La prise à bail est soumise à une réglementation spécifique qui encadre la relation entre les différentes parties. Pour la plupart des prises en location, il est indispensable d’établir un contrat de bail entre le bailleur et le locataire. Les règles qui régissent les contrats de baux diffèrent en principe en fonction de la nature même du bail.

Définition de la prise à bail

La prise à bail (ou prise en location) est une relation contractuelle entre un bailleur et un locataire. Cette relation est encadrée par un contrat de bail (ou bail de location) qui détermine les droits et obligations de chaque partie. Dans un contrat de location immobilière, le bailleur s’engage à fournir un logement décent au locataire pour une durée déterminée. De son côté, le locataire s’engage à payer le loyer et toutes les charges locatives à la date convenue dans le contrat.

De manière générale, il existe plusieurs types de baux : les baux résidentiels, les baux professionnels, les baux commerciaux…etc. Un locataire qui souhaite louer un logement peut opter pour une location meublée ou bien pour une location vide. Les règles qui régissent la relation entre le bailleur et le locataire sont définies en fonction du type du bail.

Recherche de logement et signature du bail

La recherche de logement

Le parc locatif est constitué de deux types de logements : les logements sociaux (ou publiques) et les logements privés. Les logements sociaux, comme les HLM par exemple, sont gérés par des bailleurs sociaux. Leur attribution est réglementée par la loi et soumise à conditions de ressources. Une personne souhaitant louer un logement à loyer modéré doit déposer un dossier de demande auprès de l’un des bailleurs sociaux. Selon les statistiques de l’INSEE, Le parc locatif social a été estimé à plus de 4,8 millions de logements en 2016.

A la différence des logements sociaux, les logements privés appartiennent à des personnes physiques ou morales. L’offre locative privée est très diversifiée que ce soit pour les logements vides ou meublés. Pour trouver un logement privé, il est possible de chercher via les annonces parues dans les journaux ou via internet. Il convient également de contacter une agence immobilière, mais dans ce cas il faut prévoir des frais additionnels.

Les aides financières à la location

Dans le cadre d’une prise en location d’une résidence principale, le locataire peut éventuellement bénéficier de certaines aides financières. En principe, ces aides sont conçues pour faciliter l’accès au logement. Elles peuvent servir soit pour financer le dépôt de garantie ou bien pour alléger le loyer et les charges locatives. Dès que le locataire signe son contrat de bail, il peut faire une demande pour obtenir une aide financière au logement. En principe, la caisse d’Allocations Familiales gère plusieurs types d’aide à la location.

Cela dit, la plupart de ces aides sont soumises à des conditions liées aux ressources, au demandeur, et au logement. Par exemple, l’aide personnalisée au logement (APL) est attribuée uniquement pour un logement représentant la résidence principale du locataire. Si le locataire répond aux conditions fixées par le code de la sécurité sociale, il peut demander l’allocation de logement familial (ALF). D’autres aides sont également accessibles telles que l’allocation de logement social (ALS) ou l’avance loca-pass.

Le contrat de bail

Lorsqu’une personne désire louer un logement (ou un local commercial), elle doit obligatoirement signer un contrat de bail avec le propriétaire. Le contrat de bail (ou bail de location) est un document rédigé et établi en autant d’exemplaires qu’il y’a de parties. Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire et doit préciser les droits et obligations de chaque partie. La durée du contrat de bail (ou contrat de location) est réglementée par l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Lorsque le bailleur est une personne morale, la durée minimale du contrat de bail est de six ans. En revanche, pour un bailleur qui est personne physique, la durée minimale est de trois ans. Dans certaines conditions encadrées par l’article 11 de la loi de 1989, la durée du contrat de bail peut être ramenée à un an. Lors de la rédaction du bail, le locataire peut contester toute clause jugée abusive. Certains documents peuvent être joints au contrat de location tels que l’état des lieux, l’assurance habitation, et le dossier technique.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme exigée par certains bailleurs pour couvrir éventuellement des défaillances du locataire. Il est versé lors de la signature du bail soit par le locataire lui-même ou via un organisme d’aide. Même s’il n’est pas obligatoire dans un contrat de location, il est encadré par la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Ainsi, il ne peut pas être supérieur à un mois de loyer pour une location vide.

Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, il ne peut pas dépasser deux mois de loyer. En outre, il doit être mentionné explicitement dans le contrat de bail et ne peut être révisé en cours du bail. Si le loyer est payé deux mois d’avance ou plus, alors le propriétaire ne peut pas exiger un dépôt de garantie.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est une formalité obligatoire qui doit être effectuée lors de la remise des clés au locataire. Il s’agit d’un document qui doit être établi en deux exemplaires et joint au contrat de bail. En principe, l’état des lieux d’entrée doit être réalisé conjointement entre le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire. Il consiste en une description précise du logement, pièce par pièce et du sol au plafond.

Les deux parties doivent également constater l’état des équipements et des diverses installations. En outre, il est nécessaire de procéder au relevé des compteurs (eau, électricité, gaz). Il est de l’intérêt du propriétaire et du locataire de faire un état d’entrée et éventuellement un état de sortie. En cas de litige, la comparaison entre les deux états peut définir les responsabilités de chaque partie.

Les démarches à entreprendre après la signature du bail

Après la signature du bail, le locataire doit effectuer certaines démarches auprès de l’administration et des services publics et privés. D’abord, il est nécessaire de procéder à l’ouverture des compteurs de consommation d’eau, d’électricité, et éventuellement de gaz. Le locataire doit prendre contact avec son distributeur afin de mettre en place les nouveaux contrats. De même, il convient de prendre contact avec l’opérateur téléphonique pour avoir une ligne téléphonique affectée à la nouvelle adresse.

En outre, il est indispensable de contacter certains organismes publiques et privés pour leur signaler la nouvelle adresse. Le changement d’adresse est nécessaire pour plusieurs organismes tels que la caisse sociale, l’assurance, la Mairie, l’administration fiscale, la banque…etc. Via le site web service-public.fr, le locataire peut changer son adresse en ligne et la déclarer aux organismes de son choix.

Les obligations liées à la prise en location

Le contrat de bail est un document qui engage les deux parties signataires sur plusieurs niveaux. Il implique donc des obligations pour le locataire et le propriétaire.

Les obligations du locataire

En signant le contrat de bail, le locataire s’engage à respecter toutes les conditions et clauses convenues. Il doit donc payer régulièrement le loyer et les charges locatives au terme convenu dans le contrat de bail. Les charges locatives comprennent l’électricité des parties communes (cave, cage d’escalier), le chauffage (collectif), les taxes liées à l’usage du logement…etc. Elles sont réglées généralement par provision (décompte) et doivent donner lieu à une régularisation annuelle.

Si les charges réelles sont plus importantes que les acomptes versés par le locataire, celui-ci doit payer la différence au propriétaire. Par contre, si ces charges sont inférieures aux sommes versées mensuellement, alors le propriétaire doit rembourser la différence. Le locataire est également tenu de réaliser tous les travaux d’entretien courant comme l’entretien des espaces verts, le changement d’ampoules…etc. En cas de non-respect de ces conditions, le propriétaire peut procéder aux démarches légales en vue de résilier le bail.

Droits et obligations du propriétaire

La signature du contrat de bail engage le propriétaire à fournir un logement décent qui ne comporte aucun risque pour les occupants. Un logement est jugé « en bon état d’usage » lorsqu’il répond à un certain nombre de normes de construction et de sécurité. Par exemple, il ne doit pas présenter des infiltrations d’eau, des moisissures, ou des fils d’électricité dénudés.

