Un des nombreux avantages donnés par l’État aux investisseurs immobiliers se trouve dans la réduction Malraux. Si cette notion est encore obscure pour vous, l’article qui suit devrait vous aider à y voir plus clair.

Le dispositif Malraux 2018 donne accès à une réduction d’impôts. C’est le total des travaux que vous engagez qui sert de base au calcul de cette réduction. Il est possible :

• Pour les immeubles qui se trouvent dans un Site Patrimonial remarquable, avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur approuvé, pour les quartiers anciens dégradés et pour les quartiers conventionnés NPNRU, la réduction s’élève à hauteur de 30 %.
• Pour les immeubles se trouvant dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine approuvé ou qui ont un programme de restauration qui a été déclaré d’utilité publique (ex ZPPAUP et AVAP), la réduction s’élève à hauteur de 22 %.

Il y a un maximum cependant à cette loi Malraux 2018, il est de 400 000 euros, et ce sur quatre années qui se suivent. Cette loi de défiscalisation s’applique depuis le début de l’année 2013, en France, aux contribuables plaçant de l’argent dans des habitations à rénover, qui seront destinées à être louées. À l’issue des travaux, l’immeuble doit être intégralement rénové et l’aspect qualité est contrôlé par un Architecte des Bâtiments de France.

Les Centres Villes Historiques sont principalement visés par le dispositif Malraux 2018, c’est pour les investisseurs une chance de pouvoir défiscaliser leur investissement, ce qui est une bonne chose, que ce soit sur le moyen terme, mais aussi sur le long terme.

Historique et règle de la loi Malraux jusqu’en 2018

Le patrimoine architectural français, sa restauration et sa conservation, est à l’origine de la loi Malraux. Cette dernière, mise en place en 1962, a pour objectif de les favoriser. Il existe des zones dites « sauvegardées », elles sont créées quand il y a un caractère esthétique, historique, ou bien simplement qui justifie que l’on doive le restaurer, le sauvegarder ou le mettre en valeur. Ceci peut s’appliquer à l’intégralité d’un bâtiment, ou seulement à une partie.

Depuis le début de l’année 2009, la loi Malraux, ces règles et ses conditions d’application ont évolué. Avant, le dispositif Malraux donnait accès à une réduction de revenu, or, depuis cette date, c’est à une déduction d’impôts que ce dispositif donne droit. L’ancien régime Malraux résidait en un abattement, maintenant, et pour tous les permis de construire déposés avant la fin de l’année 2008, c’est une réduction d’impôts qui s’applique. Cette dernière peut être effective sur une à trois années, cela dépendant de la durée des travaux.

Pour ce qui est de la Loi sur les Finances 2018, cette dernière a appuyé la réduction de 30 % des impôts pour les investissements Malraux 2018. Avant, le plafond était de 100 mille euros par an, pour une durée totale de 4 ans maximum. Aujourd’hui, il est de 400 mille euros, s’étalant sur la même durée.

La loi Malraux en 2018 : avantages fiscaux

C’est à hauteur de 30 % que vos impôts peuvent être réduits avec la loi Malraux, pour vos travaux de rénovation. Sur quatre ans, le maximum des travaux pris en compte est de 400 mille euros. Ainsi, la réduction d’impôts maximale que vous pouvez atteindre est de 120 mille euros.

Taux de réduction d’impôts en fonction de l’emplacement de l’immeuble

Dans le dispositif Malraux, les règles et les lois ont changé, ce qui autorise désormais le vendeur à se charger lui-même des travaux. Avant, pour effectuer des travaux de rénovation pour un placement immobilier, il fallait obligatoirement la décision et l’engagement de tous les copropriétaires de l’immeuble.

Depuis le début de l’année 2009, le dispositif Malraux stipule qu’un contrat de vente d’immeuble à rénover peut servir de cadre aux travaux à réaliser. En clair, si le financement des travaux est justifié aux entreprises concernées, tout est possible, alors qu’avant cela dépendait de l’AFUL (Association Foncière Urbaine Libre).

Le total des travaux réalisables par le vendeur est celui qui sert de base à l’ouverture de droit à la déduction d’impôts, s’ils sont effectivement versés par l’investisseur Malraux à l’entreprise en question. Autrement dit, la vente en l’état futur de rénovation est devenue plus aisée et des garanties supérieures s’appliquent aux acheteurs.

