La loi Pinel est un dispositif fiscal qui est en entré en vigueur le 1er janvier 2015. Cette loi, a été mise en place par Sylvie Pinel, ex-ministre du logement et Manuel Valls, ex-Premier ministre. Ce dispositif de défiscalisation a été créé afin de relancer la construction de logements neufs en France. Aujourd’hui devenu populaire, il est nécessaire de savoir les conditions, avantages de cette loi. Dans cet article, nous allons donc vous expliquer en détails cette loi.
Le dispositif Pinel, en détails
Cette loi, remplaçante du dispositif Duflot, donne l’opportunité aux particuliers d’investir dans un bien immobilier dans le but de relancer le marché. Grâce à ce dispositif, vous pouvez acheter un logement neuf, ou un logement ancien à restaurer. Dans le cas du premier, une défiscalisation est accordée. Cependant, pour profiter de la réduction fiscale, certaines conditions sont à respecter comme l’investissement dans une zone à forte demande, par exemple.
Quelles sont les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel ?
Chaque contribuable payant ses impôts en France peut bénéficier du dispositif Pinel. Les conditions de ce texte sont quasi-identiques à celles de son prédécesseur, la loi Duflot. Tous les logements neufs doivent, en particulier, respecter les normes et performances énergétiques exigées dans la loi Pinel. La durée de construction de l’habitation doit, quant à elle, durer 30 mois maximum.
Les caractéristiques de la loi Pinel
Que ce soit pour l’investissement, le logement ou la location, des conditions doivent être remplies. Quelles sont-elles ? C’est ce que nous allons découvrir ici.
Le logement
- Il doit être neuf ou en vue d’être rénové
- Etre acheté en l’état futur d’achèvement
- Il doit profiter du label BBC 2005 et respecter la norme thermique RT 2012
- Sa construction doit durer 30 mois maximum
- Il doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clefs
La location
Le logement loué doit, lui aussi, remplir les modalités du dispositif.
- 6, 9 ou 12 ans doivent être les durées d’engagement d’une location Pinel
- Le logement loué doit être la résidence principale du locataire
- La location doit être non meublée
- Le loyer doit être défini selon les plafonds de la loi Pinel
L’investissement
Investir dans le neuf, sous la loi Pinel, doit également suivre des conditions financières régies par le dispositif :
- 300 000€ doit être la somme maximale de l’investissement
- 5 500€/m² est le montant maximal
- 2 investissements par an peuvent être engagés (dans la limite des 300 000€)
- Dans le plafond des niches fiscales, une réduction d’impôts est octroyée
- Cette réduction ne peut être assignée d’une année sur l’autre
Quelles sont les zones définies par la Loi Pinel ?
Comme indiqué plus haut, la loi Pinel est valable seulement dans plusieurs zones bien délimitées. Quelles sont ces zones ? Quelles sont leurs différences ? Leurs particularités ?
Le zonage A – B – C
Ce système de zonage concerne différents types de logements tels que :
- L’investissement dans le locatif
- L’habitation dite intermédiaire
- Le prêt à taux zéro
- Le PAS (Prêt d’accession sociale à la propriété)
- Le PSLA (Prêt Social Location Accession).
Chacune de ces zones Pinel profite du dispositif mais sous des formes différentes.
Les différents types de zones
La zone A
Celle-ci concentre la région Ile-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération Genevoise.
La zone A Bis
Dans cette zone, on retrouve Paris et ses 29 communes.
La zone B1
Cette zone concerne les villes de plus de 250 000 habitants et les métropoles où les prix de l’immobilier sont hauts comme La Rochelle, la Corse, les régions d’Outre-Mer… La grande couronne parisienne fait aussi partie de cette zone.
Particularités des régions d’Outre-Mer
La Loi Pinel profite, également, à des régions comme la Guadeloupe, Mayotte, la Martinique, la Guyane, Saint Barthélémy, les îles Wallis et Futuna, La Nouvelle Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint Martin et la Polynésie française. Investir dans ces diverses zones est beaucoup plus avantageux qu’engager un investissement en métropole.
