Le prêt à taux zéro ou PTZ est un prêt qui vise à financer l’achat d’un bien immobilier sous certaines conditions particulières. En 2016, les conditions d’obtention du PTZ ont été assouplies, les plafonds de ressources en vigueur ont été revus à la hausse et le soutien accordé pour faciliter la réhabilitation des logements anciens est maintenant accessible partout en France. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le prêt à taux zéro.

Définition du Prêt à taux Zéro ou PTZ

Le prêt à taux zéro ou PTZ est un prêt remboursable pour lequel il n’existe pas d’intérêt. Il est dédié aux personnes physiques qui achètent une résidence principale. Le PTZ est accordé sous le respect de certaines conditions de ressources de l’emprunteur. En 2017, le montant du PTZ, de même que la durée de son remboursement prennent également en compte le niveau de revenu des personnes physiques qui en bénéficient. Cependant, il ne faut pas confondre le prêt à taux zéro avec l’éco-prêt à taux zéro. Ce dernier est accordé dans le cadre des financements de travaux.

Le PTZ s’apparente à un prêt aidé accordé par l’Etat. L’on peut s’en servir pour acquérir un logement à condition que l’on n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 2 dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Le PTZ ne saurait en outre financer l’intégralité de l’opération. Pour cette raison, il faut le compléter avec un ou plusieurs autres prêts dont on peut citer : le prêt immobilier bancaire, le prêt épargne logement, les prêts complémentaires, le prêt conventionné et le prêt d’accession sociale (PAS).

Les logements concernés par le PTZ

En France, le prêt à taux zéro ou PTZ est destiné au financement du logement. Toutefois, il est important de préciser les logements qui en sont concernés :

• Il y’a d’abord la construction d’un logement. Le PTZ vise à financer la construction de votre logement qui le cas échéant, peut s’accompagner de l’acquisition de droits de construire, ou encore de l’acquisition du terrain sur lequel le logement sera construit ;
• Le PTZ est destiné financer l’achat d’un logement neuf en vue de s’y établir pour la première fois ;
• Il est destiné à l’aménagement à usage de logement de locaux non dédiés à l’habitation. On peut assimiler ce procédé à la construction de logement.

Pour aller beaucoup plus loin, le PTZ vise aussi le financement d’un logement ancien du parc social appartenant à un organisme HLM ou une SEM, et ayant été vendu à son occupant. A cet effet, le prix de vente ne doit pas être supérieur à l’évaluation effectuée par le service des domaines. Les dépendances et les annexes telles que les garages, loggias, vérandas, les jardins, etc. sont aussi concernés par le PTZ à condition qu’elles se rattachent à une opération financée par l’obtention d’un PTZ.

Quoi qu’il en soit, les logements acquis en viager ou en démembrement de propriété. Les acquisitions de nue-propriété ou d’usufruit sont quant à elles autorisées à condition d’être dédiées à l’acquisition intégrale du logement. S’agissant des logements anciens évoqués ci-dessus, il est à noter que certaines conditions sont requises pour obtenir le financement du PTZ :

• Il faut premièrement, que les travaux de réhabilitation représentent au minimum 25% du coût intégral de l’opération ;
• Il faut ensuite que les travaux puissent être effectués dans un délai de trois ans après l’émission de l’offre de prêt. Ces travaux doivent aussi être justifiés par des factures correspondantes.

Pour les PTZ émis avant le31 décembre 2015, il fallait que le logement pour lequel l’on a émis une offre de prêt soit situé dans l’une des 5920 communes identifiées dans l’arrêté du 30 décembre 2014 en France. Tout le territoire français est désormais concerné par le PTZ depuis le 1^er janvier 2016.