Qui peut bénéficier de la défiscalisation Malraux ?

Les personnes qui résident en France et qui achètent ou sont propriétaires d’un bien immobilier qui se trouve dans un Site Patrimonial Remarquable, précédemment appelé Périmètre ou Secteur Sauvegardé, peuvent prétendre à la défiscalisation Malraux. Cependant, dans les faits, ce sont surtout les personnes avec une fiscalité très élevée qui en bénéficient, dans la mesure où il faut pouvoir assumer le financement de tous les travaux sur une durée d’une à deux années.

Malraux 2018 : les logements concernés

C’est uniquement dans un Site Patrimonial Remarquable que peut se réaliser une opération Loi Malraux. En ce qui concerne les locaux d’habitation ou originellement destinés à l’habitation et réaffectés pour cela ou bien pour les locaux affectés à un autre usage que celui de l’habitation (par exemple une boutique en bas d’un immeuble), les dépenses prises en compte en 2018 sont le total dépensé pour la restauration de l’immeuble. Avant cela n’était le cas que pour les locaux d’habitation.

Les obligations qu’impose le régime Malraux

Afin de rentrer dans le dispositif Malraux, la réduction d’impôts doit être le résultat de l’engagement de restaurer la totalité du bâtiment concerné. De plus, le propriétaire doit louer des logements nus pour habitation principale, pendant au minimum neuf années consécutives. C’est dans l’année suivant la fin des travaux que l’engagement de location doit devenir effectif. Une limitation s’applique pour la déduction Malraux, elle est 400 mille euros de financement de travaux sur une durée de quatre années.

Ainsi, le maximum qui peut être déduit est de 120 mille euros, qui correspond à 30 %, sur toute la période de financement réel des travaux. Si toutefois la réduction d’impôts venait à surpasser l’impôt lui-même, la défiscalisation peut alors s’appliquer sur l’IR des trois années qui suivent. Une Autorisation Spéciale doit obligatoirement être validée par le Préfet pour des travaux de rénovation dans le cadre du dispositif Malraux. Cela doit être fait avant le début des travaux. Aussi, les Architectes des Bâtiments de France surveillent obligatoirement les travaux.

À propos de la plus-value d’un investissement Malraux

Le régime des plus-values immobilières est de rigueur lorsqu’il y a revente d’un bien immobilier en défiscalisation dans le dispositif Malraux. Par contre, le calcul ne prend pas en compte les travaux, qu’ils soient de rénovation ou de restauration. Les réductions d’impôts ayant déjà été effectuées pour le total des travaux, il n’est pas possible de les additionner à la valeur du foncier. En effet, cela abaisserait d’autant plus la plus-value. Un bien acquis dans le dispositif Malraux doit donc être conservé le plus longtemps possible, dans un souci d’optimisation fiscale.

L’investissement Malraux : le plafond des niches fiscales

Le plafond des niches fiscales s’élève en 2018 à 10 mille euros. Si la date d’obtention du permis de construire est postérieure au début de l’année 2013, le plafond des niches fiscales ne touche pas la Loi Malraux. Par contre, pour les permis de construite datant d’avant cette date, la défiscalisation Malraux fait partie du plafond des niches fiscales de la date du permis de construire.

Ainsi, le plafond des niches fiscales prend le dessus sur l’avantage Malraux, et ce pour tous les permis de construire obtenus avant 2013. À titre d’exemple, pour 100 mille euros de travaux, 18 mille + 4 % des revenus est inférieur à 30 mille, soit 22 mille euros maximums.

Déclaration fiscale

Un feuillet 2044 spécial est nécessaire, depuis la réforme de la Loi Malraux de 2009, afin de pouvoir effectuer la déclaration fiscale Malraux. Une copie du bail ainsi qu’une autorisation préfectorale pour les travaux sont obligatoires pour terminer la procédure, tout comme le visa d’un Architecte des Bâtiments de France. Par contre, il n’y a pas de réduction supplémentaire possible sur les dépenses prises en compte dans le dispositif Malraux.

Comment faire pour investir et profiter de la défiscalisation Malraux ?

