Lorsque l’on dispose d’un terrain qu’on ne souhaite plus exploiter, la meilleure chose à faire serait de le mettre en vente. Pour cela, il faudra commencer par évaluer le prix du terrain. L’évaluation du prix d’un terrain ne doit cependant pas se faire au pif ! Vous allez devoir prendre plusieurs critères en compte pour effectuer cette tâche.

Situer le terrain dans un cadastre pour évaluer le prix du terrain

Avant d’évaluer le prix du terrain que vous comptez mettre en vente, ou que vous désirez améliorer pour en faire augmenter le prix, vous devez commencer par situer le terrain sur le cadastre.

Cette étape est très importante, car elle vous permettra de situer avec exactitude l’emplacement de la parcelle. En effet, il faut avoir les coordonnées exactes du terrain avant de faire toutes les évaluations possibles.

C’est également en se référant au cadastre que vous allez pouvoir obtenir les informations globales relatives aux potentiels du terrain. Vous devez donc situer le terrain dans le cadastre avant d’agir.

Qu’est qu’un cadastre ?

Par définition, le cadastre est un service que l’État gère directement par le biais des services fiscaux. On retrouve dans le cadastre les plans et indications foncières se trouvant à travers toutes les communes de France.

Il faut savoir que les régions, villes, villages, bourgs, etc. sont subdivisés en parcelles. Ceci facilite l’identification de chaque terrain existant sur le territoire. Le cadastre permet donc au propriétaire de certifier l’existence de son terrain auprès de ses acheteurs.

Il faut cependant retenir qu’un extrait de cadastre n’est pas juridiquement valorisé. Vous devez avoir un titre de propriété pour prouver que le terrain vous appartient réellement.

Où trouver le cadastre ?

Vous pouvez trouver le cadastre auprès de la commune. Assurez-vous cependant que le terrain à situer se situe réellement dans la commune avant de consulter. Autrement, vous perdrez du temps précieux.

Il vous est également possible de consulter le cadastre sur internet. Vous pouvez pour cela vous rendre sur le site gouvernemental français dédié à cet effet. La consultation du cadastre en ligne est très avantageuse.

En effet, consulter le cadastre en ligne vous permet d’économiser en temps et en déplacement, soit en argent ! De plus, l’outil vous permettra de suite de communiquer la situation à un acheteur en une simple capture d’écran.

Les points à connaître dans un cadastre

Lorsque vous consulterez un cadastre, vous allez premièrement évaluer la situation du terrain géographiquement parlant. Après cette première étape, il faudra se renseigner sur des points plus techniques qui permettront d’orienter les recherches sur l’évaluation du prix du terrain.

Il faudra premièrement connaitre les limites du terrain, car vous devez renseigner votre acheteur de la surface disponible. Deuxièmement, il faudra déterminer si le terrain est déjà construit ou non. Troisièmement, il faut voir la situation du terrain vis-à-vis des points d’eau, etc. Il faut donc déterminer son environnement général.

Évaluer le terrain suivant le code d’urbanisme

Vous ne pouvez évaluer la valeur du terrain en vous appuyant uniquement sur le cadastre. En effet, le cadastre ne donne que quelques informations sur la situation et l’état global du terrain. Pour pouvoir réellement évaluer le terrain, vous devez donc vous renseigner sur le code d’urbanisme.

Le code ou règle d’urbanisme vous permettra de connaître la prescription urbanisme ainsi que l’orientation de la vocation du terrain. La prescription urbanisme est la définition de ce qui peut se faire sur le terrain. Quant à la vocation du terrain, elle définit plus clairement la prescription.

Dans le code d’urbanisme, vous allez devoir prendre ces deux documents en compte : le PLU et le certificat d’urbanisme.

Prendre référence sur le PLU ou Plan Local d’Urbanisme

Un PLU est un document qui vous permettra de mieux connaître ce qui s’est fait, se fait et se fera dans le domaine de l’urbanisme.

C’est la mairie et le conseil municipal qui prend en charge le PLU. Vous trouverez entre autres dans ce plan :

• La planification de l’évolution des communes ;
• Le suivi de l’évolution de chaque parcelle de terrain suivant l’instruction des permis de construire ;
• Les changements environnementaux observés suite à l’urbanisation du territoire ;
• La viabilité des terrains.

