Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, je vous propose aujourd’hui de vous montrer un autre de mes appartements, qui est parmi l’une des dernières acquisitions que j’ai faites, alors c’est un appartement qu’on a transformé en division, c’est-à-dire que c’est un appartement à la base de 49 m2, qu’on a divisé en deux appartements, un qui va faire approximativement 29 m2 et un autre qui va faire seulement 20 m2.
Investissement dans l’immobilier rentable
Alors, ici, évidemment la porte va être changée, c’est un des derniers éléments qu’on va changer, et on y va. Donc là, cet appartement, c’est vraiment un appartement très spécial, pour déjà une bonne raison, c’est que c’est un appartement dont on a fait la prise de possession il y a de ça un mois et comme j’ai la chance d’avoir une très bonne équipe de rénovation, on a quasiment terminé cet appartement, après seulement un mois donc j’estime que d’ici deux semaines il sera terminé. Donc c’est pas quelque chose à prendre comme référence, normalement, des rénovations peuvent prendre, à mon sens, quand vous détruisez tout et que vous recommencez tout, à peu près entre 2 à 3 mois voire même peut-être 4 mois, mais là vraiment on est sur un record.
Donc là, la nouvelle porte qui va être très jolie, et hop, je vous laisse entrer dans mon nouveau palace. Donc, là, immédiatement sur votre gauche, vous allez avoir une salle de bain, vous allez ici être dans le premier appartement. Donc, ici, on voit tout de suite que derrière moi va se passer, il va y avoir la cuisine, une télévision va être posée sur le mur qui sera là-bas, il y aura un petit canapé qui va être juste ici, donc soit les personnes pendant qu’elles seront en train de manger ou alors s’asseoir ici dans un sofa, ici, du coup, avec vue sur la télévision. Juste ici se trouve le lit. Et, ce qui est intéressant, c’est qu’au niveau de la télévision, on l’a mis sur un bars, du coup, ce qui va faire que la personne va pouvoir, le locataire, va pouvoir déplacer la télévision pour la regarder dans son lit, ou soit à table, ou soit dans son canapé.
Diviser un appartement pour augmenter sa rentabilité
On va passer au deuxième studio, et ici, vous avez pour l’instant, il y a absolument rien, mais à terme, on va mettre une porte de chaque côté. Pourquoi ? Vous l’avez peut-être déjà vu dans les chambres d’hôtel, il y a généralement une porte qui mène à une autre chambre, ce qui fait que si vous avez un ami qui a réservé le deuxième appartement, si les deux personnes ouvrent la porte de chaque côté, hop ici, et l’autre de l’autre côté, et bien les personnes peuvent se rejoindre et faire communiquer les pièces.
Et donc ici, on est dans le deuxième appartement, qui est au sein de ce même appartement. Donc c’est le deuxième studio, et du coup, juste derrière vous va se trouver une autre entrée, et donc du coup, chaque appartement a son entrée indépendante.
Donc l’appartement que je vous ai montré par lequel on est passé juste avant il y a l’entrée que je vous ai montré, par laquelle nous sommes passés. Et donc, ce deuxième appartement, a évidemment sa propre entrée, on a la chance d’avoir sur cet appartement, deux entrées totalement différentes, ce qui n’est pas tout le temps le cas. Si jamais vous souhaitez acheter un appartement et le diviser en deux studios, vous pouvez créer un SAS, donc qui est simplement un petit couloir, qui va ensuite permettre de donner sur deux portes différentes.
Donc, ici, on est dans le deuxième studio, on voit ici qu’il y a un peu plus de hauteur sous plafond, mais pas assez pour justifier de créer un nouvel étage. Derrière moi, se trouve un lit, vous avez deux commodes qui ont été posées là pour le moment, mais je ne sais pas si on va les laisser là. Vous avec donc, ici, à terme, la cuisine qui va être posée juste ici, avec en continuité ici, on va créer une table, on va créer comme un espèce de minibar, et du coup les personnes vont pouvoir cuisiner là, et manger juste ici.
On va mettre également, donc, un bras articulé juste ici, dont je vous parlais juste avant, pour la télévision, du coup la personne va pouvoir, lorsqu’elle mange sur le bar, elle va pouvoir mettre la télé dans cette direction, et si elle est dans son lit et qu’elle veut regarder la télé, Bam, elle peut diriger la télé dans cette direction. Donc, ici, vous avez également une salle de bain. Et du coup, c’est ce qui fait que cet appartement, on a pu le transformer en 2 appartements, donc en 2 studios.
La rentabilité de la division immobilière
Pour vous donner quelques chiffres, donc cet appartement fait 49 m2. On a un premier studio ici, dans lequel nous sommes, d’à peu près 20 m2. Et un autre studio, par lequel nous sommes passés, qui fait 29 m2. Je vais vous mettre d’ailleurs, maintenant, à l’écran, les plans de cet appartement avec les deux entrées. Et vous allez voir le avant/après.
Alors, pour vous donner également une petite anecdote, lorsque j’ai acheté cet appartement, je l’ai acheté à quelqu’un qui est déjà très fortuné, qui a beaucoup de business, notamment des restaurants, et du coup, j’ai eu un prix très intéressant, parce que c’est un bien qui est « off-market ». Ce que j’appelle un bien qui est « off-market » c’est-à-dire que c’est un bien qui n’est pas sur des sites d’annonce. Personne n’aurait pu acheter ce bien, pourquoi ? Parce qu’en fait, je suis venu louer un Airbnb il y a de cela quelques mois avec un ami, et on a parlé à la propriétaire et la propriétaire, son ex-mari, détenait cet appartement.
