Salut c’est Théo bienvenue dans cette nouvelle vidéo, on est en face d’un de mes derniers investissements, ce que je vous propose c’est de le visiter, de vous montrer comment est-ce qu’on a fait pour diviser ce bien et le rendre extrêmement rentable. On est en face d’un appartement qui rapporte plus de 13 % de rentabilité nette d’impôts, je vais vous le présenter et on va voir ensemble comment est-ce qu’on a fait. 

Rénover un bien immobilier

Allez, donc cet appartement il est actuellement en fin de démolition, cet appartement j’en ai fait l’acquisition il y a de ça deux semaines, et il y a de ça réellement une semaine on a obtenu les clés et donc mon équipe a commencé à détruire ce qu’on allait détruire, pour ensuite reconstruire derrière. Je le rappelle, un bon investissement immobilier, là où est-ce qu’on va voir des très bonnes affaires, c’est là où est-ce qui il y a toujours quelque chose à faire.

Donc je vais vous le montrer, là ici on va avoir directement sur votre gauche, on va avoir ici une première chambre. Donc vous allez rentrer et sur votre droite vous allez avoir un grand espace pour une première personne. Vous allez ensuite avoir une autre chambre directement ici, donc dès que vous rentrez sur votre droite, vous allez avoir un escalier qui va mener à une autre chambre. Petite particularité sur cet investissement, on n’a pas pu faire une chambre en lits doubles au-dessus, tout simplement parce que il n’y avait pas la place.

Et allez, on est parti, on continue cette visite, sur votre droite vous allez avoir une salle de bains, donc qui est, non pas en cours de rénovation mais qui va être rénovée. Tout de suite sur votre gauche vous allez avoir un toilette. Petite particularité, actuellement ce toilette c’est un shaft, voilà donc on va vous le montrer juste après, ce qui est particulier avec ce futur toilette c’est que pour l’instant donc c’est un shaft, c’est à dire que c’est un espace qui est commun, mais on a vu avec notre avocat pour construire un faux plafond et on va créer un toilette à l’intérieur, ce qui nous permet d’utiliser cette partie commune et cette partie commune nous l’avons louée pour cent ans. Voilà donc du coup ce qui fait que cette partie commune est, entre guillemets, à moi pendant 100 ans.

La location longue durée

Je n’ai pas d’objectif de revente sur cet appartement, donc dans mon cas ça ne dérange pas. Et ensuite, on va rentrer ici dans l’espace commun. Donc je le rappelle, ici on va être sur un 4 chambres, donc quatre chambres, une salle de bains avec un toilette, plus un toilette indépendant, on est sur une surface totale de 56 mètres carrés. Là immédiatement sur votre gauche, vous allez avoir une cuisine en coin, qui va être ici, comme ceci. Vous allez également avoir un canapé ici, vous allez avoir une table ici avec des chaises autour.

On va certainement mettre un tout petit mais pas très grand pour éviter que les gens se prennent dans la tête. Ensuite on va mettre ici un autre canapé, avec une télévision sur le mur qui se trouve là-bas. Et peut-être que vous avez remarqué que ici on va voir des escaliers. Alors pourquoi est-ce qu’on va avoir des escaliers ? Tout simplement parce qu’au-dessus de moi on a une hauteur sous plafond de 4 mètres 80, autrement dit 4 m 80 de hauteur sous plafond, vous imaginez bien qu’on peut créer un faux plafond. Je le rappelle, dans l’immobilier moi ce que j’adore, c’est non seulement donc les divisions, où on va prendre par exemple une pièce et on va la couper en deux par exemple verticalement, mais si on a une belle hauteur sous plafond on peut également faire une division horizontale, c’est ce qui fait avec un faux plafond.

Donc là en l’occurrence, la petite difficulté ici de cet appartement c’est que le faux plafond qui avait été créée par l’ancienne propriétaire, était vraiment dans le but de créer plutôt un espace commun au-dessus, mais comme vraiment on va venir booster la rentabilité lorsqu’on va créer plus de chambres, et bien déjà le faux plafond a été mal fait, vu que ici la répartition a été mal faite, autrement dit il y a 4 mètres 80 et au lieu de faire un plafond à 2 mètres 40 pour avoir 2 mètres 40 sur chaque étage de hauteur sous plafond, et bien là, elle a mal fait la répartition, ce qui fait que là on a plus de 2 mètres 40, par contre quand on est au dessus on a par exemple, je vais dire une bêtise, mais on a peut-être juste 1 m 80 au lieu de 2 mètres 40.

Prévoir un budget travaux

Donc du coup on va devoir refaire ce faux plafond, donc ce qui fait que le budget des travaux va un petit peu augmenter, d’ailleurs je vais vous partager les chiffres tout de suite. Donc on a cinquante six mètres carrés, on va voir 114 000 euros qui ont été sorti pour acheter cet appartement, vous avez 53 000 euros de travaux,  je sais que ça fait beaucoup pour 56 m² mais là avec la destruction que ça va coûter, plus le fait également que derrière vous se trouve une fenêtre mais cette fenêtre même si elle est neuve malheureusement on va pas pouvoir l’utiliser, pourquoi ?

Parce que le faux plafond qui se trouve derrière vous on va légèrement le baisser, et du coup vous imaginez bien que ça va venir taper ici, ça va être un petit peu difficile d’utiliser vraiment la luminosité, donc du coup ce qu’on a fait c’est qu’on a commandé une nouvelle fenêtre, spécifique pour la division qu’on est en train de faire, ce qui va faire que la lumière va être au mieux partagée entre les deux étages. Donc c’est ce qui fait que les travaux vont un peu être chers sur cet investissement. Vous avez 6 000 euros de taxes à l’État, donc qui correspond à 5 % du prix de l’appartement lorsqu’il est acheté, ce qui nous fait un investissement total de 173 000 euros pour un 4 chambres.

