Dans le monde de l’investissement immobilier, les biens de beaux quartiers sont souvent les plus prisés des acheteurs. Mais avec des prix parfois extrêmement élevés, seule une partie de ces investisseurs sont capables d’en devenir propriétaires. Comment expliquer un tarif plus important que la moyenne sur le marché de l’immobilier ? Et à ce titre, quelles caractéristiques valorisent ces beaux quartiers ? Cet article présentera les principaux arguments de ces prix de vente.

Le prix dans un beau quartier, un constat sans appel

En se penchant sur les tarifs de vente (et de location) des beaux quartiers, force est de constater que ceux-ci dépassent de loin ceux des quartiers populaires. Evidemment, rien que l’appellation de beaux quartiers suggère cette idée aux néophytes. Pour confirmer cette idée, une rapide étude sur le territoire national a été réalisée :

• A Paris, capitale de la France, des adresses situées rue Odéon proposaient en 2013 un tarif exceptionnel de 15 290 euros par mètre carré. Les superficies modestes y sont pourtant nombreuses bien que l’argument d’une capitale soit à prendre en considération. Paris, l’une des villes les plus populaires au monde, présente donc un record à l’échelle nationale.
• A Lille, dans le nord de la France, le quartier du Vieux-Lille est un centre historique très prisé. Avec un prix du mètre carré estimé entre 1 780 euros et 3 610 euros (en moyenne) et peut atteindre dans certains cas plus de 6 000 euros. La plupart des habitations présentent pourtant des inconvénients en rapport avec la luminosité. Malgré cela, le prix du mètre carré surpasse de loin celui des quartiers moyens.
• A Bordeaux, les quartiers les plus prisés sont situés à proximité de l’hôtel de ville, au quartier du Triangle, à Gambetta ou encore à Pey-Berland. Les tarifs constatés au mètre carré avoisinent les 3 500 euros en moyenne et s’élèvent parfois jusqu’à 6 000 euros. Pour l’anecdote, un duplex de 90 m2 situé au 1^er et 2^ème étage (avec 3 chambres) s’est vendu à 320 000 euros sous une quinzaine de jours (pour 3 550 euros le mètre carré).
• A Nice, beaucoup d’emplacements peuvent être considérés comme beaux quartiers. Le Mont Boron reste pourtant une exception avec des prix d’achats incroyablement élevés. Ainsi, à La Basse colline, un bien de 100 m2 en mauvais état disposant d’un jardin de 300 m2 s’est vendu pour 1,3 million d’euros (soit 13 000 euros le mètre carré). Une estimation de 400 000 euros de travaux y était annoncée.
• A Marseille, le 8^ème arrondissement est un secteur très recherché pour les investisseurs. Ce quartier dit « bourgeois » propose des biens pour la plupart anciens (les constructions neuves y sont très rares). Le prix du mètre carré pour un appartement peut grimper jusque 4 300 euros, quand celui d’une maison peut être proposé à près de 6 000 euros.

Ces estimations sont bien sûr calculées pour des villes très populaires et dynamiques. Au vu de ces informations, il serait facile de constater la possible inaccessibilité pour de nombreux investisseurs de s’orienter vers ces projets. Pourtant, après lecture de ces statistiques, plusieurs arguments peuvent expliquer un tel prix et comment un quartier « simple » peut devenir beau quartier.

Le schéma des beaux quartiers

Pour être défini comme beau quartier, l’emplacement suit toujours une certaine logique de développement. Ainsi, un endroit prisé proposera inévitablement peu d’habitations pour une demande élevée. Résultant une rareté des biens, le prix du mètre carré s’en voit accentué pour atteindre, parfois, des sommes incroyables. A ceci en résulte une présélection des locataires et propriétaires. L’emplacement devient, par la suite, beau quartier, séduisant de nombreux investisseurs désireux de se construire un patrimoine conséquent.

L’aspect historique des beaux quartiers

Pour pouvoir être valorisé, de nombreux quartiers ont subi des évènements passés, souvent assignés à des faits importants ou non dans l’histoire française. D’autres disposaient à l’époque des avantages pourtant inapplicables aujourd’hui. Pourquoi alors une conservation de cette image ? Cette réponse est apportée par la popularité. Ce facteur, présent dans chaque aspect, est capable de faire exploser les prix d’habitations pourtant communes.

