La définition du prix d’un terrain repose essentiellement sur la valeur intrinsèque de celui-ci. Ce qui explique en partie, que la volatilité est le principe qui tend à s’imposer en la matière. Grâce à ce guide, découvrez quel peut être le prix d’un terrain constructible non viabilisé en France.
Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?
Connu aussi sous le vocable de terrain à bâtir, un terrain constructible est par opposition au terrain non constructible, un terrain susceptible d’être édifié. De façon tout à fait explicative, c’est un terrain qui d’un point de vue technique et matériel, est déclaré apte à supporter de nouvelles constructions, notamment celles qui affichent une certaine ampleur.
En France, il s’agit selon le code général des impôts dans son article 257, d’un terrain sur lequel un chantier peut être engagé dans le respect, soit d’un PLU (plan local d’urbanisme), soit d’un document faisant office d’un PLU, ou encore d’une carte communale. Et en l’absence de ces documents, en application de l’article L111-4 du code de l’urbanisme qui définit en ce sens, les constructions autorisées sur ce type de terrain.
Relativement aux constructions qui peuvent être réalisées sur un terrain à bâtir, il s’agit non exhaustivement, d’une résidence principale ou secondaire, d’une voie ferrée, des immeubles, d’un parc de stationnement, d’une conduite de gaz ou d’eau, d’une route, d’un barrage, d’une clôture ou d’une digue par exemple.
On peut déduire de ces définitions, qu’un certain nombre de critères influence et/ou détermine la constructibilité d’un terrain. D’abord ses capacités physiques. En ce sens, le terrain constructible, est celui dont le sol et le sous-sol offrent des garanties suffisantes pour pouvoir accueillir et supporter la charge des futurs travaux de construction. Pour résumer, ceux-ci doivent être capables d’assurer la stabilité des fondations.
Ensuite, on a le critère de la viabilité. Celui-ci renvoie principalement au fait que le terrain en question, soit connecté ou susceptible de l’être, aux réseaux de transport, d’électrification, d’approvisionnement en eau et d’évacuation, devant faciliter l’accomplissement des constructions sur le site considéré.
Enfin, on a le critère légal. Il procède à l’autorisation qui assure au terrain sa constructibilité. Cette autorisation est généralement liée à la nature des constructions qui sont envisagées sur ledit terrain. Pour cela, elles (les constructions) doivent être conformes au code d’urbanisme en plus de tenir compte des différentes servitudes (celles liées au voisinage et celles reconnues d’utilité publique).
Une fois que ces précisions ont été faites, il faut relever en outre qu’il existe une catégorisation des terrains constructibles qui s’appuie essentiellement sur la valeur du bien. On distingue ainsi d’une part, les terrains constructibles viabilisés et d’autre part, les terrains constructibles non viabilisés.
Quelle est la différence entre terrain constructible viable et terrain constructible non viable ?
Comme il l’a été souligné, cette distinction de principe vient de la valeur brute du terrain. En ce sens, son intérêt (la différence) apparaît aussitôt qu’il faut estimer le prix de vente de tel ou tel autre type de terrain. Ceci dit, pourquoi parle-t-on de terrain constructible viable et de terrain constructible non viable ? Quelle est la différence à ce niveau ?
Le terrain constructible ou à bâtir viabilisé
C’est un terrain sur lequel le raccordement aux différents réseaux (route et autoroute, électricité, eau, gaz, système d’assainissement, téléphone, connexion internet, etc.) est effectif, mais surtout opérationnel.
Le terrain constructible non viabilisé
Contrairement au terrain à bâtir viable, celui-ci est un terrain qui n’est pas encore connecté à un système d’électrification et téléphonique, à un réseau d’approvisionnement en eau et de gaz, et même à un système d’égouts (évacuation des eaux souillées et déchets).
L’intérêt de la différence
Vous l’aurez constaté toute de suite, un terrain constructible certifié viable a logiquement plus de valeur qu’un terrain à bâtir non viabilisé. Sur le premier, il est possible d’engager plus aisément et directement les travaux de construction. Tandis que sur le second, il faudra préalablement entreprendre des travaux de viabilisation plus les procédures que cela implique. La conséquence évidente sera une différence de prix à l’achat.
Comment déterminer le prix d’un terrain constructible non viabilisé ?
Bien qu’un terrain constructible non viabilisé soit par nature moins important que celui dont la viabilité est attestée, vous devez noter que généralement le principe reste le même, sauf à une exception près, en ce qui concerne l’estimation de son prix de vente. Ceci dit, le vendeur tout comme l’acheteur, ont tous deux le regard tourné d’abord vers la valeur brute du bien lorsqu’ils s’apprêtent à faire une transaction.
