L’investissement immobilier reste une valeur sûre parmi la gamme d’investissements existants. Il présente l’avantage de pouvoir détenir un bien qu’on peut revendre, et qui rapporte une rente régulière et durable. Mais l’investissement immobilier n’est pas uniforme ; on peut acquérir un studio, une maison, un immeuble, et encore bien d’autres types de biens. Difficile de s’y retrouver de prime abord, de savoir quels sont les critères sur lesquels se baser pour déterminer quel est le meilleur choix et tout simplement de savoir quel est le meilleur investissement immobilier.

Critères d’un bon investissement immobilier

Afin de pouvoir désigner le meilleur investissement immobilier, il faut tout d’abord connaître quels sont les critères d’un bon investissement immobilier. Il y a des dizaines de critères d’un bon investissement immobilier, mais tous n’ont pas la même importance. Il est judicieux de ne retenir que les critères prépondérants, les critères secondaires découlant souvent de ceux-ci. Quand ce n’est pas le cas, leur impact est souvent assez limité, ce qui ne signifie qu’il faudra complètement les négliger.

Un faible coût à l’achat

Pour permettre de dégager un taux de rentabilité intéressant dans le futur, un faible prix d’achat est un élément important. Il ne s’agit pas d’acquérir les biens les moins chers, mais de payer au plus bas prix les biens achetés. En cas de baisse du prix du marché, le différentiel entre le prix d’achat et le prix du marché permet d’amortir cette baisse et ainsi de ne pas ou peu perdre sa mise initiale. Cette dernière solution offre la possibilité de retirer les marrons du feu si le bien décote trop dans le temps.

Un bon ratio prix / loyer

Une des principales visées de l’investissement immobilier est la mise en location du bien après achat. Plus un loyer est élevé, plus le bien est intéressant. Cependant, le seul montant du loyer ne peut être un critère suffisant. Un bon indicateur de la rentabilité du bien acquis est de faire le ratio entre le prix d’achat et le nombre de loyers mensuels auquel correspond ce prix d’achat. Pour un prix d’achat, si le nombre de loyers mensuels est très élevé, alors le bien n’est pas très rentable puisqu’il faudra plus de temps pour amortir le bien. Au contraire, un prix d’achat donnant un nombre de loyers mensuels plus faible indique un investissement intéressant.

Le rendement locatif

Le rendement locatif est un indicateur très utilisé par les investisseurs en immobilier. Il permet d’avoir une idée du rendement potentiel d’un bien. La formule de base pour calculer ce rendement correspond au rendement locatif brut (RLB). Pour calculer ce rendement, il faut faire le calcul suivant :

Montant du loyer mensuel x 12

————————————————————————– x 100 = RLB

Prix d’achat du bien

 

Afin d’avoir une idée plus précise du rendement du bien, il faut calculer le rendement net, qui correspond au rendement locatif brut retranché des impôts, des charges non-récupérables sur le locataire et des frais de gestion. Enfin, un calcul plus précis est le rendement net-net. On y retranche les charges et on inclut les avantages fiscaux. Dans les deux cas, il faut moduler dans la formule le montant du loyer mensuel en fonction des ajouts ou déductions.

 

Une forte attractivité

Qu’un bien soit peu cher et qu’il constitue un bon ratio prix / loyer est important. Mais tout ceci n’est pas suffisant. Encore faut-il que ce bien se loue, qu’il se loue à bon prix et qu’il se loue sans discontinuer. C’est pourquoi un bien doit être attractif pour être un bon investissement. Il doit permettre au propriétaire de trouver facilement des locataires, lesquels seront prêts à payer un loyer assez élevé (par rapport au prix d’achat) sur une longue durée, tout en évitant que le bien ne se trouve trop souvent inoccupé. De plus, une forte attractivité permettra aussi une revente facilitée.

Un prix élevé à la revente

Si l’investissement immobilier a pour but de pratiquer de l’achat-revente ou de construire pour ensuite revendre le bien, alors le critère du prix de vente est primordial. C’est la méthode inverse à celle de l’achat qu’il faut appliquer : vendre le plus cher possible, même au-dessus du prix du marché. Si en plus, le prix d’achat était faible, alors le gain est total.

