Depuis 1940, les taux d’intérêt propres aux crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas comme maintenant. Cette situation qui perdure et progresse depuis 2008 a généré une ruée des consommateurs, chacun vers sa banque, afin d’entamer des procédures de renégociation. Mais est-ce que le fait que les taux de crédit soient très bas soit la seule raison pour laquelle les consommateurs désirent renégocier le taux d’un crédit immobilier ?

Rappel de fonctionnement du taux de crédit immobilier

Dans la plupart des pays occidentaux tels que la France et même les États-Unis, l’acquisition d’un logement, par achat ou par construction se fait sous forme de crédit immobilier auprès d’une banque. Il n’est pas toujours évident de pouvoir se procurer une maison ou un logement sur fonds propres. De même, obtenir des fonds pour bâtir ou construire sur un terrain n’est pas une donnée facile que ce soit pour un particulier ou pour une jeune entreprise. L’option qui se présente par conséquent devant vous est le recours à l’emprunt.

La demande de prêt auprès d’un établissement financier s’avère être plus judicieuse et plus pratique. D’autant plus que ce financement immobilier s’étale sur une longue période, on parle de quinze ans, vingt ans et même plus selon la valeur du montant. Il est évident que cette demande n’est pas fortuite et ne trouvera pas facilement une réponse favorable auprès de l’établissement bancaire. En effet, la décision de l’organisme de crédit de vous accorder du crédit doit passer par une vérification préalable. Aucun prêteur n’est prêt à donner son argent s’il n’a l’assurance ou des garanties de retrouver son argent.

L’offre de prêt va subir un contrôle sur certains éléments de votre situation de la part de la banque tel que votre situation financière, la caution, l’hypothèque, votre plan d’épargne, votre assurance individuelle même. Tous ces éléments sont des indices permettant d’être sûr de retrouver le placement financier effectué auprès de ses clients.

Votre situation financière reflète votre salaire ou l’ensemble de vos revenus si vous êtes fonctionnaire, salarié ou bien autoentrepreneur. Il s’agit pour la banque d’identifier vos sources de revenus au travers de vos bulletins de paie, vos relevés de compte (pour évaluer la qualité de vos mouvements financiers pour ceux qui sont hommes ou femmes d’affaires) prouvant que vous avez une source de revenus constante permettant d’assurer le remboursement. C’est aussi l’occasion pour elle d’évaluer votre capacité d’emprunt.

Plus vous travaillez comme fonctionnaire national ou international, plus vous avez du crédit auprès de la banque car elle va déduire automatiquement le montant nécessaire au remboursement dans votre compte à des échéances mensuelles. L’État est le débiteur sans risque.Cela ne signifie pas que travailler comme salarié du secteur privé est un gros risque. Chaque banque a ses particularités qu’il serait avantageux pour vous de connaître.

La caution représente l’engagement d’une tierce personne soit un organisme soit un individu qui s’est engagé à rembourser votre crédit au cas où vous êtes défaillant. L’hypothèque représente l’ensemble des sommes dues relativement à la vente de l’immobilier financé par emprunt. C’est le mode qui a été le plus usité et qui est le plus usité en Amérique du Nord. C’est la spéculation et la bulle financière émanant de l’ensemble de ces hypothèques qui a été à l’origine de la crise financière de 2008.

Le plan d’épargne reflète les réserves que vous avez accumulées auprès d’une autre banque ou dans la banque d’origine. En présentant votre plan d’épargne à la banque, vous augmentez les chances d’être sélectionné pour un emprunt car la banque a au moins la garantie de votre solvabilité. L’assurance individuelle ici dans le secteur de l’immobilier est connue sous le nom d’assurance emprunteur.Elle se rattache au mode de fonctionnement de la caution, car elle intervient au moment où l’emprunteur est incapable de rembourser le capital restant du montant du crédit souscrit. L’assurance emprunteur est toujours associée à toute forme de crédit que vous pouvez contracter.

