Quels sont les risques des SCPI Malraux ?

Bien que les SCPI Malraux puissent sembler excessivement avantageuses, elles ne comportent pour autant pas moins de risques que les autres types de SCPI. Faites-y attention, et suivez les conseils donnés dans cet article pour ne pas vous laisser dépasser par vos envies.

Le dispositif Malraux

Une des mesures d’urbanisme les plus célèbres est celle de la Loi sur les secteurs sauvegardés. Elle a été prise dans l’intérêt du patrimoine. C’est grâce à André Malraux qu’ont été effectuées :

  • la restauration du vieux Lyon
  • la résurrection du Marais à Paris
  • la mise en valeur de Sarlat

Ce dispositif Malraux est à l’heure actuelle encore en place et actif dans le renouvellement dans les centres-villes. Ce qui est mis en valeur par une SCPI Malraux, c’est l’acquisition et la remise en état d’immeubles. Ces derniers sont localisés dans un secteur qui est dit « sauvegardé » ou bien « ancien », « dégradé » ou encore « délimité ». La restauration doit alors être déclarée d’utilité publique.

En échange de cette participation, la personne qui investit a droit à une déduction sur ses impôts. Cette dernière s’étend dans une fourchette qui va de 18 à 19,5 % de la somme mise en jeu. C’est la part des impôts qui dépend des travaux qui est concernée par la réduction, à hauteur minimale de 65 %. Le maximum de cette déduction est de 100 000 euros de travaux sur une année.

Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?

SCPI Malraux - immobilier

Une Société Civile de Placements Immobiliers est une société qui procède à des investissements à plusieurs. Sa principale activité étant d’acquérir et d’exploiter un patrimoine immobilier, de manière collective. De cette manière, toute personne peut faire un placement dans une SCPI. La singularité des SCPI Malraux est qu’elles bénéficient de déductions d’impôts. Les logements en secteur sauvegardé ou ZPPAUP ainsi acquis sont loués pendant 9 années consécutives, et cela donne droit aux investisseurs les avantages de la Loi Malraux, en plus de ceux de la SCPI.

Les différents types de SCPI

Différentes SCPI sont à différencier selon leurs caractéristiques. Dans un premier temps, on distingue sur le plan juridique les SCPI à capital variable aux SCPI à capital fixe.

Pour les SCPI à capital variable, leur fonctionnement est plus souple. De cette manière, le rachat ou l’émission de parts peut être fait n’importe quand. Ainsi, les investisseurs potentiels sont plus libres d’entrer ou de sortir du processus. Pour que ce mode de fonctionnement soit viable, la société en charge de la gestion de la SCPI acquiert ou cède des biens immobiliers afin de coller au plus près aux mouvements dans ses capitaux.

Pour les SCPI à capital fixe, elles définissent préalablement dans leurs statuts les sommes à investir. Des investissements réguliers permettent d’atteindre la somme fixée. Lorsque le montant maximal prévu est atteint, le capital est stable. La SCPI peut voir ses parts bouger sur le marché secondaire, mais en aucun cas une nouvelle part ne peut être créée hors des moments de levées de fonds.

Les SCPI peuvent aussi se différencier au niveau du type de bien dans lequel elles investissent. Sur ce critère, on trouve des SCPI d’immobilier d’entreprise (commerce et bureaux principalement) et des SCPI d’immobilier résidentiel (logements).

À ce titre, certaines SCPI résidentielles ont accès à des avantages fiscaux. C’est ainsi que l’on parle de « SCPI Malraux ». Dans ce cadre, les abattements fiscaux prévus pour des travaux de rénovation s’appliquent. Il en va de même pour ce que l’on nomme les « SCPI Pinel », qui profitent des avantages de la Loi Pinel, qui prévoit 18 % de réduction d’impôts sous certaines conditions.

SI l’on détaille davantage, on trouve aussi des SCPI qui se distinguent par leur profil de risque. Ainsi, on retrouve des SCPI dites « de rendement » et des SCPI dites « de valorisation ». Les SCPI de rendement ont pour principal but de sortir des capitaux élevés. Ici, le risque est assez haut et en lien avec la solvabilité des locataires ou bien encore le pourcentage de remplissage de biens immobiliers.

Pour ce qui est des SCPI « de valorisation », ces dernières investissent principalement dans des biens immobiliers de grande qualité, dans des villes. Ici, les locataires seront principalement des entreprises de grande ampleur et des organismes publics. Les rendements sont dans ce cas plus bas, mais le risque est bien moindre.

