Résidences seniors : un investissement juteux ou un gouffre financier ?

Pour anticiper sur les besoins liés au vieillissement de la population en France d’ici à 2050 (33 % des Français auront un peu plus de 60 ans), un nouveau marché ne cesse de se développer. Ce marché est celui des résidences séniors qui constituent une niche d’investissement durable et rentable pour autant que l’on fasse les choses convenablement. Cet article vous aide à comprendre si oui ou non investir dans les résidences séniors peut être profitable pour vous.

Le marché des résidences séniors en France

Le marché des résidences pour séniors est en pleine effervescence en France qui actuellement ne compte pas moins de 45 000 résidences pour séniors. C’est un peu moins par rapport à un pays comme la Grande-Bretagne où ce genre de service est très prisé. C’est qu’en réalité, le marché français de la résidence service sénior demeure encore trop atomisé et trop spécialisé. On compte un peu plus de 115 gestionnaires de résidences en activité sur lesquels, seuls 33 assurent la gestion d’au moins deux résidences. La société leader sur ce marché de niche possède à elle seule 7 000 logements pour séniors en France. Ceci représente un peu plus de 15 % du marché français des logements séniors.

Par ailleurs, dans une étude réalisée par la CBRE, une agence de conseil en immobilier d’entreprise, on peut constater que les cinq premiers leaders sur le marché des résidences séniors en France possèdent à eux seuls pas moins de 40 % de l’offre observée sur le marché. Le marché étant en plein essor, on relève aussi que plus de 130 nouveaux logements neufs pour séniors seront disponibles au plus tard à la fin de l’année 2018, ce qui portera le nombre de résidences séniors en France à 78 000.

De ce point de vue, on peut donc penser que l’investissement immobilier au profit des personnes âgées non dépendantes en France peut être particulièrement plus rentable encore dans les années à venir. En effet, selon la CBRE, on observe une forte demande pour les résidences séniors du fait du vieillissement de la population d’une part, de la qualité du modèle économique envisagé pour ce type d’investissement et de la bonne santé des séniors d’autre part.

Investir dans les résidences séniors : une réelle opportunité de revenu

Résidences seniors - investissement

Compte tenu de l’évolution du marché et des nombreuses opportunités que représente le marché des résidences séniors en France, il est indéniable qu’investir dans ce domaine de l’immobilier est avantageux à bien des égards. Mais avant tout, il importe de savoir, avant de s’engager trop loin, ce qu’est exactement une résidence sénior.

Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?

Les résidences séniors sont des résidences construites pour le compte des personnes âgées non dépendantes. Ces résidences offrent des appartements qui sont fonctionnels et qui s’inscrivent dans l’optique des programmes immobiliers qui sont mis en œuvre au niveau du ministère du Logement et des organismes agréés. Dans une résidence sénior, on retrouvera certains équipements adaptés à ce type de public, dont les plus importants sont les suivants :

  • La présence d’une cuisine équipée et assez ouverte ;
  • Des salles d’eau pour des personnes dont la mobilité est restreinte, notamment des rampes et des douches à l’italienne ;
  • Des volets roulants électriques et des balcons, terrasses et jardins.

En outre, conformément aux programmes immobiliers, les résidences séniors en France doivent offrir des services réglés à la carte. Il s’agit par exemple des services personnalisés, la mise à disponibilité des professionnels de manière permanente et continue, les services de restauration tous les jours de l’année, des spectacles et des services liés aux ateliers, aux sorties groupées, les services d’aide à domicile, les soins infirmiers à domicile, etc.

Il faut s’assurer de bien choisir

33 % de la population française sera âgée d’au moins 60 ans d’ici à l’horizon 2050. L’espérance de vie progresse chaque année. Elle provoque par la même occasion de nouveaux besoins parmi lesquels on compte la nécessité de disposer de logements de qualité en quantité pour accueillir avec satisfaction les personnes âgées dépendantes et les personnes âgées non dépendantes. Dans ce contexte, il sera probablement très judicieux de savoir prendre le risque d’investir dans de l’immobilier neuf pour profiter d’une rentabilité plus conséquente. Mais attention, vous devez faire de bons choix si vous souhaitez que votre investissement vous apporte les bénéfices escomptés.