Les avantages de ces zones Pinel
Si vous investissez dans un logement locatif et que vous le louez sur 6 ans, vous bénéficierez d’une baisse d’impôt de 23 %. Sur 9 ans, cette réduction atteint 29 %.
La zone B2
Ici, on retrouve les villes de plus de 50 000 habitants ainsi que celles ayant bénéficié d’un agrément spécial.
La zone C
La zone C concentre le reste du territoire et n’est pas éligible au dispositif Pinel.
Les plafonds Pinel
Seules certaines zones sont éligibles au dispositif Pinel. Cependant, ces dernières sont aussi soumises à des plafonds de loyers et de ressources.
Les plafonds de loyers
Le but de la loi Pinel est de proposer des logements accessibles à la majorité des personnes. Pour cela, le dispositif détermine le plafond des loyers en fonction des différentes zones.
Dans la zone A, le prix du mètre carré est évalué à 12.50€ et dans la zone A bis à 16.83€. La zone B bénéficie, quant à elle, d’un prix plus bas : 10.71€ le mètre carré. La moins chère est la zone B2 avec un prix au mètre carré atteignant 8.75€.
Les plafonds de ressources
Comme pour les loyers, des plafonds de ressources ont été établis. Le but ? Permettre aux foyers modestes d’accéder à un logement dit intermédiaire. En quelques mots, ce plafond a pour objectif d’assurer une très bonne répartition des logements.
Comment est déterminé ce plafond de ressources ?
Ici, la situation du foyer est prise en compte. Ainsi, le plafond d’une personne seule sera différent de celui pour une personne seule ou en couple avec un ou plusieurs enfants.
Le plafond des niches fiscales
Les niches fiscales sont aussi concernées par la loi Pinel. Leur plafond a été fixé à 10 000 euros par personne et par an. Deux types de niches fiscales ont été définies : les actives et les passives. Les actives ont besoin de l’intervention du contribuable alors que les passives sont activées de manière automatique.
Loi Pinel dans l’ancien et le neuf, quelles sont les conditions ?
Le dispositif Pinel dans l’ancien
Les logements anciens peuvent aussi profiter des avantages de la loi Pinel. En revanche, certaines conditions doivent être remplies.
Les logements anciens admissibles par la loi Pinel
- Le logement doit être acheté en vue d’être réhabilité et les conditions de décence ne doivent pas être respectées au moment de l’achat
- Un local commercial ou autre peut être acquis afin d’être transformé en habitation.
Investissement dans le neuf
Pour profiter de l’avantage fiscal régi par la loi Pinel, certaines règles sont à respecter :
- L’habitation doit être louée nue
- Elle doit être louée à titre de résidence principale
- Le logement doit respecter deux réglementations: BBC2005 ou RT2012
- Les plafonds de loyers doivent être respectés
- Le zonage Pinel doit être pris en compte
Le propriétaire peut également louer à un proche si ce dernier ne fait pas partie du foyer fiscal. Il est aussi important que la durée de location soit respectée.
De son côté le locataire doit prendre en compte le plafond de ressources qui lui est accordé.
Pourquoi investir dans le neuf ?
Tout d’abord, un logement neuf est beaucoup plus solide qu’un logement ancien. Les loyers sont aussi plus élevés pour ce type d’habitation.
Quelles sont les autres déductions accordées avec la loi Pinel ?
La taxe foncière
Celle-ci est déductible des revenus fonciers.
Frais de gestion
Si le bien est géré par une agence immobilière, les sommes réglées sont soustraites selon la limite du montant des loyers annuels.
Intérêt d’emprunt
Si un prêt bancaire a été accordé afin de financer le bien, les intérêts d’emprunt payés sont soustraits selon la limite du montant des loyers annuels.
Comment choisir son logement Pinel ?
L’emplacement géographique est un critère déterminant dans votre choix. Il est l’élément essentiel afin de réussir votre investissement locatif mais il n’est pas le seul.
La croissance démographique
Ce premier élément vous permettra de louer votre bien à un prix plus intéressant. Plus la croissance d’une ville est importante, plus la demande de logements sera forte.
