Parmi les différentes formes de placement, l’investissement immobilier occupe une place importante. Le fait de posséder un bien tangible rassure, octroie une rente durable et offre la possibilité d’une revente en cas de problème. La carence de l’offre de logements en France a suscité des lois de défiscalisation incitant les ménages à investir dans l’immobilier pour accélérer la construction de logements neufs. Néanmoins l’investissement immobilier n’est pas sans risques et nécessite de se prémunir contre certains désagréments pour être vraiment rentable.

Les différents types d’investissement immobilier

Il y a lieu de distinguer deux grands types d’investissement immobilier : l’investissement immobilier « physique » et l’investissement immobilier « papier ». Dans les deux cas, l’objectif est non pas simplement d’acquérir des biens, mais surtout de les mettre en location et d’en tirer une rente durable et suffisamment rentable.

L’investissement immobilier papier

Moins courant que l’investissement immobilier physique, l’investissement immobilier papier consiste à détenir des parts d’un ou plusieurs biens immobiliers via une structure juridique telle qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Il s’agit d’un investissement indirect, car chaque personne détient une part de la SCPI sans directement posséder les biens eux-mêmes, et reçoit en retour des dividendes dégagés par les loyers versés en fonction des biens immobiliers acquis par la SCPI. Ce type d’investissement est passif car l’investisseur ne décide pas directement de l’acquisition des biens, il ne fait que confier son investissement à une société de gestion.

Plus connue que la SCPI, la SCI, Société Civile Immobilière, est une autre forme d’investissement immobilier papier. Elle est souvent de taille plus modeste qu’une SCPI et est couramment utilisée par une même famille pour simplifier l’héritage du bien. Néanmoins une SCI est plus lourde à gérer car contrairement à la SCPI, il n’y a pas de société de gestion. Ce sont les sociétaires eux-mêmes qui doivent procéder à la gestion (ou déléguer la gestion, ce qui représente un coût supplémentaire).

L’investissement immobilier physique

L’investissement immobilier physique est la forme la plus connue d’investissement immobilier. Elle consiste essentiellement à acquérir directement des biens immobiliers, c’est-à-dire que l’investisseur est le propriétaire direct de ces biens. Cela signifie aussi que le risque est direct et ne peut être « dilué » entre plusieurs sociétaires, comme cela peut être le cas dans de l’investissement « papier ». Dans le cadre de l’investissement immobilier physique, un investisseur peut par exemple acquérir un appartement, une maison, un local commercial, des places de parking, mais aussi des chambres au sein d’un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).

Investissement immobilier : les risques

Dans la mesure où l’investissement immobilier est en grande partie locatif, c’est-à-dire que les investisseurs achètent des biens pour ensuite les louer et en tirer un loyer, les risques des investissements papier et physique comportent de nombreuses similitudes. La différence entre eux est plus de degré que de nature. Les risques énumérés par la suite valent surtout pour les investissements immobiliers physiques, puisque l’investissement immobilier papier ne permet pas à l’investisseur de choisir les biens à acquérir ; c’est le rôle de la société de gestion de prendre ce type de décisions.

La non-liquidité de l’investissement immobilier

En ce qu’il n’est pas immédiatement convertible en espèces, l’investissement immobilier présente un risque. Il n’est pas toujours possible de récupérer son investissement dans un délai court. Il faut pour le pouvoir trouver un acheteur et respecter de nombreuses règles. L’immobilisation même temporaire de son investissement est en soi un risque. Tout investissement immobilier est bloqué aussi longtemps qu’il n’y a pas d’acheteur. Si le marché n’est pas favorable ou est en récession, la vente peut être difficile et le bien perdre de la valeur le temps de trouver un acquéreur. Certaines SCPI à capital variable permettent cependant une revente plus facile, car c’est la SCPI elle-même qui procède au rachat.

