Salut c’est Théo, bienvenue dans cette nouvelle vidéo, et aujourd’hui j’aimerais vous donner des clés concrètes pour vous aider à préparer votre retraite grâce à l’immobilier. Alors ça me fait rire parce que beaucoup de personnes voilà peut-être peuvent se dire, Théo tu es relativement jeune pour préparer ta retraite, mais à mon sens, cette vidéo peut aider énormément de personnes qui tout comme moi recherchent justement une certaine sécurisation de revenus tous les mois.
Investir dans l’immobilier pour préparer le futur
Peut-être que voilà, certains moments de votre vie vous avez mieux gagné votre vie, ou peut-être à d’autres justement que vous sentiez que vous manquez de sécurité et bien pour ma part j’ai ressenti ça, c’est à dire qu’en tant qu’entrepreneur, et bien parfois vos revenus peuvent faire en dents de scie, c’est à dire comme ça, comme ça, comme ça, et pourtant votre confort de vie et bien vous souhaitez qui reste le même tous les mois, tous les mois, tous les mois. Et bien en fait c’est ce que m’a permis progressivement mais sûrement l’immobilier, grâce justement à une sécurisation plus mentale. Donc pour ma part j’avais déjà des revenus qui m’ont permis de m’assurer pas mal de choses, mais l’immobilier est venu sécuriser justement tout ce que j’avais acquis, c’est à dire que les loyers de mes locataires sont venus tout simplement et bien me rassurer puisque tous les mois, tous les mois, tous les mois, je vais avoir en fait une certaine stabilité dans mes revenus et c’est ce qui fait qu’aujourd’hui ben j’aimerais vous partager dans cette vidéo comment est-ce que je fais pour préparer ma retraite grâce à l’immobilier.
Alors la plupart du temps je fais souvent l’apologie voilà, de l’entrepreneuriat puisque c’est quelque chose de génial et j’invite toutes les personnes qui souhaitent créer leur entreprise et bien à le faire parce que c’est selon moi la meilleure expérience possible en tant qu‘accomplissement de soi, mais je trouve que l’immobilier également est quelque chose de très intéressant. Pour ma part j’ai travaillé souvent derrière un ordinateur et le fait de réellement rentrer dans le dur et bien ça m’a permis de me rendre compte que je crée de la valeur d’un point de vue physique, c’est à dire que je pouvais toucher matériellement ce que je faisais et voilà, je pouvais aussi matérialiser le travail, tous les efforts qu’il y avait.
Et en fait progressivement et sûrement, ce qui m’a vraiment fait kiffer c’est que j’ai commencé, et bien à mettre en place des bons appartements, avec des locataires qui avaient vraiment un confort de vie excellent. Et en fait c’est pas seulement juste comment préparer sa retraite, c’est également comment offrir des logements qui sont vraiment biens pour ses locataires et j’ai senti encore une fois au travers de moi un réel accomplissement dans ce que je faisais puisque j’aidais concrètement des personnes à avoir un meilleur logement.
La stabilité de l’immobilier
Ce qui est intéressant contrairement à l’entrepreneuriat, avec l’immobilier, et bien vous avez une certaine stabilité de revenus même si vous arrêtez de travailler. Je m’explique, donc en effet je ne dis pas que l’immobilier il ne faut rien faire, maintenant ce que je dis c’est que pour ma part je travaille tellement moins sur mon immobilier que sur mon entrepreneuriat, que ce que je remarque c’est que finalement, et bien une heure par mois suffiraient largement à gérer l’ensemble de mes biens immobiliers, de voir si mes locataires m’ont bien payés et d’avoir un compte rendu de l’agence de gestion locative, si tout comme moi vous faites appel à une agence de gestion simplement pour des raisons voilà, parce que je commence à avoir pas mal de bien et je ne peux plus me permettre de les gérer moi-même, je ne vais pas faire les entrées/sorties, ni le ménage, ni changer les couettes et c’est ça pour vous dire que à mon sens l’immobilier est selon moi le meilleur moyen d’avoir des revenus sur le très long terme même si vous avez un temps de travail qui est quasiment proche de zéro.
