On espère tous ou presque acquérir une demeure, un nouvel appartement adapté à son mode de vie. La maison dans laquelle on vit actuellement n’est plus aussi confortable. Finalement, on tombe sur la maison qui convient parfaitement. Mais comme pour tout bien immobilier, il faut un financement conséquent pour l’acquérir. Financement que l’on peut obtenir soit en vendant son ancienne maison, soit en prenant un prêt relais. Cette deuxième solution est parfois méconnue du public. Qu’est-ce que le prêt relais et comment fonctionne-t-il ?

Le prêt relais : définition et fonctionnement

Le prêt relais, également appelé crédit relais, est un produit proposé par les établissements bancaires permettant aux particuliers d’emprunter une somme conséquente dans un délai assez court. Ce crédit octroyé par la banque a pour objectif de permettre aux clients d’acheter un nouveau bien immobilier sans attendre au préalable la vente de leur maison actuelle. Ainsi tout particulier ayant l’envie de s’acheter une nouvelle maison peut le faire aujourd’hui grâce à ce type de crédit. Il existe plusieurs possibilités de prêt relais.

Il prend la forme d’un contrat qui lie un vendeur acquéreur et la banque. Un contrat dans lequel la banque s’engage à mettre à la disposition de ce vendeur acquéreur un montant pouvant lui permettre d’acquérir une nouvelle résidence. L’un des aspects les plus originaux du crédit relais est le fait que le particulier concerné disposera d’un temps relativement long pour vendre son ancien domicile. Une période variant entre 12 et 24 mois le plus souvent.

Le prêt relais est légèrement différent des autres types de crédit. Ici, l’emprunt n’est pas amorti sur la période de remboursement. Cela a pour conséquence qu’il faudra payer des intérêts fixes tout au long du contrat. On ne remboursera le montant total du prêt que lors de la revente de sa première maison.

C’est un prêt assez modulable d’un emprunteur à l’autre. Les établissements bancaires s’adaptent aux divers besoins de l’emprunteur, puisque le montant total empruntable est octroyé en considérant la valeur de la première résidence, autrement dit du bien immobilier à vendre. Le montant est déterminé par une expertise. Un expert estime la valeur de l’ancien bien immobilier et la banque peut accorder un crédit jusqu’à 70 % du montant de l’estimation.

Le prêt relais : les différents types

Généralement, on compte trois formules de prêt relais disponibles dans les établissements bancaires. Il s’agit du prêt relais à sec, le prêt relais adossé et enfin le prêt relais en franchise.

La première formule : le prêt relais sec

On parle généralement de prêt relais sec dans un cas très précis. Pour parler de prêt relais sec, il faut que le prix de vente de son premier bien immobilier soit largement au-dessus ou égal au prix du nouveau bien immobilier qu’on veut acheter. Ce sont les conditions du prêt relais sec. Aucun autre crédit n’aura besoin d’être associé à ce prêt pour l’acquisition du nouveau bien immobilier. Tout ce dont on a besoin, c’est d’une avance financière et le prêt relais pourra dans cette circonstance suffire pour réaliser l’achat d’un nouveau bien immobilier.

Mis à part la question de supériorité du montant de vente à celui du bien à acquérir, c’est un type de crédit à conseiller aux emprunteurs ne pouvant effectuer que de petits remboursements mensuels. Ce n’est qu’après la vente du premier bien que le capital prêté sera remboursé intégralement.

La deuxième formule : le prêt relais adossé

Contrairement au prêt relais sec, le prêt relais adossé implique que parallèlement au prêt relais, l’emprunteur souscrive à un autre crédit amortissable, contracté pour servir de complément. C’est la meilleure solution de compromis quand le montant de l’achat du nouveau bien immobilier est supérieur au prix de vente de l’ancien bien. Dans ces conditions, la banque octroie toujours un prêt pouvant s’élever à 70 % du prix de vente de la première maison. Et elle accorde en plus un autre prêt qui sera cette fois-ci amortissable. On sera donc amené à rembourser chaque mois, l’intérêt généré par le prêt-relais, mais aussi l’annuité (intérêt + amortissement) du crédit secondaire.

