Une étape non négligeable à la vente ou l’achat immobilier et bien avant même que ne soit signé un contrat de vente, est la signature d’un compromis de vente. Encore appelée promesse de vente ou promesse synallagmatique. C’est une étape à ne pas prendre à la légère.

Signer un compromis de vente

C’est un avant contrat appelé également promesse synallagmatique. Les personnes concernées dans une transaction immobilière (vendeur et acheteur) ne connaissent pas toutes l’importance de cette étape, et la prennent parfois à la légère. Mais le compromis constitue un contrat en bonne et due forme et qui nécessite que les deux parties soit d’une grande responsabilité.

La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d’un acte notarié en présence d’un notaire ou sous forme d’un acte simple rédigé par un administrateur de biens. Dans ce dernier cas, elle doit être enregistrée au service des impôts suivant un délai de dix jours ou elle devient nulle. En termes juridiques, on dit qu’elle est frappée de nullité.

Droit et obligations d’un compromis de vente

La promesse de vente en elle-même n’est pas obligatoire légalement. Mais l’avant-contrat reste une étape où l’acquéreur n’est pas nécessairement en possession de tous les éléments d’informations à savoir, le droit de préemption ou encore l’absence de servitude.

Lorsque le propriétaire immobilier et l’acquéreur sont sûrs d’aller jusqu’au bout du processus de la vente immobilière, et qu’ils n’ont pas encore réglé tous les détails pour le contrat, ils signent un avant-contrat, le compromis de vente. Mais lorsque l’acheteur n’est pas sûr de sa décision par contre et souhaite que le propriétaire bailleur lui réserve le patrimoine immobilier pour un certain temps, il peut demander qu’il soit signé une promesse unilatérale de vente (PUV). Ainsi ces deux types de contrats diffèrent du point de vue juridique.

Même si on n’est pas obligé de faire appel à un spécialiste du domaine, il est tout de même conseillé de faire intervenir un notaire, un administrateur de biens ou agent immobilier. Ceci à cause des engagements à prendre lors de la signature du contrat de vente, puisque les termes du contrat final prendront en compte ceux utilisés lors de la signature de l’avant-contrat. Ainsi la confirmation des termes du précontrat et le transfert officiel du bien immobilier serviront dans la rédaction de l’acte authentique de vente pour ainsi conclure la vente.

Au cas où l’acheteur décide de ne plus conclure la vente, il peut toujours annuler l’avant-contrat, sans émettre de justificatifs ni subir de sanctions juridiques. Pour ce faire, il dispose d’un certain délai pour notifier sa décision par lettre de notification d’huissier ou lettre recommandée avec AR. Le délai pouvait avoisiner sept jours. Mais avec la loi Macron, il a été prolongé à 10 jours depuis 2015.

Et même si le délai n’a pas encore expiré et que l’acheteur s’est rétracté sur la vente, il ne pourra plus revenir sur sa décision. Le vendeur, s’il est une personne lambda, n’est pas autorisé à revendiquer une quelconque somme avant que la période de revirement ne soit à terme. Mais si l’agent commercial est un spécialiste ou s’il s’agit d’un logement neuf ou en chantier pour un achèvement ultérieur, l’acheteur qui se rétracte n’obtiendra la restitution de toute les sommes investies ou décaissée que sous une période ne dépassant pas 21 jours. L’acheteur a donc pour devoir d’honorer les modalités prévues, s’il veut user de son droit de rétractation.

Seul le promettant ou le vendeur est concerné par la promesse synallagmatique. Suivant les conditions introduites dans l’acte de prévente, il donne une option à l’acquéreur par rapport au bien immobilier et aussi une date butoir de fin du contrat de prévente. Et en signant l’acte, l’acheteur accepte cette promesse et la date limite. Il peut aussi annuler l’option et ne plus acheter le bien s’il le décide. Une indemnité d’immobilisation est en retour versée au promettant si l’option est levée par l’acheteur.

