent ne pas être proposés au même loyer. Sachez aussi qu’une nouvelle règle commence à se mettre en place en France sur la fixation du loyer, il s’agit du plafonnement des loyers. Cette mesure est contestée par certains propriétaires qui parviennent à faire reculer des municipalités devant les tribunaux.

Quelques critères importants pour votre investissement locatif

Le choix de la zone ou plus particulièrement de la ville est fait. Il faut désormais trouver dans un quartier l’emplacement adéquat. Il faut porter son attention sur la concentration humaine des quartiers. Si votre choix se porte sur un quartier peu densément peuplé, la rentabilité peut être plus faible. L’idéal serait de se renseigner sur certains critères tels que l’existence d’un jardin, la disponibilité des écoles, collèges ou lycées, la possibilité de faire du commerce, avant de faire votre choix.

Tous ces facteurs serviront à confirmer que le choix de l’emplacement de la location est convenable et que l’investissement peut être rentable. En faisant l’étude sur la zone, il ne faut surtout pas oublier de prendre en compte les besoins de la clientèle visée. La zone peut être attractive mais, si votre offre en logement ne correspond pas aux besoins des locataires, cet investissement locatif ne rapportera rien du tout. Vous trouverez difficilement des locataires pour un loft de 300 mètres carrés dans une ville réputée ouvrière. Par ailleurs, les revenus locatifs d’une location pour un étudiant ne sont pas les mêmes que pour une location professionnelle.

Théoriquement, une location pour étudiants ne coûtera pas plus cher qu’une location destinée aux salariés et autres catégories de personnes. Mais si c’est une petite ville, en tant qu’investisseur, on peut opter pour la construction de logement pour les étudiants. À titre d’exemple dans la ville de Toulouse au cours de l’année 2015, on comptait environ 650 000 étudiants inscrits en faculté. Un investissement en logements étudiants y sera probablement très lucratif.

Après la construction du logement, il va falloir le louer avec un contrat de bail en bonne et due forme. L’un des éléments clés pour fixer le montant du loyer est la surface habitable. Il faut en tenir compte rigoureusement pour ne pas être sanctionné par la loi.

La notion de surface habitable dans l’immobilier

Quand on parle de surface, elle regroupe généralement en immobilier plusieurs notions. Des notions telles que la vente, la construction, différents coefficients notamment le coefficient d’occupation des sols. Sans oublier aussi le critère de la fiscalité (impôts). En immobilier, on a le plus souvent recours à plusieurs types de surfaces. Ainsi il y a :

  • La surface hors œuvre brute ;
  • La surface hors nette ;
  • La surface habitable ;
  • La surface corrigée ;
  • La surface utile ;
  • La superficie privative d’un lot de copropriété ;
  • La surface développée ;
  • La surface d’infrastructure ;
  • La surface pondérée ;
  • La surface d’emprise au sol ;
  • La surface cumulée et
  • la surface constructible.

Ces différentes surfaces désignent des surfaces de logement et elles ont toutes une définition légale précise.

La surface habitable : définition

Instaurée par l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable du logement est la surface de plancher lorsqu’on déduit la surface occupée par les éléments comme : les murs, les embrasures de porte ainsi que celles des fenêtres, les cloisons, les marches et les cages d’escalier.

Sont exclus de cette surface habitable, la superficie de certains éléments comme les combles non aménagés, la cave, le sous-sol, le garage, la terrasse, le balcon, le séchoir extérieur, la véranda, etc. Il s’agit aussi des parties du logement qui possède une hauteur de moins de 2,20 mètres (contre 1,80 mètre pour la surface Carrez). Ne confondez surtout pas volume habitable et surface totale habitable. Il y a une nette différence. Il est même prévu dans la réglementation liée à la construction que la surface habitable doit être de 14 mètres carrés et le volume habitable de 33 mètres cubes.

La surface habitable et la loi alur

Notez que la loi Alur a pour objectif de solidifier et de réglementer les relations entre le propriétaire/bailleur et son client locataire. C’est l’une des lois spécialement dédiées à la surface habitable. C’est une des composantes indispensables des contrats de location.

Le principe de la loi Alur à propos de la surface habitable

Avec la loi Alur, il y a une obligation pour chaque propriétaire de faire connaître à son locataire, la surface habitable du logement. Et ceci, pendant l’établissement du contrat de bail. Donc, chaque locataire ou futur acquéreur est en droit d’exiger la mention de la superficie réelle des chambres de l’appartement ou du bien immobilier mis en vente. C’est une véritable garantie sur la surface habitable du logement pour le locataire qui pourra contester son loyer ou le futur acquéreur qui pourra demander une compensation financière si après vérification les surfaces se révèlent erronées.

