Vous possédez un immeuble de rapport que vous souhaitez vendre ? Cela peut vous rapporter beaucoup. Mais comme on peut s’y attendre, la vente d’un immeuble de rapport n’est pas un acte banal. Il est donc régi par des lois. De plus, étant donné l’investissement que son achat constitue, il est important qu’il remplisse certaines conditions. Voyons donc comment procéder.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un immeuble dans lequel plusieurs personnes sont propriétaires d’un ou plusieurs logements. En d’autres termes, il appartient à plusieurs personnes. Ils sont considérés comme des investisseurs. Il est particulièrement apprécié en raison du fait qu’il offre des avantages très intéressants, non seulement en termes de gestion, mais aussi en termes de finance.

La vente d’un immeuble de rapport : les préliminaires

Pour procéder à la vente d’un immeuble, vous devez respecter certaines étapes. Etant donné l’importance de l’opération, il est nécessaire de les respecter. Voici les étapes préliminaires.

Analyser votre situation

Avant la mise en vente d’un immeuble de rapport, le propriétaire devrait réfléchir au temps qu’il est capable de laisser passer avant que la vente soit effective. Si vous êtes pressé de vendre, vous devrez vous contenter d’un prix moins intéressant que celui auquel vous souhaitiez vendre votre bien. Si en revanche, rien ne vous chasse, vous pourrez proposer le prix de votre choix en prenant bien sûr le temps de vous assurer qu’il est raisonnable et adapté aux réalités du marché.

Pour fixer le prix, vous devriez réfléchir à ce que vous avait coûté votre immeuble au moment de l’achat et la rentabilité que vous en avez tirée. Tout cela vous permettra de proposer un prix et un taux de rendement correct. C’est cependant sous réserve du fait que vous n’aviez pas acquis votre bien à un prix trop élevé.

Il est de plus important de tenir compte de la situation géographique de votre bien. La vente d’un immeuble de rapport situé dans une zone bien située et convoitée, vous offre la possibilité de pouvoir très rapidement céder votre bien sous des conditions financières très avantageuses, car nombre d’investisseurs sont à la recherche de telles opportunités.

Comprendre le marché de l’immeuble de rapport

Si vous souhaitez procéder à la vente d’un immeuble de rapport, il est important que vous compreniez parfaitement les réalités de ce marché. En effet, les acheteurs potentiels ne sont pas légion. Loin de là. Il ne s’agit pas d’un immeuble que l’acheteur décidera de transformer en résidence. Il s’agit d’un investissement financier. Cela fait que tout de suite, le nombre d’acheteurs potentiels peut passer drastiquement de 40 à 2.

C’est normal puisque très peu de personnes sont intéressées par un tel investissement. Ils n’en ont pas les moyens et ne sont pas prêts à s’engager sur le terrain risqué et rentable seulement sur le long terme du secteur de l’immobilier. Ne vous attendez pas donc à ce que votre téléphone sonne sans arrêt pour vous parler de la vente d’un immeuble de rapport. Seul un nombre très restreint de personnes ont les capacités d’acquérir un immeuble de rapport.

Proposer un rendement avantageux

La condition sinequanone pour que la vente d’un immeuble de rapport attire de potentiels acheteurs est la qualité du rendement. Au premier abord, ce n’est ni le confort, ni la taille du bien qui intéressera les investisseurs. Ils ont surtout besoin que leur investissement soit rapidement rentable et que le taux du rendement soit conséquent. Nous vous disions un peu plus haut que ce type d’achat n’intéresse que les hommes d’affaires uniquement à la recherche de profit, sans plus.

C’est justement le point de vue d’Etienne Brois, un spécialiste en Gestion de Patrimoine. D’après lui, vous n’attirerez aucun acheteur sérieux si vous proposez un taux de rendement de 5% brut. Parce qu’une fois que les charges fiscales auront été déduites ainsi que d’autres dépenses afférentes, le rendement ne vaut plus rien et serait d’environ 1,94%. Cela n’a bien évidemment rien de reluisant. On comprend donc pourquoi il martèle qu’ « aujourd’hui, un rendement brut de 5 % est purement inacceptable ».