Il est souvent question de verser 10% du prix de vente du bien, mais il peut être revu à la baisse si le montant du bien est élevé et que la date limite est proche. Ainsi plusieurs possibilités peuvent apparaître.

Dans un premier cas, si l’acheteur n’annule pas l’option, le propriétaire peut proposer sa propriété à un potentiel acquéreur et garder l’indemnité si la date limite est dépassée. Sauf dans le cas où très tôt l’acheteur fait part de son renoncement, il est possible qu’il puisse recouvrer une partie de la somme qu’il avait laissée pour indemnité. Toutefois, l’acquéreur aussi peut céder cette promesse synallagmatique à une autre personne et ainsi retirer son indemnité entière.

Par ailleurs, l’acheteur peut lever l’option, et si c’est dans le délai convenu sur le plan juridique, c’est-à-dire légal, la vente est conclue pour être ensuite formalisée par un acte authentique. L’acheteur verse donc uniquement le reste du montant d’achat du bien immobilier (indemnité retirée du prix total de vente) à payer.

Le propriétaire aussi peut renoncer à la vente de son bien. Et dans ce cas, l’acheteur peut le contraindre à vendre le bien immobilier en entamant une poursuite judiciaire, ceci en fonction d’un délai imparti. Au cas où l’acheteur lève l’option et que le vendeur s’oppose à la vente de son bien, le processus est le même. Si le propriétaire fait semblant de ne pas voir les risques, le verdict d’une instance judiciaire pourrait officialiser la transaction et faire engager l’acte authentique.

L’acte de vente découle du compromis de vente. Il s’agit d’un engagement indéniable et irrévocable des deux parties. La personne en charge de la vente dans tous les cas et l’acheteur aussi signent ensemble une promesse d’achat tout en versant une garantie d’achat au propriétaire bailleur. Cette somme est conservée chez le notaire et si l’une des deux parties renonce ou brise sa promesse, l’autre pourra contraindre l’autre partie à la respecter par voie juridique et pourra même exiger des frais supplémentaires pour compensation.

Les clauses

Il est évident que le compromis de vente signé doit contenir certaines informations à savoir, notamment l’origine et un descriptif détaillé du patrimoine, son prix de vente et les modalités de paiement, le délai de livraison et le montant des indemnités à verser. En plus de tout cela, le propriétaire bailleur tout comme l’acheteur peut inclure des clauses à l’acte.

La clause qui peut empêcher l’exécution définitive du contrat, vu l’importance des promesses faites par le vendeur et l’acheteur, est dénommée clause restrictive. Les deux parties sont entièrement libres de poser ou de ne pas mentionner cette clause dans l’avant-contrat. Mais s’il y a un prêt immobilier qui finance l’achat du bien, la clause restrictive devient importante, voire obligatoire juridiquement.

La clause permet au vendeur ainsi qu’à l’acheteur de renoncer moyennant une somme fixée et versée à l’avance. Il peut s’agir d’un versement d’arrhes ou valant moyen dédit. Le vendeur payera une somme double à l’arrhe, s’il y a rupture de contrat de son côté. L’acheteur lui perd la somme s’il se rétracte de l’achat.

Les clauses qui annulent le contrat, si les événements prévus dans ce cas surviennent, mais qui n’interfèrent pas dans son élaboration et sa poursuite sont appelées les clauses résolutoires. Les clauses suspensives quant à elles, suspendent le contrat jusqu’à ce que les événements prévus en la matière surviennent. Et dans les deux cas, la finalité reste la même : l’affaire ne se réalise pas suite à un événement dont ni l’un, ni l’autre n’est responsable.

Si l’achat se fait au moyen d’un prêt immobilier c’est-à-dire, qu’il est financé par un prêt immobilier, alors la clause suspensive devient obligatoire. En d’autres termes, si l’acheteur demande un prêt pour pouvoir finaliser l’acte entamé et que la demande de prêt est rejetée, l’acheteur potentiel est délié de son engagement. Il récupère ainsi l’entièreté de l’indemnité ou le dépôt de garantie payé. Mais au cas où l’ordre de prêt est accepté et octroyé, le contrat est engagé et continue jusqu’à son terme.