À noter que ici sur cet investissement, sur Airbnb, l’estimation qui a été faite par l’agence de gestion est que cet appartement générera approximativement 4 300 euros par mois de loyer en courte durée, donc c’est une moyenne toute l’année, en l’occurrence en été ça générera plus et en hiver moins, mais par mois en moyenne sur l’année ça fera 1 900 euros nets, du coup après frais de gestion et après impôts dans ma poche. Alors peut-être que vous allez me dire, oui voilà ça fait beaucoup 4 300 euros par mois de loyer et seulement 1 900 euros que tu vas toucher dans ta poche, oui mais c’est normal puisque il y a les frais de gestion, les taxes, le ménage, tout est compris, plus les commissions des plateformes style Airbnb et Booking. Donc ce qui fait que derrière c’est quand même beaucoup plus rentable que de la location longue durée. 

Rentabiliser son bien immobilier

Alors maintenant j’aimerais vous partager deux aspects spécifiques à cet appartement, pourquoi ? Déjà première chose, je vais vous dire que cet appartement, je vais pas vous dire exactement où est-ce qu’ils se trouve, tout simplement parce  que j’investis dans un marché de niche et le marché augmente déjà très très vite et il y a très peu de bonnes affaires, donc je vais me garder le droit de dire où se trouve cet appartement, mais en gros il est extrêmement bien situé, il est situé dans une très très grosse capitale d’un pays en Europe de l’est, vous savez certainement laquelle si vous me suivez un peu sur mes réseaux, mais du coup il est vraiment dans un quartier historique, ce qui fait qu’il y a une loi qui risque même d’arriver d’ici ces prochains mois, qui fait que dans les quartiers historiques la location courte durée va être interdite.

On voit notamment le cas en Espagne, par exemple à Barcelone ou dans quelques villes également au Portugal, tellement qu’il y a de touristes en fait, les habitants en ont marre, et donc du coup ils vont se plaindre auprès des mairies pour demander justement de limiter la location courte durée. Cet appartement j’ai fait exprès de l’acheter, vraiment limitrophe, si vous traversez la rue, le quartier d’en face est un quartier historique sur lequel les personnes non seulement le droit de faire du Airbnb et du Booking seulement cinq jours par mois, ce qui fait 60, ce qui fait 60 jours par an et donc du coup ces personnes-là, ben sont obligées de mettre en location longue durée leur appart dix mois par an et seulement en courte durée deux mois par an. Moi cet appartement il est ultra avantageux, pourquoi ? Parce qu’il est limitrophe au quartier historique et pourtant il n’y a pas cette limitation, il va être en courte durée toute l’année. 

Autre petit point spécifique à cet appartement, qui je pense est très intéressant, c’est que sur le relevé cadastral, c’est-à-dire aux yeux de l’État à qui appartient cet appartement, et bien en réalité il appartient à deux propriétaires. Alors j’ai acheté cet appartement tout seul, mais en fait sur le relevé cadastral, il y à un cas qui est un peu spécifique sur cet appartement, autrement dit vous avez 56 m² ici et sur le même relevé cadastral, et bien vous avez une autre petite pièce qui se trouve un autre endroit dans le building, qui appartient également, non pas à l’ancienne propriétaire de cette partie là de l’appartement, mais à un autre propriétaire, c’est un contrat un petit peu spécial.

Trouver un avocat spécialisé

Alors du coup, ce que j’ai dû faire, c’est que j’ai fait appel à un avocat qui est très influent ici, qui également de très bonnes connaissances et qui a construit un contrat de vente en béton armé, ce qui fait que j’ai été safe sur ce type d’opération, énormément de personnes sont venues visiter cet appartement, son prix était excessivement bas comparément à la position de cet appartement et pourquoi est-ce que moi je l’ai acheté ?

Tout simplement parce que j’avais les bons contacts pour construire un contra extrêmement solide, donc du coup n’oubliez pas dans l’immobilier, parmi tous les conseils que je peux vous donner de temps en temps, il y a vraiment quelque chose qui est très important, c’est le réseau. Que ce soit les rénovateurs, que ce soit les équipes de gestion, que ce soit les équipes de nettoyage, que ce soit également les avocats, tout est important dans un process dans l’investissement immobilier.

Voilà, on arrive déjà à la fin de cette vidéo, je vais vous partagez juste avant les plans après rénovation de cet appartement, mais en réalité ça ne va pas beaucoup changer, puisque ce qui va surtout changer ça va être le deuxième faux étages qui va être créée dans cet appartement. Mais sinon pour le reste il n’y a pas grand chose qui va changer sur le plan, par contre ça va surtout être au niveau de la division à l’horizontale où ça va changer. 

Voilà, si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’investissement immobilier, je mettrais dans la description de la vidéo une formation 100% gratuite qui va vous montrer justement comment faire pour trouver des bonnes affaires, comment emprunter, comment faire des travaux de rénovation, comment déléguer la gestion, comment également trouver des locataires et se protéger contre les impayés, vous verrez même comment ne payez strictement aucun impôt sur vos revenus immobiliers. On se retrouve de l’autre côté, je vous souhaite plein de succès pour vos futurs investissements, ciao, ciao.