L’immobilier locatif reste l’un des placements les plus sûrs et les plus rentables. Les opportunités en sont multiples : appartements, locaux commerciaux, maisons, parking, etc. L’optimisation des ressources est la règle d’or pour réussir son investissement. Cela consiste à maximiser les recettes tout en minimisant les dépenses. Dès lors que l’on applique les principes de base de l’investissement locatif, on peut rapidement développer une stratégie efficace, et améliorer par la suite la rentabilité du projet.

Définir le marché cible

Avant d’entamer les recherches préliminaires, l’idée de l’investissement locatif doit être bien pensée. Les possibilités d’investissement sont diverses, potentiellement rentables, et chaque investisseur peut développer sa stratégie en fonction de ses moyens financiers et de sa capacité d’investissement. D’une manière générale, on distingue deux modes de location : la location vide et la location meublée. La location meublée offre de son côté plusieurs possibilités, location meublée classique, ou investissement dans une résidence de services.

Investir dans la location vide

La location vide est la forme d’investissement locatif la plus simple et la plus basique. Elle est également moins soumise aux contraintes réglementaires que la location meublée. Le bien immobilier est donc loué sans aucun mobilier ou équipement. Ce genre de location est bien adapté pour des familles qui envisagent de s’installer pour une longue durée. Les surfaces des biens immobiliers mis en location sont en général plus grandes que dans la location meublée. En revanche, les loyers sont inférieurs, mais le taux d’occupation est souvent plus élevé. Sur le plan fiscal, les revenus de la location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Investir dans la location meublée

La location meublée offre une bonne perspective d’investissement car la valeur générée comprend la location de l’espace, du mobilier, et de l’équipement. Elle concerne en principe les petites surfaces (studios ou T2) qui se louent plus cher que les grands logements. La location meublée nécessite donc un investissement supplémentaire mais permet de générer plus de recettes. En optimisant l’achat du mobilier et des équipements, le propriétaire peut rentabiliser davantage son investissement immobilier.

Toutefois, à la différence de la location vide, la location meublée est plus encadrée par la loi et est donc soumise à une réglementation spécifique. Ainsi, la loi oblige que le logement meublé dispose d’un minimum de mobiliers et d’équipements, comme par exemple une literie avec couvertures, des volets dans les chambres, un réfrigérateur, etc. Côté fiscal, les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).

Les résidences services : un investissement rentable

Une forme d’investissement locatif de plus en plus répandue en France consiste à acheter des logements dans les différentes résidences services pour les mettre en location. Les opportunités d’investissement sont très diversifiées et s’articulent sur le concept de résidence dédiée en majorité à une population spécifique. Les résidences affaires par exemple sont dédiées aux professionnels en déplacement (hommes d’affaires, cadres, salariés, etc.) et leur offrent une bonne alternative aux hôtels.

Les résidences pour étudiants sont adaptées aux besoins spécifiques de cette population et se caractérisent par un taux d’occupation très élevé dû notamment à la pénurie en matière de logements pour étudiants. L’investissement dans un « établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes » ou EHPAD est également rentable grâce à un taux d’occupation avoisinant 100 %. Quant aux résidences touristiques, les loyers élevés permettent de compenser le taux d’occupation qui est relativement plus faible que dans les autres types de résidences.

Investir dans un immobilier locatif bien situé

Le principe de base pour l’investissement locatif est de bien choisir l’emplacement du bien immobilier. L’investisseur doit faire une étude de marché globale, et privilégier les zones à forte demande locative. Tout d’abord, une étude documentaire est nécessaire pour collecter les informations servant à mieux cibler la zone d’investissement. Des indices comme le taux de chômage, la croissance démographique, la population, et le taux d’étudiants dans une ville permettent d’avoir une meilleure visibilité avant de prendre la décision d’investir.

En général, les grands pôles économiques se caractérisent par un grand marché de l’emploi, un faible taux de chômage, une grande population, et attirent beaucoup travailleurs. Ces travailleurs ont besoin de se loger et disposent d’un bon pouvoir d’achat qui leur permet de louer un logement. D’autant plus que le niveau de vie dans une grande ville permet de pratiquer des loyers plus élevés. Toutefois, il faut également s’attendre à des prix d’immobilier plus élevés dans ces zones. D’ailleurs, ces grands pôles continuent d’attirer les investissements, ce qui garantit la pérennité de la demande locative.

