Depuis la crise financière des subprimes en 2008, partie de son épicentre en Amérique du Nord pour atteindre la planète entière, les taux de crédit immobilier ont connu une remontée importante dépassant les 4% avant de connaître une chute importante. Cette chute drastique donne naissance au fait de renégocier un crédit immobilier auprès des banques.

Constat des lieux et contexte de renégociation

Il est quand même important de rappeler que renégocier son crédit immobilier c’est amorcé une discussion avec son établissement bancaire dans l’objectif de réévaluer les conditions d’octroi de crédit initialement établies. Dans la plupart des cas, la renégociation est fonction du taux d’intérêt que l’emprunteur voudrait changer afin d’obtenir des meilleurs taux d’intérêts dans de meilleures conditions. Cela est pour la plupart du aux conditions de la conjoncture économique prévalant dans la sphère financière et bancaire.

En effet, il n’est pas toujours facile pour les banques ou organismes de crédit d’accepter la renégociation avec ses clients. Ne vous attendez pas à un accueil favorable et facile de votre établissement financier. Tant que les banques ne verront pas des opportunités de profit et des sources de gains dans cette renégociation de prêt immobilier, elles ne vous accorderont pas ce plaisir même si les taux sont faibles. Autrement dit, les taux d’emprunt sont un bon appât pour songer à faire une renégociation mais il faudrait encore que la banque soit d’accord pour la renégociation de prêt.

Un client après avoir fait une demande de prêt immobilier et qui souhaite à un moment donné procéder à une renégociation de son crédit immobilier avec sa banque peut trouver avis défavorable. À côté de ce refus par contre, certaines banques peuvent accepter renégocier ou choisir une autre alternative selon le cas du client. Dans le cas où la banque accepte de renégocier le crédit ou de restructurer le prêt immobilier, elle devra faire un ajout de plus notamment d’un avenant au contrat de crédit. Qu’est-ce qu’un avenant ?

Un avenant est synonyme au mot anglais amendment qui dans le domaine juridique correspond à une notification documentaire dans laquelle il est mentionné la possibilité d’apporter des modifications à un contrat qui a été signé antérieurement et qui est toujours en vigueur. Il peut s’agit d’une nouvelle donnée à ajouter, de l’ajustement d’une clause ou de la suppression même d’une donnée dans les conditionnalités de départ. Ce document tient un rôle important pour la sécurité et la transparence du contrat pour les deux parties.

L’avenant est une procédure régulière de recours juridique en droit immobilier ou droit de logement. Il accompagne généralement le contrat lorsqu’il y a des perspectives envisagées pour la renégociation. Cependant, il peut y arriver que la banque refuse la renégociation que vous avez sollicitée en tant qu’emprunteur. Dans ce cas, il s’agira pour vous de faire un rachat de crédit en mettant en concurrence les banques et courtiers, ceci dans l’objectif de faire racheter votre prêt immo par une autre banque.

L’aboutissement de ce rachat de crédit est bénéfique pour vous, l’emprunteur. Bénéfique car vous obtenez de nouvelles conditionnalités de crédit jugées meilleures que le précédent contrat, vous obtenez un nouveau type de prêt, une nouvelle assurance de prêt immobilier encore appelée assurance emprunteur, un nouveau taux plus favorable que le précédent. Toutefois, cette procédure engendre également de nouveaux frais car vous serez sujet à supporter des dépenses.

Ces dépenses concernent les pénalités du remboursement anticipé. Par ailleurs, du fait que vous décidez de faire racheter votre crédit, il y a l’ouverture d’un nouveau dossier qui engage bien évidemment de nouvelles dépenses ainsi que l’hypothèque attaché à la souscription du nouveau crédit.

Évolution historique des taux de crédit immobilier

Lorsqu’on parle de taux de crédit immobilier, il faut le distinguer du taux effectif global. Le taux de crédit immobilier est comme le prix du crédit immobilier accordé par un organisme de crédit ou par un établissement bancaire. Il peut également être assimilé à la rencontre de la demande et l’offre immobilière sur le marché immobilier. C’est à partir de lui que le montant des intérêts à verser en contrepartie est élaboré.