Bon prix d’achat, bon ratio prix / loyer, rendement élevé, forte attractivité et bon prix à la revente, voici les 5 critères majeurs à retenir pour un bon investissement immobilier.

Types d’investissements immobiliers

Les parkings

Voici un investissement qui a l’avantage d’être assez abordable, la mise de départ requise étant largement inférieure à ce qu’il faudrait payer pour acquérir un logement. Avec la réduction du nombre de places de parking dans les villes, l’augmentation du parc de véhicules et la hausse des prix du stationnement, tant public que privé, la location d’emplacements ou de boxes correspond à une demande réelle. Les charges pour ce type de biens sont faibles et les risques d’impayés peu élevés. En revanche, le risque peut être une dépense imprévue, laquelle anéantirait tout le rendement vu le faible montant des loyers.

Dans la ville de Bordeaux par exemple, un emplacement coûte environ 14 125 euros pour un loyer de 85 euros. Le ratio prix / loyer est d’environ 167 loyers, avec des charges très faibles. Le rendement est estimé à 7,2%, c’est-à-dire largement plus que la plupart des placements financiers.

Les studios

Là encore, le ticket d’entrée reste relativement abordable, quoique pour certaines villes comme Paris, le prix d’un studio peut avoisiner les 200 000 euros, alors que cette même somme correspond au prix d’une maison en province. Un studio de 200 000 euros à Paris se louer hors charges 660 euros par mois, ce qui correspond à un ratio prix / loyer d’environ 300 loyers. La rentabilité locative brute d’un tel bien est de 3,9%, mais cet exemple n’est pas une généralité et la rentabilité peut aisément monter à 5-6% dans des villes où le prix de l’immobilier est plus raisonnable. L’attractivité des studios est élevée, surtout en période de pénurie de logements.

L’un des défauts d’un studio est néanmoins de connaître un fort roulement de locataires, qui généralement le quittent pour une plus grande surface. Un autre de ses défauts est l’obligation plus régulière de remise en état entre deux locataires, qui sont souvent moins soigneux sachant qu’ils restent peu de temps dans ce type de biens.

Les chambres en résidences étudiantes

Grâce à des dispositifs de défiscalisation, les résidences étudiantes (ainsi que les maisons de retraite médicalisées, comme nous le verrons ensuite) attirent les investisseurs qui peuvent déduire de leurs impôts une partie du prix d’achat. Le prix d’entrée est proche de celui d’un studio. La différence réside dans le fait qu’un gestionnaire signe avec le propriétaire un bail commercial sur une durée minimale de 9 ans. La pénurie de chambres étudiantes est susceptible de rassurer l’investisseur, mais il faudra accepter de ne pouvoir récupérer immédiatement sa mise en cas de problème. Le rendement tourne autour de 4-5 %.

Les chambres d’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)

Le vieillissement de la population et surtout l’allongement de la durée de vie ont créé une offre du côté des maisons de retraite médicalisées, autrement appelées EHPAD. Certains grands groupes gestionnaires d’EHPAD comme Korian ou DomusVI offrent la possibilité d’investir dans une chambre d’EHPAD. C’est un investissement peu commun, mais la rentabilité brute oscillerait entre 4 et 5 %. Le ticket d’entrée pour une chambre correspond approximativement à celui d’un studio mais peut coûter dans certains cas aussi cher qu’un grand appartement.

Des avantages fiscaux permettent de déduire de ses impôts une partie du prix de la chambre. Il est à noter que le propriétaire signe un bail commercial avec le gestionnaire sur une durée longue. Les EHPAD n’ont pas de mal à obtenir un taux de remplissage proche de 100% du fait de la démographie et aussi parce que la construction d’un EHPAD implique d’obtenir des autorisations dont celle de l’ARS (Agence Régionale de Santé) qui détermine une partie de son financement. Le nombre d’EHPAD n’est pas optimum. L’investisseur est donc certain d’avoir un locataire.

Inconvénient principal, l’impossibilité de disposer directement du bien, ce qui fait dire aux experts que cet investissement est plus proche d’un investissement « papier ».