Les conditions et obligations à remplir pour obtenir un PTZ

Le prêt à taux zéro ou PTZ est destiné aux personnes physiques qui font l’acquisition de leur résidence principale en primo accession c’est-à-dire une accession en première propriété. Le PTZ dont les dispositions sont intégrées au code de la construction et de l’habitation, est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017. Les conditions de ressources avaient été aménagées depuis le 1^er janvier 2012. Pour y accéder, aucun frais de dossier n’est demandé, encore moins celui de l’expertise ou celui d’intérêts. La procédure est exempte de tous ces frais.

Vous devez être Primo-accédant

Le PTZ dans ce cas ne peut être accordé qu’à ceux et celles qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les 2 dernières années précédant leur demande de prêt. Ainsi, cette conditionnalité n’est pas exigible quand le bénéficiaire du prêt ou l’une des personnes qui occupent le logement à financer avec le PTZ est :

• Soit une personne ayant une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou troisième catégorie comme indiquée à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale. Ceci concerne donc les personnes invalides qui n’ont pas la capacité de mener une activité professionnelle ;
• Soit il s’agit d’une personne bénéficiant d’une allocation adulte handicapé (AAH) ou d’une allocation dite spéciale ;
• Soit enfin, la personne bénéficiaire est une victime de catastrophe qui a conduit à rendre inhabitable sa résidence principale de façon définitive. Dans ce cas, la demande de prêt doit se faire au cours des deux années qui suivent la survenu de la catastrophe.

En France, les personnes considérées comme n’étant pas propriétaires de leur résidence principale sont entre autres, les usufruitiers, les nu-propriétaires, les personnes ayant un bail emphytéotique c’est-à-dire à construction, les personnes ayant un contrat de location-accession, ou encore les personnes possédant des parts de sociétés civiles immobilières.

Les conditions ou plafonds de ressources

L’obtention du prêt à taux zéro ou PTZ est également soumise à des conditions de ressources. Pour bénéficier des offres émises depuis à partir du 1^er janvier 2016 et pouvoir obtenir un PTZ, vous devez respecter les conditions de ressources. Pour ce faire, la loi indique que le montant total des ressources des personnes sensées occuper un logement divisé par le coefficient familial, doit être en dessous du plafond de ressource qui se situe entre 24 000 euros et 37 000 euros en fonction de l’endroit où l’on se trouve en France.

en 2017, ce montant doit être inférieur au plafond de ressources PTZ 2017. De plus, ces plafonds doivent être en dessous de 10% du coût global de l’opération afin de ne pas accorder un avantage trop excessif aux emprunteurs dont les ressources ont fortement progressées entre temps. Il faut aussi souligner que le montant des ressources de l’emprunteur conditionne d’une certaine façon, les durées de remboursement du prêt à taux zéro ou PTZ octroyé. Le montant des ressources tient compte du revenu fiscal de référence qui sera complété par ceux des autres personnes destinées à occuper le logement, et qui n’ont cependant aucun rattachement au foyer fiscal.

Pour cela, l’année de référence à considérer est l’avant dernière année qui précède l’offre c’est à dire l’année n-2. Clairement, ceci signifie que pour l’émission d’une offre PTZ en 2016, les revenus considérés sont ceux de l’année 2014 précisés sur votre avis d’imposition 2015.

Condition liée à la résidence principale

Un bien immobilier obtenu grâce au PTZ + doit impérativement devenir la résidence principale de l’emprunteur, ainsi que toutes les personnes destinées à occuper le logement comme cela a été établi au moment de la souscription du prêt. Les textes indiquent que le logement sera considéré comme résidence principale s’il est occupé au moins pendant 8 mois chaque année. Il existe toutefois des exceptions au respect de cette condition notamment :

• Les cas de force majeure ;
• Les contraintes professionnelles qui incluent la nécessité absolue de service, et qui poussent l’emprunteur à résider dans un autre logement que le bien financé par le PTZ, selon son contrat de travail ou les statuts de l’entreprise qui l’embauche ;
• La mise en location du bien financé par le PTZ ;
• Les raisons de santé, etc.