Et pourtant le taux effectif global quant à lui est un indice qui prend en compte plusieurs éléments en termes de frais que vous devez verser en tant qu’emprunteur au moment où vous décidez de souscrire à un crédit immobilier. Il prend en compte le taux de fonctionnement réel du crédit. En plus de ce taux, il comprend la périodicité, la durée de remboursement, les intérêts et les autres frais qui sont liés à l’emprunt. C’est un agrégat plus large et composé que le taux de crédit immobilier.

Historiquement, de 1990 à 2018, les taux de crédit pour l’achat ou location d’un logement n’ont cessé de connaître des variations importantes à la hausse comme à la baisse. Entre 1991 et 1993, les taux fluctuaient entre 7% et 9% ce qui n’étaient pas assez favorable pour les ménages à faibles revenus. Vous ne devez pas oublier que plus le taux d’emprunt est important, plus la banque renforcera les conditionnalités et exigera un apport personnel.

De 1993 à 1995, les taux vont connaître de légères variations à la hausse jusqu’à descendre considérablement pour atteindre pratiquement les 3,5% en 2006 avant de remonter à plus de 4% en 2008. Pendant cette forte baisse enregistrée pendant plus d’une décennie, il y a néanmoins eu de légères hausses (1999 à 2000) et ensuite 2006 à 2008. Depuis cette recrudescence des taux immobiliers, l’avantage était beaucoup plus en faveur des consommateurs et des emprunteurs. Ainsi, on a assisté à une grande vague de renégociation.

Les taux qui avaient recommencé à grimper en 2006 jusqu’en 2008 ont connu une baisse encore plus importante jusqu’à 2016. En effet, la crise des subprimes qui a fait son entrée a entraîné une chute drastique et dont les effets perdurent jusqu’à présent sur le marché de l’immobilier. Il faut rappeler que cette crise est en majeure partie due aux emprunts et bulles spéculatives existants sur les crédits immobiliers. Depuis 2008, vous pouvez remarquer que les taux de crédits immobiliers ont atteint un niveau très bas jamais atteint jusqu’ici.

On parle des taux flottant autour de moins de 1,95% voir des taux de moins de 1,50% dans certaines offres de banques. Cette situation est très avantageuse pour l’emprunteur immobilier depuis déjà plus d’une décennie. Malgré le fait que les taux sont presque restés invariables en 2017, un afflux massif de clients se sont rués vers leurs banques afin de faire des renégociations de leur contrat de prêt immobilier. Cette situation n’est pas que favorable pour vous qui venez en tant qu’emprunteur, mais aussi pour les banques.

En effet, le fait que les taux soient si faibles donne l’occasion aux banques de rechercher de nouveaux clients. Chaque banque sait d’office que cette situation de taux si faibles va susciter le désir chez les clients de renégocier les contrats. Qui n’aimerait pas rembourser son crédit à des taux faibles ? Alors, on a deux situations : soit les banques vont accepter de renégocier avec leurs clients, soient ces derniers vont chercher des banques pour racheter leur crédit. Ainsi, les banques depuis 2008 sont en pleine concurrence à cause de faiblesses des coûts de crédits.

Quelles sont les démarches à envisager pour renégocier un contrat de prêt immobilier ?

Démarches nécessaires pour renégocier un prêt immobilier

Si vous voulez faire une renégociation de prêt immobilier, il faut bien sûr avoir déjà contracté au préalable un contrat avec un établissement bancaire. Incité par la baisse des taux d’intérêt sur le marché, la première étape consiste à soumettre une demande ou de notifier votre banque de votre désir à renégocier le contrat. Selon Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, le fait que la banque accepte votre requête de renégociation est une situation très rare à moins que vous soyez un très gros client de son portefeuille.

Ceci dit, il y a des conditions préalables à prendre en compte pour que la renégociation ait lieu.