L’absence de rentabilité finale

Dans l’esprit de certains investisseurs néophytes, l’investissement immobilier se résume à acquérir de la pierre pour la louer, le loyer constituant un revenu qui représentera nécessairement un gain. Or les choses sont plus compliquées et il est impératif de bien prendre en compte tous les frais que va engendrer l’investissement et les revenus potentiels qu’il est loisible d’en tirer. Le taux de rentabilité des biens immobiliers fluctue en fonction de nombreux paramètres : impôts, travaux à effectuer, charges récurrentes, loyers, etc. Même avec un locataire dans les murs, il se peut que le bien ne rapporte rien, ou pire, coûte de l’argent !

La décote du lieu où se situe le bien

C’est un risque important pour l’investisseur, car l’investissement immobilier empêche de reprendre son investissement immédiatement. Il importe de choisir avec soin le lieu où l’on souhaite investir, mais une décote est toujours possible avec le temps. Certaines villes se paupérisent au fil du temps et un tel phénomène n’est pas nécessairement prévisible. Ce risque est renforcé si l’investisseur souhaite justement faire une plus-value et investir dans une zone géographique ayant du potentiel. Ce potentiel peut se révéler ou au contraire s’avérer décevant. Un équilibre est à trouver entre risque et sécurité.

Les risques naturels

Parmi la palette des risques, les risques naturels ne sont pas forcément ceux auxquels l’investisseur accorde le plus d’importance. Ils existent pourtant bel et bien, en fonction de l’emplacement géographique du bien. Un investissement dans certains départements de France comme les DOM qui sont touchés par des phénomènes météorologiques puissants tels que des cyclones, des risques volcaniques, des inondations, peut s’avérer coûteux, notamment en assurances.

Les risques d’expropriation et de préemption publique

Découlant en partie des risques naturels, l’expropriation peut être décidée par la puissance publique en cas de mouvements de terrain, d’affaissements de terrain, d’avalanches ou de crues torrentielles. L’expropriation peut aussi avoir lieu pour cause d’utilité publique. Certains grands travaux permettent de faire usage de cette possibilité. Un investisseur doit nécessairement se renseigner sur les travaux en cours et prévus afin au moins d’anticiper une expropriation probable. Enfin, les collectivités peuvent définir une zone de préemption : tout bien à vendre dans cette zone sera acquise en priorité par la collectivité selon une procédure plus contraignante pour le propriétaire en cas de désaccord sur le prix.

Les malfaçons et vices-cachés

Au moment de l’achat, l’investisseur est confronté à de possibles malfaçons du bien qu’il convoite. Malheureusement, toutes ces malfaçons ne sont pas forcément évidentes et ne se donnent pas à voir facilement. Au risque de devoir ensuite procéder à des réparations coûteuses et souvent non prévues, il est impératif d’avoir soi-même une expertise et à défaut, de solliciter l’aide de professionnels qui seront susceptibles de déceler les défauts du bien à acquérir.

La baisse du prix du marché

Risque majeur de tout investissement immobilier, la baisse du prix de marché, ou pire, le krach c’est-à-dire l’explosion d’une bulle, peut faire perdre gros à l’investisseur. A moins de voir l’avenir, personne ne peut vraiment prédire l’évolution du marché. Tout investissement est donc un pari qui peut être plus ou moins éclairé par des arguments rationnels. L’investisseur est exposé directement à ce risque sans pouvoir s’en prémunir. A contrario, l’imprévisibilité du prix du marché peut jouer en faveur de l’acheteur, et lui permettre de faire une plus-value. Négocier le prix d’achat permet d’anticiper une baisse possible des prix du marché.

La vacance locative

Un bien qui n’est pas loué, non seulement ne rapporte rien, mais en plus coûte de l’argent à l’investisseur. Ce n’est pas un risque à prendre à la légère car il peut obliger le propriétaire à vendre son bien, si celui-ci n’a pas les reins assez solides pour faire face à tous les frais en l’absence d’une rentrée d’argent. Le choix du bien est donc primordial afin qu’il soit le plus attractif possible pour les potentiels locataires. L’étude des profils des candidats à la location est aussi importante pour anticiper dans la mesure du possible l’instabilité future d’un locataire (un étudiant sera probablement moins stable qu’un salarié).