L’ensemble de ces conditions vérifiées par la banque à laquelle vous vous tournez pour souscrire vous donne droit à un contrat de prêt immobilier. En cours de mandat, il peut arriver que vous désiriez renégocier le contrat préalablement établi. Pourquoi le faire ? Quelles sont les situations possibles pouvant conduire à un désir de renégocier ?

Raisons expliquant la renégociation du taux immobilier

Plusieurs raisons peuvent justifier le désir de renégocier son contrat de prêt immobilier.

Les taux de crédit immobilier faibles

La raison la plus récurrente et même principale est la baisse du niveau des taux d’intérêts sur les marchés. C’est ce qui prévaut actuellement. Les taux ont dégringolé depuis 2008 et tendent vers les taux zéro. Si vous allez actuellement dans une banque, les taux actuels pratiqués en moyenne par les banques sont en dessous de 1,95%, un niveau qui n’a jamais été atteint dans le passé. Cette situation engendre deux situations.

D’une part, les banques sont en concurrence car recherchent à attirer le maximum de clients. Non seulement elles désirent fidéliser leurs clients mais veulent également accroître leur portefeuille clientèle. Dans cette situation, les banques savent que vous serez tenté d’aller au plus offrant et mettent en place tout ce qu’il faut pour vous retenir dans leur portefeuille.

D’autre part, on a les consommateurs qui veulent revoir leur contrat négocié au préalable avec leur compagnie financière. Le taux du marché étant très attractif, de meilleures conditions sont présentées au consommateur par rapport à sa souscription d’origine. Ces meilleurs taux d’intérêts ne peuvent vous laisser indifférent et insensible. Ceux qui sont du côté de la demande de prêt recherchent les taux de prêt immobilier très bas pendant que de l’autre côté, ceux du côté de l’offre de prêt recherchent le maximum de consommateurs.

Donc il est évident que vous désiriez renégocier votre contrat parce que les taux pratiqués actuellement sont meilleurs que ceux pratiqués il y a plusieurs années ou plusieurs mois. Êtes-vous si riche au point de ne pas vouloir réduire votre endettement auprès de votre créancier ? Il est nécessaire de renégocier son taux immobilier car cela vous permet de réduire le coût total de votre dette immobilière. La baisse des taux est une grande opportunité que vous aurez de rapidement rembourser votre endettement et elle ne se représentera pas chaque fois.

Vous ne devez pas oublier que la renégociation de crédit exige le respect de certaines conditions qu’il est nécessaire de rappeler en trois points :

a)    Le taux d’intérêt actuel doit avoir un écart d’un point sinon d’au moins 0,7 par rapport au taux d’intérêt de départ

b)    Le montant du capital restant ne doit pas être moins de 50 000 euros ou de 70 000 euros selon certaines banques

c)     Le temps restant pour effectuer le remboursement ne doit être inférieur au tiers du temps accordé sinon dans la première moitié

Le respect de ces trois conditions principales vous aidera à facilement obtenir un nouveau contrat auquel sera associé un avenant au contrat pour garantir et sécuriser les nouvelles conditions. Si vous vous posez encore la question de savoir pourquoi renégocier le taux de crédit immobilier, la baisse des taux de crédit immobilier est une raison suffisante pour renégocier votre contrat avec votre banque. Mais ce n’est pas la seule raison.

Réduction du temps accordé au prêt

En décidant de renégocier votre contrat de prêt immobilier, vous réduisez le temps du prêt. Le niveau des mensualités est établi à base de la durée d’emprunt souscrit pour le prêt. Vous avez tout intérêt à avoir une durée de remboursement à court sinon moyen terme. Plus vous prolongerez la durée pour rembourser votre dette, plus vos intérêts seront élevés et in fine, le coût de vos mensualités sera élevé. Ceci pour facilement s’expliquer.

Plus la durée de souscription de votre emprunt est élevée, plus la banque prend des risques avec vous au cours du mandat et par conséquent augmente la couverture de ce risque en élevant le taux d’intérêt. Vous avez tout intérêt à rembourser rapidement votre crédit et la banque a tout aussi intérêt à récupérer son argent. Plusieurs situations peuvent intervenir en cours de route pour empêcher l’emprunteur d’être solvable. C’est une situation redoutée par la banque mais aussi par les compagnies d’assurances.