Obtenir un logement ancien qui est situé dans une zone éligible

Vous devez tout d’abord acheter un bâtiment à rénover. Celui-ci soit se situer dans une zone spécifique et être éligible au dispositif Malraux. Par exemple, vous pouvez consulter les programmes disponibles mis en ligne par des gérants de patrimoine. Il convient de comparer un certain nombre d’offres avant de faire votre choix afin qu’il soit le meilleur possible. Les éléments importants à prendre en compte sont :

• La localisation du bien
• La possibilité de le louer: choisissez dans la mesure du possible un bien facilement louable, proche des points attractifs comme les transports en commun ou les écoles ou les commerces
• La rentabilité du placement
• La prise de valeur estimée du bien après rénovation ou restauration

En amont de la réalisation des travaux, vous devez avoir une Autorisation Spéciale de Travaux. Cette dernière est donnée par la Préfecture, sur l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France en charge de votre projet.

Quelques conseils

Avant de passer à l’action, regardez bien le régime qui s’applique. Le dispositif Malraux a subi une réforme récemment, et cette dernière différencie l’ancien et le nouveau régime, et les deux ne représentent pas les mêmes avantages. Vous devez aussi être certain que la répartition du montant total du bien entre le prix foncier et le prix des travaux soit cohérente. Le programme que vous choisirez doit être expertisé et validé.

Cela se fait par un cabinet d’avocats ou encore une étude de notaire, spécialisés dans le domaine. Un professionnel indépendant peut vous aider. Vous devrez prendre en compte beaucoup de paramètres, un professionnel de la gestion du patrimoine saura vous éclairer.

Ne payez pas l’appartement trop cher

Pour avoir accès à la réduction d’impôts Malraux, ce sont les dépenses allouées aux travaux dédiés à la remise en état ou au maintien de l’immeuble qui entrent en ligne de compte. La remise en état ou le réaménagement des appartements d’un immeuble peut aussi être valable. De fait, plus la somme totale des travaux est élevée, plus avantageuse sera la déduction Malraux. Attention cependant, l’investissement se doit d’être fonction de l’IR. Effectivement, si jamais il y avait un surplus, un report sur les années qui suivent n’est pas possible.

Pour estimer la bonne somme à investir pour les travaux de votre bien, celle-ci doit être équivalente à une fourchette allant de 40 à 70 % de la valeur totale de votre bien. En dessous, les travaux ne se font généralement pas sur l’intégralité du bâtiment, et au-delà les travaux sont trop importants par rapport au bien. Le prix foncier et le prix global doivent être pris en compte ensemble. Ainsi, le coût foncier doit être inférieur d’au moins 25 % à la valeur du m² d’un bien de nature équivalente, en état convenable dans la même zone.

Optimisez le montage de votre opération

Par contre, le coût total, à savoir le bien et les travaux, peut s’élever de 5 à 10 % au-dessus du prix du neuf. Consultez les programmes déjà existants avant de sauter le pas, afin d’être le mieux renseigné possible. Pour le suivi des travaux, il fallait par le passé faire appel à une association foncière urbaine libre.

Aujourd’hui, ce n’est plus nécessairement le cas. Ainsi, depuis 2009 a été mise en place la VIR : Vente d’un Immeuble à Rénover. Ce procédé est basé sur la même idée que la vente en état futur d’achèvement. Clairement, vous investissez sur la globalité du bien et des travaux, et c’est un professionnel qui gère le tout.

Les SCPI Malraux

Les SCPI (Sociétés Civiles De Placement Immobilier) représentent des solutions d’investissement immobilier collectif. Il y a une capitalisation de plusieurs souscripteurs et c’est ainsi que le bien peut être acquis. Chaque personne obtenant une part proportionnelle à sa participation. Il n’y a ici pas de contrainte de gestion et l’accès est plus aisé.

Vous pouvez donc additionner les avantages Malraux et des SCPI. Les gros investisseurs sont principalement visés par le dispositif Malraux. Vous pouvez donc bénéficier d’un avantage fiscal équivalent avec une SCPI Malraux, qui représente moins de contraintes. Les conditions sont les mêmes que pour le dispositif Malraux « classique ».

La réduction n’est donc pas accessible à tout le monde mais présente des avantages très intéressants dans le cas où vous envisageriez d’acheter un bien immobilier. Cependant, quelques subtilités peuvent venir s’intercaler entre vos idées et la réalité, restez donc sur vos gardes.