Le marché de l’immobilier est devenu très attractif depuis quelques années. Les investissements se bousculent dans les grandes villes. Ainsi, pour connaître la viabilité d’un investissement immobilier en vue d’une location il faut faire une simulation d’investissement locatif.

 

Simulation d’un investissement locatif : l’immobilier, un secteur mal connu

Définition juridique

Investissement de premier choix, l’immobilier a supplanté l’assurance vie chez les bailleurs depuis quelques années. Les villes françaises connaissent de plus en plus une croissance des achats pour location de bien immobilier. Ces achats s’étendent aussi maintenant sur de nouvelles localités ou agglomérations. C’est dire de la bonne santé du marché de l’immobilier depuis le début de cette année. Cependant, cet investissement ne présente pas toujours de bons côtés. Les désastres financiers liés à ce secteur sont aussi nombreux.

Un secteur en marche avant

Les récents chiffres sur les investissements préférés des Français le confirment. Plus de 60 % des Français préfèrent l’investissement immobilier à l’assurance vie. Pour celle-ci le chiffre est de 19 %. Et en plus, cette tendance pour l’immobilier est en hausse par rapport aux précédentes années. L’explication vient du fait que l’investissement immobilier locatif est plus rentable. Entre 3 et 6 % de rendement. De plus, les banques ont abaissé leur taux d’emprunt. L’effet attendu s’est confirmé, tout le monde veut acheter sa maison en profitant des intérêts bancaires très appréciables.

Une fin de vie sereine

D’autres facteurs entrent aussi en jeu. L’investissement locatif peut assurer un revenu de manière régulière. Cette qualité, l’assurance vie ne peut la prétendre. Egalement,  malgré les fluctuations, le marché de l’immobilier a toujours tenu bon. Bien qu’il ait connu des périodes parfois houleuses. Pour le moment, le placement locatif reste encore plus taxé. C’est sans doute un des critères qui freinent encore quelques bailleurs à plonger dans ce secteur. À part cela, il présente d’énormes avantages. Comme la tranquillité de l’esprit.

 

Simulation d’un investissement locatif : les aspects de l’investissement immobilier         

       

D’une simplicité même

La définition de l’investissement est assez simple. Une personne ou un individu décide d’acheter un bien immobilier pour le louer après. En résumé, c’est une opération commerciale toute simple. Il devient ainsi propriétaire. Il doit trouver des loueurs pour assurer ses revenus. Étant donné qu’il faut générer des bénéfices pour rendre l’argent investi. Et après, se constituer un capital qui lui servira de matelas à sa retraite. Le schéma classique. Mais il peut aussi placer l’argent sur des sociétés proposant des logements. Il lui suffit d’attendre simplement le versement de ses parts. Cette option est tout aussi rentable à condition de savoir bien placer les fonds.

Cadrage conceptuel

Avant tout, il faut lancer quelques définitions pour bien entrer dans le cadre. Un bien immobilier est plus complexe que la majorité des personnes le pensent. En effet, le cliché maison sur un terrain vendu par une société spécialisée ou un propriétaire est un simple raccourci. Du point de vue juridique, c’est tout autre chose. De son nom « immobilier », un bien l’est que s’il est immobile. C’est-à-dire qu’il n’est pas possible de changer sa situation géographique. S’il se trouve à Paris, dans la X, il ne peut pas être bougé à Bordeaux dans la rue Y.

Quelques exemples de bien immobilier

De ce fait, un bien immobilier peur être un bâtiment ou un terrain. Par exemple, les parkings sont des biens immobiliers. Il est d’ailleurs possible d’y investir. Étant donné, que l’exploitant loue les places à des conducteurs en tirant des bénéfices. Le bien immobilier ne s’arrête pas à la simple habitation. Les bureaux, les bâtiments industriels, … sont autant de biens immobiliers. La loi prévoit aussi des meubles qui peuvent gagner le statut de biens immobiliers. Il peut s’agir des animaux, des agencements…

Les catégories principales

Le bien immobilier est réparti en trois catégories. Il y a les immeubles par nature. Immobiles, ils comprennent le sol, des bâtiments ayant des fondations et les récoltes avec des racines ou la production non recueillie des arbres fruitiers. Il y  a aussi les immeubles par destination. En général ce sont des meubles. Leur classification en tant qu’immeuble dépend de leur utilité dans un immeuble déjà établi. Par exemple, une vache laitière dans une ferme fait partie d’un bien immobilier. Et enfin, il y a les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent.