Le prêt relais adossé est plutôt conseillé aux clients qui disposent d’une capacité d’endettement plus importante grâce à leurs revenus. En remboursant mensuellement une partie du capital du crédit secondaire, les intérêts restants dus diminueront certes, mais les banques préfèrent proposer à l’emprunteur de rembourser des mensualités fixes.

La troisième formule : prêt relais avec la franchise

Ici, comme dans le cas précédent, la valeur du nouveau bien à acquérir est plus importante que la valeur de l’ancien. Certains peuvent confondre le prêt relais adossé et le prêt relais avec franchise. C’est vrai que les deux intègrent le même principe, mais il y a une différence. Avec le prêt relais franchise, il y a également un crédit complémentaire qui accompagne le prêt relais, mais son paiement est étendu sur une plus longue durée. Tandis que celui qui accompagnait la deuxième formule se fait sur une période de remboursement généralement courte.

Dans ce cas, le prêt relais avec franchise est accordé pour une durée de 24 mois. L’emprunteur n’aura pas à rembourser les intérêts durant la première année. Si l’emprunteur parvient à vendre son premier bien immobilier, il devra rembourser intégralement le capital et les intérêts dus durant les mois écoulés. Si l’emprunteur ne parvient pas à vendre le premier bien, il commencera alors à rembourser les intérêts à partir du 13^ème mois et en intégralité ceux de la première année.

Les avantages et les inconvénients du prêt relais

Comme on l’a dit au début, l’un des premiers avantages du prêt relais est la mise en place d’un financement immobilier afin d’investir dans l’achat d’un nouveau bien immobilier sans avoir encore vendu le premier. On est déjà propriétaire d’une petite maison, et maintenant on voudrait en acquérir une autre plus grande et plus belle. L’une des meilleures options qu’on a pour acheter ce nouveau bien, c’est la vente de l’ancienne maison. Mais ce n’est pas toujours évident de trouver le bon intervalle de temps entre la vente du premier bien immobilier et l’achat du second.

C’est là qu’intervient le prêt relais, il permet de joindre les deux bouts et évite d’attendre la vente du premier bien immobilier, alors qu’une bonne opportunité se présente. Ainsi, nul besoin d’attendre longtemps si on trouve un nouveau bien immobilier qui nous plaît et qui correspond à nos besoins actuels. Un autre avantage qui ressort du prêt relais est la possibilité de payer le capital dû seulement lorsque la vente de l’ancien bien est effectuée. Mais il est aussi possible de faire un remboursement anticipé à la banque, si l’on souhaite.

Lorsque l’ancien bien est vendu assez tôt, on peut payer le montant du prêt relais, capital + intérêt à sa banque très rapidement avant l’échéance du contrat prévu. Il faut savoir également qu’on ne sera frappé par aucune pénalité de retard avec ce type de prêt.

Une autre chose qu’il est important de retenir, c’est que les établissements bancaires ne font pas toujours preuve de flexibilité ou de complaisance lors de l’octroi de ce prêt. Il est en fonction de la formule de prêt relais que l’on choisit. On pourrait dire qu’ils sont moins flexibles en matière de prêt relais sec. C’est une formule qui ne leur procure pas vraiment d’avantage.

En réalité, les banques lorsqu’elles octroient un prêt relais sec, c’est-à-dire un prêt qui n’est pas complété par un autre type de crédit, ne font pas vraiment de bénéfices. De plus, avant de contracter un tel prêt, il faut impérativement passer beaucoup de temps à analyser les divers documents et les frais de notaire.

Il s’agit le plus souvent de la comparaison des différents prêts proposés, des frais concernant les garanties à mettre en place, des frais relatifs au dossier à constituer, des frais d’assurance de l’emprunteur, et de quelques autres frais annexes. Peu importe le type de prêt relais privilégié, ces étapes sont nécessaires pour une banque avant l’octroi de prêt.

