Toute activité, quel qu’elle soit et ayant des caractères donnant droit à des revenus, est soumise à l’imposition. Le secteur de l’immobilier est un secteur rentable dont les revenus appelés revenus fonciers, ne manquent pas. Chaque année, ce secteur brasse des milliards d’euros offrant de même, opportunité d’investissement en tout genre. L’immobilier génère donc énormément de revenus, de quoi permettre également à l’État de faire des prélèvements fiscaux au moment opportun. Qu’est-ce qu’un revenu immobilier ? Quel est le régime d’imposition à lui attribuer ?

Qu’est-ce que le revenu foncier ?

Le revenu foncier peut être défini comme représentant l’ensemble des revenus provenant du patrimoine immobilier. C’est donc l’ensemble des revenus issus de la mise en location d’un immeuble ou de toute autre bâtisse ayant le même caractère (commerce, magasin, terrains, logements, usines, etc.). Il s’agit donc des parts, par exemple de loyers perçus sur des bâtiments en location.

Cependant, cela ne prend pas en compte les revenus perçus sur la location des biens meubles qui sont eux déclarés comme étant un bénéfice industriel et commercial (BIC).

Le revenu foncier prend également en compte les bateaux ayant servi à un endroit donné pour l’habitation, l’industrie ou le commerce, même si ceux-ci sont simplement retenus au niveau des amarres. Même les revenus qualifiés d’accessoires provenant d’un bien immeuble et dont les profits sont réservés au droit d’affichage du propriétaire, sont soumis aux taxes en tant que revenus fonciers.

Revenu foncier selon le régime d’imposition

Conformément aux dispositions légales en matière de droit d’imposition, le régime d’imposition pour l’année 2017, prévoit que l’impôt foncier sur revenu provenant des revenus fonciers, peut être déterminé selon deux régimes d’imposition. Il s’agit du régime simplifié ou du régime réel.

Le régime simplifié

Le régime simplifié s’applique à tous les contribuables ayant un revenu foncier inférieur a 15 000 euros. À ce niveau, on détermine le montant imposable en appliquant d’abord au revenu un abattement de 30 %, ce qui évite au contribuable d’avoir à conserver les pièces pouvant justifier les charges faisant objet de déduction.

Toutefois, le régime simplifié encore appelé régime micro foncier, ne s’applique pas au contribuable lorsqu’une personne appartenant à son foyer fiscal est aussi détenteur ou propriétaire immobilier. Dans ce cas, il s’agit donc des bâtiments ayant des régimes à caractère particulier et qui sont soit sous le contrôle direct de la personne, soit par l’intermédiaire d’une entreprise qui n’est pas soumise à l’impôt sur société. Il peut donc s’agir :

• Des bâtiments détenus en nu-propriétaire donnant droit à des revenus ;
• Des monuments ou autres choses du genre pouvant donner droit à des revenus fonciers ;
• Des immeubles bénéficiant des lois comme celle Malraux, dont l’objet de demande pour l’obtention d’un permis de construction est obtenu avant l’année 2009 ;
• Des immeubles ayant bénéficié de réductions sur impôt en raison des investissements dans le tourisme ;
• Des immeubles appartenant à une Société Civile Immobilière non meublée et mise en location, soumis à l’impôt et dont les actionnaires n’ont aucun autre bien immobilier en location.

Tout propriétaire qui connait le régime simplifié à la possibilité de faire aussi le régime réel pendant une période de trois ans, durant laquelle, le régime est automatiquement renouvelé à moins que le contribuable n’y renonce. C’est un régime intéressant à condition que le propriétaire effectue des dépenses qui ne soient pas inférieures à 30 % de son revenu brut foncier.

Le régime réel

Le régime réel offre une détermination du montant imposable sur le revenu net imposable après qu’un certain nombre de charges et de frais supporté au cours de l’année ait été déduit. Il s’agit essentiellement des charges et dépenses associées aux : charges locatives irrécupérables, aux indemnités de relogement et d’éviction, aux charges liées à la rémunération des concierges et gardiens, aux charges liées à la rémunération des administrateurs immobiliers et aux gérants, aux dépenses liées aux frais de procédure, aux dépenses liées aux frais d’administration, aux primes d’assurance, etc.

