Les opérations de crédit immobilier sont très courantes en finance et gestion. Ces opérations concernent deux grandes catégories, les prêts pour les agents à capacité de financement, et les emprunts pour les agents à besoins de financement. Ces opérations font l’objet de négociation et de renégociation permanente. À quel moment pouvez-vous faire la renégociation ?

Origine et définition de l’emprunt immobilier

L’origine et l’essor du crédit immobilier remontent au XXe siècle lors de la bulle spéculative de 1860. Son amplitude a été considérable lors du début du krach boursier de 1930 aux États-Unis. L’utilisation et le recours au crédit immobilier sont un standard et encouragé dans ce genre de pays et en occident de façon générale.

Ce crédit comme susmentionné est décomposé de deux parties sur le marché financier. Un segment de ce marché est représenté par l’emprunt immobilier où vous pouvez retrouver les entreprises, les banques, les associations, les individus et tout autre groupe ou personnes à besoin de financement.

L’emprunt immobilier est un emprunt financier négocié à un certain taux d’intérêt en vue d’acquérir en partie ou en totalité un bien immobilier, des travaux de construction ou des opérations de toutes formes relatives à ce type de bien. C’est un emprunt qui implique de nombreux éléments tels que la crédibilité du prêteur et de l’emprunteur, les services d’assurance, le cadre réglementaire et juridique. L’emprunt immobilier peut concerner l’achat d’un local achevé ou en réfection, il peut servir à la location d’une maison d’habitation.

La crédibilité du prêteur concerne sa capacité à respecter ses engagements et sa transparence. La crédibilité de l’emprunteur concerne son pouvoir d’achat ou sa capacité de remboursement qui doit être prouvé par plusieurs pièces et documents que le prêteur exigera lors de la demande de prêt. Les sociétés civiles de placement immobilier peuvent participer à ce processus de crédit immobilier. Le cadre réglementaire concerne les mesures prévues par le système monétaire en vigueur. Le cadre juridique quant à lui fait allusion à l’arrêté encadrant ce genre d’activité ainsi que les négociations et renégociations prévues à cet effet.

L’emprunt immobilier se caractérise également par plusieurs éléments. C’est un prêt financier établi sur la base d’un montant bien précis accordé par un établissement bancaire ou de crédit ou par un organisme de crédit ou financier ayant pour spécialité l’immobilier. Ce crédit est accordé soit directement soit indirectement. S’il est fait indirectement, il sera fait par l’intermédiaire d’un courtier en crédits. C’est un emprunt contracté sur une longue période à des taux bien établis selon le type d’emprunt auquel vous avez décidé de souscrire.

Il est bien sûr évident que le recours à un courtier présente des avantages non négligeables mais aussi des inconvénients. Comme avantages, il vous aide à faire un financement immobilier à des taux très bas, du moins à des meilleurs taux pratiqués sur le marché. Il peut par ailleurs vous conseiller sur quel taux choisir et pas tel autre en fonction des risques liés à chaque prêt et chaque établissement financier. Il existe de nombreux types de courtiers mais celui-ci peut être qualifié de courtier crédit immobilier car spécialisé dans le crédit immobilier.

Comme inconvénient faire recours à un courtier, c’est le risque d’arnaque. Tous les courtiers spécialisés en crédit immobilier sont d’abord experts dans le domaine et maîtrise mieux le marché que vous. Attention de les faire trop confiance ! De plus, solliciter un tiers pour l’offre de prêt engendre des coûts supplémentaires qui alourdissent l’emprunt sollicité.

L’emprunt est contracté sur une longue durée de temps mais le remboursement se fait selon plusieurs échéances déterminées en fonction du type d’emprunt accordé. Il peut être accordé en partie en cas d’apport personnel ou en totalité. Le financement total de la valeur immobilière comprend les frais de notaire, le coût d’acquisition et le coût de la garantie.

Avant d’analyser le mode de fonctionnement de l’emprunt immobilier, vous devez savoir qu’il existe plusieurs types d’emprunts immobiliers. Les modes de fonctionnement sont donc par conséquent variables les uns des autres.

