Les sociétés civiles de placement immobilier sont une plateforme d’investissement assez prisée par de multiples investisseurs. Beaucoup s’y lancent sans connaître les méandres de cette activité et se heurtent à de nombreux obstacles. Les risques des SCPI sont peut-être présents et réels comme dans tout autre investissement d’ailleurs, mais cet investissement présente d’abord des avantages. Se lancer dans l’acquisition de l’immobilier collectif est une aubaine pour les investisseurs avertis.

Qu’est-ce qu’une SCPI

L’acronyme SCPI veut dire société civile de placement immobilier. C’est une structure de gestion immobilière dont l’objet est l’acquisition, la construction et la gestion exclusive d’un patrimoine immobilier locatif dans l’optique de générer un rendement. Cela suppose que des personnes investissent de l’argent afin d’acquérir des biens immobiliers.

La plupart du temps, ce sont de grosses sociétés qui sont en charge de l’acquisition, la rénovation, l’entretien, la valorisation et location du patrimoine immobilier ; mais elles acceptent également des investissements des particuliers qui vont constituer des associés et vont augmenter le capital de la SCPI. Elle peut donc être accessible à tous ceux qui souhaitent investir dans l’acquisition de l’immobilier locatif.

La SCPI effectue des travaux d’aménagement, achète des biens d’équipement, revends certains immeubles mais ne peut en aucun cas construire des biens immobiliers. Elle également connue sous l’appellation de pierre-papier. C’est une expression couramment utilisée pour désigner la SCPI surtout que son image renvoie au fait qu’un investisseur détienne l’immobilier sous forme de part, ce qui renvoie à du papier, et non pas un immobilier direct qui renvoie à la pierre. Le principe de la SCPI repose sur le fait que vous investissiez dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une entreprise de gestion.

Les types de SCPI

Les SCPI se classent en fonction de la typologie du parc immobilier et il existe trois grands groupes :

SCPI de rendement

Son objectif est de distribuer les revenus aux associés de façon mensuelle, trimestrielle ou semestrielle et de valoriser progressivement le patrimoine immobilier. Il en existe plusieurs catégories : la SCPI classique diversifiée, la SCPI murs de magasins, la SCPI régionale qui se concentre sur une zone géographique bien précise, la SCPI internationale.

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI se compose de bureaux, de mur de magasins, d’entrepôts, de locaux d’activités, de résidences, de centre d’affaires, de logement. Ses principales sociétés de gestion sont : la Française AM, AMUNDI IMMOBILIER, BPM PARIBAS, REIM, NANU, AEW EUROPE, PERIAL, CILOGER, HSBC, SOFIDY.

SCPI fiscale

Ses objectifs sont la réduction d’impôt sur le revenu, la distribution d’un revenu complémentaire ainsi que la valorisation du patrimoine lors de la liquidation. Elle contient plusieurs catégories de SCPI : la SCPI Pinel, la SCPI Malraux, la SCPI de déficit foncier, la SCPI Robien, la SCPI Scellier, la SCPI Duflot. Son patrimoine immobilier est composé de d’immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en zone urbaine. Ses sociétés de gestion sont les mêmes que celles des SCPI de rendement.

SCPI de plus-value ou de capitalisation

Les objectifs d’une SCPI de capitalisation sont bien différents de ceux des SCPI de rendement et fiscaux. Elle ne distribue pas ou distribue très peu les revenus aux associés, mais revalorise plutôt progressivement la valeur de la part d’action immobilière acquise par chacun des associés. Elle contient la SCPI Pierre 49 ; la SCPI PATRIMMO CROISSANCE, la SCPI de commerce. Son parc immobilier se compose d’immeubles, de locaux, de logements, de bureaux tous à fort potentiel d’appréciation. Les sociétés qui gèrent ce type de SCPI sont : PAREL GESTION, PRIMONIAL REIM, SOFIDY.

Fonctionnement d’une SCPI

Avant de vous lancer dans un investissement quelconque, vous devez d’abord comprendre le fonctionnement de l’actif dans lequel vous souhaitez investir. Comprendre le fonctionnement des SCPI (société civile de placement immobilier) c’est vous permettre d’effectuer un investissement volontaire et de qualité en immobilier locatif ou « pierre-papier ». Investir en pierre-papier revient à investir dans un parc immobilier et non dans un bien précis.