Pendant la durée de bail, le bailleur est tenu d’effectuer les réparations indispensables pour maintenir la santé et la sécurité des occupants. Par exemple, un logement présentant des signes avancés d’humidité doit être réparé à la charge du propriétaire. En cas de refus, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou la mairie. Si aucun accord n’intervient, le locataire peut éventuellement saisir le tribunal. Le propriétaire est également tenu de délivrer gratuitement une quittance justifiant le paiement du loyer et des charges locatives.

La résiliation du contrat de bail

En cours de contrat, il est possible de demander la résiliation du contrat de bail. Cependant, les conditions ne sont pas les mêmes pour le locataire et le propriétaire.

La résiliation du bail par le propriétaire

En principe, résilier son bail lorsque l’on est propriétaire est plus contraignant. La loi du 6 juillet 1989- modifiée par les lois ALUR et Macron-précise les conditions de résiliation de bail pour un propriétaire. Elle stipule que celui-ci ne peut donner congé au locataire que pour des motifs légitimes et sérieux. Dans l’ensemble, un propriétaire ne peut demander la résiliation du bail que dans les cas suivants :

• Lorsqu’il désire vendre le logement (congé pour vendre).
• Lorsqu’il désire reprendre le logement pour y habiter ou pour y loger un proche (congé pour habiter ou congé pour reprise)
• Un manquement grave du locataire à ses obligations locatives tel que le non-paiement répété du loyer et les troubles du voisinage.

Dans tous les cas, le propriétaire doit justifier ses motifs. Le cas échéant, il doit saisir le tribunal pour prouver le manquement grave du locataire à ses obligations. En outre, il doit respecter la procédure légale relative à la notification du congé et au préavis.

Le congé doit être adressé au locataire par lettre recommandée, acte d’huissier, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Par ailleurs, il est possible pour un propriétaire de vendre son logement en cours de bail sans en aviser le locataire. Dans ce cas, le contrat de bail se poursuit avec le nouveau propriétaire aux mêmes conditions.

La résiliation du bail par le locataire

A la différence du propriétaire, le locataire peut à tout moment donner congé sans devoir justifier sa décision. Cependant, il doit obligatoirement respecter les règles de forme et de délai précisées par la loi 89-462. Pour un logement vide, le locataire doit avertir le propriétaire au minimum 3 mois avant son départ. Ce délai peut être ramené à 1 mois dans certaines conditions comme la perte d’emploi ou la mutation professionnelle. Idem si l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile ou si le logement se trouve sans une zone tendue.

Pour un logement meublé, le délai du préavis est de 1 mois. Le locataire doit adresser une lettre de congé au bailleur lui avisant de son départ après la fin du préavis. Cette lettre de congé (ou lettre de résiliation de bail) peut être adressée soit par lettre recommandée, acte d’huissier, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

L’état des lieux de sortie et la remise des clés

Que la résiliation du bail émane du propriétaire ou du locataire, les deux parties doivent établir un état des lieux de sortie. La procédure se déroule de la même manière que pour l’état des lieux d’entrée. Le bailleur et le locataire doivent se rencontrer le jour de la remise des clés pour constater ensemble l’état du logement. L’état des lieux de sortie peut éventuellement se dérouler en présence d’un huissier de justice (procédure payante). Il doit être établi en deux exemplaires et doit contenir une description précise pièces par pièce du sol au plafond.

La comparaison deux états des lieux permet de déterminer les responsabilités du locataire et celles du propriétaire.  Après l’établissement de l’état de sortie, le locataire doit remettre les clés au propriétaire ou à son mandataire. En cas de litige, les deux parties doivent s’adresser à la commission départementale de conciliation. Enfin, le locataire doit éventuellement récupérer son dépôt de garantie dans un délai maximal de deux mois.

Prise à bail : conclusion

La prise à bail est réglementée par la législation française. Le locataire et le propriétaire doivent respecter les conditions et clauses du contrat de bail. Le propriétaire doit garantir que le logement mis en location est décent. De son côté, le locataire doit s’engager à payer le loyer et les charges locatives. Pour résilier le contrat de bail, il faut respecter les règles en vigueur.