D’autres parts, il est nécessaire de comprendre l’importance de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l’avant-contrat.

La loi Alur de mars 2014, demande au vendeur, de présenter bon nombre de documents faisant état de dossiers de diagnostiques techniques du bien et aussi d’autres documents à ajouter à ceux-là pour informer l’acheteur sur la situation économique ou financière du bien, notamment dans le cas d’une copropriété (un immeuble). Des problèmes juridiques peuvent exister autour de travaux non conformes ou de litiges avec un syndic.

Avant la vente ou même déjà avant le précontrat, le propriétaire a le devoir de faire intervenir un spécialiste pour faire une étude du patrimoine immobilier et ainsi fournir un dossier de diagnostic technique du bien. Ce dossier contenant l’ensemble des diagnostics doit être présenté au nouvel acquéreur ainsi que, le dossier de  diagnostic de performance énergétique, pour renseigner le futur propriétaire sur le degré d’isolation thermique.

Ces documents sont donc à présenter à l’acquéreur lors des visites du bien et doivent être inclus dans le compromis de vente signé. Un diagnostic d’assainissement à ajouter au dossier de diagnostic technique peut être toutefois demandé par un notaire quand il s’agit plus particulièrement d’une maison individuelle.

Pour la vente des appartements en copropriété ou tout autre lot, la loi Alur oblige le vendeur à informer l’acheteur sur la situation financière de la copropriété. Soit le vendeur est déjà en possession dudit document, soit il faudra faire une demande auprès du syndic pour l’obtenir. Ces démarches doivent être faites avant la signature du compromis de vente. Par contre les autres dossiers pourront n’être fournis que plus tard.

Concernant les immeubles, le carnet d’entretien de l’immeuble (documents qui informe sur la période de travail d’aménagement ou de réhabilitation de l’immeuble), ainsi que l’identité du syndic actuellement en exercice doivent être présenté au nouvel acquéreur potentiel.

D’autres documents financiers toujours s’agissant d’une copropriété doivent être présentés au futur acquéreur. Il s’agit des documents faisant office notamment du montant des charges dites courantes inclues dans le budget prévisionnel et de celles qui sont hors budget prévisionnel et supportées par le vendeur lors des deux exercices comptables antérieurs à la vente. Tout cela versé par les copropriétaires, si le syndicat de copropriété dispose d’un fonds prévu pour les travaux. L’ensemble des sommes actuellement dues au syndicat de copropriété par le propriétaire bailleur, les dettes à l’endroit des fournisseurs et l’état global des impayés au sein du syndicat doivent aussi présentés.

Dans le cas où le bien se situe dans une copropriété morcelée et que son budget des trois exercices précédents est en dessous de 15 000 €, le vendeur n’est pas dans l’obligation de présenter les documents faisant référence à la dette vis-à-vis des fournisseurs et l’état global des impayés au sein du syndicat de copropriété.

D’autres documents comme la notice relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances de copropriété seront à produire dès qu’un arrêté en aura établi les modalités et les documents faisant office, si cela est nécessaire de conclusions du diagnostic technique global, sont aussi à fournir par le vendeur à l’acheteur.

Ces documents doivent être fournis pour le jour exact de la signature du compromis de vente par le vendeur et doivent être attestés par l’acheteur, puis stipulés dans le contrat de prévente ou être ajoutés au contrat. Si ces conditions ne sont pas remplies alors le délai de rétractation peut-être retardé ou reporté. Mais d’autres cas spéciaux permettent que tous les documents ne soient pas fournis à l’acquéreur.

Le premier acte qui scelle un accord de vente entre deux parties à savoir un vendeur et un acheteur est le compromis de vente. Ainsi le vendeur déclare et promet de vendre son bien immobilier, tandis que l’acheteur promet de le lui acheter. Bien qu’il ne soit qu’un simple précontrat entre le vendeur et l’acheteur, c’est un document d’une grande importance sur le plan juridique.