Avec la loi du 28 décembre 2015 portant sur l’adaptation de la société au vieillissement de la population en France, un dispositif juridique a été mis sur pied pour organiser le fonctionnement des résidences de services séniors. Ce dispositif est une réelle aubaine pour le marché des résidences séniors en France. Des résidences qui devront non seulement apporter le confort et la sécurité, mais qui permettront également aux séniors de créer des liens sociaux forts entre eux pour préserver au mieux leur bien-être et leur santé mentale au quotidien.

Cette loi donne aussi la possibilité à tout investisseur d’accroître son patrimoine immobilier en investissant dans les logements séniors. Cet investissement vous permettra de bénéficier d’avantages fiscaux importants, et par la même occasion de générer des revenus complémentaires en prélude à votre retraite future. Ne perdez pas de vue que la résidence sénior dans laquelle vous investirez votre argent, doit être située à proximité des espaces de commodités tels que les lieux de transports, les centres commerciaux, les centres sanitaires, les espaces verts, etc. L’idéal serait qu’elle soit logée en plein centre-ville pour rendre son accessibilité facile et rapide.

En investissant dans les résidences séniors on peut bénéficier d’allègements fiscaux

Le fait d’investir dans une résidence sénior fait de vous un propriétaire de logement locatif pour séniors. Par la même occasion vous pouvez signer un bail civil ou commercial avec un gestionnaire qui se chargera de l’exploitation, de l’entretien et du fonctionnement efficace de toute votre résidence sénior. Ce qui est encore plus intéressant, c’est qu’en effectuant un placement financier pour construire une résidence sénior locative, vous bénéficiez aussi des réductions fiscales assez encourageantes.

Ces avantages fiscaux liés à votre placement sont la conséquence de la loi Censi-Bouvard qui a créé un environnement incitatif pour les investissements en LMNP (locations meublées non professionnelles) traditionnelles. Ces LMNP vous permettent en outre de tirer des revenus complémentaires de votre investissement sans pour autant voir votre niveau de taxation fiscale progresser. En France, les bénéfices tirés d’un investissement en résidence sénior sont presque souvent défiscaliser dans leur totalité ou très peu quand ils font l’objet d’une fiscalisation, tout dépendra du délai choisi pour l’amortissement de votre investissement.

Avec le dispositif Censi-Bouvard, votre investissement bénéficiera d’une défiscalisation directe sur votre revenu en tant qu’investisseur immobilier. En ce qui concerne l’investissement en résidence sénior, la loi Censi-Bouvard vous garantit un allègement d’imposition qui atteint les 11 % de la somme déboursée hors taxe pour acquérir votre résidence. Ce taux d’imposition est étalé sur une période de 9 années dans la limite du plafonnement d’investissement admis qui s’élève à 300 000 euros s’il s’agit d’une résidence sénior neuve. Le calcul fait, vous bénéficiez ainsi d’une réduction fiscale d’au moins 32 000 euros.

Un autre point favorable sur le plan fiscal quand vous décidez d’investir dans une résidence sénior en France, est que vous aurez la possibilité de récupérer toute l’entièreté de la TVA après avoir acheté votre résidence sénior TTC comprenant la TVA que l’Etat se charge de vous rembourser dans l’intégralité après que la résidence aura été livrée.

Investir dans des résidences séniors nécessite une gestion efficace

Le succès de votre investissement dans une résidence sénior tient à la qualité du programme immobilier retenu, à l’expertise du gestionnaire qui sera en outre chargé de l’exploitation de votre résidence. En retour, il devra vous verser les sommes issues du loyer conformément au contrat de bail qui vous lie à lui en tant qu’exploitant de votre bien. C’est bien parce que votre investissement vise avant tout à satisfaire de façon correcte aux exigences relatives à une demande locative précise, qu’il vous faut accorder un point d’honneur à la gestion de votre résidence. Son exploitant doit disposer du savoir-faire requis pour assurer avec efficacité tous ces impératifs évoqués.

Vous veillerez aussi à souscrire à la faveur d’un programme immobilier dans les zones ou les villes de France où la concurrence est réputée moins sévère et plus souple. Ceci est une bonne stratégie pour attirer des locataires éventuels et les persuader de choisir votre bien plutôt que celui du concurrent potentiel.

