La gestion du bail est un sujet de préoccupation pour de nombreux propriétaires de biens immobiliers mis en location et pour l’administration française. En témoignent notamment les différents mécanismes existants et destinés à prémunir aussi bien le bailleur que le locataire contre les risques locatifs.
La garantie des risques locatifs
Le principe de la garantie des risques locatifs est celui de la responsabilité immédiate du locataire ou de l’occupant à l’égard du propriétaire (bailleur) en cas de sinistre. De la sorte, la Grl jusqu’à sa suspension le 1er janvier 2016, était considérée comme une assurance obligatoire pour tout locataire.
Celle-ci reposait notamment sur le postulat que le locataire doit être tenu pour responsable des dommages causés au bien immobilier qu’il loue pendant toute la durée du bail. Pour cela, toute personne en situation de location devait nécessairement souscrire une assurance habitation permettant de la couvrir contre les risques d’explosion, de dégât des eaux ou encore d’incendie.
Il faut relever également, que le but recherché à travers la GRL était principalement celui de faciliter l’accès au logement des personnes aux conditions de vie assez modestes. En ceci que ce mécanisme offrait davantage de garanties au bailleur quant à la capacité de cette catégorie de locataire à véritablement supporter la charge du bail.
Ajoutons enfin que la GRL avait été conçue au départ pour se substituer à une autre forme de garantie beaucoup plus classique, celle de l’assurance loyer impayé.
L’assurance habitation et l’assurance multirisque habitation
Deux formes de garantie contre les risques locatifs peuvent être souscrites tant par le locataire que par le propriétaire bailleur.
L’assurance habitation
Si l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire (en particulier dans la situation d’un logement non meublé), elle ne l’est pas forcément pour le bailleur ou le propriétaire du bien loué. Cette assurance vise essentiellement à couvrir le locataire contre les risques qui pèsent sur le bail. Mais elle est cependant entachée de quelques limites dans son application.
En effet, l’assurance habitation n’offre aucune protection à l’assuré en cas d’atteinte à ses biens personnels, ni même à sa responsabilité civile pour les préjudices causés aux tiers qu’il s’agisse des dommages matériels ou corporels. En cela, l’assurance multirisque habitation paraît bien plus intéressante que le contrat d’assurance habitation en termes de couverture. L’assurance habitation simple est principalement intéressante pour les personnes qui souhaitent réaliser des économies et qui sont déjà couvertes pour leurs biens matériels et leur responsabilité civile à travers d’autres types de contrats.
L’assurance multirisque habitation (MRH)
L’assurance multirisque habitation est une offre de garantie beaucoup plus optimale qui présente bien des avantages tant pour le propriétaire que pour le locataire. Elle est une solution pour tous ceux qui désirent assurer leur propre protection, ainsi que celle de leurs proches contre les risques du quotidien.
En ce sens, la couverture offerte par un contrat d’assurance MRH se divise en deux volets cumulables. D’une part, vous avez le volet responsabilité civile vie privée. Celle-ci couvre notamment les dommages causés aux tierces personnes par le fait du souscripteur, de ses proches, ou même de ses animaux de compagnie. Par exemple : une morsure de chien.
D’autre part, vous avez un second volet qui assure la protection de votre habitation et de tous les objets qu’elle abrite contre les sinistres éventuels.
Les principales garanties offertes par votre contrat d’assurance multirisque habitation
Les risques couverts ou les principales garanties que vous offre une assurance multirisque concernent : les dégâts liés aux incendies involontaires (même les dégâts causés par les pompiers au cours d’une intervention) ; les dégradations liées aux dégâts des eaux (ici, la garantie s’étend aussi aux préjudices subis par les voisins) ; les bris de glace (fenêtre, baies vitrées, porte, etc.).
Il en va de même des dommages découlant d’un cas de vol. Ici, la procédure d’indemnisation peut être soumise à certaines conditions restrictives comme une protection insuffisante contre les cambriolages, ainsi que pour des préjudices subis suite à une catastrophe naturelle. Toutefois, l’indemnisation sera possible si cette catastrophe naturelle a fait l’objet d’un arrêté interministériel. Vous disposerez alors d’un délai de dix jours après la publication de l’arrêté pour adresser votre déclaration de sinistre à l’assureur.
