Une des meilleures façons de faire fructifier son argent est d’investir ce dernier dans une banque, ou encore dans l’immobilier. Certains investissent leur argent dans la location saisonnière, d’autres préfèrent placer leurs fonds dans des résidences étudiantes. Investir dans une résidence étudiante est une très bonne option. Pourquoi est-ce un bon investissement et quels sont les critères à prendre en compte ?

Résidence étudiante : pourquoi investir son argent dans l’immobilier ?

Si on dispose d’une bonne somme d’argent (30 000 euros par exemple), on peut naturellement faire fructifier cet argent. L’un des meilleurs moyens aujourd’hui pour y parvenir est de placer cet argent dans l’immobilier. Investir dans l’immobilier présente beaucoup d’avantages. Il y a la possibilité de créer un revenu supplémentaire très intéressant. De plus, il s’agit d’un investissement qui est généralement peu taxé et qui n’exige pas une charge de travail importante, etc. Autant d’avantages qui expliquent pourquoi de plus en plus de personnes investissent dans l’immobilier de nos jours.

L’investissement immobilier est un secteur qui possède plusieurs branches. On peut citer l’investissement en immobilier locatif, le placement immobilier pour une résidence principale, le placement immobilier via les SCPI, l’immobilisation via les résidences étudiantes, etc. De nos jours, investir dans les résidences étudiantes est l’un des meilleurs moyens, pour accroitre la rentabilité d’un investissement immobilier. Ceci à cause des avantages en matière de fiscalité, de gestion locative, et des revenus qui sont réguliers et garantis.

Investir dans une résidence étudiante : de quoi s’agit-il ?

Les offres concernant les besoins en logements pour étudiants ne manquent pas du tout en France. En effet, la plupart des étudiants après l’obtention du baccalauréat ne vont pas forcément dans des universités qui sont à proximité de leurs domiciles, et ce pour plusieurs raisons. Certains choisissent des filières spécifiques qui les amènent à continuer leurs études dans une université située dans une autre ville, loin de celle dans laquelle ils résident. Cependant, toutes les universités françaises ne possèdent pas assez de logements dans leurs résidences universitaires pour tous les étudiants.

Le nombre d’étudiants, y compris les étudiants étrangers, ne fait qu’augmenter chaque année. Les universités accueillent en moyenne chaque année plus de 30 000 nouveaux étudiants. Les étudiants qui n’ont pas trouvé de logements sur le campus et qui n’ont pas de parents ou amis à proximité chez qui se loger sont alors obligés de louer un logement étudiant. Il y a donc un nombre élevé d’étudiants qui se lancent dans la recherche de logement en France. Cela crée une demande de logement très élevée sur le marché locatif, qui représente une excellente opportunité.

Cependant, le marché locatif étant constitué également de plusieurs offres de locations de toutes les sortes, il est important que les logements répondent aux exigences des étudiants. Un logement de qualité situé dans une ville attractive, à proximité d’une université reconnue, et non loin des moyens de transport en commun est idéal pour assurer la rentabilité d’un investissement en résidence pour étudiants.

Selon une enquête de l’institut d’étude économique Xerfi publiée en août 2016, il existe près de 1200 résidences pour étudiants. Et ce nombre n’est pas suffisant pour loger les millions d’étudiants inscrits en France qui n’habitent pas forcément chez leurs parents ou amis. Un investissement dans ce secteur est donc une bonne idée. Mais, il faudra s’assurer de répondre aux attentes des futurs locataires. Outre les nombreux avantages de ce type de placement énumérés ci-dessus, l’une des particularités de cet investissement est son avantage fiscal.

Investissement étudiant : avantages fiscaux

Investir dans une résidence étudiante présente beaucoup d’avantages en matière de fiscalité. En premier, on distingue le remboursement de la TVA sur le prix du bien immobilier qui est pour l’instant à un taux de 19,6 %. Le propriétaire bénéficie de cette récupération de la TVA, à condition qu’il conserve le bien pendant vingt ans. Ensuite, lorsque l’investissement concerne une location meublée, on est soumis à un régime de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui permet de jouir de certains avantages.

