Votre prêt immobilier pourrait avoir eu le meilleur taux d’intérêt au moment où vous l’avez obtenu. Les taux d’intérêt changent néanmoins tout le temps, et souvent sans que les gens en aient conscience. L’augmentation des taux d’intérêt peut vous faire payer plus que ce que vous deviez normalement autrefois. Heureusement, la renégociation de prêts immobiliers est toujours possible.

Rachat ou renégociation de prêts immobiliers : Quelle est la différence ?

Quand vous contractez un prêt immobilier et que cela s’étale dans la durée, il existe des solutions vous permettant d’alléger vos mensualités. Les deux options les plus courantes sont notamment le rachat ou la renégociation. Il faut faire attention, car ces deux démarches sont différentes.

La renégociation d’un prêt immobilier

Renégocier son prêt immobilier intervient au niveau de votre banque, c’est-à-dire l’établissement bancaire où vous avez signé dès le départ un contrat. Le but de la renégociation de crédits immobiliers est notamment de négocier les taux pour que cela soit plus faible que ce qui a été mentionné au départ dans votre contrat.

Il faut cependant savoir que la renégociation de prêts immobiliers est une longue démarche. Le fait est que toutes les banques ne sont pas favorables à cette démarche. Les critères pour être éligible à la renégociation des taux sont nombreux. Mais le plus important c’est que vous devez être un bon client, qui n’a jamais fait faux bons auprès de l’établissement.

Le rachat de crédit immobilier

Le principe du rachat de prêt immobilier se fait par le recours à un autre établissement bancaire (une autre banque). Dans le cas où vous n’obtenez pas gain de cause auprès de votre banque de départ, c’est-à-dire que la renégociation de prêts immobiliers n’a pas abouti, vous pouvez très bien changer de banque.

Cette technique est plutôt couteuse par rapport à la renégociation. Néanmoins, elle peut vous permettre d’économiser si la démarche aboutit. Mais il est nécessaire de bien faire le calcul dès le départ, car vous risquez de vous enfoncer davantage dans le gouffre si vous faites une erreur.

À quel moment renégocier votre crédit immobilier ?

La renégociation de prêts immobiliers est une démarche favorable, surtout pour les anciens emprunteurs. Il faut d’abord comprendre que s’il s’agit d’un prêt à taux fixe, les échéances peuvent comprendre à la fois une part d’intérêts et une part du capital souscrit. La proportion entre ces éléments est variable. Généralement, la part d’intérêts est plus importante au début. Et dans le temps, c’est le capital restant dû qui devient plus important.

Le fait de renégocier un prêt immo est donc favorable dans la mesure où la part d’intérêts incluse dans la mensualité est toujours trop conséquente. Vous pouvez très bien consulter auprès de votre banque les détails de chaque part du capital et d’intérêts.

En gros, vous pouvez lancer la renégociation lorsque vous constatez une différence importante entre la part d’intérêts et le capital restant dû (environ 1 point). À titre d’exemple, si vous avez souscrit à un prêt de 400 000 euros sur une durée de 20 ans, il est possible de renégocier s’il y a un écart de 0.70 point. En toute circonstance, il existe des simulateurs en ligne vous permettant de connaître ce que vous pouvez économiser si vous réussissez votre renégociation.

Les différents frais à inclure

Les frais à inclure dans votre démarche de renégociation de prêts immobiliers doivent être considérés en amont. Ils peuvent constituer une part importante des dépenses dans cette procédure. De ce fait, vous ne devez pas les négliger.

Les frais de dossier

Dans une renégociation de votre prêt immobilier, la banque vous accordera de nouvelles conditions et des taux revisités. Mais pour cela, elle peut vous demander des frais de dossiers. Il y a de faibles chances qu’elle vous dispense de ces frais. Donc, il faut toujours prévoir cette dépense supplémentaire. Dans ce cas, le montant peut-être fixé ou un pourcentage sur le capital restant dû.

Les frais de garantie

Étant un prêt immobilier et puisqu’il s’agira d’une renégociation, l’établissement bancaire considère qu’il s’agira d’un nouveau contrat, donc un nouveau prêt. Les frais de garantie tournent autour de 0 à 5 % du capital suivant la garantie choisie qui peut être une caution ou une reprise d’hypothèque.

La garantie d’hypothèque est plus couteuse. La raison est qu’elle nécessite des frais de notaire. Pour la mise en place d’une caution, elle fait intervenir une personne physique ou pourvoir un placement comme garantie.

