Salut c’est Théo, bienvenu dans cette nouvelle vidéo. Bienvenu, j’aimerais bien vous dire  » chez moi « , mais c’est pas chez moi, je suis juste en vacances avec un groupe d’amis, on est là pour quelques jours.

Aujourd’hui je vais vous faire une vidéo où je vais répondre à vos questions sur l’investissement immobilier en France mais aussi à l’étranger On va parler d’investissement dans les pays d’Europe de l’Est, on va parler d’investissement en France, on va parler d’investissement en Europe, donc dans des pays comme l’Espagne. Là également je suis en Thaïlande à Phuket, pour quelques jours, et voilà, donc je vous le dis honnêtement c’est pas chez moi, je ne fais pas semblant que c’est chez moi, c’est juste que j’aimerais vous faire partager ce petit périple de quelques jours avec une vidéo et puis si possible vous apportez des infos sur l’investissement.

Alors vous remarquerez, je ne sais pas si vous remarquerez, que je marche un petit peu comme un canard aujourd’hui c’est tout simplement parce que j’ai fait un entrainement de muay-thaï sur du gravier hier et c’était fort plaisant pour mes orteils. Voilà, parenthèse terminée.   

Aujourd’hui je vous parle d’investissement locatif et je vais répondre d’abord à deux questions, donc déjà une première question qui m’a été posée: combien j’ai investi dans l’immobilier ? Donc sachez que je ne vais pas répondre à cette question tout simplement parce qu’à chaque fois ça change. Tous les ans j’investis un peu plus. Et donc il suffit qu’aujourd’hui je vous dise un chiffre et que dans 3 ou 4 mois, d’ailleurs dans quelques mois je vais investir un peu moins d’un million d’euros encore dans l’immobilier et donc du coup cette réponse va encore changer.

Donc ça ne sert à rien que je vous réponde tous les 2 ou 3 mois, et encore une fois je pense que ce n’est qu’une question de curiosité qui ne sert pas à grand-chose, parce que finalement mon but c’est de vous expliquer comment investir dans l’immobilier étape par étape et pas de vous expliquer comment devenir multimillionnaire en partant de zéro.  

Moi, je suis devenu millionnaire fin 2018, et voilà et j’ai investi dans l’immobilier et je continue d’investir dans l’immobilier. Donc, mon but c’est pas de vous dire voilà, je suis le meilleur machin-truc, parce que déjà, ce n’est pas vrai, mais surtout mon but, c’est de vous aider. Et pas de vous faire rêver, de voilà, c’est possible, de partir de zéro et devenir multimillionnaire en un claquement de doigt ou juste avec ci ou juste avec ça. Ce n’est pas possible, il n’y a pas de recette miracle, il n’y a pas de secret, c’est un travail de longue haleine, et vraiment étape par étape.

Bref, donc je ne vais pas vous répondre à combien j’ai investi dans l’immobilier. Par contre, je vais vous donner dans cette vidéo, des pièges à éviter, des raccourcis d’enrichissement sur l’immobilier, qui moi m’ont permis ben d’atteindre un certain niveau de sérénité par rapport à mes dépenses, par rapport à mes revenus, qui sont beaucoup plus stables qu’avant. Puisque, pour la petite histoire, donc moi, j’ai démarré avec des business en ligne il y a de ça 5 ans, dans le domaine des étudiants. Donc je vendais des fiches de révision, et puis après, j’ai commencé à créer d’autres vidéos pour expliquer aux gens comment je gagnais un peu d’argent en ligne.

Et puis après, ça a évolué, évolué, évolué. Et puis ensuite j’ai investi dans l’immobilier. Donc ce que je vous propose, c’est non pas de vous dire combien j’ai investi dans l’immobilier, ni combien je gagne avec l’immobilier, mais ce que je peux vous dire en tout cas, c’est, je peux vous dire mon premier investissement immobilier. Comment est-ce qu’il s’est passé ? Et j’espère que vous trouverez des réponses au travers de ces réponses. Voilà.

Donc déjà mon premier investissement, il a été fait, il me semble, il y a un peu plus de, je crois qu’il a été fait, je ne sais plus quand, peu importe. Et en fait, mon premier investissement, je vais vous donner des chiffres histoire que vous compreniez

Donc mon premier investissement, il m’a coûté 89 000 euros pour 108 m2, j’ai les chiffres sous les yeux. Je vous mettrais les photos d’avant/après mon premier investissement, donc vous allez voir qu’au début c’était vraiment pas propice à la location. Donc, pour 89 000 euros j’ai eu un 108 m2, ce qui fait un prix au mètre carré de 824 euros, les commissions de l’entreprise qui ont géré tout le projet ça m’a coûté 10 000 euros, donc je n’ai strictement rien fait, j’ai payé quelqu’un qui s’occupait de tout. Le montant des travaux était de 45 000 euros, l’ameublement de 5 000 euros, et tout ce qui est taxes d’État, taxes d’avocats, notaires, etc, à peu près 2 000 euros.