 

La loi sur le bien immobilier

Les obligations du propriétaire

La loi a inscrit des droits, des obligations et des taxes pour tout propriétaire de bien immobilier. La législation concernant le patrimoine exige que tout acte en rapport avec un immeuble doit être publié. Les usufruits et les hypothèques sont aussi intégrés dans cet ensemble. Il y a, au moins, quatre impôts qui touchent le bien immobilier à savoir La taxe foncière, la taxe d’habitation, la plus-value de vente et l’impôt sur la fortune dès que la valeur du patrimoine est égale ou au-dessus de 1,3 million d’euros.

Taxe sur investissement

Dans le cas d’un investissement locatif, des taxes sont aussi à payer. Elles s’imposent selon quatre régimes d’imposition. Il y a le microfoncier, le déficit foncier, le micro Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et le BIC. Ces régimes dépendent en partie des revenus engrangés par la location. Cependant, pour bien assainir les prérogatives de chaque contribuable, les textes juridiques ont imposé des conditions. Des abattements sont aussi prévus pour les investisseurs lors de leurs déclarations d’impôts.

 

Bien immobilier : un investissement planifié

Connaitre ses objectifs

Après l’achat d’un bien immobilier, le défi attendant l’investisseur sera de rentabiliser son placement. Rendre rentable un immeuble, avant tout, c’est acheter le bon. À partir de là toutes les stratégies peuvent renforcer la venue des clients. C’est-à-dire les locataires. Car ce sont eux qui vont louer et faire rentrer l’argent. Ces derniers recherchent avant tout une maison accessible avec toutes les commodités que ce soit pour louer un bureau ou un lieu d’habitation. Le centre-ville pour les sociétés et les lieux proches d’école et de magasin pour les familles.

Trois calculs préférentiels

Pour bien définir la rentabilité, il y a plusieurs calculs à faire pour avoir une idée précise du potentiel de l’investissement locatif. Le bailleur doit faire le calcul de la rentabilité brute et de la rentabilité nette. Une méthode plus précise permet d’avoir encore plus de certitudes. Le Taux de Rendement intérieur (TRI) est le plus utilisé par les professionnels de l’immobilier. Il prend en compte chaque détail qui entoure le projet. Surtout du point de vue financier. Ces outils d’évaluation permettront  de prendre la bonne décision.

Tirer avantage de la loi

Il faut aussi savoir profiter des dispositions de la loi sur l’immobilier. S’il y en a, il faut intégrer ces options dans le calcul pour en tirer les meilleurs profits. Par exemple, la loi Pinel, plus en vigueur depuis 2016 a instauré des avantages fiscaux aux investisseurs souhaitant acheter de nouveau bien immobilier. Chaque année, il y a des nouveautés dans les textes législatifs concernant les impôts, le foncier… Le meilleur moyen pour pouvoir en profiter est de suivre les actualités dans le secteur. A défaut, prendre les avis d’un professionnel.

Penser à un prêt bancaire

Pour beaucoup d’investisseurs, le recours à un prêt bancaire reste la solution usuelle pour financer son projet. Seuls les milliardaires peuvent prétendre ne pas le faire. C’est cependant une arme à double tranchant. Ainsi, si le bien immobilier n’est pas loué, il peut engager des dépenses. Pourtant, le propriétaire doit s’acquitter des mensualités auprès de l’établissement financier. Par contre, si le marché est en forme. Il trouvera facilement des loueurs et pourra faire entrer les recettes. Requérir à une banque permettra de ne pas toucher à l’épargne.

 

Simulation d’un investissement locatif : calcul de rentabilité locative

 La base loyer

Pour connaitre si un investissement locatif rapporte ou non, vous devez faire des calculs. Il faut tout d’abord distinguer deux types de location : nue et meublée. Il y a d’abord la méthode d’évaluation en se basant sur le loyer. Pour cela, il faut s’informer sur le taux de rentabilité d’une veille, d’un quartier ou d’une région. Ensuite, demander à combien un appartement comme vous le proposez se loue en hors taxe par mois. Après cela, il faut multiplier ce chiffre par 12 et le diviser par le taux de rentabilité. Le résultat sera l’évaluation par le loyer.