Mais dans le cas particulier de la vente d’un terrain à bâtir non viable, en plus de porter l’accent sur sa valeur intrinsèque, il sera également pris en compte les aspects liés aux travaux de viabilisation que devra réaliser le futur acquéreur. Cette valeur sera donc estimée en termes de ce qui fait sa qualité, et ce qui constitue son défaut.
Prise en compte de la valeur du bien
Comme c’est le cas pour tous les biens, la valeur du terrain constructible non viabilisé sera spécifiquement prise en considération au moment de la vente.
En effet, bien qu’il ne soit raccordé à aucun réseau, cela ne signifie pas nécessairement qu’un terrain à construire non viable ne présenterait pas d’autres atouts. Au contraire, il peut très bien remplir les autres critères d’appréciations qui font généralement la qualité d’un terrain et qui pourront impacter sur son prix.
Pour citer quelques exemples, l’orientation vers le Sud, la qualité du sol et du sous-sol, sans compter les autres aspects physiques (terrain plat, bonne végétation…) peuvent être de mise sur un terrain à bâtir non viabilisé. Dans ce cas, ces critères auront tout même une influence non moins positive sur la détermination du prix de vente.
Ceci dit, il n’y a aucun doute que vous préfèreriez un terrain constructible non viable intégrant toutes ces données, à celui à qui elles feraient défaut. Surtout que l’on sait que le prix de vente prend en compte le fait que vous devrez procéder vous-même à la viabilisation de votre parcelle.
Prise en compte des travaux de viabilisation à réaliser par l’acquéreur
Dans le cas d’une vente de terrain constructible non viabilisé, c’est le facteur qui influence le plus ce qui sera le prix de la cession. En effet, le coût des travaux de viabilisation devra être préalablement estimé pour ensuite être déduit du montant de la vente. Du moins normalement c’est ce qui devrait se passer. Vu que le vendeur ne cherche qu’à faire du profit, il appartiendra à l’acquéreur d’être particulièrement attentif à ce sujet.
Appréciation des travaux de viabilisation
Si vous êtes intéressés par un terrain constructible non viabilisé, notre conseil est de prendre du recul pour apprécier davantage la faisabilité et la portée des travaux de viabilisation que vous devrez entreprendre. Ceci dit, la viabilisation en elle-même est un processus qui peut être conditionné de sorte qu’elle ne soit simplement pas possible.
Dans un premier temps, il sera donc impératif que vous vous rapprochiez de la mairie compétente, pour avoir les informations sur le PLU et pour demander à obtenir un certificat d’urbanisme pré-opérationnel.
Il est important de le noter. D’une part, c’est ce certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui vous permettra de savoir s’il est possible de viabiliser ou non votre terrain à bâtir. D’autre part, au cas où cela serait faisable, c’est ce même certificat qui vous renseignera sur les mécanismes existant en matière de raccordement de votre parcelle à construire aux différents réseaux publics.
Concrètement, pour ce qui est des travaux de raccordement aux réseaux d’eau et d’assainissement, il vous suffira juste de voir avec votre mairie. En revanche, vous devrez vous adresser aux services compétents en la matière, pour la fourniture de l’électricité, du gaz, de l’internet et du téléphone.
Estimation du coût de la viabilisation
Le critère le plus déterminant qui influencera plus ou moins le coût de la viabilisation de votre parcelle constructible, c’est la distance. Plus cette dernière sera importante, plus la somme à dépenser pour les travaux de raccordement sera conséquente.
De plus, comme vous l’aurez remarqué en épluchant votre certificat d’urbanisme, certaines taxes (mais ça dépend des communes) pourront être appliquées de surcroît aux frais de viabilisation. Celles-ci concernent souvent la taxe de préparation raccordement égout (PRE) et la taxe locale d’équipement (TLE).
Au final, comme les chiffres tendent à le démontrer en France, généralement vous dépenserez aux meilleurs des cas un peu moins de 5000 euros. Et ça c’est uniquement si votre terrain à bâtir n’est pas trop éloigné des réseaux de raccordement. Par contre, si la distance qui sépare votre parcelle constructible de ces réseaux est trop grande, il faudra compter pour des dépenses qui se situeraient autour de 10 000 voire 15 000 euros.
La somme à débourser pour la viabilisation est donc très souvent assez élevée. Dans un cas pratique, des experts vous aideront à estimer ce coût qui doit en principe être soustrait du prix du terrain à la vente. Schématiquement, un terrain constructible qui serait cédé après entente à 180 000 euros en raison de sa viabilité, devrait normalement (en tenant compte des critères sus évoqués) vous revenir à 165 000 euros dans le cas contraire.