Les avantages d’une SCPI Malraux

L’accessibilité est bien meilleure avec des SCPI Malraux qu’en investissement classique. Ainsi, beaucoup d’avantages sont disponibles. Parmi ces avantages on retrouve :

  • l’accessibilité: vous pouvez investir dans l’immobilier de prestige pour un minimum de 10 000 euros.
  • la défiscalisation: vous pouvez avoir droit à 18 % de la somme investie en abattement d’impôts pour un montant maximal de 30 000 euros.
  • la flexibilité : dans votre investissement, vous pouvez adapter le montant engagé afin de minimiser l’impôt dans la mesure désirée.
  • la rapidité: avec cet investissement, vous pouvez avoir une réduction d’impôts à partir de l’année d’investissement.
  • la simplicité: vous n’avez pas à vous soucier de la gestion. C’est la société qui s’en charge.
  • la sécurité : vous mettez ainsi en commun les risques potentiels liés à la location.
  • la rentabilité : votre rendement se maintient et il est certain.

Le délai de conservation de la SCPI

À partir du moment où le bien immobilier est mis en location, la durée est de 9 années consécutives. Si jamais cette durée n’était pas respectée, l’avantage fiscal pourrait être revu. En réalité, les SCPI rallongent la durée de conservation à 15 années. De cette manière, elles se laissent le temps de revente, à la fin du programme de remise en état.

À ce moment-là, la SCPI se voit disparaître. D’autre part, lorsque la SCPI en Loi Malraux revend ses parts, cela est rarement simple. Cela peut durer longtemps. Le conseil que vous pouvez appliquer si vous vous retrouvez dans cette situation est d’avoir un objectif de conservation jusqu’à liquidation du bien, si vous investissez de la sorte.

Localisation des immeubles en loi Malraux

Les biens immobiliers recherchés doivent obligatoirement se trouver en France, et cela dans des villes avec un riche passé historique. De plus, la demande locative associée à la zone doit être assez conséquente. L’acquisition d’immeubles dans des zones sauvegardées ou bien dans d’anciennes zones dégradées sera mise à l’honneur par les SCPI.

Pourquoi investir par le biais de SCPI Malraux ?

Beaucoup d’engagements et de règles régissent les avantages de la Loi Malraux. Tout cela est contrôlé par le fisc, et en cas de problème les avantages fiscaux peuvent être annulés. Dans le cadre d’une SCPI, en tant qu’investisseur, vous serez libéré de toutes les contraintes de contrôle et de gestion.

De cette manière, vous êtes assuré de bénéficier de la réduction d’impôts, telle qu’elle est prévue dans la loi, de manière sécurisée. Vous devrez toutefois vous engager à garder vos parts pour 13 années environ, si ce n’est un peu plus, à partir de la date où vous souscrivez. Si jamais ce délai n’est pas respecté, vos avantages fiscaux pourraient être discutés.

Financement des parts des SCPI Malraux

Ce sont assez souvent les banques qui financent les investissements pour les parts es SCPI en Loi Malraux. Les banques sont à l’aise dans ce secteur qu’est l’immobilier, et c’est pourquoi elles ont l’habitude de financer des personnes qui souhaitent investir dans une propriété, à crédit ou non.

Une déduction de la somme des intérêts dus est applicable dans le cas où vous achetez à crédit des parts en SCPI. Dans ce cadre, il n’y a pas de limite en termes de somme ou de durée. Les frais de dossiers du crédit ou encore les assurances emprunteurs sont aussi concernés par la procédure. Attention cependant, la réduction d’intérêts n’est possible que sur les revenus fonciers.

Avantages d’un placement SCPI

Sur les loyers que vous percevez, une part est retenue pour les sociétés de gestion. Ces dernières, en échange, s’occupent de tout ce qui est gestion et organisation. En tant qu’investisseur, vous êtes donc intégralement libéré des problèmes de gestion et administratif. Ces choses qui font abandonner beaucoup de potentiels investisseurs. Si l’on regarde la situation d’un point de vue fiscal, les loyers ainsi perçus sont considérés comme des revenus immobiliers. Ils sont donc imposés comme tels.

Vous avez ainsi un taux marginal d’imposition en plus des prélèvements sociaux, à un taux de 15,5 %. Le fait que les SCPI soient si nombreuses et variées offre la possibilité d’investir dans n’importe quel type d’immobilier et ce dans toute la zone euro. Des spécialisations existent au sein des SCPI, certaines s’axent sur des domaines particuliers (par exemple la santé) tandis que d’autres s’orientent vers la zone euro, par exemple. Le fait de mettre en commun permet d’avoir une partie adaptée d’un bien très conséquent.