En parallèle, les villes étudiantes attirent une grande communauté d’étudiants venus d’autres villes mais aussi d’autres pays. Elles se caractérisent donc par une grande demande locative et offrent un grand potentiel d’investissement. Les zones touristiques sont à leur tour intéressantes et permettent de pratiquer des loyers plus élevés même si le taux d’occupation est inférieur. Investir dans un bien immobilier bien localisé est donc une bonne manière de sécuriser et de pérenniser son investissement.

Après le choix de la ville d’investissement, il serait plus pratique de voir les choses du côté du locataire pour mieux cibler l’emplacement de l’investissement immobilier. Aura-t-il facilement accès au centre-ville ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Le locataire pourra-t-il facilement se garer s’il a une voiture ? Les services, écoles, et commerces sont-ils assez proches du logement ? Ce bien immobilier, est-il proche d’une source de nuisance sonore ou de pollution ?

Ce sont des questions qui vont permettre à l’investisseur de bien localiser son investissement. Ces critères de sélection sont aussi importants pour valoriser l’investissement, et déterminent en grande partie sa rentabilité et sa valeur de revente.

Financer l’investissement locatif

Les possibilités de financement sont variées, mais avant de se lancer, il faut d’abord évaluer le budget d’investissement et la capacité d’emprunt immobilier. Le principe de base en matière de financement de l’immobilier locatif est de le faire en grande partie en empruntant l’argent nécessaire. En parallèle, il est déconseillé de financer l’intégralité de l’investissement par des apports personnels même si l’investisseur dispose des fonds nécessaires. En effet, en finançant l’investissement locatif par un emprunt, il est possible de déduire le total des mensualités du total des recettes locatives, ce qui aurait un impact fiscal positif.

L’investisseur peut donc minorer la base imposable et bénéficier par la suite d’une réduction d’impôts. Toutefois, un montage financier combinant des apports personnels avec des emprunts adaptés permettrait de mieux optimiser le financement de l’investissement locatif. Dans tous les cas, il faut veiller à ce que la mensualité du remboursement des emprunts soit toujours inférieure au montant estimé du loyer mensuel.

Cette mesure est importante au niveau de l’optimisation des ressources car elle va permettre à un certain moment d’autofinancer l’investissement, et de préserver les liquidités personnelles (effet de levier). De plus, il est recommandé d’investir lorsque les taux d’intérêt sont bas. Ceci permet d’avoir une capacité de financement plus élevée, et de diminuer le risque d’une moins-value en cas de revente de l’immobilier locatif.

Optimiser la rentabilité de l’investissement locatif

La règle générale pour obtenir une bonne rentabilité dans n’importe quel investissement consiste à maximiser les recettes tout en minimisant les dépenses. En d’autres termes, pour réussir dans l’investissement locatif il faut optimiser le coût d’acquisition du bien immobilier, les charges fiscales, les charges d’exploitation et d’entretien, le taux d’occupation, et le loyer. La rentabilité locative est donc définie par plusieurs paramètres qu’il faut bien étudier afin de valoriser l’investissement.

Etant donné que la valeur du loyer – et donc des recettes – est plus ou moins fixée par le marché, il faut davantage optimiser les charges. Pour ce faire, l’investisseur peut bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation immobilière pour alléger les charges fiscales. Ces programmes d’incitation fiscale à l’investissement locatif sont multiples, et permettent de réduire les impôts liés à l’activité locative. Toutefois, ils changent fréquemment avec les lois de finance en fonction de la politique fiscale de l’Etat.

Pour en bénéficier, Il faut d’abord comprendre les mécanismes fiscaux liés à l’investissement immobilier, et développer une approche globale pour ensuite choisir le dispositif le plus adapté. A cet égard, il vaut mieux s’adresser à un professionnel qualifié tel un notaire par exemple ou un agent immobilier. Ces professionnels peuvent aider l’investisseur à mieux choisir le dispositif le plus avantageux, et lui apporter tous les conseils nécessaires.

Gestion efficace de l’activité locative

Une bonne gestion de l’activité locative est décisive pour la continuité de l’investissement. Elle doit s’intéresser autant à la création des revenus qu’à l’anticipation des risques. En effet, le business model de la location immobilière repose sur le principe de percevoir des revenus locatifs pour autofinancer l’investissement et générer des bénéfices. Une bonne gestion nécessite donc que le loyer soit d’abord suffisant pour couvrir les charges d’exploitation et générer un profit.