Les différentes formes d’emprunts ou prêts immobiliers

Techniquement parlant, il existe une pluralité d’emprunts immobiliers. Les différents emprunts principaux se résument ainsi :

• Emprunt à taux fixe. C’est un emprunt ou un prêt dans lequel le taux débiteur ne varie pas et avant que les parties ne signent le contrat, ce taux est déjà connu.
• Emprunt à taux variable. Contrairement au taux fixe, celui-ci varie en temps réel selon deux éléments notamment un certain taux de référence qui évolue de manière directe plus une marge invariable accordé au prêteur.
• Emprunt amortissable. C’est un emprunt dont le remboursement se fait la plupart des cas suivant certaines échéances. Ces échéances peuvent être mensuelles, hebdomadaires, trimestrielles, tout dépend des modalités de remboursement définies par les différentes parties impliquées dans le crédit.
• Emprunt révisable. C’est un emprunt dans lequel les valeurs des intérêts sont susceptibles de changer selon l’indice financier.
• Emprunt in fine. Il est contraire à l’emprunt amortissable car le remboursement au lieu de se faire par échéance se fait en fin d’échéance du crédit et en une seule fois.
• Emprunt progressif ou emprunt dégressif. Dans l’établissement du contrat de ce prêt, les échéances peuvent varier à la hausse s’il s’agit d’un emprunt progressif ou à la baisse s’il s’agit d’un emprunt dégressif. Tout sera fonction de l’évolution de la conjoncture économique prévalant.
• Emprunt modulable. C’est un emprunt qui s’apparente à l’emprunt variable en fonction de certaines conditions bien spécifiques.
• Emprunt à « taux capé». Ici, le taux d’emprunt est variable mais contrairement à l’emprunt à taux variable, son taux varie dans un intervalle à valeurs connues d’avance. Cette variation peut être pour une durée bien déterminée et fixée ou pendant toute la période du crédit.
• Emprunt à paliers. Ici, vous avez deux crédits superposés pour une période de temps particulière et dont la mensualité calculée est unique pour le même montant.

Comment se déroulent la négociation et renégociation de l’emprunt immobilier ? Assurément à ce stade vous voulez déjà souscrire à votre emprunt immobilier. Vous serez très vite éclairé sur les pratiques de fonctionnement ou de processus d’application de l’emprunt immobilier.

Mécanisme de fonctionnement

Comme énoncé plus haut, l’emprunt immobilier se fait chaque jour. Il ne peut pas se passer une semaine au monde sans qu’il n’y ait un emprunt immobilier. Le recours à l’emprunt immobilier est prépondérant dans le domaine financier et en gestion des affaires. La négociation des contrats dans ce domaine est très grandissante. Aux États-Unis, la crise financière déclenchée en 2008 trouvait ses racines dans la crise du marché de l’immobilier avec les nombreuses hypothèques existantes.

Pour bien comprendre la renégociation du crédit immobilier, il faut d’abord comprendre la négociation du crédit immobilier.

La négociation du crédit immobilier

La négociation du crédit immobilier s’effectue selon plusieurs conditions à prendre en compte avant d’envisager la négociation. La négociation du contrat de crédit immobilier commence tout d’abord si vous envoyez votre demande de prêt de la part de l’institution financière. Tout commence après l’analyse par l’établissement bancaire de votre demande. La négociation sera fonction de votre apport personnel et de votre capacité à rembourser notamment au travers des différentes garanties proposées à l’institut.

Bien évidemment, plus votre apport personnel est minime, plus les taux d’emprunts seront élevés, ceci afin de limiter les risques liés au crédit. Les banques travaillent toujours avec pour objectif principal de limiter au maximum les risques de crédit. Ainsi, vous êtes encouragé à souscrire à des emprunts en justifiant d’un minimum d’apport personnel pour être sûr d’avoir des conditions de remboursement à des meilleurs taux et dans des meilleures conditions.

La négociation d’un emprunt immobilier tient également compte de l’état du bien désiré à acquérir. Avant d’accorder le prêt, il faut s’assurer de la qualité et validité du bien immobilier à acquérir afin de garantir un minimum d’assurance. Ceci nécessite la présence d’un notaire et une assurance pour solidifier et renforcer les conditions d’emprunt immobilier. L’établissement d’un emprunt immobilier est réalisé sur la base d’un contrat dûment signé par les deux parties et dont les clauses ont été bien élaborées en prenant en compte les différents risques.