Les appartements

Moins abordables que les studios (à zone équivalente), les appartements présentent néanmoins des atouts que n’ont pas forcément les studios. Tout d’abord les locataires ont tendance à être plus stables, ce qui évite la vacance locative synonyme de perte de revenus. Les dégradations sont moins à craindre également parce que les locataires restent plus longtemps et ont donc un intérêt supplémentaire à prendre soin du logement.

De plus, là où un studio se loue à une personne, les appartements ont plus de chance d’être loués à plusieurs, ce qui représente un risque amoindri d’impayés. Il faudra veiller à ce que la rentabilité soit bonne. Il est généralement admis que la rentabilité d’un logement de grande surface est inférieure à un logement plus petit. Un rendement locatif de 5% est possible pour des appartements.

Les maisons

Avec les maisons, le ticket d’entrée est nettement supérieur. Mais cet inconvénient est contrebalancé par d’autres points positifs. D’abord, les charges de copropriété n’existent en général pas, ce qui représente une économie. Ensuite, le montant du loyer est plus cher, mais les locataires sont stables, restant en moyenne 80 mois contre 30 mois pour un studio. Le nombre de vacances locatives sont diminuées mais peuvent être plus longues, car le nombre de locataires potentiels est moins important pour une maison que pour un studio. Les locataires d’une maison prennent soin de la maison qu’ils ont tendance à s’approprier.

Le rendement locatif brut d’une maison varie de 3 à 5%. Le choix d’investir dans une maison est motivé par la stabilité et la tranquillité. C’est aussi un bien dont la valeur s’apprécie, car 80% des Français aspirent à acquérir une maison.

Les locaux commerciaux

Moins prisés que les logements, les locaux commerciaux peuvent représenter une alternative viable pour un investissement immobilier. La durée du bail commercial peut aller de 3 à 9 ans, ce qui promet une certaine stabilité. La rentabilité potentielle est assez élevée, entre 4 et 8%. Malheureusement, les meilleurs emplacements ne sont pas toujours les plus rentables, car le prix d’achat est très élevé et grève d’emblée le rendement. Il ne faut pas hésiter à trouver un bien dans une zone moins chère dont le rendement est supérieur. Le risque d’impayés est aussi plus faible que pour les logements.

L’investissement immobilier « papier »

Si cela reste de l’investissement immobilier, l’investissement « papier » ne permet pas vraiment de choisir le type de biens à acquérir et surtout, l’investisseur ne possède aucun bien en propre et ne peut l’utiliser pour son propre usage. Il faut s’en remettre à la société de gestion dans le cas d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Le rendement annoncé est encore autour des 4-5%. Néanmoins la possibilité de vendre plus simplement qu’un bien en « dur » peut rassurer ceux qui ne veulent prendre aucun risque et récupérer leur mise rapidement.

Synthèse : le meilleur investissement immobilier

Malgré de nouvelles formes d’investissement immobilier telles que les résidences étudiantes et les maisons de retraite médicalisées, les valeurs sûres ne changent pas vraiment car leurs atouts restent et se renforcent dans un marché en pénurie de logements. Il est plus simple d’investir dans ces valeurs sûres que de se lancer dans des investissements séduisants au premier abord mais qui n’ont pas vraiment d’avantage par rapport à elles.

Première place : le parking

En nous basant sur l’état des lieux des différents types d’investissements immobiliers, le meilleur d’entre eux est clairement le parking, car il réunit tous les critères d’un bon investissement : il est peu cher à l’achat, il peut se revendre facilement, il est rentable et attractif (si le lieu est bien choisi). C’est de plus un investissement qui est ouvert au plus grand nombre. Il présente peu de risques vu la modicité des loyers et nécessite peu ou pas de travaux.

Deuxième place : le studio

Toutefois, pour certaines personnes, investissement immobilier rime avec logement et à l’évidence un parking n’en est pas un. On investit pour obtenir un gain, mais parfois aussi en planifiant pour l’avenir de faire un usage plus personnel du bien. Par conséquent, le meilleur investissement immobilier à l’exception du parking, est le studio. Il réunit tous les critères d’un bon investissement immobilier, avec l’avantage de pouvoir y loger soi-même ou d’y loger un de ses proches si on le souhaite.