Plusieurs considérations peuvent impacter le coût d’un terrain. Qu’il s’agisse des éléments d’ordre technique, ou de la conjoncture du marché foncier. Découvrez dans cet article, l’ensemble des critères qui influencent généralement le prix d’un terrain à batir.
Le prix d’un terrain à batir et les aspects physiques
Ce critère est une donnée importante dans l’appréciation à la hausse ou à la baisse, du prix d’un terrain constructible. Un terrain à bâtir présentant une superficie plus grande, sera tout naturellement plus cher que celui qui ne présente pas la même caractéristique.
En plus, si le terrain à bâtir présente un aspect trop incliné (pente), il est évident qu’il sera un peu moins coûteux qu’un terrain constructible plat, avec une longueur au moins deux fois supérieure à sa largeur.
En effet, le terrain avec une pente nécessitera des travaux de terrassement et un prix plus important de fondation. Sans compter les difficultés qui seront liées à l’accès des engins de construction sur le chantier. Toutes ses difficultés seront donc logiquement prises en compte lors de la fixation du prix de vente du terrain.
Vous l’aurez compris, les dimensions et la structure physionomique du terrain à bâtir ont nécessairement une incidence sur la courbe des prix de vente. A l’achat de votre terrain constructible, il y a un autre élément qui pourra influencer son montant, c’est la nature du sol.
La nature du sol d’un terrain à bâtir
La nature du sol est aussi un facteur qui impacte sur le prix d’un terrain à bâtir. D’ailleurs, il est essentiel avant l’achat du terrain sur lequel vous souhaitez construire, de mener une étude du sol afin de déterminer si celui-ci pourra supporter ou non les constructions. Généralement, l’aide de la mairie et d’un expert vous seront utiles en ce sens. Vous pouvez également vous renseigner auprès de vos futurs voisins.
Ceci dit, un terrain dont le sol comporte des failles sera moins coûteux que celui dont le sol offre toutes les garanties de sécurité pour une bonne construction. Pour ce dernier, puisqu’en réalité aucune étude n’est vraiment nécessaire parce que déjà certifié viable, il est évident que son prix sera élevé. Plus encore s’il est situé en zone agricole et qu’il présente tous les aspects de fertilité et de flexibilité pour entrevoir la construction d’une exploitation agricole.
La plupart du temps, les terrains dont les sols sont défaillants (risque d’éboulement ou de glissement, de cave, de tassement, sous-sols inondables, sol schisteux…) impliquent des dépenses supplémentaires (fondations spéciales, frais d’étude, etc.) dans les travaux de construction. Ce qui fait en sorte qu’au moment de la vente, leur prix ne soit pas trop élevé afin de permettre à l’acquéreur de disposer d’une certaine marge de manœuvre dans les dépenses.
Au côté de cette considération, la situation géographique est également un critère susceptible d’influencer le prix d’un terrain à batir.
Le prix d’un terrain à batir et la localisation géographique du terrain
L’influence de cette donnée sur le prix d’un terrain à bâtir est assez perceptible. Dans ce sens, en 2016, une étude réalisée par le ministère français de l’environnement, montrait déjà que les prix des terrains à bâtir sont fortement volatiles d’une localité à l’autre en France.
Ainsi par exemple, le mètre carré d’un terrain constructible situé en Île-de-France (201€), à proximité de l’aire urbaine de Lyon, dans le centre de Paris ou même à Neuilly, vous reviendra bien plus cher, que le même situé en Bourgogne Franche-Comté (45€), en Corse (68€) ou à proximité de l’aire urbaine de Limoges. Bref, pour une moyenne du M2 estimée à 74 euros en France, il faudra compter au moins une moyenne de 180 euros le mètre carré rien que pour les grandes villes.
La situation géographique est donc un élément déterminant assez révélateur de la variabilité des prix des terrains à bâtir. Cette considération s’accentuera davantage lorsque le terrain se trouvera en zone agricole. Il faut dire qu’ici, le prix au mètre carré sera nettement inférieur à ce qui s’appliquera dans les zones urbaines.