Le réseau de transports en commun
Un logement proche des transports en commun (bus, tramways…) apportera à votre bien une plus-value plus intéressante. De plus, louer un logement dans une ville bien desservie sera plus simple.
La qualité de vie
Ce critère comprend les services médicaux, les transports à proximité, le coût de la vie… Investir dans un bien Pinel permet de se construire un patrimoine immobilier intéressant qu’il sera possible, soit de revendre, soit d’habiter au bout de la période de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans).
Une ville étudiante
Les villes universitaires sont des agglomérations à très forte demande. Investir dans un logement Pinel dans une de ces métropoles peut donc s’avérer avantageux du fait que le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter tout comme les demandes en logements.
Le potentiel économique
Le taux de chômage, le nombre d’entreprises sont aussi des éléments à prendre en considération. En effet, investir dans une zone Pinel à très fort potentiel et où l’activité économique est développée, attirera bon nombre de personnes.
Quels sont les avantages à investir dans un logement Pinel ?
Une importante défiscalisation
La loi Pinel a mis en place trois formules :
- Louer son bien neuf pendant 6 ans et bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 %
- Louer son logement neuf durant 9 ans et profiter d’une baisse d’impôt de 18 %
- 12 ans de location pour 21 % de réduction d’impôt
Un accès à la propriété sans apport personnel
Vous pouvez devenir propriétaire d’un logement neuf sans apport personnel. Dans ce cas, la banque vous accorde un prêt avec des mensualités à rembourser.
La construction d’un patrimoine intéressant
Lorsque vous achetez un bien immobilier sous le régime Pinel, vous vous construisez un patrimoine solide et sûr. Ceci vous permet de placer votre argent et de profiter d’un taux supérieur à ceux traditionnels. A la fin de votre engagement, 3 possibilités s’offrent à vous : revendre votre bien, profiter des loyers ou agrandir votre patrimoine immobilier.
La préparation de sa retraite
Au bout des 6, 9 ou 12 ans (selon votre choix), vous pouvez continuer à percevoir des loyers tous les mois, revendre votre bien ou définir ce logement comme votre résidence principale.
La protection de sa famille
Contrairement à la loi Duflot, son prédécesseur, la loi Pinel permet de louer son bien à ses proches (enfants, parents, grands-parents…). De plus, avec le dispositif Pinel, votre famille est protégée et assurée. En effet, si un accident survient, l’assurance de votre prêt protège vos proches. Ainsi, ils n’auront aucune dette et pourront transformer le logement soit en rente, soit en capital. Si du crédit reste à payer, ce dernier est remboursé par l’assurance.
La défiscalisation sous la loi Pinel
Après avoir vu les différentes conditions et avantages du dispositif Pinel, il est essentiel de comprendre le principe de défiscalisation de cette loi.
Pourquoi réaliser une défiscalisation est-il intéressant ?
La loi Pinel permet de bénéficier d’importantes réductions d’impôts pouvant atteindre 21 % du montant de l’investissement pour une période s’étalant sur 12 ans. Ce pourcentage varie selon la période d’engagement. Ainsi, sur 6 ans, celui-ci est de 12 %, sur 9 ans de 21 %.
Et en 2017, les conditions de la loi Pinel changeront-elles ?
Chaque personne qui achète entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017 un bien neuf ou en état futur d’achèvement peut profiter du dispositif Pinel. Comme l’année précédente, la réduction d’impôts peut atteindre 21 %.
Quels seront les taux de réduction accordés ?
- Pour 6 ans de location, la réduction peut atteindre 12 %
- Pour 9 ans, ce taux s’élève à 18 %
- Pour 12 ans, celui-ci est de 21 %.
Conclusion
La loi Pinel a été mise en place afin de relancer la construction de logements neufs en France. Cependant, les personnes souhaitant investir sous ce régime doivent respecter certaines conditions afin de bénéficier des réductions d’impôts proposées par le dispositif. La zone géographique du logement est aussi importante afin que l’investissement soit une réussite.