Les différents frais impactent l’opération à effectuer. C’est-à-dire que ces frais peuvent augmenter très considérablement le coût total de l’opération. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour laquelle on conseille d’avoir une marge entre l’estimation du montant de la vente et le prix du montant total du crédit relais. L’ancien bien immobilier s’il n’était pas vendu rapidement peut perdre considérablement de la valeur en une ou deux années. Mais la banque aussi a pensé à cette situation. C’est pourquoi ils accordent généralement au propriétaire un montant variant entre 50 et 70 % seulement du prix du premier bien immobilier.

Le prêt bancaire ne présente véritablement des inconvénients que dans certaines conditions. En premier lieu, on peut constater que ce crédit ne couvre jamais la totalité du prix de vente de l’ancien bien. Il reste toujours dans une marge de 50 à 70 % et quelques fois cela peut aller jusqu’à 80 % du prix de vente du premier bien. De ce fait, en regard du prix plus élevé du nouveau bien, on peut facilement se retrouver dans une situation qui oblige à demander un prêt complémentaire. C’est le cas du prêt relais adossé et du prêt relais avec franchise totale.

Le prêt relais et les garanties qu’exigent les banques

Comme tous les autres produits que la banque commercialise, le crédit relais ne fera pas exception à la règle. Pour que la banque puisse accorder un prêt relais, il va falloir présenter des éléments et prioritairement des garanties. La première des choses que la banque exige c’est une estimation de la valeur du premier bien immobilier fait soit par un notaire, soit par un agent immobilier, ou un autre professionnel de l’immobilier.

Il faut que l’expert soit un professionnel agréé pour que l’estimation soit acceptée par la banque. Les banques peuvent accepter comme dans le cas des effets de commerce, une promesse si celui qui doit acheter le bien immobilier s’est déjà prononcé. Ce serait une promesse d’achat définitive signée par une autorité juridique. Les notaires sont le plus souvent consultés pour ce type de document.

Pour la question de la garantie réelle, la banque demandera certainement une hypothèque dans les cas où un crédit complémentaire doit être accordé. Une caution globale est aussi acceptable dans ce genre de situation.

Les risques du prêt relais

Entre les années 2000 et 2009, les crédits relais se sont multipliés. C’est un prêt qui a aidé beaucoup de ménages dans la réalisation de l’achat d’un nouveau bien immobilier grâce à la forte augmentation des prix de l’immobilier. Notons aussi que c’est un prêt à fort risque. D’abord, en se basant sur l’intérêt de ce prêt, il peut coûter vraiment plus cher qu’un prêt traditionnel, car ce dernier voit le coût des intérêts augmenter lorsque le délai pour vendre l’ancien bien immobilier se prolonge.

Ça peut sembler évident, mais rappelons que les banques vous mettront la pression pour accélérer la vente du premier bien. Cela peut impliquer qu’on devra diminuer le prix de vente de l’ancien bien afin de trouver le plus rapidement possible un acheteur potentiel. C’est un facteur qu’il faudra prendre en compte en contractant le prêt.

De la même manière si on n’arrive pas à vendre rapidement le bien, la banque elle-même s’en chargera à un prix qui lui conviendrait. C’est pour ces raisons que les banques éprouvent une certaine réticence à accorder ce type de crédit. Elle porte une attention toute particulière à l’estimation. Car celle-ci leur permettra de savoir si l’opération est prometteuse.

C’est à la foi un prêt aussi risqué pour le client que pour la banque émettrice. Comme on l’a dit, une des solutions est de diminuer le risque des deux côtés et de ne financer qu’une partie du prix de vente du premier bien. Le risque sera moins élevé si le prix de vente du premier bien est supérieur aux prix d’achat du nouveau bien immobilier.

En définitive, on peut dire que le prêt relais est un moyen très utile de trouver un financement pour l’acquisition d’un nouveau bien immobilier sans avoir eu encore à vendre le premier. Seulement, il est très important de faire une analyse du risque très minutieusement avant de se lancer dans cette aventure. L’idéal serait de trouver un acheteur potentiel avant de signer ce type de prêt et tout ira pour le mieux.