En toute circonstance, vous devez bien analyser ces frais pour voir si cela augmentera vos charges finales ou si cela permet de les alléger. En général, si le montant de votre prêt est inférieur à 30 000 euros, il vous est possible de négocier auprès de votre banquier pour supprimer les frais de garantie. Si c’est au dessus de ce montant, vous devez bien calculer ces frais et les ajouter aux mensualités pour savoir si la renégociation vous est favorable ou pas.

Les pénalités pour un remboursement anticipé

Pour toute démarche de renégociation de prêts immobiliers, vous devez impérativement régler de manière anticipée des frais de pénalité. En général, les frais pour un remboursement anticipé sont estimés à 3 % de la part de capital restant dû avec un plafond de 6 mois d’intérêts.

Toutefois, vous pouvez vous affranchir de payer ces frais de pénalité sous certaines conditions :

–          Si vous changez de lieu d’activité professionnelle

–          À la suite d’un décès

–          Suite à un arrêt forcé de votre activité professionnelle

Dans la mesure où vous faites votre renégociation auprès de votre ancienne banque, il est tout à fait possible de négocier les frais. Il faut d’ailleurs souligner que les banques préfèrent réaliser une substitution plutôt que d’annuler totalement votre ancien prêt et de rédiger un nouveau contrat.

Qu’en est-il de l’assurance emprunteur ?

Quand vous renégociez votre prêt immobilier, de nouvelles conditions vont s’appliquer. Dans cette optique, l’ancien contrat est annulé et sera remplacé par un autre. Dans cette phase de transition, vous pouvez très bien renégocier l’assurance emprunteur associée à ce dernier.

Il faut rappeler que l’assurance prêt immobilier est une couverture permettant de faire face aux éventuels incidents qui peuvent survenir. Entre autres, elle va intervenir lorsque vous êtes victime d’une situation qui vous empêche de ne pas honorer vos remboursements. Les situations couvertes sont nombreuses : chômage, décès, invalidité (partielle ou totale) qui ne vous permet pas de reprendre (provisoirement ou totalement) votre activité professionnelle.

Comme tout autre contrat d’assurance, plus vous profitez d’une bonne couverture d’assurance, plus vous aurez à payer de l’argent. Pour éviter d’alourdir les dépenses, mieux vaut recourir à un comparatif des offres pour connaître la formule qui correspond le mieux à vos besoins, non seulement en termes de prix, mais aussi de couverture.

Comment réussir la renégociation de prêts immobiliers ?

Chacun a évidemment sa méthode pour renégocier ses crédits immo. Cela dit, il existe des astuces qui vous permettront de réussir votre renégociation de prêts immobiliers.

Se baser sur la concurrence

Toutes les banques n’ont qu’un objectif : séduire les clients et les fidéliser. Dans cet esprit, le marché est soumis à une forte concurrence et vous devez justement profiter de cette situation. Il faut faire jouer la concurrence lors de la renégociation de prêt immobilier pour convaincre sa banque. Mais avant tout, vous devez vérifier toutes les conditions et offres disponibles en matière de rachat de crédit auprès d’autres établissements. Cela vous garantit les meilleurs arguments quand vous serez face à votre banquier.

Présenter un profil éligible

Auprès de votre banque, c’est clair que le fait d’être un client de longue date et qui a toujours su honorer ses dettes est un atout indéniable. Mais lors de la renégociation de prêts immobiliers, vous pouvez encore aller plus loin en montant un dossier solide et éligible. À cet effet, votre dossier doit être monté comme s’il s’agissait de votre premier prêt. En d’autres termes, intégrer 3 (ou plus) relevés de compte, de préférence les derniers. Vous devez aussi inclure vos 3 dernières fiches de paie. Et pour instaurer un climat de confiance, vous pouvez même vous permettre d’intégrer une part de votre dossier médical.

Revisiter son assurance emprunteur

Comme nous l’avons vu plus haut, l’assurance emprunteur peut peser lourd dans vos dépenses. Le but étant d’être bien couvert, mais à prix compétitif, faites aussi jouer la concurrence. Votre ancienne assurance était peut-être la meilleure il y a 10 ans, mais ne l’est plus probablement maintenant. Multipliez de ce fait les comparatifs pour découvrir les offres qui vous permettront d’économiser au mieux.