Donc ce qui nous fait un montant de l’investissement total de 150 000 euros. Donc une fois que j’ai investi pour ces 150 000 euros, j’ai mon appartement qui est dans l’état dans lequel vous le voyez donc après les rénovations. Et du coup, après, je le mets en location. Donc je vais mettre en location 9 mois par an, en longue durée, donc auprès des étudiants puisque dans ce type de cadre, dans ce type de cas pardon, pour cet appartement, j’ai fait une colocation pour 5 étudiants. Donc, 9 mois par an, je loue 300 euros la chambre, comme on a 5 chambres ça me fait 1 500 euros de loyer par mois brut. Et pour ce qui est de la courte durée, donc durant 3 mois, juin, juillet, août, on le met en location 3 500 euros par mois, donc ça en courte durée.

Donc là c’est plus en, non pas Airbnb, mais Booking, puisque Airbnb tout le monde croit un petit peu que c’est la recette miracle, mais n’oubliez pas que Airbnb prend énormément de frais, tandis que Booking c’est plus réservé à une clientèle de professionnels, et en fait les gens qui sont dans un état d’esprit de  » je vais rechercher un logement sur Airbnb », la plupart du temps c’est parce qu’ils veulent réduire leurs coûts. Donc ils ne vont pas chercher quelque chose de cher. À l’inverse, sur Booking, les gens sont plus dans un état d’esprit de « je pars en vacances » donc je ne compte pas vraiment ou en tous cas je compte moins que des personnes qui vont sur Airbnb qui recherchent un appartement pas cher.

Donc déjà, le revenu mensuel net moyen, c’est-à-dire après les frais, puisque je vous ai parlé en 1 500 euros par mois brut et après 3 500 euros par mois brut, si on retire tous les frais, ce qui me fait à peu près en location longue durée, ça me fait 1 200 euros par mois net, et en courte durée on est plus aux alentours de 2 600-2 700 euros, et donc ce qui nous fait un revenu mensuel net moyen, net, net, net, net, net, donc après impôts, après les frais, après tout ce que vous voulez, il me reste 1 600 euros par mois net dans la poche de cet investissement.

Ce qui nous fait 12,8 % net de rentabilité, uniquement grâce au loyer. Il faut savoir également que la valeur du bien augmente entre 15 à 20 % par an, selon les statistiques que l’on trouve en ligne. Alors, moi, j’estime que le bien prend que 15 % par an, ça pourrait être plus, mais j’estime que moi de ma connaissance sur le marché, elle prend 15 % par an. Ce qui nous fait donc une rentabilité grâce au loyer de 12,8 % net, et une rentabilité de plus-value potentielle du bien de 15 % par an. Ce qui nous fait un bien qui en moyenne, si je le revends par exemple après 5 ans, et bien ce qui nous fait une rentabilité nette par an de, enfin un retour sur investissement net par an de 27,8 %.   

Donc, je sais que ça peut paraître beaucoup pour certaines personnes, mais en même temps, moi j’ai mis beaucoup de temps à me former sur l’immobilier, j’ai pris beaucoup de temps pour me renseigner, pour prendre vraiment que des bonnes affaires, et, d’ailleurs je vous en reparlerais plus tard, je vous ferais visiter également mes appartements en vidéo. Mais concrètement, faut y aller étape par étape, et ce n’est pas impossible d’avoir des biens, là comme là, 28 % de rentabilité nette par an. C’est tout à fait possible, il s’agit juste de faire les choses différemment que la plupart des investisseurs.

Ce que je vous propose maintenant, c’est que je réponde à différentes autres questions, pour ça que je vous propose qu’on bouge et on va parler de comment emprunter, selon votre statut. Donc si vous êtes étudiant, salarié, entrepreneur, chômeur, comment préparer votre dossier de prêt, comment faire pour emprunter de l’argent pour investir dans des pays comme l’Espagne, la Hongrie, la Thaïlande. On va en parler dans un instant, je vous propose qu’on bouge ???? (7:00)

Maintenant, j’aimerais répondre à une nouvelle question, qui est très intéressante concernant l’emprunt bancaire. Puisque sachez que pour investir dans l’immobilier, vous n’avez pas et vous ne devez pas utiliser d’argent. Pourquoi ? Tout simplement parce que si vous utilisez votre propre argent, vous allez mettre peut-être plus de temps à vous enrichir que si vous utilisez l’argent des banques, qui est à votre disposition pour investir.

Donc je vais répondre maintenant à différentes questions, selon votre cas. Donc je sais qu’il y a des personnes qui sont étudiantes, d’autres salariés, fonctionnaires, d’autres entrepreneurs, certaines personnes sont également chômeurs, mais souhaitent investir dans l’immobilier. Donc je vais répondre à vos questions sur l’emprunt bancaire, et je vais également répondre aux questions concernant l’emprunt pour investir dans des pays comme l’Espagne, la Thaïlande ou encore la Hongrie où j’investi personnellement, donc à Budapest, la capitale.