Achats des parts dans un investissement SCPI

Les objectifs primordiaux dans l’acquisition des parts de SCPI diffèrent selon les investisseurs. Certains veulent obtenir des revenus complémentaires immédiats ou différés, d’autres veulent constituer un patrimoine, et d’autres encore veulent réduire leurs impôts. En ce qui concerne les modalités de souscription pour investir en SCPI, le démembrement de propriété permet de bénéficier d’une décote au cours de l’achat et d’anticiper sa retraite ; le crédit permet de constituer un patrimoine ; l’assurance- vie permet d’augmenter sa fiscalité ; et le comptant permet de percevoir un potentiel revenu complémentaire.

La liquidité des parts de SCPI varie selon qu’il s’agisse des SCPI à capital fixe ou des SCPI à capital variable.

• Les SCPI avec capital fixe : elles concernent le marché primaire lors d’une augmentation de capital et le marché secondaire pour un marché de gré à gré. Le marché primaire a une disponibilité périodique et la période est déterminée par la structure de gestion du parc immobilier. Le coût des parts est fixe et également fixé par le gestionnaire de patrimoine. L’acquisition des parts n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrement. Le marché secondaire quant à lui est disponible toute l’année et les échanges sont organisés à fréquence régulière. Le prix relatif aux parts varie en fonction de l’offre et leur acquisition n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrement.
• Les SCPI à capital variable : elles sont disponibles toute l’année et le coût des parts est fixe, fixé par l’entreprise de gestion de patrimoine.
• du parc immobilier. L’acquisition des parts n’est pas soumise au paiement des droits d’enregistrement.

Les fiscalités appliquées aux revenus de SCPI

La SCPI jouit d’une transparence fiscale incroyable et la société ne paye pas d’impôts sur la fortune qu’elle génère. Par contre, ce sont les associés qui sont assujettis au régime d’impôt sur les revenus de la SCPI.

• L’impôt sur les revenus fonciers : en effet les activités de la SCPI génèrent des bénéfices qui sont redistribués de manière proportionnelle aux associés, ce en fonction de leur investissement. Ces bénéfices sont assujettis à l’impôt sur les revenus ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
• L’impôt sur les revenus financiers : la SCPI dispose d’une trésorerie investie dans un compte bien sécurisé. Alors les revenus générés par les placements de la SCPI constituent des revenus mobiliers et sont soumis à l’impôt sur les revenus financier.
• La plus-value : c’est la relative différence entre le prix d’acquisition du bien et le prix de vente du bien immobilier. Etant donné que les prix des parts varient en fonction des marchés de l’immobilier et de l’épargne, on importe les parts de SCPI selon un barème des plus-values immobilières.

Encadrement et contrôle des SCPI

La gestion d’une SCPI est agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers) qui délivre l’agrément lors de la création et l’augmentation du capital de la structure de gestion de la SCPI. Elle a pour mission principale d’assurer la bonne information des investisseurs, définir les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : agréments, investissements immobiliers et arbitrages, marché des parts……

La SCPI dispose de principaux acteurs qui jouent un rôle à chaque échelon dans la gestion de la société :

– la société de gestion : elle coordonne le fonctionnement de la SCPI en intervenant dans les domaines comme l’investissement, la gestion locative, l’information des investisseurs, la tenue du marché des parts. En effet la société de gestion définit la stratégie d’acquisition de la SCPI, réalise les investissements immobiliers et les arbitre. Elle valorise le parc immobilier et informe sur le suivi de la vie de l’investissement (bulletin trimestriel, rapport annuel). Elle recadre enfin les ordres relatifs aux échanges de parts dans le respect des règlementations proposés par l’AMF.

– l’assemblée générale : il en existe deux, l’ordinaire et l’extraordinaire. Ses attributions sont tout autre, car elle prend les décisions sur le fonctionnement de la SCPI. Elle comprend les différents associés. Elle peut élire les membres du conseil de surveillance, nommer le commissaire aux comptes et l’expert immobilier, approuver les comptes, les valeurs d’expertise, les valeurs de réalisation et les valeurs de reconstitution.