En tant que particulier, l’accès aux sommes représentées par ces biens immobiliers est inatteignable. En mettant les moyens en commun, c’est alors possible. La question se pose alors du rendement possible avec ce procédé. Le chiffre clé à retenir est de 4,85 %. C’est le pourcentage de frais moyen obtenu sur l’année 2015. Cela est donc bien supérieur au Livret A qui est de 0,75 % ou aux contrats d’assurance vie qui sont d’environ 2,27 %.

De plus, le rendement des achats immobiliers en SCPI Malraux a été revalorisé en 2016 de 1,55 %. C’est donc un pari gagnant que de s’engager dans ce processus. L’apothéose est bien sûr qu’il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit, même s’il est aussi possible de le faire au comptant. Ainsi, le taux d’intérêt sera très bas. Deux avantages s’offrent aux personnes qui investissent en étant fortement imposées :

  • d’une part ils peuvent ainsi dégager de l’ISF le montant investi dans les parts
  • d’autre part, ils peuvent se libérer de la fiscalité, dans la mesure où un nu-propriétaire ne touche pas de revenus
  • aussi, les parts reviennent moins chères en les achetant de la sorte qu’à leur prix standard

Quels sont les risques des SCPI Malraux ?

SCPI Malraux - bien immobilier

En plus des points positifs sur le plan de la fiscalité, un placement en parts de SCPI Malraux est très rentable. Cette rentabilité dépend :

  • des dividendes qui peuvent vous revenir. Les conditions de location des biens immobiliers les définissent. Par exemple la date de mise en location ou encore le niveau des loyers y participent.
  • du capital que vous touchez. Que ce soit au moment de la vente de vos parts ou bien au moment où la SCPI est liquidée. Le prix de cession du patrimoine immobilier sera condition de la somme totale. La situation du marché de l’immobilier lors de la vente est aussi un point qui rentre en ligne de compte.

De cette manière, une SCPI Malraux ne peut être appréciée par sa rentabilité qu’au terme des opérations. La réduction d’impôts ne la résume pas totalement. À la fin de la SCPI, au moment où elle est dissoute, la vente des biens et le bilan définissent en grande partie la rentabilité.

Cela ne veut pas pour autant dire qu’il n’y a pas de risque dans l’investissement en SCPI Malraux. La valeur du capital définit ce risque de manière globale, tout comme la durée de blocage. Pour accéder à cet investissement, les parts doivent être conservées au moins 9 années. C’est donc un placement qui se fait à long terme. Si jamais le délai de 9 années n’était pas respecté, les avantages fiscaux pourront être remis en cause et perdus. Il convient de garder les parts environ 15 années afin que la rentabilité soit maximale, c’est à dire jusqu’à la dissolution de la société.

La SCPI n’offre aucune garantie quant à la revente des parts acquises par son biais. L’avantage principal de ces investissements est donc l’abattement fiscal avant la plus-value à la revente. Par conséquent, les sommes mises en jeu ne sont pas garanties.

Quelques conseils afin d’éviter la banqueroute

Vérifier le rendement brut et les frais

L’aspect fiscal ne doit pas être le seul que vous regardez avant de vous lancer dans un investissement Loi Malraux. Avant de choisir un bien, vous devez analyser le rendement qu’il donnera, tout comme les frais de gestion ou d’autres critères doivent être pris en considération.

Reconnaître la durée de l’engagement

La durée de vie des SCPI Loi Malraux est d’environ une quinzaine d’années. Ainsi, vous devez vous engager sur le long terme. De ce fait, si vous investissez en 2018, vos impôts seront réduits à partir de 2019 et votre argent bloqué jusqu’en 2033.

L’absence de liquidité

Il est important de comprendre que les SCPI ne se revendent pas à d’autres particuliers. Seul le premier souscripteur bénéficie de l’avantage fiscal. Par conséquent, soyez conscients de l’engagement réel que cela implique.

Attention à la fiscalité à la sortie

L’abattement fiscal est le principal avantage des SCPI mais il n’est pas le seul. Un aspect à prendre en compte est celui de l’imposition sur les gains ainsi réalisés. Cette facette n’est pas toujours bien présentée mais il convient d’y être correctement préparé.

Bien que les risques inhérents aux SCPI Malraux soient très marginaux comparés aux avantages que ces SCPI apportent, ils restent présents et devraient être pris en compte lorsque vous vous apprêtez à monter une SCPI de ce type.