Les dégradations

Nous sommes toujours plus soigneux avec ce qui nous appartient qu’avec ce qui n’est pas à nous. Cette maxime se vérifie parfois avec des locataires peu soigneux qui exercent des dégradations sur le bien qu’ils louent. Toute dégradation est une perte pour l’investisseur qui est obligé de réhabiliter le bien en conséquence. Il est donc important pour le propriétaire de se protéger des dégradations sur son bien faute de quoi son investissement ne sera pas aussi rentable. Le risque existe aussi pour le locataire lui-même, dans la mesure où il est tenu de verser une caution qu’il ne reverra pas s’il a commis des dégradations.

Les impayés

Les impayés sont plus graves que la vacance locative. Un locataire mal intentionné qui ne paie pas ses loyers et continuer à occuper le logement peut compromettre totalement un investissement immobilier. Non content de ne rien rapporter au propriétaire, il lui coûte de l’argent en procédures. L’expulsion peut prendre du temps du fait de la trêve hivernale et aussi parce qu’il faut s’adjoindre la force publique, décision qui est prise par la préfecture et qui est coûteuse. C’est pourquoi, comme pour un crédit bancaire, le propriétaire demande à son futur locataire des cautions. Mais pour faire jouer les cautions, il faut dans un premier temps débourser des frais de procédure.

Les conflits avec les locataires

En cas de problème constaté par le locataire, et que le propriétaire se trouve en désaccord, la situation peut s’envenimer et tourner au désavantage du propriétaire. La question se pose parfois de savoir qui doit payer quoi entre le locataire et le propriétaire, et pour cela une bonne connaissance de la loi est importante. Il est important que le propriétaire soit vigilant sur ses droits et ceux de ses locataires afin de ne pas s’engager dans des procédures litigieuses coûteuses au bout desquelles il peut être condamné à payer des sommes plus élevées que s’il avait réglé le problème à la racine.

Les travers de la défiscalisation

Afin d’accélérer la cadence des mises en chantier de nouveaux logements, l’Etat a mis en place depuis plusieurs années des programmes de défiscalisation, en particulier à destination d’acquéreurs souhaitant louer leur bien. Certains promoteurs immobiliers ne s’y sont pas trompés et ont parfois survendu des logements qui une fois construits, n’ont pas trouvé de demande. Pour l’investisseur, la perte est importante, car il a acheté un bien en espérant bénéficier de défiscalisations avantageuses grâce à la location.

Les changements fiscaux

Lorsque les déductions et exonérations fiscales fonctionnent, elles sont à l’avantage du propriétaire. Mais des changements dans les règles fiscales peuvent survenir et remettre en cause un projet d’investissement immobilier. Ce qui est vrai aujourd’hui ne le sera pas forcément demain. L’investisseur ne peut bien sûr pas savoir quels seront les changements apportés à la fiscalité. Une simple hausse de la taxe foncière est par exemple possible et viendra grever la rentabilité d’un investissement. Ce paramètre est à prendre en compte au moment d’investir afin de ne pas tout baser sur une déduction fiscale qui pourrait disparaître à terme.

Les risques liés à l’investissement immobilier : synthèse

Des risques a priori et a posteriori

Parmi tous les risques listés précédemment, deux catégories principales se dégagent : les risques a priori, c’est-à-dire avant l’achat du bien, et les risque a posteriori, une fois le bien acheté. Parfois, les deux catégories sont liées : l’emplacement du bien est un risque a priori qui aura un effet sur la vacance locative, qui est un risque a posteriori. Cela signifie que la plupart des risques liés à l’investissement immobilier se décident au moment de l’acquisition du bien, qui est l’événement fondateur de ce type d’investissement.

Des niveaux de risques différents

Certains risques peuvent exister au moment de l’achat mais l’investisseur peut s’en protéger en contractant par exemple des assurances contre les loyers impayés. En revanche, certains risques sont incontournables et rien ne peut en diminuer l’impact. Tout investisseur est donc nécessairement exposé à des risques qu’il doit évaluer en fonction de sa cible d’investissement. Une des raisons de la rentabilité intéressante de l’investissement immobilier, outre la pénurie de logements, est le risque de ce type d’investissement. Le risque est rémunérateur.