En effet, il existe de nombreux types d’assurance tels que l’assurance décès, l’assurance de crédit immobilier, l’assurance maladie, l’assurance santé et le taux d’assurance grandit avec le risque encouru par le souscripteur. Ceci fonctionne ainsi pour éviter toute forme de déhanchement dans le contrat. C’est la même pratique utilisée par les banques en ce qui concerne le crédit immobilier. Par conséquent, si vous allongez la durée d’un même contrat, pour la même valeur d’endettement, vous augmenter votre coût de crédit.

Voici un exemple illustratif consigné dans le tableau ci-après. Vous décidez de prendre un emprunt de 200 000 euros avec des taux pratiqués ainsi qu’il suit selon la durée du remboursement. Supposons que le taux d’assurance soit 0.30%, 0.40% et 0.50% selon les différentes durées.

Durée	Taux d’intérêt	Mensualités	Coût total du crédit
10 ans	1,20%	1819,50 €	18339,81 €
15 ans	1,30%	1290,23 €	32241,32 €
20 ans	1,50%	1048,42 €	51621,80 €

 

En observant ce tableau, vous pouvez observer l’impact de la durée sur le coût total du crédit. Ainsi, il est avantageux pour vous de renégocier votre contrat de prêt immobilier afin de réduire la durée de remboursement de votre prêt. Il faut le faire pour achever votre remboursement au plus tôt et au plus vite. Qui n’aimerait pas achever son remboursement au plus vite ? Malgré que le taux soit faible et pratiqué dans de meilleures conditions que les précédentes, la réduction de la durée du prêt est autant intéressante. Ce n’est pas négligeable.

Dans la plupart des cas, les banques admettent un emprunt dans un intervalle chronologique de 15 à 25 ans. Si la banque accorde un prêt dans cet intervalle, elle estime avoir moins de risque à encourir que prêter sur une durée allant au-delà de 25 ans. En France par exemple, la durée moyenne des prêts oscille entre 20 et 25 ans.

Il existe encore d’autres raisons nécessaires à savoir pour renégocier le taux immobilier de votre contrat.

Réduction de vos mensualités

Il est tout à fait logique de reconnaître que la réduction de la durée de vie aura un impact important sur la valeur de vos mensualités. C’est un processus cyclique et continu. En observant le tableau ci-dessus, vous pouvez constater qu’il est plus qu’indispensable de renégocier votre contrat lorsque l’occasion se présente afin de réduire vos mensualités. Vous pouvez remarquer contrairement à ce qu’on aurait pu imaginer que plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles. Par contre, plus la durée est courte, plus les mensualités sont élevées.

En effet, plus la durée de votre prêt est courte, moins le montant de vos mensualités est également court. Vous pourriez penser qu’il est avantageux d’avoir une durée plus longue sur les prêts. Or ce n’est pas le cas et c’est un piège ! Le paiement des mensualités dépend avant tout de votre capacité de remboursement qu’il est important de connaître au préalable. Autrement dit, il faut déterminer au préalable le niveau optimal de vos mensualités conforme à vos ressources financières.

En déterminant ce niveau optimal, vous pourriez ainsi définir la durée de prêt à souscrire pour votre remboursement. Faites attention de vous fier à la durée de prêt uniquement car cela peut être trompeur. Pendant que le montant de vos mensualités évolue en sens négatif par rapport à la durée du prêt, de l’autre côté le coût total du crédit évolue plutôt en sens positif par rapport à la durée du crédit immobilier.

Conclusion

En définitive, il faut considérer ces trois points principaux comme facteur pour renégocier le taux immobilier. Il est nécessaire d’engager cette renégociation lorsque vous avez un nouveau contrat avec de meilleurs taux, une durée de prêt courte ou des mensualités faibles. Vous avez tout intérêt à renégocier votre taux immobilier !