Notez par ailleurs qu’une négligence avérée (ayant provoqué un sinistre) peut induire une restriction par l’assureur, et dans certains cas vraiment flagrants, une annulation pure et simple des indemnités qui auraient pu être perçues en temps normal.
Protégez également vos biens matériels avec l’assurance MRH
Le vrai plus de l’assurance multirisque est qu’elle vous permet aussi de vous prémunir contre les risques susceptibles d’affecter directement les biens qui se trouvent dans votre logement. Ceci dit, ce contrat d’assurance vous donne droit à une indemnisation maximale pour les dommages subis par vos biens personnels en cas de sinistre.
Notez surtout, que l’indemnisation dont il est question ici, sera déterminée en fonction de la valeur de vos biens. C’est pourquoi vous devez absolument évaluer le montant global de tous vos biens meubles, appareils high-tech et électroménagers au moment de souscrire votre assurance MRH. S’agissant spécifiquement de la valeur de vos biens matériels, celle-ci peut revêtir deux dimensions en fonction de l’assurance multirisque habitation que vous avez souscrite.
Ainsi donc, d’un côté, l’indemnisation à percevoir suite à un sinistre s’appuiera sur la valeur à neuf desdits biens. Cela suppose en fait qu’en cas de réalisation d’un risque, c’est la valeur à l’achat de votre bien matériel qui sera considérée pour déterminer le seuil de dédommagement. Et ce, peu importe l’état d’usure de votre bien avant la survenance même du risque. Dans ce cas, le contrat MRH souscrit nécessitera souvent une cotisation plus élevée de votre part.
Le contrat de garantie loyer impayé (GLI)
La garantie loyer impayé (GLI) est incontestablement l’une des meilleures solutions qui s’offre à vous en matière de protection contre les risques locatifs. Souscrite par le locataire auprès d’un assureur privé choisi par le bailleur (propriétaire), celle-ci joue donc logiquement en faveur de ce dernier.
Ceci dit, votre contrat de GIL peut être soumis à plusieurs conditions (que vous devez bien étudier), et il nécessite de la part du locataire de justifier d’une réelle capacité de solvabilité. Dans la pratique, la GIL assure la protection du propriétaire bailleur contre les dégradations et les impayés dus par un locataire indélicat. En ce sens, elle implique une prise en charge des frais de justice dans l’hypothèse d’une action menée contre ce dernier.
Le nouveau dispositif VISALE
Récemment, le dispositif VISALE (Visa pour le logement et l’emploi) est venu remplacer le contrat de garantie des risques locatifs (GRL) qui depuis 2016, ne fait plus l’objet d’aucune distribution sur le territoire français. Les contrats existant continuent de leur côté à s’appliquer.
Depuis le 20 janvier 2016, VISALE a fait son entrée dans le domaine de l’assurance contre les risques liés à la location. La gestion et le financement de ce dispositif de sécurisation des loyers impayés sont assurés par l’organisme Action Logement. A retenir, l’offre de service de VISALE est entièrement gratuite.
Ce que vous devez savoir également, c’est que ce nouveau dispositif est en fait une émanation de la loi Pinel (initiée et défendue par Sylvia Pinel, ministre du Logement 2014-2016). VISALE est donc par essence un mécanisme qui milite en faveur de l’accès de tous à un logement.
Dans ce sens, sa stratégie est de jouer un rôle de garant pour le remboursement des loyers impayés, auprès de tous les propriétaires bailleurs qui acceptent en location, soit un jeune âgé de moins de 30 ans, soit un salarié en contrat précaire. Par ailleurs, ce dispositif participe aussi au renforcement de la mobilité pour lutter contre le chômage.
En effet, relativement à cette dernière considération, le dispositif VISALE s’impose comme une réponse adaptée et non coercitive face à l’attitude des bailleurs qui imposent parfois des conditions de garantie difficilement accessibles aux personnes débutant une carrière professionnelle, occupant un emploi précaire ou qui veulent accéder à un premier logement dans le parc privé.