– le conseil de surveillance : il est le porte-parole des associés vis-à-vis de la société de gestion.

– le commissaire aux comptes : son principal rôle est de contrôler et d’approuver les comptes annuels de la SCPI.

– l’expert immobilier : il donne son expertise et valorise le parc immobilier.

Les avantages à investir dans une SCPI

La grande partie des avantages à investir dans une SCPI découle de ses caractéristiques. C’est un investissement différent de celui de l’immobilier classique. C’est un excellent outil pour bien épargne, préparer sa retraite ou encore diversifier son patrimoine. Cet investissement comporte de nombreux avantages :

Accessibilité pour tous les budgets

L’investissement dans les SCPI ne demande pas un budget important. Le minimum de souscription pour l’acquisition d’une part est compris entre 500 et 1000 euros.

Sécurité et rentabilité

L’investissement se fait par le biais d’une société civile, ce qui vous donne droit à une sécurité et à la rentabilité de l’immobilier vu que le secteur ne connait pas beaucoup de spéculations.

Diversification du patrimoine

En effet, l’investisseur devient l’heureux propriétaire de tous les biens immobiliers que comporte la SCPI.

Mutualisation des risques

L’investissement est collectif et porte sur un grand nombre de bâtiments immobiliers répartis à plusieurs endroits. Ceci réduit considérablement les risques locatifs.

Un placement sous surveillance

Les SCPI sont dirigées par les sociétés de gestion elles mêmes contrôlées par l’AMF (autorité des marchés financiers). D’autres acteurs sont également là pour s’assurer de la bonne marche de la société, en l’occurrence le conseil de surveillance, le commissaire aux comptes, l’expert immobilier.

Les avantages fiscaux importants

Les fiscalités Pinel, Malraux, le déficit foncier octroient des avantages fiscaux importants.

L’organisation du patrimoine

Avec les assurances- vie, les démembrements de propriété, les financements de crédit, les SCPI font l’objet d’une stratégie patrimoniale importante.

Un placement hors bourse

Même comme les rentrées d’argent sont régulières, les SCPI constituent des placements non corrélés à la bourse.

Facteurs de risques et inconvénients des SCPI

Investir dans l’immobilier locatif comme dans toute autre activité présente des risques. C’est pour cela qu’il est primordial de prendre connaissance de tous les risques que l’on encourt avant de se lancer dans l’aventure. En ce qui concerne la pierre-papier, les risques ne sont peut-être pas nombreux mais ils ne sont pas non plus négligeables non plus. Une négligence de votre part pourrait vous faire perdre tout votre investissement. Les facteurs de risques des SCPI sont donc :

Risques de liquidité de parts

La revente des parts n’est pas garantie puisque leur valeur change en fonction de l’évolution du marché.

Risques de perdre votre capital

La valeur des parts dépend du marché immobilier et de la gestion effectuée par la société de gestion.

Risques de vacance locative

Les bénéfices versés aux différents associés dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers composant la SCPI.

Risques de faillite de la société de gestion

Dans ce sac, l’AMF va désigner une autre société pour gérer la SCPI en question.

Risques d’amoindrissement des liquidités

Puisque la SCPI n’est pas cotée en bourse, elle offre une liquidité peu importante contrairement aux actifs financiers.

Risques locatifs

En effet la sélection du locataire tient lieu de sa capacité à payer son loyer. Mais l’usure peut souvent entrainer la dégradation du bien, ce qui peut engendrer le risque de perte de son logement.

Risques de baisse des revenus de location

Les revenus versés aux associés peuvent baisser en raison de la diminution du taux d’occupation ou de la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

Risques de baisse de valeur des liquidités

La valeur des parts avec le temps et la conjoncture immobilière. Cette conjecture immobilière connait des phases hautes et basses. Une hausse de rendements entraine également la baisse de la valeur des parts.

Risques d’une SCPI : conclusion

Les risques d’une SCPI en matière d’investissement en parts existent comme dans toute autre activité. Mais la connaissance parfaite de son fonctionnement permet de minimiser ces risques et fait ressortir les avantages des SCPI. Une SCPI reste un bon moyen d’investissement reposant sur des actifs immobiliers locatifs tangibles, palpables et sécurisés.