Charges locatives irrécupérables

Ce sont des charges qui normalement sont à la charge des locataires, mais dont le propriétaire a dû faire des avances non remboursables jusqu’au départ du locataire de l’Immeuble. Ces charges sont déductibles une fois que le locataire a fini son bail et qu’il est sur le départ.

Les indemnités de relogement et d’éviction

Sont déductibles tous les frais d’indemnité perçus par le propriétaire au moment où un locataire est sur le point de partir ou pendant son relogement au cours d’une durée de travaux que le propriétaire a pu réaliser dans l’immeuble en location. Ces frais sont surtout déductibles lorsqu’ils permettent la conservation du revenu foncier. Par exemple, dans le cas où les dépenses doivent permettre le bien dans de bonnes conditions pour assurer le revenu.

Rémunérations des concierges et des gardiens

Ce sont des charges déductibles dans la mesure où ils sont inclus dans les charges sociales et fiscales, et ce, malgré le mode de paiement. Seule la part récupérée sur le locataire est réintégrable donc, non déductible.

Rémunérations des administrateurs immobiliers et des gérants

Leurs rémunérations prennent en compte les montants réels et font également objet de déduction, car les frais d’honoraires qui sont versés à des tiers pour des prestations de rédaction, de déclaration fiscale, de comptabilité immobilière sont sujets à la déduction.

Les dépenses liées aux frais de procédure

Ce sont des dépenses qui sont faites par le propriétaire pour effectuer des règlements, des différends entre le locataire et lui même, un prestataire, pour un litige, etc. Toutes ces dépenses sont rattachées et considérées comme des frais d’honoraires payés aux huissiers, avocats, notaires, etc. Sa déduction ne tient donc pas compte des frais d’acquisition du bien en location.

Les dépenses liées aux frais administratifs

Ici, il s’agit des frais administratifs pour un montant forfaitaire de 20 euros. Ce sont des frais comme des frais de correspondance, de téléphone, de déplacement, etc.

Les primes d’assurance

Ceux-ci peuvent être déduits sur revenu foncier si les primes d’assurances sont réglées par le propriétaire et que cette dernière se rapporte au bien en location. Cette déduction peut être faite suivant le montant réel du revenu foncier, et ce, malgré le risque assuré.

Les dépenses de réparation et d’entretien

Ce sont des dépenses déductibles du droit à déduction et ça, peu importe si l’immeuble est habité ou non ou que cela est affecté. En général, les dépenses de réparation et d’entretien visent à remettre l’immeuble dans un bon état pour son usage ultérieur. Cette réparation ne doit pas affecter ou modifier l’agencement, l’équipement antérieur et même la consistance de l’immeuble. Elle concerne donc :

• Les frais de recherche et de diagnostic ;
• La réfection de peinture, façades et toitures ;
• La réparation d’une conduite d’évacuation d’eaux usées ;
• La réparation ou la réfection des installations électriques.

Les travaux pour l’amélioration

Ils sont déductibles à condition que l’immeuble soit habitable. L’objet de tels travaux est d’apporter à un bâtiment habitable un élément de confort ou un nouvel équipement afin que ce dernier soit en adaptation avec les conditions de vie moderne sans modification de la surface habitable, de la structure du bâtiment. Il s’agit pour ce fait des :

• Installations touchant au chauffage, d’une salle d’eau, etc. ;
• Installations de dispositif sécuritaire contre le vol ;
• L’agrandissement de la porte, de volets, des fenêtres, etc.

Les travaux de construction, ou d’agrandissement

Ces frais ne sont pas déductibles puisque ce sont des dépenses qui visent l’accroissement du volume d’un espace habitable.