Conditions de renégociation d’un prêt immobilier

Plusieurs conditions doivent être impérativement respectées. Sans quoi, votre nouveau contrat entre vous et la banque ne sera pas rentable et s’il n’est pas rentable, la banque n’aura aucun intérêt à s’engager dans ce processus. Tous les contrats de renégociations ne sont pas rentables soit pour la banque, soit pour vous-mêmes. Comme conditions à prendre en compte, vous pouvez relever :

• Le différentiel entre le taux d’origine et le nouveau taux doit être significatif. Ce différentiel équivaut à au moins 1 point. Si par exemple vous avez souscrit à un emprunt de 50 000 euros à un taux de marché qui s’élève à 2,5% et que le taux actuel est de 2,1%, il sera difficile pour vous que la banque accepte de renégocier avec vous. Toutefois, cette condition peut connaître une certaine flexibilité selon le porte-parole du courtier Meilleur taux, Maël Bernier. Si vous aviez souscrit à un emprunt de 350.000 euros pour une longue durée, un écart d’environ 0,8 point peut être accepté.
• Le temps restant pour effectuer le remboursement doit être suffisamment important. En effet, il ne faut pas que la renégociation intervienne trop tardivement dans les échéances de remboursement. Ceci pour la simple raison que les frais qui ont été engendrés doivent être inférieurs à l’intérêt financier découlant de la renégociation. Ce gain doit donc pouvoir être recouvert sur la période chronologique restante. Autrement dit, plus grand sera le temps restant pour effectuer le remboursement, plus la renégociation sera avantageuse et donc rentable.

Selon certaines analyses, le meilleur des cas serait de ne pas dépasser le tiers du temps accordé au prêt. Il est très difficile et même presque rare d’obtenir des gains lorsque le temps va au-delà de la moitié de la durée restante. Ces deux conditions sont importantes pour pouvoir engager les renégociations ou pour envisager une procédure de renégociation. Mais il existe encore d’autres conditions intéressantes que vous devez savoir.

• L’existence d’un capital restant minimum du. En envisageant de faire des négociations, il faut prendre en compte qu’un certain seuil de capital ne doit pas être franchi. Selon certains spécialistes, ce montant planché doit être de 50 000 euros (avis de Cafpi) et de 70 000 euros (avis de Meilleur taux). En réalité, si le montant à rembourser dépasse la moitié de votre prêt, la renégociation ne sera plus rentable.
• L’emprunteur doit soumettre son dossier à un expert financier pour analyse. Il serait très sage et plus rentable pour vous qui désirez postuler à une renégociation de soumettre votre dossier à un banquier. En consultant un banquier pour qu’il analyse votre situation financière, il vous aidera à éviter les erreurs préjudiciables à l’échec de votre renégociation de crédit. Il pourra vous dire après avoir observé votre comportement depuis le premier prêt si vous êtes encore éligible à un nouveau prêt à meilleur taux.

Avantages de la renégociation

Si vous respectez ces conditions, vous êtes sûr à plus de 90% d’obtenir une renégociation rentable. Dans tous les cas, vous avez plus de chance de souscrire à un nouveau prêt immobilier avec votre établissement financier. Votre banque à tout intérêt à vous garder et à continuer le processus avec vous. Si votre situation professionnelle ou financière a subi des dommages depuis votre premier emprunt, il est fort probable que cela vous pose des difficultés pour renégocier. À part cela, vous avez toutes les chances de décrocher un contrat de renégociation.

Deux possibilités s’ouvrent à vous comme souligné plus haut : soit vous entrer en renégociation soit vous faites racheter votre crédit. En optant pour la renégociation, seul votre taux d’intérêt subit une modification. Votre banque n’aura qu’à établir un nouveau contrat avec juste un nouveau taux et probablement accompagné d’un avenant qui endosse ces changements.

Pour l’assurance emprunteur, il n’y a pas également de changements car c’est le même contrat qui est utilisé sauf si vous choisissez d’opter pour une nouvelle assurance. Au final, pas de frais. Voilà des avantages important par rapport au rachat de crédit qui découle de la renégociation. Vous n’avez pas de frais à supporter.

Conclusion

En conclusion, renégocier un crédit immobilier est un processus simple et avantageux pour les deux parties. C’est la saison des renégociations depuis 2008.