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Le succès d’un investissement immobilier dépend généralement du choix opéré dès le départ. Et ce davantage, lorsqu’il est question d’un placement locatif en meublé. Dans ce cas, comment limiter le risque et garantir la rentabilité de l’opération ? Cet article vous livre tous les secrets pour opérer le bon choix.

C’est quoi un placement locatif en meublé ?

Un placement locatif en meublé est une opération qui vise l’acquisition d’un produit immobilier par achat ou par tout autre moyen pour son propre compte, dans le but soit de le revendre, soit le louer afin de se constituer un patrimoine ou un portefeuille d’actifs propres. Il existe plusieurs types d’investissement locatif. A ce titre, vous pouvez réaliser un investissement locatif non meublé ou un investissement locatif en meublé.

L’investissement locatif en meublé est celui qui tient compte du fait que le futur locataire n’aura pas besoin d’équiper son logement, car ceci aura déjà été fait par le propriétaire bailleur.

En d’autres termes, c’est une offre qui cible une demande bien précise : celle des personnes qui se déplacent très régulièrement pour des raisons professionnels ou autres, et qui pour cela, ne désirent pas transporter leurs mobiliers à tout bout de champ. A tout le moins, pour occuper leur nouvelle résidence, ces personnes n’auront besoin de se déplacer qu’avec leurs vêtements et quelques affaires personnelles tel qu’un ordinateur et/ ou une tablette de travail.

De par sa nature, un placement locatif en meublé nécessite un peu plus d’effort financier qu’un simple investissement immobilier. Si l’on fait une comparaison avec l’investissement locatif non meublé, il apparait clairement que celui est moins onéreux mais aussi, moins important en termes de revenus locatifs.

En effet, Investir dans l’immobilier locatif non meublé vise juste à donner un espace simple, qui n’est pas équipé en meubles, appareils ou autres choses. Il y a moins de confort certes, mais vous avez la possibilité d’aménager et d’équiper le bien selon votre goût.

Globalement, l’investissement immobilier locatif est un secteur porteur. Si vous avez un revenu et que vous souhaitez investir, faire des placements immobiliers peut être une option intéressante pour vous. En effet, ce type de placement est très rentable et très productif à moyen ou long terme.

Pourquoi investir dans la pierre ? Eh bien tout simplement parce que c’est un investissement sûr qui ne périra pas, même en période de crise éventuelle sur le marché.

A l’observation, les investissements locatifs en meublé sont les plus rentables et les plus sollicités. Pour certains c’est l’occasion d’accroître leur patrimoine immobilier, et pour d’autres c’est une occasion de s’assurer une retraite bien paisible et méritée.

Aujourd’hui, les professionnels en mobilité recherchent davantage les locatifs en meublés, de même que la majorité des étudiants et des touristes. Selon OpinionWay/Fnaim (2010), la clientèle des meublés se compose de trois groupes de personnes. Les hommes d’affaires qui représentent 34%, les étudiants qui représentent 42% et les touristes qui représentent 4%.

Cet intérêt particulier pour le locatif meublé émane de plusieurs raisons. Celles-ci sont d’ordre économique, financière, sociale et bien plus. En 2017 en France, ce type de logement occupait 9.5% de l’ensemble du parc locatif privé contrairement à 3.2% en 1981.

Au cours des vingt dernières années, l’intérêt des étudiants pour les logements meublés a pris du volume à cause de l’extrême mobilité pour des raisons académiques : qu’il s’agisse des étudiants étrangers, des étudiants nationaux, des étudiants boursiers ou non.

Il en est de même des hommes d’affaires qui connaissent une mobilité résidentielle importante du fait d’un commerce international en pleine croissance et fortement empreinte à la mondialisation.

Ces quelques cas expliquent à suffisance la hausse de la demande pour le locatif en meublé, et l’engouement des investisseurs à s’y lancer de plus en plus.