Les provisions pour charge de copropriété

Lorsqu’il s’agit de location d’un immeuble en copropriété, les frais provisionnés versés dont la destination est la couverture des dépenses et des travaux communs sur les parties communes sont sujets à la déduction dans leurs totalités. Cette déduction se fait bien évidemment sur les revenus fonciers. Pour ce faire, il est toujours préférable de souvent tenir compte de régularisations opérées au cours des années passées.

Les frais d’emprunt et les intérêts

Ils sont aussi déductibles à condition que ceux-ci soient contractés dans le but de faire l’acquisition, la conservation, la construction, l’amélioration ou la réparation d’un bien immobilier en location.

Les taxes foncières et annexes

Certaines taxes peuvent faire l’objet de déductions comme les taxes foncières, taxes régionales, de même que les impositions perçues au profit des regroupements. Ces taxes font réellement objet de déduction, si elles constituent des charges fiscales pour le propriétaire.

Revenu foncier : imposition et calcul

Dans cette partie, il sera question à partir d’un exemple, de comprendre comment calculer l’impôt sur le revenu foncier car la fiscalité a toute son importance et n’est pas à négliger.

À titre d’exemple, à supposer qu’un célibataire avec un emploi dont le revenu salarial annuel s’élève à 30 000 euros comportant une part fiscale sans abattement, bien entendu puisqu’il s’agit d’un célibataire sans enfant. De ce fait, pour calculer le revenu foncier en supposant que le régime fiscal ici utilisé est réel, on déduit du salaire, tout ce qui est crédit intérêt, du moins tout ce qui peut être déductible lorsqu’il s’agit du régime réel et qui a été mentionné un peu plus en haut.

Une fois toutes ces déductions faites, le montant imposable sera le reste de ce que vous avez. A  considérer que le revenu foncier est de 5 000 euros. Dans ce cas, le revenu net imposable passe à 35 000 euros. C’est donc à partir de cette somme que l’impôt sera payé relativement à un taux d’imposition. Pour le faire, on aura besoin de connaitre les tranches d’imposition afin de se faire une idée sur ses taux.

• 9710 euros = 0 euro
• (26818 – 9710) x 14% = 2395 euros
• (35000 – 26818) x30% = 2455 euros

Ce qui donne 4850 euros pour la somme des trois résultats. Il s’agit ici du montant d’impôt sur le net.

Ensuite, il sera question de payer la part d’impôt sur le foncier sur les 5000 euros.

Part de l’impôt sur le revenu foncier :

• 5000 x 15,5 % = 775 euros
• 5000 x 30 % = 1500 euros

Impôt sur revenu foncier = 2275 euros

Ce qui vous fait au total un montant de 7125 euros comme montant d’impôt a payé.

Qu’est-ce que le revenu foncier brut ?

Le revenu foncier brut est l’addition d’absolument tout ; les loyers encaissés pendant une année civile, les loyers à terme échu non encore payés, les loyers d’avance encaissés, les provisions pour les charges payées par les locataires, les indemnités, les remboursements et les subventions.

Toutefois, l’ensemble des dépenses réglées par le propriétaire et qui devraient normalement être à la charge du locataire, viennent en déduction pour le revenu brut. Il en est de même pour les versements perçus par le propriétaire chez le locataire comme frais de charge.

Les risques en cas de non-déclaration de revenus fonciers

Une chose est sure, en matière de lois et de fiscalité, il faut faire les déclarations à temps sinon, vous risquez de finir en prison pour fraude fiscale. Cependant, il peut arriver qu’on oublie de faire ses déclarations de revenus ou qu’on le fasse un peu plus tard.

Dans ces genres de conditions, on subit des redressements fiscaux avec pour conséquence des frais d’indemnités évalués en taux, en fonction de la justification de votre retard de paiement.

N’allez surtout pas penser un seul instant qu’on peut échapper à la surveillance du fisc, parce qu’ils savent tout de ce qui est transaction immobilière.

En définitive, toute activité touchant à l’immobilier et qui conduit à des revenus fonciers, est soumise à l’imposition.