Donc, déjà comment faire pour emprunter si vous êtes étudiant ? Ben vous avez un prêt, qui est un prêt étudiant, donc je sais, certaines personnes vont me dire  » Oui, mais le prêt étudiant c’est pas fait pour ça », j’en ai rien à faire. Moi, l’argent m’est prêté de la part de la banque, la banque me propose un prêt, après je l’ai je l’ai pas, c’est pas grave, mais le but c’est vraiment d’utiliser l’argent qu’on met à votre disposition. Donc, forcément, si vous souhaitez devenir, voilà, indépendant financièrement grâce à l’immobilier ou même millionnaire, il faut que vous fassiez des choses différemment de la plupart des autres personnes. 

Donc toutes les personnes qui me diront  » Oui, mais par exemple, c’est pas vrai, on peut pas avoir un bien à moins de 1 000 euros le m2 « , OK d’accord, gardez vos croyances, en tout cas moi j’en veux pas, moi j’achète des biens à moins de 1 000 euros le mètre carré, si c’est pas à moins de 1 000 euros le mètre carré je l’achète pas, c’est tout. Donc il faut savoir chercher les bonnes informations, et il faut savoir faire des choses que les autres ne sont pas prêtes à faire. Donc je vous le dit aujourd’hui, si vous êtes étudiant, vous souhaitez investir dans l’immobilier, forcément vous allez pas pouvoir acheter un immeuble de rapport au début, c’est normal, mais vraiment commencez petit, petit, petit, petit, on en reparlera juste après, du mindset, état d’esprit qu’il faut avoir pour investir dans l’immobilier.

Mais quand vous êtes étudiant, allez voir une banque, demandez un prêt étudiant, vous allez peut-être avoir 20 00, 30 000, 40 000 euros, vous faites deux prêts étudiants aurpès de 2 banques, vous pouvez toucher 60 000, 80 000 euros, vous achetez un bien immobilier, même un petit studio avec ça, ou même deux petits studios, ou un appartement que vous divisez en 2, on en reparlera juste après, et bam vous avez déjà des locataires qui remboursent votre crédit.

Si vous êtes salarié, ou si vous êtes fonctionnaire, employé, vous avez deux possibilités, soit vous êtes en CDD soit vous êtes en CDI. Et dans ce cas-là vous allez voir à la banque et bam elle va vous prêter un certain montant d’argent. J’ai même vu des personnes en intérim obtenir des prêts, donc les personnes qui me diront  » Oui, en CDD, c’est pas vrai, on peut pas obtenir de prêt « , mon œil.

Donc, tout est une histoire de montant que vous allez pouvoir lever, donc le banquier, vous allez toujours trouver une banque qui va vouloir vous prêter de l’argent. Le seul truc, c’est que plus votre situation est stable, plus vous allez pouvoir emprunter. Et moins votre situation est stable et moins vous pourrez emprunter. Mais vous allez toujours avoir une banque qui va vous proposer un prêt, le tout est de trouver la bonne banque.

Mais vous allez toujours avoir une banque qui va vous proposer un prêt, le tout est de trouver la bonne banque. Première possibilité, vous vous reversez un salaire avec votre boite, dans ce cas-là vous pouvez emprunter tout comme les fonctionnaires, tout comme les salariés. Ou alors, vous vous reversez des dividendes, et dans ce cas-là, vous pouvez investir avec l’argent de la banque, en ayant au moins un bilan d’entreprise à présenter. À noter que vous pouvez également investir avec votre entreprise, je n’en parlerais pas volontairement dans cette vidéo parce que ça ne concerne pas les débutants.

Maintenant, pour les personnes qui sont entrepreneurs, qui ont un business, qui souhaitent emprunter pour investir dans l’immobilier, deux possibilités :  » Oui, voilà, j’ai pas d’argent, je ne peux pas investir « , même les chômeurs peuvent investir. Cependant, je ne le recommande pas. Moi ce que je recommande, aux personnes qui sont en recherche d’emploi, c’est vraiment d’abord de trouver un job, de se constituer un fond de sécurité, d’avoir une certaine stabilité, et ensuite, seulement après, d’investir dans l’immobilier.

Maintenant, j’aimerais répondre à différentes questions concernant le fait d’investir, comment on fait pour emprunter quand on veut investir par exemple en Espagne, en Thaïlande, en Hongrie. Comment faire pour emprunter ?

Deux possibilités.

Première possibilité, d’abord, vous avez une source de revenus imposables dans le pays dans lequel vous souhaitez investir. Par exemple, ici là, on est en Thaïlande, voilà, première possibilité pour emprunter de l’argent ici, il faut que je travaille en Thaïlande, et que je gagne un salaire venant d’une boite thaïlandaise, comme ça je paye des impôts et ensuite bam je peux emprunter auprès d’une banque thaïlandaise pour investir en Thaïlande.

Deuxième possibilité, c’est le fait d’avoir un bien qui est hypothécable. Par exemple, admettons que j’ai un bien qui est en France, un bien qui vaut par exemple 100 000 euros, et bien ce que je vais faire, c’est que je vais aller voir la banque, je vais dire écoutez, moi j’ai envie d’investir en Thaïlande. Ils vont me dire : Par exemple, admettons que j’ai un bien qui est en France, un bien qui vaut par exemple 100 000 euros, et bien ce que je vais faire, c’est que je vais aller voir la banque, je vais dire écoutez, moi j’ai envie d’investir en Thaïlande.