Cependant, il ne suffit pas juste de faire un placement locatif en immobilier pour s’en mettre pleine les poches. Au préalable, il faut tenir compte de certains paramètres indispensables pour être sûr d’obtenir un retour sur investissement positif. Comment donc réaliser un placement locatif en meublé ? Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Les critères à considérer pour faire un bon placement locatif en meublé

placement locatif - immobilier

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour un placement immobilier en meublé réussi.

Le tout premier critère à considérer, c’est le type de logement à choisir pour répondre à une demande spécifique. En effet, si vous voulez faire un bon placement locatif en meublé, vous devez voir en amont quelles sont les exigences de votre clientèle cible.

Si vous voulez effectuer votre placement dans un milieu universitaire, les standards ne seront pas pareils avec les meublés qui sont destinés à des hommes d’affaires, et encore moins à des meublés destinés aux touristes. La prise en considération de votre clientèle cible déterminera à plus de 90% le type de logement à construire ou à acquérir, et notamment la forme du placement que vous devez faire.

Pour prendre un cas, un placement dédié à la location pour étudiants aura des standards moins élevés et notamment un faible coût d’investissement par rapport celle réservée aux hommes d’affaires.

Des trois groupes recensés plus haut en termes de clientèle cible de logements en meublés, les étudiants sont ceux qui mettent le plus longtemps sur place comparativement aux hommes d’affaires et aux touristes. Cependant, les standards exigés par les hommes d’affaires seront supérieurs à ceux des étudiants. Et ce, pour l’unique raison que les rentrées financières ne sont pas équitables.

De plus, les motivations des uns et des autres sont tout à fait différentes. Un étudiant veut un confort pour effectuer ses travaux de recherche et ses études normalement. Offrir à un étudiant un standard de luxe le pousserait à vivre dans le snobisme et va le désorienter de son objectif principal. La qualité de l’équipement des différents logements en ce qui concerne les hommes d’affaires ne sera donc pas en toute logique, la même que celle nécessaire pour combler les attentes des étudiants. Cette distinction est utile et importante à comprendre pour orienter votre placement locatif en meublé selon le statut des clients.

Toujours dans ce sens, le type de logement nécessaire pour les touristes ne sera pas similaire au type de logement des deux cas précédents. En effet, en ce qui concerne les touristes deux contraintes seront à prendre en compte : le standard et le temps. Un touriste n’a pas beaucoup de temps devant lui et en plus, il n’est généralement là que pour un bref séjour qu’il voudra optimiser en termes de jouissance. C’est donc logiquement qu’il recherchera davantage, un espace d’hébergement aussi convivial que le lieu touristique qu’il souhaite explorer.

Autrement dit, le type de logement approprié pour les touristes sera soit similaire à celui des hommes d’affaires soit encore plus de meilleure facture, ceci dans l’optique de crédibiliser le territoire d’accueil et fidéliser le touriste pour l’inciter à y revenir. En effet, le type de logement fait partie de l’accueil réservé aux étrangers dans le territoire.

Il n’y a pas que le type de logement à prendre en compte dans les méthodes de choix du placement locatif à réaliser. Il y a également le lieu de résidence. En effet, le lieu de résidence est important par rapport à l’activité que l’on mène quotidiennement.

Plus ce lieu est éloigné, plus il y a des risques que la demande soit faible. Votre placement locatif en meublé doit tenir compte des points centripètes du territoire d’investissement. Dans chaque ville, il y a toujours des points centripètes. Ceux-ci sont des points d’attraction urbaine autour desquels gravitent la plupart des activités du territoire.

Ces points sont généralement convoités en termes de localisation spatiale et font également l’objet d’un coût foncier important. Les revenus fonciers issus des lieux sont très élevés comparativement à ceux qui sont en campagne ou en périphéries. Il s’agit principalement des zones urbaines, du centre-ville, des parcs d’attractions. Le placement à effectuer doit prendre en compte ces données. Généralement, les logements situés dans ces zones sont toujours occupés et toujours prisés à cause de leur proximité, mais aussi de leur standard.