La portée de cette nouvelle forme de garantie
VISALE est un dispositif qui protège le locataire et assure en même temps le paiement du loyer au bailleur. De la sorte, Action Logement qui gère le dispositif prend la responsabilité du versement au propriétaire des sommes impayées en cas de défaillance du locataire. Dans cette situation, le locataire devra rembourser par la suite sa dette non plus au bailleur, mais à Action Logement directement.
Sachez par ailleurs qu’avec VISALE, le locataire n’aura point besoin de présenter une caution (personne physique qui se porte garante) au bailleur. Seule prévaut ici, le visa qui lui est accordé dans le cadre de ce dispositif et qui constitue dès lors, une sorte de caution solidaire vis-à-vis du propriétaire.
A noter également que le montant de la garantie offerte par VISALE est plafonné à 1300 euros, sauf pour la zone couvrant Paris où ce plafond est porté à 1500 euros. Précision toute aussi importante, cette garantie à une durée de validité limitée. En effet, celle-ci ne couvrira que les trois premières années du bail.
Pour bénéficier d’une location avec la garantie VISALE, vous devez préalablement remplir un certain nombre de conditions. Pour le locataire, il doit se rendre sur le site www.visale.fr pour faire une demande de visa. En cas d’avis favorable, il recevra une réponse dans les deux jours ouvrables.
Quant au bailleur, il devra dans le même temps se rendre sur le site afin de créer son compte et de s’assurer que son bien en location est éligible au dispositif. Il devra également valider en ligne le contrat de cautionnement. Il pourra conserver ce document sur son compte VISALE, le télécharger ou l’imprimer s’il le désire. Par ailleurs, la déclaration des loyers impayés par le propriétaire bailleur se fera aussi directement en ligne.
Risques locatifs : l’insuffisance des solutions face à la difficulté d’accès au logement en France
Face aux difficultés qu’implique l’accès au logement en France, la question de la gestion des risques locatifs devient non seulement un enjeu sociopolitique de plus en plus important, mais plus encore un enjeu économique dans un contexte de crise financière. A ce titre, elle suscite débats et passions entre citoyens et politiques. La tension sociale qui règne est telle que certaines décisions sont parfois prises à la hâte en matière de politique du logement et de cohésion des territoires.
Certains estiment que les récentes actions menées par l’Etat afin de résoudre cette préoccupation sociale, ne sont pas efficaces. Ce sentiment est compréhensible face à la succession de lois et de mécanismes de garantie contre les risques locatifs, sans véritablement porter leurs fruits.
En effet, le constat qui prévaut actuellement en France est celui de l’aggravation de la raréfaction des logements. Ce secteur reste en forte tension en particulier dans les grands centres urbains où la carence frôle des seuils inquiétants. Les choses se compliquent davantage avec l’accumulation des législations qui, de l’avis des propriétaires bailleurs, créent plus d’instabilité qu’elles ne résolvent de problèmes.
Par ailleurs, des études révèlent que près de 60 % des Français éprouvent des difficultés à trouver un logement accessible sur le plan social et économique. Et même lorsqu’ils y parviennent, ils n’arrivent pas toujours à conserver leur logement en raison de leurs conditions de vie très modestes et de la fragilité de l’emploi occupé (contrat en CDD, intérim, faiblesse de la rémunération et éloignement géographique). Certains locataires doivent parfois retourner vivre au domicile parental à défaut de pouvoir même espérer un logement dans le parc social.
Face à la gravité de la situation, l’on se demande si ce n’est pas tout le tissu social qui mériterait d’être reformé. Quoi qu’il en soit, une solution efficace et pérenne en matière de logement et des risques locatifs induits, serait déjà de penser à la réhabilitation de l’immobilier ancien, de relancer la construction dans le neuf et de faciliter la libération du foncier dans les zones tendues.
Conclusion
En définitive, il faut retenir que la gestion des risques locatifs est une véritable préoccupation sociale, politique et économique en France. Il existe des solutions plus ou moins intéressantes en la matière comme vous avez pu le remarquer dans cet article. Mais face à un problème qui persiste, il faut reconnaître que beaucoup d’efforts restent à faire en matière de politique du logement.