Donc je ne dis pas 0, mais honnêtement qui est très très faible comparé à d’autres corps de métiers. Donc pour moi cette activité est tout à fait possible lorsque je serai à la retraite même si je souhaite travailler moins de cinq heures par mois, et bien je pense que c’est tout à fait possible d’avoir, par exemple, une centaine de biens immobiliers, même une cinquantaine ou même une dizaine de biens immobiliers, qui vont vous sécuriser tous les mois avec les revenus de vos locataires mais justement sans pour autant voilà, y passer 35 heures par semaine comme une activité salariale ou encore plus si vous faites une activité entrepreneuriale.
Mettre de l’argent de coté
Il y a une erreur que je vois assez souvent chez les personnes qui souhaitent préparer leur retraite, c’est que ce qu’elles vont faire et je peux comprendre, c’est simplement mettre de l’argent de côté, c’est à dire avoir un petit peu d’argent tous les mois, le mettre de côté, et penser que notre épargne va nous servir, elle va nous suffire justement à tenir jusqu’à un moment de notre vie où on pense encore vivre. Et en fait moi je trouve ça assez, assez dommage puisque votre argent en fait, vous pourriez le faire travailler pour vous plutôt que de le mettre de côté, et potentiellement voilà, s’il y a une crise économique ou si potentiellement, bien voilà, vous avez un pépin dans la vie etc.
ou même si vous souhaitez tout simplement avoir de l’argent qui rentre tous les mois plutôt que d’avoir simplement de l’argent qui dort mais qui n’évolue pas, et bien je pense que l’immobilier dans ce cas-là est vraiment fait pour vous. Puisque pour ma part, et bien pendant très longtemps j’ai simplement accumulé mon argent, je n’ai pas investi dans l’immobilier parce que voilà, j’avais peur, parce que je pensais que l’immobilier était réservé aux personnes qui avaient réellement énormément d’argent et la réalité c’est qu’en fait c’est surtout grâce au crédit que vous allez pouvoir vous enrichir.
Alors je sais qu’il y a des personnes qui ont également assez d’argent de côté pour pouvoir acheter un bien immobilier d’un seul coup, et c’est pas forcément ce que je vais recommander, du moins dès le départ moi ce que je vous recommande, pour toutes les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier, moins de 10 000 euros, donc je parle entre 0 et dix-mille euros. Donc je dis pas que c’est facile, mais je dis simplement que niveau capital, il n’est pas nécessaire d’avoir un capital de départ. En revanche il est important et nécessaire d’avoir une situation qui est stable, CDD, CDI, potentiellement voilà, je connais des personnes qui étaient intérimaires et qui ont tout de même réussi à obtenir des prêts.
Comment réussir dans l’immobilier ?
La seule clé qui fait que vous allez réussir dans l’immobilier ou pas, c’est votre capacité à persévérer pour trouver des prêts, pour trouver des banquiers qui vont vous faire confiance pour emprunter de l’argent. Le but c’est d’emprunter de l’argent à la banque et par exemple de devoir, admettons si vous faites un prêt à la banque, peu importe, voilà sans parler de montant, sans parler de durée, et bien si vous faites un prêt à la banque, par exemple qui vous coûte 500 euros par mois et grâce à ça vous pouvez acheter un appartement et vous avez un locataire qui vous paie 1 000 euros par mois, et bien vous avez compris que vous avez gagné donc 500 euros par mois puisque vous collectez 1 000 euros par mois et vous redonnez 500 euros par mois justement à une banque.
Et ce qui est intéressant, c’est que si vous réalisez ce processus plusieurs fois, c’est à dire avoir un appartement ou un bien immobilier qui s’autofinance, et bien le banquier avec qui vous avez travaillé la première fois sera beaucoup plus susceptible de vous faire confiance une seconde fois. Maintenant ça c’est la théorie, ça c’est bien facile quand je l’explique, maintenant dans la pratique c’est beaucoup plus délicat, pourquoi ?
Parce que trouver une bonne affaire, mais voilà c’est pas ce qu’il y a de plus facile, parce que vous allez devoir étudier le marché immobilier, vous allez devoir savoir quel est le prix au mètre carré pour l’acheter en dessous du prix au mètre carré et c’est comme ça que progressivement mais sûrement que vous allez trouver les bonnes affaires. Il faudra ensuite, une fois que vous aurez trouvé un bien immobilier en dessous du prix du marché, tout simplement faire appel à une agence de rénovation qui va rénover votre bien immobilier, puisque la plupart du temps lorsqu’on arrive à acheter les biens immobiliers en dessous du prix du marché et bien c’est en achetant des biens immobiliers qui sont à rénover.