Le bien doit être utilisé comme une résidence principale effective dans un délai maximum d’un an à partir de la date de déclaration d’achèvement des travaux ou de la date d’acquisition du logement si cette date est postérieure. Toutefois, ce délai peut être prolongé à 6 ans si l’emprunteur envisage d’occuper le logement financé par le PTZ à compter de la date de son départ à la retraite. En ce moment, la mise en location de ce logement devra obéir à des règles strictes.

Conditions relatives à la location du bien

Qu’il s’agisse des prêt à taux zéro ou PTZ émis avant ou après le 1^er janvier 2016, il est tout à fait possible de mettre en location le logement financé par le PTZ. Cela est possible pendant les 6 années qui suivent la date de versement du PTZ, sous réserve d’observer les conditions ci-après :

• Il peut y avoir survenance de l’un des faits générateurs suivants : la contrainte d’une mobilité professionnelle du fait de mutation par exemple. Dans ce cas de figure, tout va dépendre de la distance. Si celle-ci sépare le nouveau lieu d’exercice de l’activité du logement financé par le PTZ d’au moins 50 km, ou encore que cette distance nécessite un temps de trajet aller d’au moins 1h 30 minutes, alors il est tout à fait possible de procéder à la mise en location du logement.

L’autre fait générateur est lié au décès ou au divorce, à la dissolution d’un pacte civil de solidarité (Pacs), à une situation de chômage qui s’étend sur un an dans le respect de l’article L. 5411-1 du code du travail en France ;

• Les ressources du locataire dès la signature du contrat de location ne doivent pas dépasser les plafonds applicables pour la location d’un logement locatif social ;
• La location ne doit pas s’étendre au-delà de la durée maximale qui est de 6 ans ;
• Enfin, le montant du loyer ne doit pas dépasser les plafonds applicables pour la location d’un logement locatif social.

S’agissant des offres accordées à partir du 1^er janvier 2016, la mise en location est aussi possible au-delà de 6 ans. Pendant ces 6 années qui suivent la date de versement du prêt, les logements obtenus avec le PTZ ne pourront pas être affectés à une location saisonnière ou à une location meublée. Ils ne pourront pas aussi être utilisés à titre de résidence secondaire, ou même à titre d’accessoire du contrat de travail. Passées ces 6 années, des opérations pourront faire l’objet d’une autorisation sans conditions préalables pour les offres émises depuis le 1^er janvier 2016, et avec le consentement de l’emprunteur et de la banque pour les offres émises antérieurement.

Une évolution possible du PTZ en 2018 en France

Récemment, le gouvernement a annoncé des changements importants en ce qui concerne le PTZ pour l’année 2018. C’était pendant la présentation de sa stratégie logement pour les années à venir. Pour les communes situées en zone C, le prêt à taux zéro ou PTZ allait cesser d’être accessible pour le financement des logements neufs à compter de 2018. Dans le même sillage, les communes se trouvant en zone B2 devaient se voir appliquer la même mesure à compter de l’année 2019.

Mais au final, après une décision du gouvernement de revenir sur ces aspects, il sera toujours possible dans ces communes, de pouvoir accéder au PTZ. Toutefois, le calcul du montant du PTZ dans ces communes, se fera maintenant sur 20% seulement du montant de l’acquisition du logement contre 40% en 2017. Bien plus, la possibilité de bénéficier d’un PTZ pour acquérir un logement ancien avec travaux, ne devrait être maintenant réservée qu’aux communes se trouvant dans ces zones dès le 1^er janvier 2018. Vous devez de ce fait absolument chercher à consulter la stratégie logement du gouvernement Macron pour en savoir un peu plus.

Conclusion 

Comme on a pu le noter, le prêt à taux zéro ou PTZ est un prêt destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier sous certaines conditions. Avant de solliciter l’émission d’une offre de PTZ, il est conseillé de s’assurer que vous remplissez correctement les critères exigés. Il serait aussi bénéfique pour vous de consulter la stratégie logement du gouvernement Macron pour connaitre ce qui vous attend concernant le PTZ en 2018 et dans les années à venir.