L’exemple de l’Ouest de Paris

Depuis le 17^ème siècle, de nombreux privilégiés ont commencé à se regrouper. Ainsi, à l’époque, la différence sociale s’effectuait en fonction de l’étage. Les plus riches séjournaient au rez-de-chaussée, alors que les pauvres occupaient les étages supérieurs (verticalité des rangs quand aujourd’hui l’horizontalité est de vigueur). Dès l’invention des ascenseurs, ce principe se perd et l’horizontalité des rangs apparaît.

Après un siècle de migration des plus fortunés en vue de se rassembler, ceux-ci sont ont popularisé les quartiers de l’ouest de Paris. Bien que certains services et lieux s’y trouvent (notamment le bois de Vincennes), l’explication de cette migration se trouve ailleurs.

En effet, les conditions météorologiques indiquent un sens du vent allant de l’ouest vers l’est. Quel intérêt pour les Parisiens ? La capitale était constituée de quelques usines très polluantes pour l’époque. La préservation de la santé des familles fortunées fut donc le premier argument. Pourtant, aujourd’hui ces usines se sont vues déplacées dans d’autres villes, ne nécessitant plus le fameux « paramètre du vent ». Or, la popularisation gagnée au fil des années a permis à l’ouest de Paris de devenir une référence pour les acheteurs ou locataires fortunés, donc pré sélectionnés.

L’exemple de Collonges-au-mont-d’or

Considéré comme l’un des plus beaux quartiers de France, ce quartier de Lyon est très prisé par de nombreuses familles fortunées. Celles-ci sont souvent séduites par les manoirs d’époque, construits au 19^ème siècle. L’aspect des habitations à cachet et la tranquillité de l’emplacement assurent aux investisseurs une construction de patrimoine importante. En contrepartie, le budget nécessaire est souvent inaccessible et la rareté des biens rend la possession très difficile.

Les différentes habitations sont préservées dans le style d’époque, rappelant une période de croissance importante pour la ville de Lyon. Pourtant, d’autres quartiers de la ville proposent des biens plus confortables et modernes. Cet exemple montre un certain attachement à la valeur historique de l’emplacement de la part des familles aisées de la région.

L’exemple du Vieux-Lille

Situé dans Lille même, ce quartier est caractérisé par des habitations d’époque préservées et entretenues, ainsi qu’un aménagement routier d’époque (pavés, rues étroites…). Encore une fois, l’argument historique et le cachet des biens sont les principales sources de motivation des résidents. Le style architectural des maisons (style flamand aux façades couleur pain d’épice) ainsi que des beaux volumes en font un choix unique dans le nord de la France. Enfin, le peu de services à proximité, en comparaison des autres quartiers, permet un calme séduisant pour de nombreux investisseurs ou locataires.

 

De nombreuses autres villes présentent également des quartiers marqués par l’histoire. Le style architectural y est souvent distinct du reste de la commune. L’aspect visuel unique est aussi un argument de migration. Enfin, la popularité de l’emplacement a encore une fois développé la rareté des biens au fil des années.

L’aspect environnemental

La France dispose de nombreuses possibilités environnementales. Ses côtes maritimes permettent des plages qui n’ont pas à rougir des autres pays européens. Le relief de certaines régions permet également des décors magnifiques, prisés par les plus fortunés. En voici quelques exemples.

Nice et ses côtes

Plusieurs quartiers proposent des plages séduisantes pour les touristes et baigneurs. Or, plusieurs habitations sur les côtes (estimées parfois à des prix faramineux) sont aussi proposées sur le marché de l’immobilier. Dans le cas du Mont Boron, un quartier exceptionnel où résident plusieurs familles fortunées, la rareté des biens est associée à un panorama exceptionnel. Encore une fois, le tarif du mètre carré provoque une présélection ainsi qu’un aménagement destiné à procurer l’intimité.

Cet environnement paradisiaque séduit aussi chaque année de nombreux étrangers en quête de l’habitation parfaite. Nice présente aussi la particularité d’être dans la région frontalière avec l’Italie. Cet argument supplémentaire fait de cette commune l’une des plus recherchées dans l’investissement immobilier.