Agence immobilière
Ensuite vous devrez donc faire appel à une agence qui va les rénover, donc encore une fois; je sais que ça peut faire peur puisque ça ça coûte de l’argent de faire rénover un appartement ou même bien immobilier, mais à noter que cette somme vous allez également l’emprunter auprès de la banque. Et une fois que votre bien sera rénové, et bien vous pourrez, et bien mettre un locataire à l’intérieur qui va tout simplement vous payer votre appartement.
Et ce qui est intéressant et le raisonnement qu’il faut plutôt avoir, c’est voilà imaginons aujourd’hui, admettons que voilà, Paul par exemple à 10 000 euros sur son compte bancaire, et bien plutôt que de le conserver sur son compte bancaire et voilà de vivre sur ses 10 000 euros lorsqu’il sera à la retraite, et bien avec ses 10 000 euros, et bien ce qu’il peut faire c’est emprunter auprès d’une banque. Alors je sais que forcément quand on est proche de la retraite c’est difficile, du moins c’est plus compliqué, vous avez moins de chance d’obtenir voilà un prêt de la part des banques même s’il n’est pas censé avoir de réelle différence entre quelqu’un de jeunes ou de vieux, mais voilà à mon sens ça reste tout de même plus compliqué, maintenant c’est simplement mon avis, je ne m’appuie pas sur une expérience quelconque pour vous dire ça.
Mais en fait ce qui est réellement important c’est que, si par exemple Paul avait ses dix mille euros, il les conservait, et bien je pense qu’il aurait beaucoup moins de confort de vie, que si Paul durant sa fin de carrière il avait emprunté auprès d’une banque la totalité de la somme et que tout simplement ben il gagnait 500 euros par mois complémentaires, qui viendraient justement couvrir par exemple la plupart de ses dépenses.
Investir dans l’immobilier pour sa retraite
Maintenant, ce qui est un petit peu intéressant avec l’immobilier, c’est que quand il y a des personnes qui vont vous dire voilà, combien est-ce que tu rêves de gagner etc., ben finalement pour vous ce sera pas très compliqué, puisqu’une fois que vous aurez compris comment le faire une seule fois, ben la seule limite au fait que vous gagnez plus d’argent que le mois précédent, ben c’est le fait justement de mettre en avant votre capacité et en actions votre capacité à savoir obtenir un crédit, trouver une bonne affaire, faire appel à une bonne agence de rénovation et avoir des artisans qui travaillent bien sur vos biens immobiliers et ensuite les mettre en location.
En fait pour chacune des étapes, vous allez pouvoir vous faire entourer, par exemple si vous galérez par exemple à obtenir un prêt, ben vous pourrez faire appel justement à voilà, des courtiers etc., même si je les recommande pas forcément. Maintenant, ensuite si vous avez du mal par exemple à trouver de bonnes affaires, ben vous faites appel à des agents immobiliers ou des chasseurs immobiliers. Une fois que vous avez du mal par exemple à faire les travaux, ben vous faites appel à une agence voilà, de rénovation, un entrepreneur qui va tout simplement mettre en avant ses artisans, ils vont tout rénover pour vous.
Vous avez ensuite du mal à trouver des locataires, ben encore une fois vous mettez votre bien dans une agence de gestion locative et eux vous trouvent vos locataires, vous gèrent même le bien immobilier, font même vos déclarations d’impôts pour certains etc. etc. ça va très très loin dans la gestion et l’accompagnement de ce que vous pouvez faire. Maintenant je ne dis pas que c’est facile, je ne dis pas que c’est gratuit, je ne dis pas que voilà, vous allez y arriver rapidement. Je dis simplement que si vous allez, si vous apprenez les bonnes choses et que vous les mettez en place et bien il n’y a pas vraiment de limite en fait à votre, à votre agrandissement du parc immobilier et justement à votre développement immobilier.