La situation d’un terrain à bâtir
Au-delà des aspects physiques et de la nature du sol, la situation formelle du terrain à construire compte également pour beaucoup dans la définition ou la fixation des prix de vente. Ceci étant, vous devez savoir qu’un terrain isolé n’aura pas forcément la même valeur pécuniaire qu’un terrain loti.
Un terrain isolé est en général celui qui n’a encore fait l’objet d’aucune viabilisation. Et en plus, il faudra compter avec les exigences contenues dans le plan d’urbanisme de la commune dans laquelle il est situé. Cet état de chose, suppose bien évidemment que le futur propriétaire devra prendre sur lui, d’accomplir auprès des structures compétentes toutes les démarches nécessaires pour le viabiliser et le rendre apte à accueillir les constructions.
En conséquence, le prix de vente de ce terrain sera moins important que celui du terrain loti.
En effet, contrairement au terrain isolé, le terrain inclus dans un lot ou en lotissement est viabilisé et équipé avant d’être mis en vente. Et bien que soumis à une règlementation stricte concernant entre autre l’implantation, le voisinage et la qualité des matériaux de construction, les risques sont considérablement minorés dans le cas du terrain loti. Pour cette raison, son prix de vente est souvent plus élevé.
A côté de ces critères, la proximité du terrain à bâtir avec les voies de communication, les services et les commerces influe également sur la pratique des prix à l’achat.
La connexion avec les transports, les services et les commerces
Le prix d’un terrain à bâtir peut varier à la hausse ou à la baisse selon que celui-ci est relié aux différents réseaux de transport ou non. Selon qu’il est connecté aux services et autres réseaux d’approvisionnement ou non. Il faut relever par ailleurs que le facteur de nuisance que tout ceci implique souvent, n’est pas forcément pris en compte et donc que l’attention tend à être essentiellement centrée sur les nécessités.
Cela dit, le coût d’un terrain prêt à construire sera logiquement élevé s’il est directement relié aux axes routiers ou s’il n’en est pas trop éloigné. Le fait que les français y accordent une grande importance pour des raisons très souvent d’ordre professionnel participe à renchérir ce prix. Il en est de même des terrains situés à proximité des centres commerciaux, des services sanitaires ou des écoles, etc.
Pareillement, un terrain constructible qui est directement raccordé à un système d’électrification, à une ligne téléphonique, à réseau d’assainissement, de fourniture d’eau et de gaz tend à être plus cher que celui pour lequel le futur propriétaire devra lui-même débourser de l’argent pour faire établir un système autonome.
Le raccordement du terrain à bâtir avec les réseaux de communication et télécommunication, avec les réseaux de services et les grandes surfaces d’approvisionnement, est donc un facteur qui fait grimper le prix de vente. Et même si cela peut paraître surprenant, c’est le cas également de son orientation.
L’orientation d’un terrain à bâtir
Le sens cardinal et l’environnement d’un terrain à bâtir ont également une incidence sur le prix qui sera pratiqué à la vente. Il est clair qu’un terrain de construction dont la façade principale est tournée vers le Sud coûtera un peu plus cher que celui qui serait orienté à titre d’exemple vers le Nord.
En effet, le terrain à bâtir orienté vers le Sud vous garantit généralement plus de lumière et une belle vue, très commodes pendant l’hiver et pour passer du bon temps sur la terrasse de votre future maison. Ce que le Nord n’offre pas nécessairement parce que moins exposé au soleil. Conscient de la préférence de la plupart des gens pour le Sud, les vendeurs n’hésitent pas à s’y référer pour augmenter le prix de la vente.
Les taxes et les frais de notaire
Ces éléments ont eux aussi leur effet sur le prix de vente des terrains à bâtir. S’agissant tout d’abord des taxes, il faut noter qu’en raison de la réforme de la TVA immobilière en 2010 en France, les cessions de terrains aux particuliers ne bénéficient plus du régime dérogatoire qui a disparu.