Toutefois, ces clauses ne sont pas figées et inflexibles. Il y a dans la plupart des cas des possibilités de renégociation de l’emprunt immobilier.

Renégociation de l’emprunt immobilier et conditions

La renégociation de l’emprunt immobilier dépend des conditions d’établissement du contrat du crédit par les deux parties. À un moment donné, l’emprunteur peut se rendre compte que son investissement immobilier peut connaître des allègements financiers importants pendant l’écoulement de son mandat, et solliciter une renégociation de son prêt immo. Dans la plupart des cas, la renégociation intervient lorsqu’il se présente des taux d’intérêts plus faibles que ceux auxquels vous avez souscrit dans une banque.

Ces taux peuvent baisser dans la banque de souscription d’origine ou bien dans une autre banque il existe des taux plus intéressants. Si dans l’élaboration du contrat, vous n’aviez pas convenu d’une modalité de renégociation, vous n’avez presque pas de possibilités ultérieures de prétendre à une renégociation du contrat de base. Si votre forme d’emprunt ne permet pas une renégociation ultérieure, il vous sera très difficile voire impossible de renégocier le contrat avec l’établissement financier.

Par conséquent, la renégociation du crédit immobilier dépend du contrat établi préalablement entre les deux parties. De plus, la possibilité de renégociation du prêt immobilier n’est pas toujours accessible ou facile car inclut plusieurs paramètres pas souvent avantageux pour la banque ou l’établissement financier.

Autre situation à considérer est la rupture d’une clause du contrat ou une défaillance qui intervient en cours. S’il arrive qu’après souscription de l’emprunt, le demandeur soit hors assurance en cours d’emprunt (et cela peut arriver en situation où les parties n’ont pas bien analysé la situation ou bien le demandeur de prêt à tout fait pour dissimuler ce cas d’espèce), les parties se verront obliger de renégocier le contrat de prêt immobilier.

Par ailleurs, il peut arriver que la conjoncture économique ne soit pas favorable à un moment donné à cause des chocs exogènes comme ce fut le cas de la crise des subprimes. Ce genre de situation n’est pas une situation parfois contrôlable. Malgré les mesures d’anticipations et les considérations prévisionnelles élaborées, il y a des éléments qui échappent toujours à la décision. Dans ce cas, aucune des parties n’est en situation de tort et chacune d’entre elle se verra dans l’obligation de renégocier le contrat pour une éventuelle procédure de crédit immobilier.

Vous avez toujours la possibilité de renégocier votre contrat d’emprunt immobilier ou au cas échéant faire racheter votre crédit immobilier par un autre établissement financier, ceci dans l’objectif d’accéder à des conditions d’emprunt plus favorables. Comment s’effectue la renégociation de l’emprunt immobilier ?

Procédure de renégociation

Si votre banque vous donne l’accord, vous pouvez renégocier avec elle l’emprunt immobilier. Cette renégociation vous donnera de meilleures conditions d’emprunt, et vous aurez ainsi la possibilité d’avoir des taux d’intérêt plus faible comparativement aux taux d’origine. De manière concrète, vous obtiendrez des allègements relatifs à vos mensualités de prêt à rembourser. Ou bien encore, vos remboursements connaîtront une réduction en termes de durée. Ce mode concerne une révision en réalité des échéances du prêt immobilier.

La renégociation peut encore se traduire par la modification des méthodes de remboursement beaucoup plus simple que les précédentes. Dans tous les cas, il y a plusieurs leviers sur lesquels peuvent agir les établissements bancaires et organismes financiers.

Ensuite, l’avenant au contrat immobilier initial doit officialiser ce nouvel aménagement du contrat d’emprunt immobilier. La banque pour concrétiser son acceptation doit donner une lettre suivie d’un cachet de la poste ou bien d’un autre élément selon que les parties auront convenu.

Au final, la renégociation d’un emprunt immobilier est possible dans un contexte de négociation préalablement bien établi. Les conditions de renégociations de cet emprunt varient de l’une à l’autre selon la situation prévalant en temps réel et en fonction de l’importance du cas. Toutefois, très peu de banques acceptent s’engager dans cette voie car très risquée.