Bien choisir le lieu et aménager le cadre comme il faut

Résidences seniors - lieu

Pour optimiser votre investissement et en tirer le plus grand bénéfice, il vous faut mettre l’accent sur l’emplacement de votre résidence sénior. Une résidence sénior installée proche des zones de transports, des espaces commerciaux et autres espaces de commodité sont un atout indéniable pour attirer des résidents âgés qui apprécient de ne pas vivre éloigné des centres villes. Si vous faites le choix d’investir dans une résidence sénior éloignée de ces commodités, il est fort probable que l’issue recherchée par votre investissement ne soit pas au rendez-vous. La conséquence sera un risque plus élevé de vacance de la location, l’exploitant exigera aussi de vous que vous revoyez à la baisse le coût du loyer…

Si votre résidence sénior est une résidence médicalisée, en plus de répondre aux spécificités mentionnées ci-dessus, elle doit être située dans des endroits paisibles à l’abri des troubles sonores. Elle ne doit pas être isolée et elle doit faciliter l’accès immédiat aux axes principaux de circulation dans sa zone d’implantation. Pour maximiser vos gains, vous devriez aussi investir sur des résidences comprenant au moins 70 à 90 lits dans le but d’atteindre un équilibre financier utile et gérer plus sereinement les charges et les frais engendrés par l’exploitation de votre résidence.

Rentabilisez votre investissement en choisissant le meilleur exploitant

Une fois que vous aurez validé le programme immobilier pour résidence sénior qui vous plaisait le plus, vous devez maintenant choisir votre gestionnaire. Pour cela, vous devez faire preuve d’une attention particulière qui vous permettra de bien apprécier et évaluer les qualités de ce dernier. Il sera chargé de l’exploitation de votre bien, c’est avec lui que vous signerez un contrat de bail qui fait de lui votre principal locataire en réalité. Il devra donc se charger du bon fonctionnement et du bon entretien de votre résidence sénior.

Vous devez en plus vous assurer qu’en sa qualité d’exploitant, il détient les réserves suffisantes qui lui permettront d’assurer la rentabilité de l’exploitation sur ses fonds propres. C’est pourquoi, il vous est conseillé d’opter pour un exploitant expérimenté dont la notoriété est en outre établie sur le marché des résidences séniors en France.

Investir dans une résidence sénior vous permet de générer des revenus complémentaires

Comme vous le savez déjà, la plupart des investisseurs sur le marché des résidences séniors en France, sont favorables au cadre fiscal aménagé dans le cadre du LMNP (location meublée non professionnelle). C’est ainsi qu’on enregistre un peu plus de 59 % de la clientèle chez Senioriales sous ce type de location, et plus 79 % de la clientèle chez Domitys, deux grandes figures spécialisées dans la gestion et la promotion des résidences séniors en France. Dans le cadre de la LMNP et en tant qu’investisseur dans une résidence sénior, vous bénéficierez de l’effacement intégral ou partiel du revenu imposable sur tous vos loyers perçus pendant au moins 25 années.

Ceci est une aubaine pour vos revenus complémentaires en vous constituant un réel parc immobilier qui vous rapportera des revenus locatifs. Dans la mesure où, le loyer que vous versera le gestionnaire ou l’exploitant de votre bien est un loyer net de frais, la rentabilité de votre investissement variera souvent autour de 3,7 % et 5 % chaque année.

En outre, si vous réalisez un investissement en vous appuyant sur la loi Censi-Bouvard, cela vous donne la possibilité à long terme, de pouvoir résider vous-même dans votre résidence sénior. C’est un choix qui s’offre à vous après l’expiration du délai du contrat de bail conclu avec le gestionnaire de votre résidence sénior. Ce délai étant souvent de 9 années, vous pourriez aussi décider de renouveler le contrat ou alors prendre la résolution d’habiter dans votre résidence vous-même.

Conclusion

Il est clair que les résidences séniors présentent une possibilité d’investissement très rentable en France aujourd’hui. Face au vieillissement de la population, et avec un cadre bienveillant au niveau institutionnel et juridique pour inciter plus d’un contribuable à investir dans ce secteur, on peut penser que ce marché de niche est promis à un bel avenir. La sécurité y étant de mise, il s’agit au final d’un bon placement pour lequel on peut opter sans trop de crainte d’y perdre son épargne.