Investir pour sa retraite
Si vous êtes proche de la retraite et que tout simplement vous souhaitez préparer votre retraite dans un laps de temps très court? Moi ce que je vais vous dire c’est sincèrement si vous voulez diminuer les risques? Puisque voilà je me mets à la place de quelqu’un, admettons qu’on reprend cet exemple de Paul, voilà il a par exemple 55 ans, il va bientôt entrer en retraite et voilà ce qui se dit c’est, voilà aujourd’hui j’ai par exemple dix mille euros sur mon compte bancaire, voilà je ne veux pas prendre le risque de perdre de l’argent ou de devenir à crédit alors que je vais entrer en phase de retraite.
Et moi je vais vous le dire très honnêtement, l’absence de risque n’existe pas, c’est à dire que vous allez toujours prendre un risque, il y a toujours une nuance de risque qui va être à gérer. Maintenant, à mon sens c’est beaucoup plus gérable si vous connaissez les bonnes pratiques, c’est à dire que si vous achetez un bien immobilier qui est en dessous du prix du marché, voilà je m’explique, admettons que les appartements dans tel, par exemple endroit de la France par exemple, c’est par exemple 2 000 ou 3 000 euros mètre carré, vous avez compris que si vous l’achetez 1 500 euros au mètre carré, ben même si vous n’arrivez pas à faire une bonne affaire sur ce premier achat immobilier, que voilà vous n’arrivez pas par exemple à trouver de locataires ou quoi que ce soit, ben vous pouvez au minimum revendre, au minimum, au minimum plus cher que ce que vous avez acheté si vous l’avez acheté en dessous du prix du marché. Donc vraiment, en effet je suis pas là à vous dire c’est facile, il n’y a pas de risque, la seule chose que je vous dis c’est, voilà vous pouvez limiter les risques en achetant en dessous du prix au mètre carré.
Alors, la première étape c’est de trouver d’abord une bonne affaire, alors forcément je ne dis pas encore une fois que c’est facile les bonnes affaires, dans les faits ça représente 1 % seulement des annonces immobilières qui sont sur le marché. Maintenant je dirais que si vous souhaitez faire une bonne affaire plus facilement qu’en trouvant cette pépite sur le marché immobilier, et bien ce que vous devez faire c’est étudier des annonces qui sont moyennes et les transformer en bonnes affaires lors de la négociation.
Trouver un vendeur motivé
Moi ce que j’adore c’est voir et de tomber sur des vendeurs qui sont motivés, les vendeurs motivés va retranscrire une certaine envie de vendre, une certaine impatience et pour ma part ma meilleure affaire immobilière pour le moment c’est une affaire que j’ai fait avec un vendeur, avec un vendeur pardon qui est réellement motivé, c’était quelqu’un qui avait besoin d’argent récemment, donc il avait acheté un bien immobilier qu’il avait commencé à rénover mais il avait dû abandonner car quelqu’un dans sa famille avait besoin d’argent et du coup il a vendu son bien immobilier ou du moins il le mettait en vente parce qu’il avait besoin d’argent rapidement.
Il m’a donné cette information et cette information je l’utilisé pour négocier, c’est à dire que non seulement déjà, ben le prix du bien immobilier je l’ai eu légèrement en dessous du prix du marché et en plus finalement, et bien je lui ai dit, ben écoute moi, ta proposition finalement elle ne m’intéresse pas, maintenant sache que j’ai l’argent qui est totalement disponible maintenant, moi pour être rentable sur ce que sur ce que je vise, et bien j’ai besoin voilà d’une, c’est une grosse marge de manœuvre, mais c’est 12 000 euros en moins. Donc sur un bien qui est déjà positionné à 150 000 euros, qui est déjà en dessous du prix au mètre carré qui est présenté, ben voilà on part déjà sur 12 000 euros d’économies en l’espace de même par 24 heures. Donc tout ça pour vous dire que vous avez deux possibilités réellement pour trouver une bonne affaire, c’est soit de trouver la perle rare ou ça va être de trouver une affaire moyenne que vous allez transformer en une bonne affaire lors de la négociation.