Je vais leur dire, écoutez, je mets en hypothèque mon appartement, il vaut 100 000 euros, comme ça si jamais je ne peux pas vous rembourser vous saisissez mon appartement. Ils me disent  » OK d’accord « , cependant, en fonction des banques, il va vous falloir entre 10 à 30 % d’apport par rapport au projet que vous souhaitez faire à l’étranger.

Encore une fois, ce que je vous donne là, ce sont des exemples, et il faut bien comprendre que tout varie en fonction de votre situation, et également en fonction de la banque, mais aussi en fonction du projet. Donc je n’ai pas, et il n’existe pas des chiffres à avoir ou des chiffres à vous donner en fonction de chaque type de pays ou en fonction de chaque type de situation, puisque ça dépend vraiment du cas, ça dépend vraiment de l’investissement, ça dépend vraiment du pays dans lequel vous souhaitez investir, ça dépend d’un tas de choses.

Pour ce qui est du plus important, c’est surtout la présentation de votre dossier de prêt, pour ça, je vous mets un lien dans la description de la vidéo qui vous offrira une formation offerte, qui vous explique comment préparer votre dossier de prêt, étape par étape, pour investir dans l’immobilier.

Mais oui, mais nous comment est-ce qu’on fait pour avoir une garantie ? On en reparle tout de suite, dans un instant.

Maintenant, ce dont on va parler, c’est comment faire pour trouver une bonne affaire ? Alors, je vois pas mal de vidéos sur Youtube qui rendent ça un petit peu mystique, comme si c’était hyper-compliqué. Mais je vais vous dire honnêtement, moi, je pense qu’il n’y a que 3 critères. Le premier critère, c’est déjà qu’il faut que le bien soit en dessous du prix moyen au mètre carré. C’est-à-dire qu’admettons que vous investissez dans une ville où le coût moyen par exemple du prix au mètre carré est de par exemple 1 000 euros. Et bien vous devez acheter votre bien moins de 1 000 euros le mètre carré. C’est pas plus compliqué que ça.

Deuxième critère, il faut que le bien soit bien positionné, par exemple, si vous investissez pour les étudiants et que vous êtes au milieu de la mer, vous comprenez bien que les étudiants risquent pas de venir. Et enfin, le troisième critère, c’est il faut que le bien soit divisible.

Pourquoi divisible ? Parce que forcément, admettons que vous achetez une baraque comme ça énorme, mais que vous avez qu’une seule pièce, et bien vous comprenez bien que les gens ne vont pas venir. Alors que si vous avez, par exemple, une chambre là-bas, une chambre en-dessous, il y a également une chambre juste ici, vous en avez une également juste derrière, ce qui fait qu’ici on peut déjà accueillir 4, enfin il y a 4 chambres, ce qui fait qu’on peut accueillir jusqu’à 8 personnes dans cette maison. Donc vous comprenez que tout de suite le bien est beaucoup plus facilement divisible.

Donc même chose pour mes biens immobiliers que j’achète dans les pays d’Europe de l’Est, ce sont des colocations, et donc du coup, je peux loger beaucoup plus d’étudiants, ce qui fait que c’est beaucoup plus facile pour trouver des locataires. Parce que vous vous doutez bien que, forcément voilà, les villas de luxe, l’immobilier de luxe, c’est vrai que ça peut être stylé d’investir dans des trucs comme ça, mais est-ce que c’est rentable ? Est-ce que vous trouvez facilement des locataires qui sont prêts à dépenser ce type de loyer ?

Cette baraque-là, c’est 900 euros par jour. Est-ce que vous croyez que tous les jours de la semaine il y a des gens ? Non. Donc, vraiment, il faut comprendre une chose, c’est que si vous souhaitez investir dans l’immobilier, rendez vos biens accessibles en faisant de la division. C’est beaucoup plus facile de trouver des locataires, et également si jamais vous ne trouvez pas de locataires, ben votre bien n’est pas totalement vide, Il manque juste par exemple, un locataire. Donc ça, il faut bien le prendre en compte, surtout quand vous investissez.

Et surtout, vraiment, je dirais que la clé pour jamais perdre d’argent dans l’immobilier, c’est le fait d’acheter un bien qui est en dessous du prix moyen au mètre carré là où est-ce que vous achetez. Parce que quoique vous fassiez après, vous ne pouvez pas perdre d’argent. Si vous achetez un bien par exemple qui est coté normalement 100 000 euros et que vous l’achetez 90 000 euros, même si vous ne trouvez pas de locataires, vous le revendez au moins 100 000 euros. Même 90 000 euros au pire du pire du pire.