Quel est le champ d’application de la loi Alur ?

La loi Alur est mise en application depuis le 27 mars de l’année 2014. Depuis cette date, c’est une loi qui s’applique à tous les contrats de location. Ainsi, l’attestation de la surface habitable est devenue obligatoire pour la location de bien immobilier vide ou meublé, et pour la vente de bien immobilier en cas de copropriété. L’attestation est nécessaire pour éviter des contentieux futurs.

Comme on l’a dit précédemment, le métrage doit être réalisé et mentionné au cours de la signature du contrat de location. Il faut noter aussi que les locations temporaires ou saisonnières, logements meublés ou domiciles secondaires, n’entrent pas dans le champ d’application de cette loi concernant la surface habitable. Pour ce type de locations, la loi Alur ou l’obligation d’une attestation pour les surfaces annexes n’est pas nécessaire pour la signature du contrat.

La loi Alur et les sanctions

C’est ici que se situe l’apport véritable de la loi Alur pour les questions de surface habitable. En réalité, la loi Alur prend pleinement son sens au niveau des sanctions. Ces sanctions seront appliquées en cas d’erreur lors du calcul de la surface habitable. Ainsi comme le prévoit la loi Carrez, lorsque l’on constate une différence (infériorité) entre la surface réelle et celle inscrite au contrat, plusieurs options s’offrent au locataire pour défendre ses droits.

Il a la possibilité de faire une demande soit à l’amiable, soit par voie judiciaire, de diminution du loyer en tenant compte de l’écart constaté. Une des erreurs à éviter lors de rédaction d’un contrat de location, est d’oublier de mentionner la surface habitable dans le contrat avant la signature du bail. La conséquence de cette action est que le locataire peut librement réclamer à son propriétaire la diminution du montant du loyer. Si dans un délai de trois mois après sa demande, le propriétaire ne se prononce pas, le locataire a le droit de saisir la juridiction adéquate.

Si éventuellement, le problème de diminution du loyer ne se pose que six mois après la signature du contrat, la diminution acceptée par le propriétaire ou accordée par le juge prendra automatiquement effet. Il faudra comprendre que quand on est en position de locataire ou de propriétaire, il est nécessaire de connaître ses droits dans l’immobilier.

Comment calculer la surface habitable ?

Surface habitable - calcul

Elle est généralement exprimée en mètres carrés. La surface habitable permet de déterminer la valeur du bien immobilier. Par défaut, il existe des éléments qui font intégralement partie de la surface habitable. Il s’agit des principales pièces de plus de huit mètres carrés, mais aussi des pièces ayant moins de huit mètres carrés de type buanderie et placards Il faut également tenir compte des pièces d’eau et des combles aménagés.

Ainsi à l’exception des éléments mentionnés dans la définition de la surface habitable, c’est l’ensemble des mesures des éléments cités qui donne la surface habitable d’une maison. Certains propriétaires vous diront parfois que la prise en compte des surfaces annexes offre une surface double au métrage Carrez. Ce n’est pas un argument fiable. Cependant, la surface Carrez permet de tenir compte de certaines parties non habitables, telles que les combles non aménagés, sous-sol, véranda et loggia (mais pas un simple balcon).

Pour faire un petit rappel, voici les éléments à ne pas prendre en compte lors du métrage de la surface habitable : les caves, la terrasse, la véranda, les locaux communs, les garages… Il y a certaines surfaces qui ont une base de calcul fixe, la surface habitable par contre n’en a aucune. Notez aussi que pour le calcul de la surface habitable, les mesures des pièces sont prises intérieurement dans la limite des murs.

Si l’on considère une pièce de plus de 1,80 mètre de hauteur et qui mesure 3 mètres sur 4 mètres, sa surface habitable est égale à 12 mètres carrés (3×4). Voilà comment on procède pour calculer la surface habitable de chaque pièce. La somme des surfaces habitables de chaque pièce donnera la surface habitable de tout le logement.

En définitive, la surface habitable régie tout particulièrement par la loi Alur est un des éléments sur lequel le propriétaire doit se baser pour fixer le loyer. Elle doit être mentionnée obligatoirement par le propriétaire dans le contrat pour éviter plus tard d’éventuels problèmes avec le locataire. Soyez donc toujours précis dans la prise des mesures et n’essayez pas de surévaluer le logement.