Ceci implique également une occupation permanente du bien immobilier et l’anticipation des problèmes liés au non-paiement des loyers. A cet égard, une bonne sélection des locataires permet de limiter le risque des loyers impayés. Le propriétaire doit exiger des justificatifs de revenus accompagnés d’avis d’imposition, et s’assurer que ces revenus sont largement suffisants pour couvrir sans problème le montant du loyer. Ceci n’empêche pas de demander le versement d’un dépôt de garantie permettant, le cas échéant de couvrir des montants à la charge du locataire (loyers impayés, frais de remise en état, etc.

Le propriétaire peut également demander – dans la limite des réglementations juridiques en vigueur – le dépôt d’une caution afin de mieux protéger son investissement en cas de litige. Donc, la gestion de l’immobilier locatif est un point délicat qui risque parfois de tourner en casse-tête journalier. Sauf si le propriétaire est un professionnel du secteur, son intervention régulière dans la gestion de l’activité locative peut devenir une contrainte en cas de changement très fréquent des locataires, ou bien en cas de problèmes de loyers impayés.

Une bonne alternative consiste à confier la gestion complète de l’activité locative à un « administrateur de biens ». C’est un professionnel qualifié pour la gestion immobilière et qui dispose à cet effet d’une grande expérience, et d’un large réseau professionnel. Il est donc mieux préparé pour assurer la gestion effective de l’immobilier locatif.

Le mandat de gestion peut contenir plusieurs missions, comme la recherche des locataires, la rédaction des contrats de bail, la perception des loyers, la souscription aux contrats d’assurances, la réalisation des travaux d’entretien, la gestion des contentieux, etc. Côté rémunération, l’administrateur de biens (ou gestionnaire d’immeuble) est rémunéré sous forme d’honoraires librement fixés en pourcentage sur le montant annuel des loyers. Ces honoraires ou commissions sont d’ailleurs déductibles des revenus fonciers.

Maitriser l’art de la négociation

Apprendre à négocier efficacement est primordial pour réussir son investissement locatif. La rentabilité de l’activité locative dépend de plusieurs facteurs parmi lesquelles le coût d’acquisition du bien immobilier et le montant du loyer. Donc, l’investisseur a devant lui au minimum deux situations importantes dans lesquelles il doit négocier efficacement afin de minimiser les dépenses (coût d’acquisition) et de maximiser les recettes (montant du loyer). Sans compter bien évidemment toutes les autres opérations qui engagent des flux financiers, comme l’octroi du crédit, les contrats d’assurance, les contrats d’entretien, etc.

En principe, il faut toujours donner une proposition inférieure à une offre de vente même si elle paraît attractive au début. On gagne toujours en négociant d’une manière efficace le prix d’achat, et on peut pratiquement optimiser, par la suite, toutes les dépenses relatives. Obtenir ne serait-ce qu’une petite remise sur le prix d’achat permet de réduire les charges qui sont proportionnellement liées au coût d’acquisition (frais de notaire, intérêts, taxes, etc.), ce qui améliore considérablement la rentabilité de l’investissement.

Suivre les tendances du marché de l’immobilier locatif

Comme tous les autres marchés, l’immobilier est un secteur dynamique qui connaît des hauts et des bas. En effet, les prix changent d’un département à l’autre, et d’un quartier à l’autre au sein de la même ville. Les dispositifs d’aides fiscales à l’acquisition ainsi que les réglementations relatives au marché sont fréquemment rectifiés, et sont en principe adaptés à la conjoncture économique globale du pays.

L’investisseur doit donc s’informer en permanence sur l’évolution des prix, et les perspectives d’investissement régionales afin de développer son savoir-faire et son intelligence financière. Les opportunités peuvent se présenter à tout moment que ce soit dans l’immobilier ancien ou neuf. C’est pourquoi il est toujours nécessaire de suivre l’actualité immobilière et les tendances du marché. Pour ce faire, il faut penser à développer un large réseau professionnel même si l’immobilier n’est pas l’activité principale de l’investisseur.

Conclusion

L’activité locative permet de générer des revenus passifs et de diversifier ses placements tout en construisant un patrimoine. Pour réussir, il est nécessaire de maîtriser les principes de base de l’investissement locatif. D’abord, l’investisseur doit définir le marché cible, et choisir un logement qui est bien situé. Il doit également négocier efficacement le prix d’acquisition ainsi que toutes les opérations engageant des flux financiers afin de maximiser les recettes tout en minimisant les dépenses.