Maintenant je vais vous donner simplement mon point de vue sur qu’est-ce que je ferais si j’étais à la place justement de ce fameux, par exemple Pierre, qui est proche par exemple de la retraite et voilà qui veut commencer à investir dans l’immobilier sans forcément prendre beaucoup de risques. Comme je l’ai dit au début de cette vidéo, voilà je suis pas forcément fan, par exemple des courtiers qui vont vous aider à trouver des prêts, en fait ce qu’ils vont faire c’est surtout prendre votre dossier et commencer à le balancer auprès de tout le monde, mais voilà dès qu’ils vont obtenir une réponse positive et bien finalement ils vont pas réellement vous donner un certain avantage, ce qu’il va surtout faire qui vont potentiellement vous trouvez un prêt, c’est le nombre de propositions qu’ils vont faire.
Se faire accompagner dans l’immobilier
Tout ça pour vous dire que à mon sens si vous souhaitez vous faire accompagner par des professionnels, parce que voilà vous n’avez pas forcément le temps, puis voilà je m’imagine par exemple, proches de la retraite on n’a plus forcément l’énergie qu’on a envie d’investir au départ lorsqu’on développe un projet. Et donc honnêtement, je pense que si j’étais proche de la retraite, et bien je ferais surtout appel à des professionnels de l’immobilier pour m’aider à avancer rapidement.
Maintenant, dans le cas où vous avez plus d’énergie, voilà et que vous êtes prêt justement à mettre davantage d’efforts dans, par exemple le fait de trouver plus facilement une bonne affaire. Le fait par exemple de trouver plus facilement mais par vous-même justement un bon crédit immobilier à un bon taux, de justement avoir un oui de la part du banquier plutôt que des non.
Si voilà vous êtes prêts à rénover tout seul, et bien faites-le. Maintenant si vous êtes prêt également à trouver des locataires vous-même, à faire le repassage etc., faites-le, encore une fois ce n’est pas ce que je vous recommande. Maintenant c’est en effet une solution face à une réflexion que vous devez avoir également auprès de vous-même, est-ce que ça vaut le coup pour vous de faire toutes ces activités ou est-ce qu’il est peut-être plus intéressant justement de déléguer ces choses-là pour pouvoir dans ce même laps de temps, ben continuer un travail que vous êtes en train de faire, par exemple je sais pas, peut-être que vous travaillez 35-40 heures par semaine ou plus et vous n’avez pas forcément le temps de le faire. Donc ça peut être une solution de faire appel à ces professionnels qui vont la plupart du temps, ben prendre des commissions en effet sur vous une seule fois, mais après justement ben c’est vous qui allez récolter, tous les mois, tous les mois, tous les mois les loyers.
Et enfin, l’étape numéro trois avant d’acheter, je dirais que c’est très très très très très clairement, de bien calculer votre rentabilité et de ne rien accepter en dessous de 8 % en brut. Je m’explique, vous allez avoir également beaucoup de personnes qui vont essayer de vous vendre un investissement immobilier tout compris et ces personnes-là vont, je vous dis très honnêtement, la plupart du temps, puisque voilà j’ai fait appel à des agences comme ça elle vient, elle vont tout le temps gonfler les chiffres, c’est à dire qu’il va y avoir des imprévus, comme par hasard le budget va être mal calculé de rénovation et ce sera pour votre poche.
Calculer sa rentabilité
Donc moi ce que je vous invite c’est, si jamais vous passez par une agence qui vous promet un certain pourcentage, déjà c’est de ne rien accepter en dessous de 8 % si vous êtes en France, puisque après, avec tout ce que vous allez devoir payer en compléments, et bien à mon sens ça ne vaut pas le coup. Maintenant c’est simplement mon point de vue, je vous le dis très honnêtement, si vous achetez en cash, en plus de ça ben je vous le dis très honnêtement, ça va être très difficile d’être réellement rentable si vous achetez à moins de 8 %.
Parce que voilà, si vous achetez à crédit, et que voilà vous adoptez un statut, voilà qui vous permet de ne pas payer d’impôts si vous êtes en France sur les loyers que vous allez percevoir, et bien voilà si vous faites un crédit à 8 %, ça peut passer, c’est bien, c’est une bonne affaire, je dirais que c’est une affaire convenable, vous allez toucher des rentes immobilière, c’est intéressant. Maintenant si voilà, vous achetez en cash un bien immobilier et qu’il a 8 % de rentabilité, je vous le dis très honnêtement, vous ne pourrez pas ne pas payer d’impôt si vous ne faites pas de crédit et si vous n’avez pas le bon statut. Donc moi c’est réellement voilà, je vous le dis, faites bien vos calculs parce que tout ce qui est en dessous 8%, ne le prenez même pas.