Donc vraiment, pour ne jamais perdre d’argent dans l’immobilier, tout ce passe au moment de l’achat, en achetant quelque chose qui est en-dessous du prix moyen au mètre carré, et ça il y a des sites qui vous expliquent quel est le prix moyen au mètre carré dans telle rue, dans telle ville, dans telle région, tout ça encore une fois je vous l’explique en détail, dans la formation gratuite qui est dans la description de la vidéo.

Maintenant, je réponds à une autre question : Ok Théo, j’ai des critères, mais maintenant comment je fais pour trouver un bien qui est vraiment intéressant, dans lequel investir ? Et bien au fait, c’est relativement simple, trois possibilités.

Première possibilité, forcément, les sites d’annonces. Donc vous avez des sites sur lesquels vous pouvez trier les biens immobiliers en fonction des critères que je viens de vous donner. Vous pouvez dire : Ok, moi j’investis que dans des biens, par exemple, où il y a au minimum 2 chambres. Vous pouvez investir dans des biens qui valent en dessous de tel prix pour autant de mètres carré. Ce qui fait que vous pouvez directement déterminer quel est le prix moyen au mètre carré du bien que vous souhaitez acheter. Et aussi, vous pouvez déterminer dans quelle zone il va se trouver.

Et maintenant, j’ai même une petite astuce pour vous. Mc Donald a fait d’énormes études géographiques pour savoir où poser leurs fast-foods. Donc, concrètement, si votre bien immobilier se trouve à moins de 500 m, voire même moins de 750 m, d’un Mc-Donald, d’une chaîne de fast-food, et bien forcément, vous aurez déjà une idée du bon positionnement de votre bien immobilier. Donc ça, première possibilité, pour trouver un bien rentable, dans lequel investir. Premier, vous cherchez par vous-même, par le biais de sites de petites annonces, vous vous rendez sur place, vous regardez autour.

Deuxième possibilité, vous faites appel à des agences d’investissement. Moi c’est ce que je fais principalement aujourd’hui, parce que j’ai plus le temps de gérer ça. Donc je ne suis plus sur place à visiter les trucs et tout machin. Par exemple, là, je suis à Phuket en Thaïlande, je vais pas commencer à aller en Hongrie pour, voilà, commencer à aller voir tel bien immobilier, est-ce que c’est intéressant. Non. Je paye des agences d’investissement, je leur dis voilà vous me trouvez un bien immobilier rentable, vous faites des travaux, faites tout pour moi, et bam et je vous paye et puis voilà, c’est terminé.

Et enfin, troisième possibilité, vous faites appel à des chasseurs immobiliers. Donc qu’est-ce que c’est que des chasseurs immobiliers et combien ça coûte ? Donc vous allez voir une agence immobilière, vous leur dites : écoutez, moi, je souhaite acheter un bien immobilier pour tel prix, au minimum tels mètres carré. À côté de ça, ça, ça, ça, ça, et en plus de ça, il faut que ce soit une 2 chambres, un 3 chambres, un 4 chambres, voilà. Ça c’est mes critères, et en fait ça ne coûte rien, en fait, si ça va coûter des commissions d’une agence immobilière normale. Mais vous n’allez pas payer de choses en plus. Donc vraiment comprendre que trouver des biens immobiliers, c’est possible par vous-même, mais laissez faire les professionnels puisque ben, ils sont payés pour ça.

Ok, maintenant, on se retrouve dans la piscine pour parler travaux, évidemment.

Donc là maintenant, je vais vous dire pourquoi est-ce que vous ne devez pas faire vos travaux vous-même. Il y a pleins de raisons à ça. La première, c’est parce que, ben, vous vous embêtez pas à le faire, tout simplement.  

Ne vous embêtez pas à le faire ! Vous pouvez vous faire rembourser de vos impôts sur vos futurs loyers que vous allez toucher, vous allez pouvoir vous faire rembourser les travaux donc ne le faites pas, puisque ce n’est pas obligatoire de les faire. Vous pouvez payer des gens et tout simplement au lieu de payer des impôts, ben vous avez payé les gens. Beaucoup plus simple de faire comme ça.

Deuxième raison, admettons que vous faites une erreur, une erreur, qu’est-ce que ça va vous coûter ? Non pas juste des milliers d’euros de réparation, mais aussi des loyers, et ça, c’est super important. Je vous donne un exemple très concret, j’ai un ami, peut-être qu’il se reconnaîtra en regardant cette vidéo, son nom commence par A, et bien il a fait lui-même sa salle de bain, il s’est dit voilà, je vais économiser des milliers d’euros ça va être génial, il a mis sans le faire exprès du matériel d’insonorisation sonore dans sa salle de bain, au lieu de mettre des matériaux qui vont absorber l’humidité, quelques mois plus tard, son locataire lui a envoyé des photos de son mur qui tombait en grumeaux, parce qu’il n’avait pas mis les bons matériaux.

Donc vraiment, comprenez bien un truc, c’est que derrière, votre locataire s’en va, vous perdez des loyers, alors que vous avez mis vous-même de l’énergie et en plus de ça derrière vous payez des impôts, alors que vous n’étiez même pas obligés d’en payer. Donc, comprenez bien ça, c’est vraiment important.