La base prix d’achat

Le prix d’achat peut aussi servir de base pour le calcul de rendement. Pour cela, il faut ajouter au prix d’acquisition brut les divers frais et droits, tout comme des travaux éventuels. S’il y a des charges et des impôts, ils seront aussi considérés dans le calcul. Il faut aussi avoir le montant total du loyer en une année. C’est la recette. Le calcul se fait par étape. En commençant par le total des recettes moins le total des charges. Le chiffre obtenu sera divisé par l’investissement total, à savoir le prix d’achat du bien, et multiplié par 100. Le résultat se fera sous la forme d’un taux.

Le TRI

La méthode de calcul la plus fiable reste le TRI ou taux de rendement interne. Elle est certes plus compliquée, car se basant sur des formules spécifiques, que seuls les initiés et les férus de mathématiques peuvent maîtriser. Cependant, grâce à des logiciels comme Excel, le commun des mortels peut faire des évaluations sans problème. Celles-ci ne se limitent pas au simple rendement, mais elles considèrent aussi les autres critères influant sur l’investissement. Comme les sorties et les rentrées d’argent dans la trésorerie. C’est un outil de décision efficace.

Rassembler le plus d’informations

L’investisseur peut appliquer les trois méthodes de calcul, à savoir le rendement net et brut et enfin le TRI. De cette manière, il pourra avoir des idées très pointues sur sa stratégie. Le plus important est d’éviter le mauvais placement. Cela pourrait dégénérer en séries de problèmes pouvant aller jusqu’à la saisie d’un bien. Le marché de l’immobilier étant ce qu’il est, les arnaques y sont aussi nombreuses. Pour cela, il faut prendre des précautions. D’habitude, un bon investisseur est toujours accompagné d’un professionnel pour conseiller et orienter.

 

Simulation d’investissement locatif : Astuces et conseils

Vérifier la marchandise

Les astuces sont nombreuses pour éviter les pièges dans le marché de l’immobilier. Elles peuvent subvenir dès l’acquisition. Avant d’acheter, il faut bien vérifier la marchandise. Sur le terrain, il s’agit de faire des visites sur le terrain. Entrer dans le bien immobilier à acheter, vérifier chaque détail comme les isolations, les branchements… le mieux serait de se faire accompagner par un spécialiste en construction ou d’un courtier. Cette vérification permettra aussi d’apprécier l’environnement du bien : qualité du voisinage, futur aménagement urbain, niveau de bruit…

S’informer sur tous les détails

 Pour connaitre les futures charges, il faut s’informer auprès du vendeur. Ou alors, il suffit de voir ses relevés de compte où il inscrit ses charges et ses recettes. En effet, des communes peuvent imposer des taxes foncières selon leur nécessité. Le principe est rudimentaire, une commune aisée ne taxera jamais au prix élevé ses habitants. Tandis qu’une commune en quête de fonds fera le contraire. Il faut donc connaitre les différents impôts en vigueur pour ne pas être pris au dépourvu. Tout cela rentrera ensuite dans l’établissement du prix du loyer.

Atteindre l’idéal avec un locataire

 Quelle que soit la nature du bien immobilier, bureau ou logement, l’important est de trouver une clientèle stable. Celle qui est prête à vous louer pendant plusieurs années. Cela garantira des revenus stables en contrepartie. Le profil du client dépend de sa situation. Une famille ne cherchera pas seulement une maison, elle cherchera un lieu où prendre racine. Par contre, un étudiant ou un actif auront des besoins moins larges. Ils ne s’y attachent pas. Il faut donc bien définir les cibles en fonction de la demande.

 

Immobilier et investisseur au taquet

 Investir dans l’immobilier n’est pas seulement une affaire d’argent. Il y a plusieurs dispositions à prendre et des facteurs à considérer. Pour assurer un investissement, le bailleur doit jouer avec son instinct. Mais surtout établir ses décisions à partir d’une simulation investissement locatif.