Bien sûr en fonction de la ville, le taux du rendement peut énormément varier. Mais il préconise un rendement entre 7 et 10 %. Ainsi, quand tous les impôts, les charges et les imprévus auront été prélevés, l’acheteur pourra espérer un rendement net d’environ 3,72 %. Vous pourriez intéresser très rapidement les investisseurs riches désireux de faire une bonne affaire.

Proposer des conditions avantageuses

Ces conditions concernent avant tout l’état de votre immeuble. Un immeuble délabré n’a pas une très grande valeur et pourrait faire courir à l’acheteur le risque de ne pas rentabiliser de manière conséquente son investissement.

L’acheteur avisé voudra donc savoir quelles sont les dépenses qui l’attendent une fois l’immeuble acquis. La vente d’un immeuble de rapport passe donc par un entretien correct en amont. Plus vous proposerez un immeuble en bon état, moins l’acheteur aura des travaux à effectuer, et plus l’achat de votre immeuble constituera pour lui une affaire réussie.

De plus, il vous faudra vous assurer que l’immeuble que vous mettez en vente est en adéquation avec l’époque actuelle. Un vieil immeuble peut intéresser certains investisseurs, mais vous aurez tout de même du mal à trouver une flopée de clients désireux d’acquérir un bien dépassé surtout que dans ce cas, nous sommes dans le cadre de la vente d’un immeuble de rapport.

Une condition avantageuse implique aussi un prix qui permette à l’acquéreur de disposer d’un très bon taux de rendement. D’après certains spécialistes, la méthode qui consiste à simplement calculer le prix de l’immeuble de rapport sur la base du prix du mètre carré par la surface totale n’a pas vraiment de sens. En calculant le prix de votre bien de cette façon, vous réduisez considérablement vos chances de vendre votre bien alors que les acheteurs sont déjà peu nombreux.

Il sera préférable dans ce cas de faire appel à un professionnel de la vente d’immeuble. De tels spécialistes ne sont pas légion. Mais vous pouvez en trouver. Demander l’avis d’un tel professionnel vous laissera toutes les chances de réussir la vente d’un immeuble de rapport sans trop de difficultés.

Vente d’immeuble de rapport : quelles sont vos obligations en tant que vendeur ?

La loi vous soumet à certaines obligations en tant que vendeur d’un immeuble de rapport. Ainsi, vous avez l’obligation de donner des informations complètes et fiables à votre acheteur. C’est évidemment sur la base de ces informations qu’il décidera d’acheter ou non votre bien.  Si donc, votre bien a des vices cachés qui sont tout de même susceptibles de remettre en cause sa valeur, vous devez obligatoirement en informer l’acheteur.

Vous devez également fournir tous les documents administratifs nécessaires et requis par la loi. Il s’agit entre autres de l’extrait d’urbanisme et du certificat de performance énergétique. Il est également obligatoire de remettre à l’acheteur un certificat de contrôle de l’installation électrique de l’immeuble. Ce certificat a une validité de 25 ans si son résultat est positif.

Puisqu’il s’agit d’un immeuble de rapport vous avez également l’obligation de donner des détails sur la superficie mise en vente.

Une fois que la vente aura été scellée, vous devez livrer l’immeuble dans les délais et dans l’état fixé par le contrat de vente que vous avez signé avec l’acheteur. Il faudra bien entendu accompagner la livraison du bien d’un certificat de conformité.

Les étapes de la vente proprement dite

Ça y est ! Vous avez suivi tous nos conseils précédemment mentionnés et vous avez le bonheur d’avoir un acheteur intéressé par la vente de l’immeuble de rapport. Il ne reste plus que la conclusion de la vente. Il est vrai que le plus gros du travail a déjà été effectué. Mais il reste encore des choses à faire. Voyons en détail de quelle manière procéder de manière définitive à la vente d’un immeuble de rapport.