Garder le bien immobilier acquis durant plus de 2 ans

Comme son nom l’indique, le prêt immobilier est généralement dédié pour l’achat d’un bien immobilier. Pour éviter les pénalités, vous devez conserver le bien acquis durant une durée supérieure à 2 ans.

Faire en sorte de stabiliser les mensualités

Il est tout à fait possible de payer une mensualité faible ou élevée. Mais il faut savoir que si vous payez une mensualité faible, c’est certain que la durée de votre prêt s’étalera dans le temps. Et si vous choisissez un niveau de mensualités relativement élevé, le reste de votre dette s’effacera plus rapidement.

Les facteurs à considérer pour se lancer ou pas dans la renégociation

Avant de vous lancer dans cette démarche de renégociation de prêts immobiliers, commencez par analyser les caractéristiques de votre prêt : prêt classique, prêt à échéance progressive, prêt à échéance constante, prêt in fine, et ainsi de suite. Cela vous permettra de connaître l’amortissement du capital, qui diffère selon le type de prêt.

Cela étant fait, vous pouvez solliciter votre banquier afin qu’il puisse vous montrer un tableau d’amortissement. Dans ce dernier, il existe des éléments que vous devez considérer, notamment :

–          Le total des intérêts sur votre mensualité

–          Le total du capital de votre mensualité

–          Le total de votre mensualité sans assurances

–          La valeur du capital restant dû avant l’acquittement de votre prochaine mensualité

La renégociation va inclure des frais supplémentaires. Cela peut aller jusqu’à 4.5 % de la valeur du capital restant dû. Avant de prendre une décision de renégocier, il est important que certaines conditions soient remplies.

La différence entre les différents taux

Si vous décidez de vous lancer dans la renégociation, le taux de votre ancien prêt et celui du nouveau doit afficher un écart important. Le mieux serait que cela s’élève à 1 point. Cela étant, cet écart peut légèrement baisser en fonction du montant emprunté et de la durée de remboursement. Entre autres, si vous souscrivez à un prêt de plus de 300 000 euros pour une durée de remboursement s’étalant sur 20 ans, vous pouvez lancer la renégociation même si l’écart est de 0.7 point.

Demander la renégociation très tôt

Pour que la renégociation vous soit profitable, mieux vaut la demander le plus tôt possible au niveau de l’échéancier de remboursement. Le mieux serait de faire la demande quand la part d’intérêts sur les échéances est toujours élevée. Il est préférable que cela se fasse au cours de la première moitié de la date d’échéance de votre crédit. C’est même plus profitable lorsque cela se situe dans le premier tiers.

Vérifier le montant du capital restant dû

Il est clair que vous allez payer davantage quand la part restante à rembourser est plus faible. Ainsi, il serait mieux de tenter la renégociation quand le montant à rembourser est encore au dessus de 50 000 euros.

Renégociation, étapes à suivre et erreurs à éviter

Malgré le fait que la renégociation de prêts immobiliers peut être très tentante, il faut souligner le fait que ce n’est nullement simple à faire. Une petite négligence peut vous mener davantage dans un endettement supplémentaire.

Dans votre démarche à faire est d’envoyer une demande écrite par courrier recommandé avec AR auprès de votre banque d’origine. Vous devez, dans cette lettre, demander une lettre d’engagement. N’hésitez pas à demander l’assistance d’un conseiller pour argumenter votre démarche. Lors de l’entretien avec votre banque, vous devez exiger un décompte de remboursement de vos crédits. Indispensable à votre démarche, ce dernier doit être proposé gratuitement.

Faites bien attention quand vous voyez les frais. Vous devez vérifier l’ensemble des frais engagés dans cette démarche. Quand vous trouvez qu’ils sont trop excessifs, il ne faut pas hésiter à contester et/ou à négocier. Vérifiez bien les doublons d’échéances d’assurance ainsi que les éventuelles fautes au niveau de la gestion. Enfin, vous devez bien vérifier la conjoncture et l’état des taux. Quand vous constatez que les taux augmentent, il faut prendre un peu de recul et attendre que cela régresse.

La renégociation de prêts immobiliers est une démarche profitable pour obtenir de meilleurs taux. Il faut néanmoins faire preuve de vigilance et bien analyser toutes les possibilités en vue de dénicher l’offre de prêt la plus favorable. Un comparateur de prêts reste indispensable pour faire jouer la concurrence et surtout donner plus de valeur à votre dossier.