Sachez qu’en règle générale, les différentes observations et évaluations se font par zone.

Le zonage des terrains à évaluer

Si vous voulez évaluer le prix de votre terrain, vous devez pouvoir le situer suivant les quatre zones principales indiquées dans un PLU. Ces zones sont : les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles.

Une zone urbaine se définit telle une zone où les activités urbaines sont déjà en place. Les terrains se trouvant dans ces zones peuvent coûter assez cher.

La zone dite à urbaniser est en quelque sorte une zone en périphérique. Les terrains sont souvent constructibles dans ces zones-là.

Quant à une zone agricole, elle est tout bonnement caractérisée par son potentiel agricole. La plupart du temps, ces zones ne doivent pas accueillir des constructions immobilières.

La zone naturelle est une zone qui pourrait accueillir une construction immobilière, mais qui se trouve toutefois être protégée. Donc, son évaluation dépendra de ce qui pourra réellement se faire selon les réglementations des aires protégées.

Prendre connaissance du certificat d’urbanisme

Pour pouvoir évaluer la valeur d’un terrain, il faut avoir un certificat d’urbanisme.

Dans ce certificat, vous allez trouver des informations qui vous permettront de déterminer votre droit sur le terrain. Ceci est appelé le certificat d’urbanisme d’information. Le certificat va vous détailler les règles du PLU, l’appartenance administrative du terrain, ainsi que les taxes foncières relatives au terrain.

Avec ce certificat, vous allez également pouvoir déterminer la faisabilité des projets de construction. Cette faisabilité sera élaborée en fonction de la situation du terrain face aux constructions publiques déjà existantes, etc.

Faire une demande de certificat d’urbanisme

Vous pouvez faire une demande de certificat d’urbanisme auprès de la mairie. Ce document vous sera très utile pour prouver à votre acheteur le bon potentiel de votre terrain.

Pour faire une demande de certificat d’urbanisme, vous devez prendre un imprimé Cerfa n° 13410 auprès de la mairie. Cet imprimé est à produire en deux exemplaires pour vous permettre d’avoir un certificat d’urbanisme d’information générale et en quatre exemplaires pour le certificat d’urbanisme préopérationnel.

Joignez à ce document, une pièce d’identité, les informations cadastrales du terrain, le type de la demande, et les coordonnées qui indiquent exactement l’emplacement du terrain. Cette demande sera délivrée en un mois au plus et restera valable pour 18 mois.

Les terrains constructibles

On appelle terrain constructible, un terrain qui peut accueillir une construction donnée. Quelle que soit la zone dans laquelle ce terrain se trouve, il a donc un potentiel de construction. Ce type de terrain peut toutefois être soumis à quelques conditions de construction.

Si le terrain se trouve dans une zone historique par exemple, celui qui compte y faire une construction doit respecter les règles architecturales de la zone.

En outre, la valeur d’un terrain constructible dépend de plusieurs facteurs dont la région dans laquelle il se trouve.

Sachez également qu’un terrain constructible peut se présenter en lotissements ou en isolation.

Lotissements

Les lotissements concernent le groupement de plusieurs parcelles de terrains. Ces parcelles de terrains ou lots ont chacun leur vocation d’aménagement. Ces vocations sont définies par un cahier des charges. Le prix de chaque lot appartenant au lotissement peut de ce fait dépendre de son orientation d’exploitation.

Terrains isolés

Un terrain isolé est un terrain qui ne figure pas dans un lotissement. Ces terrains suivent les règles stipulées par un PLU. Comme ces terrains sont très rarement viabilisés, contrairement aux lotissements, leurs acquéreurs doivent encore les équiper en eau, électricité, gaz, etc. Bien entendu, ce type de terrain coûte moins cher qu’une parcelle viabilisée en lotissement.