La négociation du prix

Une fois que vous avez informé le potentiel acquéreur du prix de vente de l’immeuble de rapport, il peut décider de vous faire une contre-proposition dans laquelle il vous fera part du prix auquel il est disposé à acheter votre bien. L’offre d’achat qu’il vous fera peut aussi bien être écrite qu’orale. C’est sans grande importance. L’essentiel à ce niveau, c’est que vous parveniez à un accord.

Si vous négociez de vive voix avec l’acheteur, prenez le temps de bien maitriser les avantages que présente votre bien. Vous pourrez donc défendre votre position de manière convaincante. Soyez tout de même prêt à faire des concessions et à prouver votre bonne volonté. Faites toujours preuve de bonnes manières et de courtoisie même si le prix que propose votre interlocuteur vous met hors de vous. Vous aurez plus de chance de convaincre ainsi l’acquéreur.

Si vous doutez de vos capacités de négociateur, n’hésitez pas à demander l’aide d’une personne plus compétente que vous dans ce domaine.

La promesse de vente ou le compromis de vente ?

Vous vous êtes mis d’accord sur le prix auquel va être vendu l’immeuble. Pour sceller la première partie de votre accord, vous devez procéder à la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. Attention ! Ces deux documents ont une valeur juridique différente. Vous n’êtes pas soumis aux mêmes droits et devoirs.

En effet, si avec la promesse de vente, vous êtes le seul à vous engager, avec le compromis de vente, vous comme l’acquéreur prenez des engagements en ce qui concerne la vente. L’un comme l’autre de ces actes est valable pendant un certain temps, le temps que les différentes formalités soient accomplies de manière à rendre possible la vente.

• La promesse de vente

La promesse de vente d’un immeuble de rapport peut être signée devant un notaire ou sous seing privé. Si elle est signée sous seing privé, l’acheteur a l’obligation de faire enregistrer le document auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant la signature du document sous peine de rendre la promesse de vente nulle. La signature de la promesse de vente doit s’accompagner d’environ 10% du montant total de la vente. Cette somme sera remise au notaire, à l’avocat ou à l’agent immobilier en charge de la vente du bien.

Après cela, le vendeur doit respecter le délai convenu dans la promesse de vente pour que la vente définitive se fasse. Le délai est fixé par les deux parties d’un commun accord.

• Le compromis de vente

Le compromis de vente engage comme nous le disions plus haut les deux parties. Le vendeur prend l’engagement de vendre son bien et l’acheteur celui de l’acquérir. Une fois le document dûment signé sous seing privé ou en présence d’un notaire, les deux parties ont trois mois pour que la vente soit effective et définitive. Comme avec la promesse de vente, le montant du dépôt de garantie est d’environ 10% du montant total de la vente.

Qu’il s’agisse du compromis de vente ou de la promesse de vente d’un immeuble de rapport, il est possible qu’il y ait rétractation sous certains délais. Cette rétractation peut donner droit à la « partie victime » à des dommages et intérêts.

Par ailleurs, il est vivement recommandé de signer ces documents en présence d’un notaire, même si ce n’est pas obligatoire.

La vente définitive

Vient ensuite le moment tant attendu à partir duquel l’immeuble de rapport et l’argent de la vente changent de propriétaire. Une fois que l’acte définitif est signé, de préférence en présence du notaire, l’acheteur a l’obligation de remettre au vendeur l’intégralité du solde du montant total de la vente de l’immeuble de rapport. Le vendeur a quant à lui l’obligation de remettre les clés de l’immeuble en lui offrant la garantie qu’au moment de la remise, il est conforme à ce sur quoi ils s’étaient entendus.

Le non-respect des clauses du contrat peut entrainer l’annulation de la vente et même des poursuites.

La vente d’un immeuble de rapport n’est pas une opération très simple surtout si le vendeur n’est pas très au courant des réalités concernant ce type de vente qui a un caractère assez particulier. Une fois que vous savez comment vous y prendre, tout se passe beaucoup plus simplement. Vous savez à présent l’essentiel pour réussir votre vente.