Le lac de la ville d’Annecy

La commune d’Annecy est une des destinations préférées des Français. Célèbre grâce à son lac et ses magnifiques chaînes montagneuses, le tarif du mètre carré s’en voit élevé. Le quartier du Triangle d’or, considéré comme le beau quartier de la ville, nécessite parfois des budgets situés entre 450 000 euros et 500 000 euros. La possibilité d’avoir une vue sur le lac explose les prix, inaccessibles pour les fortunes « moyennes ».

Il y a quelques années, Annecy ne jouissait pas encore d’une telle popularité à l’échelle nationale (et même européenne). La beauté du paysage a réussi à séduire la plupart des touristes, provoquant une montée faramineuse du prix du mètre carré. Il est important de souligner qu’à la différence de nombreuses communes situées sur un relief, Annecy propose également un certain dynamisme grâce à ses services accessibles toute l’année.

Les services à proximité

L’une des caractéristiques les plus importantes d’un beau quartier réside dans les services à proximité ainsi que la desserte possible. Ainsi, de nombreux Français cherchent par exemple une facilité pour accéder à la gare, au travail ou même au sport. Les cas sont nombreux et provoquent directement une flambée du prix du mètre carré.

Le cas de Feucherolles (78)

Avec près de 1 300 habitations et 10 % des résidents considérés aisés, le quartier de Feucherolles dispose d’un terrain de golf, l’un des sports les plus pratiqués par les familles fortunées. Avec une rareté d’un tel service dans la région parisienne, de nombreux cadres convoitent ces biens immobiliers. En plus de cet argument de poids, sa proximité avec le quartier de la Défense est un atout majeur pour de nombreux Français.

Le cas de Saint-Mandé (94)

Un autre emplacement apprécié dans la région parisienne est sans doute la banlieue de Saint-Mandé. De plus en plus populaire au fil de ces dernières années, ses habitations attirent de nombreux cadres (environ 33 % des résidents) séduits par la proximité du bois de Vincennes. Avec près de 12 000 foyers fiscaux pour 9,4 % de résidents aisés, l’emplacement prend aujourd’hui une place importante sur le marché immobilier.

Les villages qui ont la côte

Pour de nombreux investisseurs, l’accès à la propriété de nombreux beaux quartiers reste impossible en termes de budget ou de rareté des biens. Cependant, une autre alternative est envisageable. De nombreux locataires sont motivés aujourd’hui par les habitations à proximité des villes dynamiques souhaitées. Ainsi, l’accès par transports en commun vers une mégalopole ou technopole et le calme d’un village sont des arguments séduisants. Ces petits villages deviennent dans ce cas très convoités, faisant naître une demande forte et des prix du mètre carré croissants.

Le cas de Biviers (38)

Avec ses 1 180 foyers fiscaux et ses 10 % de résidents considérés aisés, cette petite commune est elle-même considérée comme « beau village ». Extrêmement prisée par les ingénieurs de la technopole qu’est Grenoble, le prix du mètre carré ne cesse de s’accentuer chaque année.

Le cas de Saint-Grégoire (35)

Proche de Rennes, cette cité connaît depuis 5 ans un engouement croissant de la part des investisseurs et locataires. Passant de 4 000 à 4 400 foyers fiscaux entre 2 010 et 2 016, le calme de l’emplacement pourtant situé à quelques minutes de la capitale de la biodiversité est un argument de masse sur le marché de l’immobilier.

A l’instar de Biviers ou Saint-Grégoire, de nombreuses communes proches de grandes villes sont considérées « beau village » par les investisseurs. Souvent peu peuplées, ces petites communes présentent de nombreux atouts avec une rareté progressive les premières années (investissements souvent rentables).

Conclusion sur la valeur des biens de beaux quartiers

Plusieurs éléments différents peuvent expliquer l’expansion d’un emplacement. Un beau quartier ne l’est pas à l’origine et la popularité de celui-ci est un des facteurs majeurs. Pour parer la rareté des biens, de nombreux investisseurs se tournent progressivement vers les villages à proximité de grandes villes, libérant d’une certaine manière la forte demande des beaux quartiers. Certains en deviennent même caricaturaux et perdent leur image acquise au fil des années. En tant qu’investisseur, le placement d’argent pour ces propriétés doit être mesuré avec des risques possibles de perte (partielle) de patrimoine.