Mais tout d’abord, il faut déterminer si on est un loueur en meublé professionnel (LMP) ou un LMNP, qui veut dire « loueur en meublé non professionnel ». Dans l’un ou l’autre des cas, il y a la possibilité d’opter pour des bénéfices réels. Ce qui veut dire qu’on a désormais la possibilité de déduire, non seulement les charges d’entretien, de réparation, les impôts locaux et les intérêts d’emprunt, mais également l’amortissement du mobilier et des locaux.

De plus, un LMNP a aussi la possibilité d’opter pour le dispositif « Censi-Bouvard ». Notez que le propriétaire LMNP génère un revenu locatif de 23 000 euros par an. Et pour en revenir au dispositif Censi-Bouvard, il s’agit d’un dispositif qui procure une autorisation d’une réduction d’impôts de 11 %. Cette réduction est appliquée sur le montant hors taxes de l’achat du bien immobilier. Et cette réduction est étendue sur neuf ans, sur un prix dont le plafond est limité à 300 000 euros.

Par exemple, si l’achat du bien a coûté 100 000 euros, alors on bénéficie d’une réduction d’impôts de 11 000 euros. Ce qui équivaut à une économie de 1 222 euros chaque année pendant neuf ans. Concernant la rentabilité de l’investissement, elle devrait être dans la fourchette de 3,5 % à 4 % net par an, sans prendre en compte la fiscalité Bouvard. Bien sûr, à condition que la caution locative fixée par le gestionnaire locatif soit en adéquation avec le milieu économique et le budget des étudiants.

Comment fonctionne un investissement étudiant ?

Investir dans une résidence étudiante permet non seulement de jouir des avantages fiscaux, mais aussi d’optimiser le rendement de son investissement immobilier. Le principe d’un investissement dit « étudiant » est simple. Le propriétaire achète un appartement, généralement il s’agit d’une petite surface comme un studio ou un deux-pièces. L’achat du bien est effectué dans une résidence étudiante avec des services. Ensuite, l’investisseur confie la gestion locative à un exploitant expert dans le domaine par un bail commercial de neuf ans.

Le gestionnaire est alors chargé d’effectuer des annonces d’offre locative dans le but de trouver des locataires, d’entretenir le bien immobilier, et de verser au propriétaire (ou investisseur) une somme d’argent. Ladite somme est appelée : loyer garanti. Ce dernier est souvent versé à l’investisseur, soit à chaque fin de mois, ou suivant une modalité de versement préalablement inscrite dans le contrat de gestion. Avant d’entamer un investissement étudiant, il faut avoir comme fond de départ une somme d’argent allant de 80 000 euros à 120 000 euros.

Avec un tel budget, une résidence étudiante occupe une place de choix dans l’esprit des investisseurs. Cependant, étant donné que le gestionnaire s’occupe déjà de tout ce qui a rapport de près ou de loin à la location de logements, l’investisseur a tendance à ne plus s’intéresser à la rentabilité de son investissement. Du moment où, ce dernier perçoit régulièrement un revenu, il oublie souvent qu’il joue un rôle important dans la rentabilité de son investissement. Voici quelques points qu’il faut prendre en compte pour optimiser le rendement de son investissement.

Résidence étudiante : quelques points à prendre en compte

Il s’agit de quelques précautions à prendre pour mieux rentabiliser son investissement. On en distingue plusieurs, parmi lesquelles on peut citer : l’emplacement du logement, le rendement de l’investissement, et bien d’autres points à prendre en compte.

L’emplacement du logement

Un investissement étudiant est avant tout un investissement locatif. Cela signifie que l’emplacement du logement à mettre en location est déterminant, pour que l’investissement puisse réussir. Si on achète un logement dans une zone éloignée, qui obligerait un étudiant à faire des kilomètres avant d’atteindre son université, on risque de voir son logement en vacances locatives. En effet, toutes les villes de France ne favorisent pas un investissement étudiant.

Il est plus judicieux d’investir dans une ville étudiante ou une cité universitaire comme Paris. Paris est bien connue pour être la ville où un logement universitaire ne reste jamais vacant pendant plus d’un mois. D’ailleurs, la plupart des grandes universités sont à Paris. Ce qui explique le grand nombre d’étudiants qui continuent leurs études dans une université de Paris, après l’obtention de leur baccalauréat. Ainsi, si on investit en achetant un logement étudiant à Paris, on a toutes les chances de rentabiliser son investissement.