Par ailleurs, il faut aussi tenir compte du bail commercial du logement. Le bail commercial est important à prendre en considération pour le placement à effectuer. Ce bail peut varier selon les territoires d’implantation et les lieux de résidence. Si la taxe foncière est élevée, cela peut être décourageant pour vous, ou du moins élever vos charges et notamment le coût du loyer.

Il faut rechercher le meilleur coût du bail. Plus vous avez des avantages fiscaux dans un investissement, plus cela est bénéfique pour votre placement. Ces avantages sont fonction des paramètres tels que le territoire, la taille de l’investissement, et le type de logement…

Vous devez en outre faire votre placement en fonction du régime fiscal. Si vous êtes inscrit dans un régime fiscal qui relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous allez bénéficier des avantages spécifiques tel qu’un abattement de 50% si les valeurs de votre loyer annuel ne dépassent pas 33 200 euros.

Ces aspects ne doivent pas être négligés. Vous pouvez aussi prendre un conseiller immobilier pour savoir comment faire votre placement locatif. Un conseiller immobilier vous obligera à effectuer une charge supplémentaire mais qui en vaut la peine. Il vous aidera à aller plus vite en termes de choix d’investissement, lieu d’investissement, type de logement, les meilleurs coûts de bail à prendre en compte. Un conseiller vous aidera à gagner en temps, en argent, et il vous donnera les meilleures astuces pour faciliter votre placement.

Avantages et inconvénients d’un placement locatif en meublé

placement locatif - investissement

Un avantage principal associé à ce placement est le revenu tiré de votre investissement. Les bénéfices associés à l’investissement locatif en meublé sont beaucoup plus élevé que pour un placement locatif vide. Cette forme d’activité immobilière génère des revenus conséquents et sûrs.

Un autre avantage et pas des moindres, c’est qu’ici, le risque d’avoir des impayés est très faible. Avec les logements en meublé, la notion de loyer impayé n’existe pratiquement pas. Vous n’avez pas à vous inquiéter pour ce genre d’éventualité car généralement la clientèle dispose des moyens conséquents pour pouvoir régler dans les délais.

Comme indiqué plus haut, les clients de cette catégorie sont potentiellement préparés financièrement, surtout que ce type d’investissement ne s’adresse pas à tout le monde.

Un autre avantage des placements locatifs en meublé, c’est leur réglementation juridique qui est très souple. Elle n’est pas contraignante et ferme, mais flexible pour tout type de promoteur. Cette flexibilité procède particulièrement du fait que votre résidence principale ne fait pas partie du logement.

Toujours dans la liste des avantages, il y a l’attractivité fiscale rattachée à un logement en meublé. Cette fiscalité s’harmonise avec le début d’activité de votre investissement. Vous êtes généralement accompagné dans vos débuts et vous bénéficiez à cet effet, de certains avantages fiscaux importants et non négligeables.

En tout état de cause, les avantages liés à un placement locatif en meublé sont plus importants et plus nombreux que ceux liés à un placement locatif vide. Vous aurez plus à gagner malgré le fait que l’investissement à réaliser sera plus onéreux. Toutefois, il existe néanmoins quelques inconvénients en matière de placement locatif en meublé.

Pour l’essentiel, ce sont les pertes et les dégâts qui peuvent être causés par la clientèle. En effet, le fait d’équiper un logement de biens mobiliers et autres objets, engendrent parfois des pertes et des préjudices pour le propriétaire. C’est pourquoi, en équipant votre logement, vous devez prendre le soin de mettre en place des petits objets qui peuvent disparaître ou faire l’objet de casse. Car, parfois la caution versée par le client peut ne pas être suffisante pour remplacer le dommage causé.

Conclusion

Au final, le choix d’un placement locatif en meublé ne doit pas se faire avec légèreté, mais sur la base des critères sus évoqués. Votre décision doit être le fruit d’une réflexion bien menée, qui intègre toute une stratégie d’investissement pour limiter le plus possible les risques, et optimiser davantage les perspectives de rentabilité.