Au-delà de 8% ça commence à être intéressant et je dirais qu’entre 8 à 12% c’est vraiment, c’est quelque chose d’intéressant et tout ce qui est au-delà de 12 % c’est selon moi, voilà des vraiment, des bonnes affaires sur lesquelles il faut essayer de se positionner pour une première à faire, viser au minimum les 10% pour avoir justement l’accord d’un nouveau banquier quand vous avez lui présenter votre dossier en lui disant, ah ben voilà regarde j’ai déjà fait ce type d’opération, je suis capable d’en refaire exactement voilà, comme, comme la première et donc du coup si tu me prêtent de l’argent et bien je vais être capable de te le rendre, même si je suis proche de la retraite puisque ça va être les locataires qui vont payer mon loyer qui vont rembourser tout simplement le crédit.
Les risques immobiliers
Maintenant je me mets à la place de quelqu’un qui rentre bientôt en retraite et je me dis voilà, comment est-ce que je vais limiter les risques et justement avoir un maximum de sécurité sur mon investissement immobilier. Et bien admettons que vous allez sur un site et vous remarquez, voilà que le prix au mètre carré voilà, admettons il est de 1 000 ou 2 000 euros dans la zone dans laquelle vous souhaitez acheter. Et bien ensuite vous vous rendez sur un site d’annonces immobilières et vous voyez si on vous propose des biens en dessous du prix du marché.
Ce qui est intéressant c’est que dès que vous voyez le bien et bien vous prenez l’annonce, si par exemple il est déjà rénové, vous prenez l’annonce et tout simplement vous la mettez, par exemple sur un site de voilà, d’annonces immobilières en location et si vous voyez que le loyer visé que vous avez mis et bien correspond justement à ce que vous pourriez percevoir qui respecte vos 10 % de rentabilité, que vous avez de la demande immobilière, et bien j’ai envie de dire qu’est-ce que vous attendez pour présenter ce dossier à un banquier. Donc aujourd’hui si vous n’êtes pas encore passé à l’action, vous n’avez pas encore investi dans l’immobilier ben c’est certainement que vous manquez d’informations, de formation, vous manquez peut-être d’accompagnement dans la création de votre premier bien immobilier, investissement immobilier.
Pour ma part, lorsque je me suis lancé, je me suis pas lancé tout seul, j’ai fait appel à des professionnels de l’immobilier, j’ai fait appel à des entreprises de gestion locative et encore maintenant puisque je commence à avoir des appartements un peu partout et ça commence justement à me prendre pas mal de temps. Surtout si vous commencez à voyager à la retraite puisque forcément quand on est à la retraite on n’a pas forcément envie voilà, de passer toute sa retraite pour gérer ses biens immobiliers. Voilà, je me met à la place encore une fois de quelqu’un qui a passé toute sa vie à travailler, et on lui dit voilà, ta retraite, ta retraite, ta retraite, tu verras tu seras tranquille, finalement on arrive à la retraite, on remarque qu’on n’a pas assez d’argent donc on doit potentiellement investir dans l’immobilier mais gérer ses biens immobiliers soi-même, c’est à dire faire les entrées/sorties etc. Très honnêtement je ne pense pas que ce soit le rêve de tout retraité. Donc je vous invite à faire plutôt appel à des agences de gestion locative. Maintenant, sachez que le peu de commissions qui vont vous prendre et bien pourra être même déduit des impôts que vous ne paierez pas si vous avez adopté le bon statut.
Si vous souhaitez en savoir beaucoup plus sur l’investissement immobilier, je vous mets dans la description de la vidéo une série de quatre vidéos de formation qui va absolument tout vous apprendre, ce que je sais sur l’investissement immobilier. Je vais vous présenter également mes propres biens, leur rentabilité, je vous montrerais absolument tout de A à Z, de justement la demande par exemple de prêts que vous allez pouvoir faire jusqu’à la remise des clés de vos locataires. Je vous montre tout ça dans la description de la vidéo ou sur le lien qui apparaît juste ici, ciao, ciao.