Ensuite, il faut aussi également comprendre quelque chose, c’est que si vous faites vos travaux vous-même, et bien également, ça va rendre plus difficile d’un point de vue mental, le fait de ré-investir. Parce qu’à chaque fois vous dites, ok, je vais acheter un appartement, je vais investir dans l’immobilier, ok, mais je vais devoir faire les travaux. Donc ça c’est un poids en plus dans le domaine de l’immobilier, qu’il faut vous enlever, et le fait de ne pas faire les travaux, va vous permettre d’investir beaucoup plus rapidement et aussi d’un point de vue mental, de vous dire, ok, je vais pouvoir le faire, et ça va être relativement simple puisque je n’aurais qu’à faire ces étapes-là. Donc retirez des étapes, et l’étape travaux, honnêtement, c’est pas ce qu’il y a de plus intéressant dans le domaine de l’immobilier.

Également ce qui est intéressant, c’est que si vous êtes tout seul à faire vos travaux, vous allez prendre beaucoup plus de temps. Alors que si vous payez des gens, une équipe de 3,4,5 personnes, mathématiquement ce sont des professionnels, ils vont le faire plus vite que vous, et donc vous toucherez vos loyers plus rapidement.

Faites bien attention à ça, parce que beaucoup de personnes ne le prennent pas en compte, et disent, voilà j’ai un bien immobilier qui est rentable à 20, 30, 50 %, mais ouais coco mais si tu as pris dix ans à le préparer, et que tu l’as payé trois francs six sous, ben ta rentabilité elle est totalement partie en fumée.

Il y a également un autre point sur lequel je voulais vous éveiller, c’est le fait que, quand vous faites des travaux, vous devez vraiment faire attention à un truc, et moi ça j’ai fait l’erreur à mes débuts, c’est de ne pas avoir de délais, ne pas donner de délais aux entrepreneurs qui vont rénover votre appartement. C’est super important, parce que les personnes qui font des rénovations dans votre appart ont également d’autres chantiers, sur lesquels elles vont également travailler et peut-être que d’autres personnes ont demandé des délais à respecter, avec des majorations de retard.

Par exemple, moi je me suis fait avoir sur mon premier bien immobilier, les travaux ont duré 7 mois au lieu de 4 mois, j’ai perdu 3 mois de loyer, ben j’ai perdu 1 500 x 3 de loyers, 4 500 euros, et ben voilà, c’est de l’argent qui est parti en fumée. Alors que si j’avais tout simplement dit aux gens, ben ok, mais chaque mois que vous dépassez de retard, vous me devez 1 500 euros par rapport à mes loyers, les personnes auraient accepté, se seraient donné plus d’efforts, plus de temps pour travailler sur mon projet, et elles auraient terminé avant, et moi j’aurai touché mes loyers avant. Donc bien important lorsque vous faites des travaux, pensez à demander des majorations par rapport au retard que prennent les travaux.

Ok maintenant je vais répondre à trois types de questions, la première c’est: quelle est la stratégie pour mettre en location vos biens immobiliers ? La deuxième question, c’est : comment trouver des locataires ? Et ensuite, comment gérer les entrées et les sorties et combien ça peut vous coûter de déléguer tout ça.

Alors déjà, quelle est la stratégie ? La stratégie elle est simple. C’est 9 mois par an en longue durée, donc pour les étudiants, par exemple dans mon type de cas la rentrée scolaire pour mes étudiants, enfin pour mes locataires étudiants, commence à partir du mois de septembre, et termine début juin. Et du coup, juin, juillet, août, et bien mes étudiants sont en vacances ou alors ils retournent voir leurs familles. Ce qui fait que durant les trois mois, et bien je vais les mettre en location courte durée, donc ce qu’on appelle également en location saisonnière. Et donc du coup, c’est ce qui me permet vraiment d’avoir des rotations qui se font très bien.

C’est-à-dire que quand je parle de cette stratégie, je sais qu’il y a pas mal de personnes qui se disent, mais oui mais si les locataires ne veulent pas partir ? Mais les locataires veulent partir. Et en plus de ça, dans le contrat de location, il est bien marqué que ça termine autant de temps avant, et donc les personnes sont pas pris de cours. C’est pas comme un contrat qui va se renouveler au fur et à mesure des mois, là c’est vraiment de telle période à telle période vous louez le bien, et ensuite c’est terminé. Donc moi ce que je prévois c’est généralement deux jours, un week-end durant lequel mon équipe de gestion locative va venir nettoyer, réparer, éventuellement s’il faut réparer des choses, et voilà, c’est terminé.

Donc, pourquoi est-ce que je fais ce type de location ? Avec la location meublée surtout. Tout simplement parce que ça rentre dans un profil de statut juridique qui vous fait déduire énormément d’impôts. Donc, sachez qu’en France, tout comme à l’étranger, vous avez différents types de statut juridique, pour mettre en location votre bien. Mais à chaque fois, dans la plupart du temps, dans le monde entier, ce qui a de plus rentable, c’est de le meubler et de le mettre en location. Pourquoi ? Tout simplement parce que ça vous fait rentrer dans un cadre plutôt commercial et pas juste un particulier qui met en location son bien immobilier. Ce n’est pas du tout la même chose.