Le prix d’un terrain constructible non viabilisé
Ce qu’il faut essentiellement retenir ici, c’est qu’il n’existe pas de prix fixe pour les terrains constructibles non viabilisés. Juste que l’on observe dans la pratique que globalement, un terrain certifié viable est vendu bien plus cher qu’une parcelle non viabilisée. Le taux de supériorité pouvant grimper jusqu’à 50% au-dessus du montant d’un terrain non viabilisée.
Au demeurant, le prix des terrains constructibles non viabilisés évolue, comme c’est le cas pour tous les autres types de terrain, au rythme du contexte prévalant sur le marché foncier d’une part, et d’autre part, en fonction de la localité. D’autres données sont également à prendre en compte.
Pour le premier cas, dans un contexte où la demande serait supérieure à l’offre sur le marché foncier, il est évident qu’en ajustant les prix à la hausse, les vendeurs n’hésiteront pas à en faire autant pour ce qui est du prix des terrains constructibles mais non viabilisés. Puis que de toute façon, la tendance dans un tel contexte est plutôt celui de la rareté du bien face à la cohorte des acquéreurs prêts à acheter.
Par contre, si c’est l’offre qui est supérieure à la demande, il est clair que les acquéreurs intéressés pourront obtenir des terrains à bâtir non viabilisés vraiment pour presque rien du tout. Puis que dans pareille situation, la tendance est plus à la baisse des prix du foncier.
Pour le second cas, il faut noter que la localité détermine particulièrement la valeur du terrain, peu importe qu’il soit constructible ou pas, viabilisé ou non viabilisé. Cela étant, le prix d’un terrain à bâtir non viabilisé sera élevé si celui-ci est situé dans une localité particulièrement peuplée ; comparativement à ce qu’il sera si le bien se trouve en zone à faible densité de population.
En effet, dans un environnement à forte densité humaine (centres urbains…), la demande est toujours au rendez-vous et la rareté du bien fait en sorte que l’on ne regardera pas nécessairement ce qui peuvent êtres ses failles. A l’inverse, dans une localité faiblement peuplée (campagnes…), la disponibilité des espaces fait en sorte que l’on est plus attentif à leur qualité, ce qui signifie qu’ici, vous aurez des terrains constructibles non viabilisés vendu à des prix totalement dérisoires.
De même, plus la superficie d’un terrain à bâtir non viable sera réduite, plus le prix pratiqué sur le mètre carré par le vendeur sera augmenté. Certes, c’est un fait purement subjectif, mais comme le montre la tendance, c’est souvent le cas dans la vente des terrains en général. Tout comme le vendeur pressé vous cèdera un terrain à construire non viabilisé presque gratuitement.
Toutefois, qu’il varie à la hausse ou la baisse selon les situations sus analysées, le prix d’un terrain constructible non viabilisé reste fortement en retrait de celui d’une parcelle à bâtir viabilisée. Il y’a même des zones où vous les obtiendrez pour presque rien.
Prix d’un terrain constructible non viabilisé : ou trouver les meilleurs prix ?
Vous devez savoir qu’en France, le prix moyen des terrains constructibles au mètre carré est à peu près de 141 euros hors taxe.
Alors que cette moyenne sera revue nettement à la hausse pour ceux des terrains à bâtir viabilisés particulièrement dans les centres urbains (Paris, Boulogne, Lyon, Île-de-France, Montreuil, Louveciennes…), elle sera quasiment nulle pour les terrains constructibles non viabilisés notamment dans les villes secondaires et les campagnes.
Dans La plupart de ces régions situées en périphérie, vous obtiendrez des parcelles constructibles non viables à des prix totalement fous pouvant descendre en dessous de 50 000 euros.
Ceci dit, vous trouverez les meilleurs prix en la matière (espaces constructibles non viabilisés) dans les localités comme : Orne, les Hautes Pyrénées, les Pyrénées Atlantiques, Seine Maritime, Tarn, Saône et Loire ou encore Corrèze, etc.
Dans ces localités, la moyenne hors taxe du prix au mètre carré pour les terrains constructibles se situe généralement à moins de 100 voire 90 €/M2.
Conclusion
Comme c’est le cas en matière foncière, il n’existe pas vraiment de taux fixe pour estimer le prix d’un terrain constructible non viabilisé. Ce document vous aide toutefois sous la base des éléments tirés de la pratique, à comprendre les logiques qui prévalent généralement lorsque vous devez acheter ce type de terrain.