Prix moyen par m²

Pour connaître le prix d’un terrain, vous pouvez procéder par une évaluation par m². Pour cela, vous allez devoir vous baser sur le prix immobilier local trouvé sur le marché. Faites des comparaisons avec les terrains qui ont les mêmes potentiels que le vôtre pour obtenir un prix moyen. Vous pouvez également faire ces quelques calculs en vous orientant sur des sites web dédiés ou en appelant un expert dans le domaine.

Évaluation des lotissements

Dans les zones à forts potentiels commerciaux, on évalue la valeur des lotissements suivant le tarif global de cession. Ici, le prix d’un terrain peut être évalué à 10 ou 25% du prix total du lotissement. Les calculs ne se font donc plus par m², mais par valeur plus ou moins exacte.

Ici, plus le lotissement est grand, bien situé, constructible, plus son prix augmentera. Si vous possédez tout un lotissement, le vendre tout en entier vous épargnera de plusieurs obligations.

Évaluation des zones

Pour connaître le prix d’un terrain, il est possible de faire une évaluation suivant la zone où le terrain est situé.

Si le terrain se trouve dans une zone à potentiel commercial, ou une zone qui dispose d’un potentiel d’exploitation administrative, il intéressera plus d’un acheteur et son prix va être augmenté.

Un terrain qui est situé dans une zone où l’aménagement des viabilités se trouve être précaire par exemple aura un prix plus bas.

Sachez toutefois que ce sont surtout les grands terrains que l’on évalue par zone.

Les terrains non constructibles

Même si un terrain n’est pas constructible, il peut se vendre. Pour cela, vous devez d’abord définir sa valeur et savoir pourquoi le terrain n’est pas constructible.

Vous devez savoir qu’un terrain non constructible n’est pas un terrain qui ne peut pas être exploité. Tous les terrains libres et cédés sont d’une façon ou d’une autre exploitables. Vous devez simplement prendre référence sur le PLU pour définir avec exactitude ce que vous pouvez faire.

En effet, sur un terrain non constructible, vous allez par exemple pouvoir installer un grand parking de surface ou encore faire une plantation particulière. Prenez connaissance de ce qui peut se faire pour le terrain pour appuyer vos arguments de vente.

À savoir

Pour déterminer la non-constructibilité d’un terrain, vous devez déterminer les facteurs physiques, juridiques et économiques.

En d’autres termes, il faut connaître les enjeux géographiques et environnementaux comme le climat, les cours d’eau, la qualité de la terre, etc. Ensuite, il faut savoir si le terrain est soumis à des réglementations juridiques particulières comme le bail, la servitude ou autres. Finalement, vous devez savoir pourquoi l’état économique de la zone affecte la constructibilité du terrain.

Le prix

On peut évaluer le prix d’un terrain non constructible sur les facteurs qui suivent :

• La région et son potentiel économique actuel ;
• Le potentiel économique de la zone ;
• Les effets des facteurs géographiques sur le terrain ;
• Les possibilités d’exploitation du terrain ;
• Les possibilités d’évolution du terrain face aux facteurs juridiques.

Le prix des terrains non constructibles est toujours déterminé par l’évaluation du prix moyen au m². Si vous ne savez comment déterminer ce prix, vous pouvez toujours faire appel à un expert immobilier pour vous aider.

Cas des terrains à potentiel agricole

Un terrain à potentiel agricole restera très vaste dans la plupart des cas. Sa valeur sera de ce fait déterminée à l’hectare. Pour évaluer le prix moyen à l’hectare du terrain, on prendra entre autres en compte :

• La qualité du terrain et son réel potentiel à produire ;
• Les types de plantations existantes sur le terrain ;
• Les types d’exploitation agricole à faire sur le terrain.

Attention, si un terrain est localisé en bordure de ville et qu’il dispose d’éléments de viabilité, il ne peut pas vraiment être qualifié de terrain agricole. Alors, il faudra le redéfinir suivant le PLU.

Conclusion

L’évaluation du prix d’un terrain dépend donc de plusieurs points dont : la situation géographique et le potentiel d’exploitation. Le propriétaire dispose de plusieurs outils pour faire son évaluation. Il est de son plein droit de s’acquérir des informations nécessaires auprès des organismes qui se chargent de l’aménagement du territoire, dont la mairie.