Alors maintenant, je réponds à une autre question. Comment trouver des locataires ?

Alors, il y a plusieurs possibilités. Mais encore une fois, ne vous embêtez pas à le faire vous-même. Pourquoi ? Tout comme les travaux, en fait si vous le déléguez, vous pouvez déduire ça de vos impôts. Donc admettons que le fait de trouver un locataire ça vous coûte 100, 200, 300 euros, et bien tout simplement vous pouvez le déduire de vos impôts. Donc encore une fois, pourquoi est-ce qu’on irait s’embêter de faire un truc, alors que finalement on peut le déduire de nos impôts ? Et ne pas le faire. Et laisser les gens qui sont plus professionnels que nous trouver des locataires. Encore une fois, la réponse à ça, c’est : laissez-faire les professionnels. Donc moi, personnellement, je laisse mon agence de gestion locative trouver mes différents locataires. Et, ben je n’ai que tout simplement à vérifier que les virements arrivent bien sur mon compte bancaire, c’est tout.

Deuxième possibilité, pour trouver des locataires, forcément vous pouvez le faire vous-même, si vous le souhaitez.  Et au début, je dirais même que c’est intéressant sur votre premier investissement immobilier, de le faire vous-même. Pourquoi ? Parce que vous allez comprendre comment ça fonctionne. Donc déjà, avant de commencer à prendre des photos de votre bien immobilier, pensez déjà à le meubler correctement. Donc comment est-ce qu’on meuble un appartement pour la location ? Ben on met pas des meubles de toutes les couleurs, voilà, concrètement, regardez par exemple cette villa ici, voilà, c’est pas meublé de toutes les couleurs, il y a pas 150 000 couleurs dans tous les sens, c’est blanc, c’est couleur bois, c’est des choses qui sont très soft. Tout simplement parce que c’est ce qui va plaire à la masse, pensez à la masse.

Peut-être que vous, votre couleur préférée c’est l’orange, ça veut pas dire que vous devez meubler votre bien de couleur orange. Je vois des personnes qui meublent leur, qui décorent pardon leur bien immobilier, on a l’impression que c’est Halloween toute l’année, ou que c’est noël toute l’année. Donc vraiment, pensez à meubler vos biens de couleur blanche avec des matériaux qui sont simples, et si derrière, votre locataire souhaite meubler de telle ou telle couleur, il peut rajouter des éléments de décoration qui vont faire en sorte que le bien est personnalisé pour lui. Ok.

Ensuite, pour ce qui est du fait de trouver, encore une fois, vos premiers locataires vous-même. Honnêtement, payez un photographe professionnel. Beaucoup de personnes se disent voilà, je vais prendre des photos avec mon appareil photo, ou avec mon téléphone ça va suffire. Pas du tout. En fait, les photographes professionnels ont des appareils photos, des objectifs, qui font que ça va créer un sentiment d’espace. Par exemple, là maintenant si la villa je la prends en photo avec mon téléphone portable, vous allez pas vous rendre compte de la grandeur de la pièce.

Alors que si je le fait avec un bel appareil photo, et bien vous allez tout de suite voir l’espace, la grandeur, vous allez sentir ce sentiment de grandeur, de l’espace tout simplement, je ne peux pas le dire autrement. Qui va donner l’impression aux personnes qui voient les photos, de se dire, waouw, c’est un bien qui est quand même plus intéressant, qui est lumineux, c’est ce que recherchent les personnes. Donc, payez un photographe, ça coûte entre 50 et 100 euros. Et devinez quoi, vous pouvez encore le déduire de vos impôts. Donc c’est vraiment important de comprendre que l’immobilier ça passe par avoir des bons contacts.   

Et encore une fois, je vous donnerais mes contacts dans la formation qui est gratuite, je vous propose également d’aller plus loin parfois, ben si vous le souhaitez dans des formations qui sont plus avancées, et là je vous donne mes contacts. Encore une fois, vous n’êtes obligés de rien du tout, cette vidéo, mes conseils peuvent déjà vous apprendre à investir votre premier bien immobilier.

Encore une autre raison de laisser faire les professionnels pour gérer vos entrées, les sorties, le fait de trouver des locataires. C’est tout simplement parce que vous, ça vous permet d’être partout dans le monde et d’investir partout dans le monde. Peut-être qu’aujourd’hui vous avez un travail qui en France et que vous aimeriez investir, tout comme moi, dans les pays d’Europe de l’Est, ou en Thaïlande, ou aux États-Unis, peu importe. Et bien, du coup, vous n’avez pas besoin d’être présent sur le lieu de l’investissement. Donc ce qui est intéressant c’est qu’aujourd’hui, je pense que vous vous rendez compte, la France, OK c’est hyper intéressant d’investir en France dans l’immobilier, mais il y a également d’autres pays dans lesquels c’est hyper intéressant également.