Donc, du coup, on a parlé un petit peu avec la femme et puis cette femme nous a présenté son ex-mari, qui nous a vendu son appartement. Donc, comme il nous appréciait, voilà, il m’a fait un prix parce que, voilà, je suis un peu quelqu’un qu’il a apprécié, donc tant mieux pour moi. Donc, cet appartement faut pas se fier au prix que je vous dis, parce que c’est un bien auquel vous ne pourrez pas obtenir le prix auquel je l’ai obtenu, et c’est un bien qui est dans une rue absolument incroyable, dans normalement lequel, le prix au mètre carré dans cette rue est à peu près à 6 000- 7 000 euros, et moi je l’ai touché à 121 000 euros, donc je vous fait tout de suite la division, 121 000 euros sur 49 m2, donc je l’ai touché à 2 500 euros le mètre carré, au lieu de 6 000 – 7 000 euros, voilà. Donc je vous laisse imaginer la plus-value directement à la revente. Mais mon objectif n’est pas dans la revente.
Donc, cet appartement coûte 121 000 euros à l’achat, il y a eu 6 000 euros de taxes, il y a 43 000 euros de travaux, donc je sais que c’est un assez gros budget, mais c’est normal, cet appartement était vraiment dans un état horrible. Il y a dû également fallu faire de nouveaux compteurs d’électricité, donc pour chaque appartement, et il y a pas seulement cet appartement, il y a également l’autre entrée, sur laquelle on a fait pas mal de rénovations, qu’on va vous montrer d’ailleurs, on va vous montrer des passages de la deuxième entrée de ce studio.
Vous avez, donc du coup, au total, deux studios pour un total de 170 000 euros, ce qui fait 3 600 euros de loyer par mois, donc à peu près 1 800 euros par studio, en court terme sur Airbnb et Booking, et après gestion et après impôts, il va me rester à peu près plus de 1 800 euros par mois mais je vais compter que 1 800 euros par mois, c’est une estimation qui m’a été donnée par l’agence de gestion qui gère mes autres appartements.
Donc ce qui vous fait une rentabilité nette, après impôts, de 12,7 %, je sais que c’est beaucoup mais en même temps, c’est un bien qui est en off-market et j’ai des supers contacts pour les rénovations et donc du coup c’est ce qui fait que c’est assez intéressant. Même chose au niveau de l’agence de gestion, peut-être que je vous referais une vidéo pour vous expliquer comment bien choisir une bonne agence de gestion, mais la nouvelle agence de gestion par laquelle j’ai, je suis passé, donc j’ai changé d’agence de gestion de mes appartements, du coup j’ai pu négocier des frais de gestion plus faibles, j’ai pu également trouver une agence qui vend plus cher à la nuitée mes appartements, mais en plus de ça, qui gère mieux les cautions. Attention, c’est très important, ne choisissez pas juste une agence de gestion de part les frais qui sont faibles, puisque si elle gère mal les cautions, vous allez le payer tôt ou tard.
Investir dans des biens immobiliers off-market
Alors, plusieurs choses qui sont importantes sur ce bien, qui pourraient vous être utiles, à l’avenir, dans votre carrière d’investisseur, c’est essayez de trouver des affaires qui sont en off-market, c’est-à-dire n’hésitez pas à resauter avec d’autres investisseurs pour savoir si vous avez entendu que telle personne veut vendre son bien et du coup anticiper la vente en proposant directement un prix, c’est ce qui fait que la personne va vous proposer un prix peut-être plus intéressant que le marché. Notamment, ici, où j’ai payé 2 500 euros le mètre carré alors que dans la rue, même si vous faites une bonne affaire, vous êtes déjà à 4 000 – 4 500 euros.
Ensuite, divisez en fonction du mode d’exploitation que vous souhaitez faire. C’est-à-dire qu’en fonction de la configuration du bien et en fonction de comment est-ce que vous souhaitez l’utiliser, et bien vous avez déjà vu que dans les présentations des mes appartements que je vous fais, parfois je fais des colocations 5 chambres, parfois je fais des colocations 4 chambres, et parfois je fais des divisions, c’est-à-dire on va prendre un appartement, et on va le couper, par exemple, en deux studios.
Et enfin, ce dont je voulais vraiment insister, c’est le potentiel. N’hésitez pas à acheter des biens qui sont limite détruits. Quand j’ai visité cet appartement, l’appartement n’était pas occupé depuis plus de 40 ans. Donc je vous laisse imaginer dans quel état, il était, c’était juste horrible. La salle de bain était vraiment dans un état, mais ignoble, personne, même une personne sans domicile, n’aurait pas voulu prendre de douche ici tellement que c’était horrible. Et vraiment, d’ici quelques mois, cet appartement sera absolument magnifique.
Je reviendrais d’ailleurs bientôt dans cet appartement, bientôt, peut-être pas tout de suite, mais l’année prochaine, je reviendrais dans cet appartement, pour vous faire une vidéo, après les rénovations, et donc du coup vous verrez un peu le avant/après. Mais déjà là, cet appartement, je pense que d’ici, allez, maximum un mois, il sera prêt et en location.
Voilà, c’est terminé pour cette vidéo, si vous souhaitez vous former sur l’investissement immobilier, totalement gratuitement, je vous mettrais dans la description un lien d’une formation qui est 100 % gratuite, vous mettez votre mail et vous allez recevoir une série de 4 vidéos qui va vous montrer comment emprunter dans l’immobilier pour du coup investir et ça sans aucun apport, vous verrez également comment trouver une bonne affaire et comment rénover, vous verrez également comment trouver des locataires et se protéger contre les impayés, et vous verrez même comment ne payer strictement aucun impôt sur vos revenus immobiliers.
On se dit à très bientôt, merci pour votre attention, et je vous dis à tout de suite dans la formation gratuite.
Ciao, ciao.