Depuis cette période, l’achat et/ou la vente de terrains sont assortis du paiement d’une TVA globale de 19,6% si le cédant est assujetti au régime de la TVA. Dans le cas où ce dernier ne l’est pas, la TVA sera appliquée à la marge et l’acheteur devra s’acquitter uniquement des 5,09% des droits de mutation ou d’enregistrement. Au regard de ce qui précède, deux options sont à envisager relativement au prix du terrain à bâtir.
D’une part, dans la perspective où le vendeur assujetti (société foncière, Mairie..) doit prélever puis reverser les 19,6% de la TVA du montant global de la vente, la conséquence évidente sera qu’il va faire supporter ce coup à l’acheteur en haussant le prix du terrain à bâtir.
D’autre part, dans le cas où le vendeur est exempté du versement de la TVA (il s’agit généralement d’un particulier…), vue que la vente bénéficiera d’une exonération de cette taxe, il est pour le moins certain que le prix du terrain à bâtir sera moins élevé comparé à l’exemple précédent.
L’autre donnée qui impacte aussi sur le prix d’achat de votre terrain à bâtir, ce sont les frais de notaire. Mais comme ces frais ne sont pas à la charge du vendeur, ils n’influencent qu’indirectement le prix du terrain constructible. En effet, l’achat revient plus cher parce que l’acheteur, en plus du montant demandé par le vendeur, doit en outre s’en acquitter auprès du notaire. Ils correspondent à 7 ou 8% du prix d’achat en France.
Concrètement, ces frais concernent les honoraires, les débours, les droits de mutation (5,09%) versés au notaire pour ses services. A cela il faut ajouter les frais de contribution immobilière et les frais de formalités pour la demande de certificat d’urbanisme et les mesures hypothécaires. A noter de même que les 4/5ème de tous ces frais sont reversés à l’Etat par le notaire.
Le contexte du marché foncier
L’environnement du marché foncier est certainement le critère qui impacte le plus sur la pratique des prix de terrains à bâtir. Ceux-ci connaîtront des cycles de hausse ou de baisse selon que la conjoncture laisse entrevoir des perspectives positives ou négatives. Ceci dit, la fixation et le taux des prix sur le marché y sont fortement conditionnés.
Premier cas de figure :
Le prix de votre terrain constructible s’affiche à la baisse. Certainement que vous en profiteriez, car tout est à votre avantage ! Mais qu’est ce qui peut expliquer que les vendeurs en viennent à baisser les prix ? La principale cause ici, sera le déséquilibre observé entre l’offre et la demande : le premier étant supérieur au second.
Concrètement, face à la rareté des acheteurs sur le marché foncier, les vendeurs seront obligés d’appliquer des prix compétitifs afin d’attirer les rares clients disponibles. Ce déséquilibre qui joue en votre faveur est très souvent, la conséquence du faible niveau d’accès au crédit foncier dans un contexte où le taux d’intérêt sur l’emprunt tendrait à être très élevé et difficilement supportable pour les acheteurs.
Deuxième cas :
Le prix du terrain à bâtir va s’afficher à la hausse. Mais le paradoxe du marché fera en sorte que tout le monde y trouve son compte : les vendeurs et y compris les acquéreurs. Cette fois ci, il y’aura un certain équilibre entre la demande et l’offre.
Concrètement, cet équilibre sera dû à la baisse du taux d’intérêt sur l’emprunt qui facilitera ainsi l’accès des acheteurs au crédit foncier. Du fait donc, de la disponibilité des ressources, les vendeurs eux aussi n’hésiteront pas à en tirer profit. Ils augmenteront les prix tout en sachant que les acheteurs ont de quoi payé. Aussi, cette hausse de prix pourra être la cause d’une spéculation foncière dans la mesure où le contexte s’y prête.
Conclusion
Le prix d’un terrain à batir peut être extrêmement volatile. Et ce, pour des raisons tantôt objectives, tantôt subjectives. Cet article est un guide à la décision qui vous permet de comprendre ce cycle de variation. Le but étant de vous aider à mieux préparer l’achat ou la vente de votre terrain.