Vous pouvez pas être partout, peut-être que vous avez des besoins d’être présent géographiquement quelque part dans le monde, que ce soit pour un business que vous gérez à l’étranger, en France, ou alors vous travaillez en France, ou alors vous faites vos études en France, et donc du coup vous avez besoin d’être à un endroit géographique précis. Et bien ce qui est bien, dans le fait de déléguer également, c’est que vous pouvez saisir des opportunités d’investissement partout dans le monde et de laisser des agences de gestion locative faire absolument tout le travail pour vous.

Et donc là, je sais qu’il y a des personnes qui vont se poser deux questions : ben oui, mais comment est-ce que je fais pour gérer les entrées et les sorties ? Vous ne le faites pas. Vous le déléguez. Que ce soit durant la gestion longue durée ou la gestion courte durée, ce qu’on appelle également la gestion saisonnière de votre bien immobilier, vous n’avez rien à faire. Vous déléguez tout.

Et là, du coup, il y a une autre question qui vous vient peut-être en tête, c’est : ben oui, mais ça va me coûter un bras. Encore une fois, non. Admettons que, moi typiquement dans mes biens, dans les pays d’Europe de l’Est, la juridiction fait que je suis imposé à 15 % sur mes revenus locatifs. Ce qui est intéressant c’est que la gestion locative me coûte 10 %, ça veut dire que 10 % des revenus immobiliers que je vais générer, vont être imposés, enfin vont être déductibles, pardon, grâce à l’agence de gestion locative.

Et ce qui est intéressant c’est de se dire OK, ben je vais que payer 5 % d’impôts, et bien en fait, même pas, puisque toutes les réparations, tous les éventuels coûts qu’il va y avoir en plus, ben encore une fois on va le déduire des impôts. Donc ce qui fait que je serais totalement exonéré d’impôts, à vie, par exemple sur ce type d’investissements. Et ça c’est tout à fait possible, je vous en reparlerais plus tard dans cette vidéo, des différents moyens de ne pas payer d’impôts sur vos revenus immobiliers.

En attendant, on se déplace.     

Ok, maintenant je réponds à la question : comment faire pour ne pas payer d’impôts sur vos revenus immobiliers ?

Et bien ça dépend de là où est-ce que vous avez investi, par exemple si vous avez investi en France, vous allez pouvoir, comme je vous l’ai dit au travers de cette vidéo, déduire énormément de choses, par exemple au travers des travaux, au travers de la gestion locative, au travers des frais, tout ça vous pouvez le déduire. Si vous avez par exemple investi en Espagne, par exemple, et bien sachez que le fait de réinvestir vos bénéfices fait que vous n’êtes pas, pardon, imposé sur les bénéfices que vous avez généré juste avant.

Si par exemple vous investissez en Thaïlande, ou en Hongrie tout comme moi, et bien par exemple, vous allez avoir une convention, un accord, de non double-imposition, qui fait que vous ne serez pas imposé en France, par rapport à ce type d’investissement. Et encore une fois, que vous pouvez déduire, déduire, déduire.

Donc vraiment, comprenez bien une chose c’est que il est toujours, toujours, toujours possible d’avoir des investissements qui sont hyper rentables et ne pas payer d’impôts par rapport à ce type de revenus. Tout est une histoire de connaissances, encore une fois, la connaissance, ce qui fait que des personnes ont des biens qui sont hyper rentables, c’est parce que ces personnes savent des choses que la plupart des gens ne savent pas.

Si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’investissement immobilier, je mets dans la description de la vidéo, un lien qui vous permettra de vous renseigner totalement gratuitement, de recevoir une formation que j’ai créée gratuitement pour vous, de 4 vidéos, qui va vous expliquer étape par étape, comment investir dans l’immobilier.

Je réponds à une dernière question, qui est : Théo, avec quoi je dois commencer ? Est-ce que j’investis dans un parking, est-ce que j’investis dans un garage,  est-ce que j’investis dans un studio,  est-ce que j’investis dans un appartement, deux appartements, est-ce que j’achète directement un immeuble ? Je vous le dis honnêtement, commencez vraiment par ce qui vous parait petit. Tout simplement parce que plus ça vous parait petit, et plus ça va vous paraître réalisable.

Beaucoup de personnes n’investissent pas, parce qu’elles se disent que c’est trop dur, trop gros. Mais je vous dis honnêtement, il va vous arriver la même chose qu’à moi, vous allez acheter un appart, ce qui va se passer c’est que vous allez en vouloir un deuxième, puis un troisième, puis un quatrième, puis un cinquième, puis un jour un immeuble, puis un jour deux immeubles, etc, etc…

Allez-y étape par étape, petit à petit, commencez vraiment le plus petit possible, mais le but c’est déjà de faire un premier pas dans l’investissement, histoire de comprendre comment ça fonctionne. Je vous mets le lien de la formation gratuite dans la description de la vidéo et également sur un lien qui apparaît juste ici. Il suffit de cliquer, vous mettez votre e-mail et je vous envoie la première vidéo de cette formation gratuite tout de suite.

Je vous dis à tout de suite de l’autre côté.

Ciao, ciao.