Cependant, Paris n’est pas la seule ville universitaire de qualité de la France. On compte aussi les localités telles que : Créteil, Marne-la-Valée et Versailles, parmi les villes qui favorisent le marché locatif. Dans le cas où on désire acheter le bien dans une province, il est recommandé de tourner son attention vers les grandes métropoles comme : Lille, Montpellier, Nice, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Aix-Marseille ou encore Strasbourg. Il existe également des villes telles que : Reims, Grenoble, ou Rennes qui présente une situation favorable à un investissement étudiant.

Mais pour ces dernières, on doit bien cibler les quartiers qui permettent de rentabiliser l’investissement. Sans oublier les quartiers et villes qui sont situés à proximité des campus universitaires, des centres-villes, et même de grandes écoles.

La rentabilité de ce type d’investissement

Investir dans une résidence étudiante afin de générer des revenus importants est un bon plan d’investissement. Mais l’investissement ne sera vraiment rentable que si l’on confie sa gérance au bon gestionnaire. En effet, la plupart des investisseurs ne s’intéressent plus au marché de ce secteur, parce qu’ils estiment que le gestionnaire s’en occupera. Mais il faut savoir qu’une telle négligence peut réduire la rentabilité de l’investissement.

Le marché locatif des résidences étudiantes garantit un revenu qui oscille entre 3,5 % et 4 % nets par an, sans prendre en compte la fiscalité Censi-Bouvard. Et lorsque le gestionnaire promet un rendement trop élevé, il est généralement obligé de pratiquer des loyers trop élevés, pour tenir sa promesse. Mais à force de pratiquer un loyer aussi élevé, il risque d’avoir tôt ou tard du mal à trouver des locataires. Ce qui crée beaucoup de difficultés lorsque l’on veut remplir les logements.

Ainsi, certains logements risquent de se retrouver en vacance locative, et le gestionnaire ne pourra plus atteindre le rendement qu’il avait promis au départ. Ce qui réduira à court terme la rentabilité de l’investissement. Pour remédier à ce problème, il sera obligé de revoir à la baisse le loyer qu’il pratiquait. Dans ce cas également le rendement de l’investissement baissera. Dans l’un ou l’autre des cas, un propriétaire ne saurait accepter cette diminution de son rendement.

C’est pourquoi, il est conseillé de suivre de près et régulièrement les démarches de gestion locative de son gestionnaire. Paul Duvaux, avocat parisien spécialisé dans la défense des investissements locatifs, note que « Quand on achète en résidence de services, il faut toujours se demander si l’exploitant aura les moyens de payer les loyers ».

Autres aspects à prendre en compte

Gilles Étienne, membre du directoire de Cyrus Conseil, souligne, « Il faut bien étudier les fondamentaux du marché, vérifier que les niveaux de loyer ne soient pas éloignés de la réalité. La qualité du preneur, c’est-à-dire celui qui va payer les loyers, est fondamentale. Dispose-t-il par exemple d’un marché de revente ? Il faut étudier en outre les clauses du bail : à qui incombent les charges d’entretien, les remises en état, le changement du mobilier ? »

Outre l’aspect concernant la nécessité d’un emplacement clé, les étudiants tiennent également compte de certains critères sociaux importants pour choisir le logement qu’ils veulent. La plupart des étudiants préfèrent choisir un logement situé à proximité d’un transport commun, c’est un facteur déterminant dont on doit tenir compte avant d’acheter un bien immobilier. Il faut également fixer son loyer en prenant en compte le fait qu’un étudiant n’a pas un grand budget.

Commencer par observer les coûts de location étudiante sur le marché local. Notez que les loyers peuvent varier d’une ville à une autre. À Paris par exemple, le loyer est un peu plus cher que celui d’une petite ville située dans une province. Alors, il faut proposer les loyers de telle sorte qu’ils soient en même temps accessibles à tous les étudiants, tout en permettant de rentabiliser son investissement. Le loyer ne doit pas être trop au-dessus ni trop en dessous du loyer du marché immobilier local.

En somme, investir dans une résidence étudiante demeure un bon plan qui permet d’accroître ses revenus immobiliers, tout en bénéficiant d’un excellent avantage fiscal. Pour parvenir à atteindre ce but, il est important d’avoir connaissance des critères à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier.