Le prêt immobilier ou crédit immobilier exprime un emprunt dont le but est de financer tout ou une partie de l’appropriation d’un bien immobilier, de l’opération de confection, ou des différentes tâches sur un bien. Du fait de leur importance grandissante dans nos sociétés, il sera donc intéressant de voir s’il est possible de renégocier ses prêts immobiliers.

Brève historique des prêts immobiliers

Le prêt immobilier prend véritablement son essor qu’au XIXe siècle. Pour cause, le système bancaire à l’époque n’était pas suffisamment prêt à adopter une telle innovation. Toutefois, l’avènement du prêt immobilier ne s’est pas fait sans peine en ce sens que quelques années plus tard, notamment en 1860, on assista à une grande crise qui l’ébranla sans y mettre fin.

Le taux moyen de crédit immobilier était supérieur à 9% en 1991, ce qui avait pour conséquence majeure la réduction non négligeable de la capacité d’emprunt des différents ménages, car ne disposant pas d’assez de moyens. Au fil des années, le taux de prêt est considérablement descendu et ainsi donc progressivement tout doucement pour atteindre en 2006 un très bas point mémorable en dessous de 3.5%. Malgré cette embellie du point de vu des prêteurs, les taux sont repartis au-dessus certes temporairement mais de manière significative atteignant ainsi son plus haut niveau supérieur à 5% en fin d’année 2008.

Il convient de relever que lorsque les taux de crédit immobilier sont extrêmement bas. Ils peuvent entraîner des dérives voire l’effondrement tout entier du secteur. En ce sens que des bulles spéculatives se créaient lorsque les taux chutent gravement et finissent par exploser dès qu’ils remontent, causant ainsi des crises non négligeables.

Principales caractéristiques

Le prêt immobilier présente le plus souvent les caractéristiques suivantes :

• il se fait sous forme de prêt à un montant bien défini ;
• Il est accordé par un établissement financier tel qu’une banque ou un organisme spécialisé ;
• Il s’établit sur une durée relativement longue, sauf pour le prêt relais ;
• Il repose sur un taux fixe sur toute la durée de l’emprunt ;
• Il est lié à un apport personnel ;
• Il a un remboursement qui se fait par mensualité régulière ;
• Il a une garantie sur le bien financé.

Encadrement juridique

Comme vous pouvez vous en douter, ces prêts sont codifiés et obéissent à des lois claires. Ainsi donc, le droit du prêt immobilier aux particuliers tire son origine de la recommandation 2014/17/UE, du 4 février 2014. Il convient de noter que tous les crédits immobiliers qui ont été souscrits avant le 1er oct. 2016 sont soumis aux lois antérieures. Les crédits passés après cette date sont conduits par de toutes nouvelles règles.

Identification des différents types de prêt immobiliers

Avant tout chose, il est important de relever que les prêts immobiliers sont proposés par les banques et les organismes financiers de crédits professionnels. Toutefois, il peut exister des médiateurs qui vous aident à trouver les meilleures offres du marché dans l’optique pour vous de faire une bonne affaire et d’obtenir un bon taux de prêt. Il faut aussi savoir que les agents en assurance, mandataires et conseiller en investissement, les courtiers en crédit, doivent tous être immatriculés au Registre l’Orias.

Les types de prêts que nous pouvons identifier sont les suivants :

Les prêts conventionnels

Ce sont des prêts qui ont pour but majeur de financer tout genre d’opération tel que : achat d’un terrain ou d’un habitacle, mais aussi des travaux y afférant. Ils sont très souvent proposés par les banques et organismes financiers et différents inévitablement d’un établissement à l’autre dans la mesure où ils ne sont pas réglementés. C’est le cas pour la majorité des crédits fonciers qui sont alloués.

Les prêts réglementés

Les prêts réglementés correspondent aux crédits dont les caractéristiques sont identiques quel que soit l’établissement de crédit. Il s’agit notamment du prêt à taux zéro (PTZ), du prêt conventionné ou encore du prêt pour l’accession sociale (PAS).

Le PTZ permet de venir en complément du prêt principal pour un montant allant au maximum de 100 000 euros (une personne) à 345 000 euros (5 personnes et plus) selon la zone géographique. Il est accordé sous condition, notamment de revenus, à toute personne qui n’est pas propriétaire depuis au moins deux ans de son logement.

La similitude entre le prêt conventionnel et le prêt classique peut induire en erreur. Toutefois, la différence réside dans le fait que, dans le cadre du prêt conventionné, l’établissement de crédit a signé un accord avec l’Etat. Cet accord peut permettre à l’emprunteur de se voir accorder une aide au logement personnalisée. Pour cela, il faudrait que l’acquisition que l’emprunteur souhaite avoir, concerne sa résidence principale.

Les primo-accédants aux revenus bas sont les principaux bénéficiaires au prêt à l’accession sociale. Le PAS peut financer la totalité de l’opération, mais à certaines conditions. Les bénéficiaires sont soumis à des obligations en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes impliquées.

Les prêts combinés à une épargne

Le fait d’être titulaire d’un plan épargne logement (PEL) ou d’un compte épargne logement (CEL) peuvent nous faire bénéficier d’un prêt précis, car bénéficiant d’une prime d’Etat. Le CEL permet d’obtenir un prêt d’un montant maximum de 23 000 euros avec un taux variable assujetti à la date d’ouverture du compte. Le PEL quant à lui, le prêt d’épargne logement n’excède pas 92 000 euros pour un taux comme le CEL dépendant de son année d’ouverture.

Le crédit en remplacement

Ce crédit est assez particulier. En ce sens qu’il permet au préteur de financer l’achat d’un bien, en attendant de vendre un bien déjà en sa possession. Dans ce type de crédit, le surplus de la vente servira à rembourser le solde du crédit. La durée d’un tel prêt oscille de 6 à 24 mois. La contrainte majeure est que vous devez vous montrer très attentif aux conditions du marché immobilier. Car si vous ne vendez pas dans les temps ou dans les délais les fluctuations du marché risqueraient de faire baisser la valeur de votre bien. Malgré tout, vous serez appelé à rembourser le crédit contracté.

Après avoir fait votre choix sur le large panel de prêt existant, la procédure qui suit incombe à l’établissement financier dans laquelle, vous avez opté de faire votre prêt.

Recourir aux assureurs

Etre assuré pour faire un emprunt est primordiale. Pendant longtemps l’assurance était incluse dans l’offre du crédit par les préteurs notamment les établissements bancaires. Mais depuis 2010, ce n’est plus possible. Il revient à vous de trouver un assureur dont vous pouvez choisir de résilier le contrat si une meilleure offre se présente à vous.

Fonctionnement d’une assurance emprunteur

Elle a pour fonction de prendre en charge le paiement de vos mensualités sur une durée déterminée de manière très claire par le contrat, quand un évènement spécial empêche l’emprunteur de percevoir temporairement ses revenus, l’empêchant de ce fait de respecter ses engagements auprès de la banque.

Conditions nécessaires pour assurer un prêt immobilier

Le décès, la maladie, l’invalidité et la perte d’emploi, sont les principaux risques pouvant amener un assureur emprunteur à couvrir un prêt. C’est la nature du risque et les clauses du contrat qui détermineront le niveau de prise en charge de l’assureur. Cependant, tout cela s’appuie sur le questionnaire de santé. C’est cela qui permettra de déterminer le contenu du contrat et les seuils de garanties.

Votre crédibilité

L’établissement financier avant de procéder à la rédaction d’une offre se donne la peine de vérifier votre solvabilité, votre situation patrimoniale et matrimoniale, vos gains, si vous avez des prêts en cours et autre charges susceptibles d’entamer votre capacité et couvrir votre potentiel prêt. Ici l’objectif est tout simplement de faire appel, d’appliquer la règle des 3 tiers : un tiers d’emprunts un tiers de charges, et un tiers de reste à vivre.

Une fois le prêt acquis, est-il possible de le renégocier ?

Est-il possible de renégocier son prêt immobilier ?

Depuis maintenant 3 ans les taux des prêts immobiliers n’en finissent pas de s’abaisser. Les emprunteurs dont le nombre n’arrête pas d’augmenter se trouvent dans une situation où ils doivent parfois traiter de nouveau leur crédit immobilier à plusieurs reprises quelquefois du fait de la compétitivité du marché et de l’abondance du taux d’intérêt toujours plus bas.

Donc à la question de savoir, s’il est possible de renégocier son prêt nous répondrons : oui. Les différentes modalités qui suivront nous permettrons d’en savoir plus.

Nombre de négociations illimitées

Rien ne vous en empêche de contracter un crédit immobilier après négociation. La possibilité d’en contracter un autre à un taux plus intéressant est possible de même que le rembourser à tout moment.

Du fait de la fluctuation des taux immobiliers de manière régulière, un emprunteur devrait en théorie pouvoir faire des rachats de prêts successifs à des prix toujours plus concurrentiels. La majeure partie des taux étant à l’heure actuelle à taux fixe, il suffira pour lui de s’arrêter dès que les taux débuteront tout simplement à grimper et bénéficiera donc ainsi d’un excellent cours pour tout le temps à couvrir pour son crédit.

Les restrictions à prendre en compte

A priori, renégocier son prêt semble être une solution adéquate. Toutefois, un tarif non-négligeable cette procédure peut amplement impacter sur son intérêt. Dans ce sens, voici quelques éléments auxquels l’emprunteur doit s’acquitter lors d’un rachat ou d’une renégociation de prêt.

• Les sanctions dues au remboursement anticipé. En fait, dans les stipulations de votre contrat, les exonérations obtenues ne s’appliquent presque pas voire pas du tout en cas de renégociation, et il vous incombera de les payer entièrement pour des intérêts de 6 mois.
• Il va falloir prendre aussi en compte les frais de garantie. Au moment de la renégociation, vous pouvez décider de transférer cette garantie d’un client à un autre. Cependant, en optant pour un prêt établi par une caution mutuelle, il est possible d’éviter les frais de garantie
• Toutefois, vous pourriez éviter des frais de garantie en cas de renégociation si votre prêt a été garanti par une caution mutuelle.
• Et les immanquables frais de dossiers vous vous trouverez contraints de débourser une certaine somme d’argent pour cette partie-là. Dans la mesure où pour une renégociation certaines banques réclament jusqu’à 1000 euros, alors que dans les normes, c’est aux alentours de 500 euros.

Quelle est la procédure à adopter ?

Ici l’idéal serait de faire le calcul : simple à dire ! Contrairement à ce qui se dit, il n’y a pas de formule absolue ni de règle suprême en la matière. Tout dépend en partie du capital restant ou de votre emprunt, de la durée restante et surtout du niveau des frais. En dépit de tout cela, il est primordial de noter que : même une baisse très faible du taux peut potentiellement vous faire réaliser une très belle économie, à contrario une baisse à priori importante pourra avoir un impact financier extrêmement limité.

Cela dit, au vu de l’évolution permanente du taux immobilier du marché, si un emprunt a été effectué durant ces dernières années et votre situation financière est restée intacte sans se dégrader au fil du temps, il serait judicieux de procéder à une renégociation.

En général, une renégociation est rarement captivante quand la durée de l’emprunt s’avère être en-dessous d’au moins 10 ans. Ceci est d’autant plus véridique lorsque le propriétaire envisage de vendre le logement. A ce sujet, Maël Bernier, directrice de la communication chez Meilleur taux affirme Qu’il n’est possible pas de solder un prêt en deçà de 3 ans, sur un projet d’achat immobilier.

Il est toujours possible de modifier lorsque l’opération rapporte, ceci est possible sur le domaine purement et strictement financier. Il se fait notamment en réduisant la durée qui s’avère être la meilleure option voire l’idéale, car plus la durée de l’emprunt est courte, plus la banque ne pourra pas prélever les intérêts.

Conclusion

A la question de savoir si renégocier ses prêts immobiliers est possible il en ressort que, oui c’est bel et bien possible. Toutefois force est de constater que cela se fait sous certaines conditions, et demande une certaine rigueur. Ce crédit concerne très souvent un logement, qui s’avère être utilisé soit par le propriétaire soit pour sa résidence, soit pour le céder en location à un tiers.